（2014）龙民一初字第778号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2017-03-31

案件名称

沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司与徐辉租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

吉林市龙潭区人民法院

所属地区

吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司,徐辉

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条

全文

吉林省吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2014）龙民一初字第778号原告：沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司，住所地：吉林市昌邑区。法定代表人：贾波，该公司经理。委托代理人：张英南，该公司副经理。委托代理人：王晓东，吉林市龙潭区正达法律事务所法律工作者。被告：徐辉，男，1968年11月1日生，汉族，住吉林市昌邑区。委托代理人：杨阳，超市管理人员。委托代理人：姜丽颖，吉林金风律师事务所律师。原告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司（以下简称永兴公司）诉徐辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张英南、王晓东，被告的委托代理人杨阳、姜丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永兴公司诉称：位于吉林市龙潭区新吉林市场系2000年9月经市规划局审批的综合市场，2011年由集团公司划归华兴分公司管理，2013年12月26日集团公司再次整合后划归原告管理经营，市场建成后，被告数年前便租用一号、二号厅经营超市，每年签订合同一次，每次租期为一年，双方最后一次签订合同的时间分别为2011年4月1日和2011年12月30日租期为一年，但到期后被告即不与原告签订合同，也不将到期房屋返还原告，2014年5月份起原告多次以书面和口头通知被告将其租用的1号、2号厅返还给原告，但时至今日被告仍拒绝不腾出返还。另在被告承租期间数次违反双方合同约定，将其租赁房屋部分转租给他人已经构成违约，应按双方约定租金的百分之十支付违约金并解除双方的租赁关系，综上请求人民法院判令：1、依法解除双方租赁合同；2、判令被告立即将新吉林市场超市一厅和二厅腾出并交付给原告；3、判令被告支付违约金16000元，并自2014年4月1日起每日支付房屋租金直到将房屋交付原告之日止；4、承担本案诉讼费。被告徐辉辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求，一、2009年12月18日，答辩人与吉林市吉铁华兴经营开发处签订协议（经手人为陈洪洲），约定吉铁华兴经营开发处将综合大厅一、二厅柜台租给答辩人，同时约定租赁期限为2009年12月20日至2019年12月20日止，特别标注为10年。收费标准为每年租金16万元，租金一年一交。此合同为双方当事人真实意思表示，且没有违反国家强制性法律规定，是具有法律效力的。后，双方当事人开始履行，答辩人投入大量人力、物力、财力利用租赁的综合大厅经营超市，且按照合同约定缴纳租金，最后一次缴纳租金为2013年11月11日，缴纳的为2013年12月30日至2014年12月29日的租赁费用，金额为人民币拾陆万元。该合同没有到达双方约定的终止日期，答辩人不同意解除租赁合同，故请求依法驳回原告第一、二项诉讼请求，且答辩人没有拖欠原告租金的行为，请求依法驳回原告诉请第三项后半部分。二、在双方于2009年12月18日签订的合同中，没有约定不允许答辩人将承租房屋外租，且在合同期内，答辩人也没有将租赁房屋部分转租，故原告的第三项诉请无事实及法律依据，请依法予以驳回。根据原告的诉讼请求、事实和理由以及被告的答辩，本院归纳双方的争议焦点为：1、双方租赁合同是否到期；2、被告是否将租赁的部分房屋转租他人，是否构成违约；3、原告各项诉请是否有事实及法律依据。原告举示如下证据：1、吉林市规划局颁发的建设工程规划许可证（复印件），证明新吉林市场是原告于2000年9月份经吉林市规划局合法审批建立市场。被告提出如下质证意见：该证据真实性、合法性不能确定，该证据是复印件，根据证据规则原告应出示原件。2、沈阳铁道吉林市铁淞集团有限公司铁淞人劳2013第23号文件，证明自2013年起新吉林市场由集团公司划归原告管理经营。被告提出如下质证意见：无异议，该证据有第三条写明认真做好债权清理工作，双方签订的租赁协议应由原告继续履行协议。3、原、被告双方于2009年12月18日签订的房屋租赁合同，证明原告将市场1、2号综合厅租给被告从事超市经营。当时约定租赁期限为10年。每年租金为16万元。被告提出如下质证意见：原告出示的证据是复印件不予质证。4、2011年4月1日及2011年12月30日签订的不动产房屋租赁合同2份，证明在双方签订的原合同（2009年12月18日签订）基础上，经双方协商对房屋的租期进行变更，同时对合同的部分内容也进行了变更和修改，增加了合同解除的条件，双方约定如被告未经原告同意，擅自将房屋整体或部分转租转借合同解除。同时约定违约责任，如被告违反合同约定应向原告支付年租金百分之十的违约金。被告提出如下质证意见：我方当时只签订了不动产责任保证书和防火安全责任书，签订的时间与原告出示的两份合同时间一致，对原告提出的合同被告不知情，也不是被告的真实意思表示。5、2013年3月2日及2014年3月9日签订房屋租赁合同2份及租金收款单2份，证明被告在租赁原告房屋期间违反双方约定在未经过原告同意的前提下，分别于2013年和2014年将其所租赁的房屋部分转租他人从事银饰品加工。被告提出如下质证意见：真实性有异议，超市的管理人员杨阳没有与银饰品加工签订协议，该签字不是杨阳本人签的。超市内是有银饰品店，但是联营关系，不是租赁关系，是与超市联合经营，我方提供银饰品店场地，但是银饰品店不需要交租金，需要交进场费，我定期给他结账。证据上的公章不是我超市的，两个名字都不是杨阳签的，方章是超市买完东西后保安盖的，证明东西已经付款，谁都可以盖。6、解除合同通知书，证明合同到期后由于被告拒不返还原告的经营房屋，原告于2014年8月20日以书面形式向被告通知解除，此通知书已于2014年8月20日向被告送达，张贴在被告的经营场所。被告提出如下质证意见：真实性有异议，被告没看过该通知，原告不能证明该证据粘贴于被告超市处。被告举示如下证据：1、原告与答辩人2009年12月18日签订租赁合同，证明原告将综合大厅一、二厅租赁给答辩人。原告与答辩人约定合同期限为2009年12月20日至2019年12月20日（10年）。租金为每年16万元，租金缴纳为一年一交。原告提出如下质证意见：该证据真实性无异议，但是该合同原、被告双方已于2011年自动解除，双方已经于2011年4月及2011年12月重新签订租赁合同，重新签订的合同变更了租期以及相应内容，而且双方已经实际履行变更后合同，该合同不再具有法律效力。2、收据5张，证明答辩人按照合同约定缴纳租金，最后给付日期为2013年11月11日，缴纳的为2013年12月30日至2014年12月29日的租金。3、中国工商银行个人业务凭证，证明2013年到2014年的租金已银行转账支付给原告。原告提出如下质证意见：对被告出示的证据2和3，真实性无异议。2014年租金已经交完，2号厅400平米在2014年4月2日开始已经到期，只有1号厅按合同约定期限在2014年12月30日到期。4、安全防火责任书2份及不动产租赁安全责任保证书2份，证明该证据签订的日期同原告出示的2011年的协议日期相同，证明被告签订2011年2份协议是在原告签订安全防火责任书时签订，有欺诈性。原告提出如下质证意见：该证据真实性无异议，我方也有该证据，因在每年签订合同过程中按相关要求要在签订合同是必须签订防火责任书以及不动产安全责任保证书，这是原告公司规定。根据原、被告双方针对焦点问题的举证及质证，本院对该证据评判如下：对于原告提供的证据1，为复印件，不能确认其真实性。对于证据2、3，具有真实性、合法性、关联性，可以确认其证明力。对于证据4、5、6，综合双方陈述及本案其他证据，不能证明原告所要证明的问题。对于被告提供的证据1、2、3、4，具有真实性、合法性、关联性，可以确认其证明力。本院查明，2009年12月18日，吉林市吉铁华兴经营开发处（后更名为华兴经营开发分公司）与被告签订租赁合同，约定吉林市吉铁华兴经营开发处将位于吉林市龙潭区新吉林综合市场的综合大厅一厅和二厅租给被告，租赁期限：自2009年12月20日至2019年12月20日止，租期为10年。租赁费每年16万元，租赁面积共计为1500平方米。截止至2014年（含2014年全年）的租赁费被告已全部交付完毕。2013年12月23日，沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司印发铁凇人劳〔2013〕23号文件，撤销华兴分公司并整合至永兴装载加固器材分公司经营管理，未能及时清理的债权债务由永兴装载加固器材分公司承继。另外，原告提供两份合同，甲方为华兴经营开发分公司，乙方为被告，但无华兴经营开发分公司公章，经办人为陈洪洲，两份合同的签订时间分别为2011年4月1日和2011年12月30日，合同内容分别为将上述综合市场内超市分两厅租赁给被告，租期为1年。租赁费总额与2009年12月18日双方所签合同租赁费一致，均为16万元。被告提供了双方签订的日期分别为2011年4月1日和2011年12月30日的安全防火责任书和不动产租赁安全责任保证书。本院认为，双方于2011年所签两份租赁合同对租赁期限的变更并非双方的真实意思表示，该两份合同不成立。理由如下：一、双方于2009年签订10年期租赁合同，合同到期时间为2019年，双方却只于2011年签订两份1年期合同，且在该两份合同签订后的2012年、2013年、2014年，双方并未再签合同，双方却仍在继续履行合同，被告每年均交付全年的租赁费。二、原告提供的2011年两份合同的签订时间分别为2011年4月1日和2011年12月30日与被告提供的安全防火责任书和不动产租赁安全责任保证书签订时间相吻合，被告提出该两份合同的签订夹带在消防安全责任书中，系为应付检查之用的说法较为可信。三、商业经营的目的为追求其利益的最大化，被告已和原告签订10年期合同，并用于经营超市，签订合同后必然进行装修及购置超市经营设施的商业投入，并期待最长期限的经营，以获得最长期限的利益，而被告在租赁费总额及其他合同内容均无变化的情况下，却于2011年自愿将合同期限变更为1年，被告提出并非其真实意思表示的说法可信。另外，原告提出被告将其租赁房屋部分转租给他人已经构成违约，应解除双方的租赁关系，并提供两份被告的转租合同用于证实其主张，但所谓转租其他商户的面积大约为10平方米左右，与超市1500平方米面积相差悬殊，且其中一份合同写明“场外联营”。因此原告提供的证据不足以证实其主张。综上，对于双方的正在履行的租赁合同，并不满足《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十四条规定的约定解除和法定解除的条件，被告亦无其他违约行为，故对于原告提出的要求解除合同并返还租赁房屋以及支付违约金的诉请，本院不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条，第九十四条判决如下：驳回原告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司的诉讼请求。本案受理费300.00元，由原告沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司永兴装载加固器材分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审　判　长　　夏广军代理审判员　　果　丹人民陪审员　　李国茹二〇一五年九月十日书　记　员　　高亚红关注公众号“”