（2015）深中法房终字第492号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-08
案件名称
马帅、李政钦与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第492号上诉人（原审原告、反诉被告）：马帅。委托代理人：张佑平，广东威豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李政钦。委托代理人：陈伟强，广东深天正律师事务所律师。上诉人马帅、上诉人李政钦因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第2106号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年3月31日，李政钦与马帅签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定李政钦将位于深圳市宝安区宝城28区大宝路76号光之明国际低碳产业园x号馆的一、二楼，2号、3号、4号馆的一、二、三楼，包括室外场地、停车场、外墙、屋面、公共通道等租赁给马帅（不包含李政钦已出租的商铺及李政钦自留用场所），租赁期限为2013年4月1日至2023年12月31日，李政钦给予马帅六个月的装修、招商免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日，此期间内李政钦不收任何费用。合同第四条约定，租金：2013年10月1日至2014年3月30日每月租金为10万元人民币，投资分红每月为20万元人民币；2014年4月1日至2015年3月30日每月租金为10万元人民币，投资分红每月为21万元人民币；……。合同第五条约定，马帅应于每月10日前向李政钦交付当月租金，在逾期30天内，每逾期1天按应缴总金的0.5%收取滞纳金，超过30天未交付租金的，李政钦有权单方终止合同。合同第六条约定，马帅缴纳200万元给李政钦作为押金，签订合同后马帅先交50万元，2013年4月5日付100万元，2013年4月10日付50万元。合同第八条约定交房日期为李政钦收到马帅第一笔押金后10天内。合同第十二条约定，在租赁期间，马帅有权对房屋进行装修，包括并不限于内墙、外墙、楼地面、屋面、天花、楼梯、走路、室外场地等进行装修，但必须保证房屋的原结构及做好一切安全措施，如果因为马帅方装修原因造成损失由马帅承担全部责任。合同第十五条约定，因该房屋属历史遗留问题建筑还未取得房地产证，李政钦应协调好政府有关部门的关系，包括但不限于公安、消防、环保、城管、街道办等部门，使马帅能够正常经营。合同第十七条约定，在租赁期间，如因李政钦原因造成合同无法履行，李政钦应承担由此造成的损失，如果是马帅原因造成违约，马帅交给李政钦的押金无偿归李政钦所有。合同第十八条约定，合同到期所有固定装修马帅不能拆除，归李政钦所有。合同签订后，马帅于2013年4月7日通过银行转账向李政钦支付押金人民币150万元，2013年4月10日通过银行转账向李政钦支付押金人民币50万元，李政钦于2013年4月10日向马帅出具收条一份，表明已收到马帅交付的押金人民币200万元。李政钦将租赁场所交付马帅，马帅将该租赁场所改造为宝安旧货市场，并设立深圳市光之明市场管理有限公司，以深圳市光之明市场管理有限公司的名义对外招商经营，马帅为深圳市光之明市场管理有限公司法定代表人。2013年7月1日，商户吴林生向深圳市光之明市场管理有限公司交付押金人民币52，100元，商户何某兵向深圳市光之明市场管理有限公司交付押金人民币48，000元；2013年7月20日，商户罗某华向深圳市光之明市场管理有限公司交付押金人民币62，868元；2013年9月7日，商户刘某海向深圳市光之明市场管理有限公司交付押金人民币10，000元。2013年4月至2013年10月，马帅欠李政钦水电费人民币67，352元。马帅主张李政钦于2013年11月下旬封锁了租赁场所，导致马帅无法进场经营；李政钦主张马帅封锁了租赁场所，拒不返还钥匙，李政钦2013年12月无法进入租赁场所抄水电表；商户刘某海的妻子梁某桃称，2013年11月起深圳市光之明市场管理有限公司就隔三差五地锁门，导致商户无法正常经营，2013年12月底深圳市光之明投资有限公司要求其从x号馆搬到3号馆，其于2014年1月1日左右搬至3号馆存放物品（未进行经营），由深圳市光之明投资有限公司代深圳市光之明市场管理有限公司向其退还押金，但其没有收到现金，而是将押金作为2014年1月之后的占有使用费抵给了深圳市光之明投资有限公司。2014年1月8日，深圳市光之明投资有限公司通过银行转账退还商户罗某华押金人民币62，868元；2014年1月13日，深圳市光之明投资有限公司向商户何某兵的银行账户存入人民币48，000元作为退还的押金；2014年1月10日退还商户吴林生押金现金人民币42，100元，另外的押金人民币10，000元亦作为2014年1月之后的占有使用费进行了抵扣，综上深圳市光之明投资有限公司向商户退还押金共计人民币172，968元（含抵扣的占有使用费人民币20，000元）。另查明，涉案租赁房屋无合法产权证明，李政钦亦未在法庭辩论终结前提交证据证明涉案租赁房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2013年3月31日，李政钦与深圳市光之明投资有限公司签订《物业委托经营管理协议》，约定李政钦委托深圳市光之明投资有限公司管理本案所涉租赁场所，委托经营时间自2013年4月1日至2023年12月31日，委托权限包括但不限于决定和修改该区域的经营定位、决定和修改经营范围及经营方式、租金及其他费用的收缴、租赁权及转租权、结构改造及装修、其他相应的权限。再查，宝安区新安街道租赁办于2012年12月17日起派出两名工作人员长期在本案所涉租赁场所开展法律、法规宣传，并通过广播和派发张贴通知书、温馨提示等方式告知广大群众本案所涉租赁场所属违法建筑，已承租的租户尽快终止房屋租赁关系并搬离。2010年6月30日深圳市宝安区城市管理行政执法局作出（2010）深宝城限拆第2号限期拆除决定书，责令限期拆除本案所涉租赁房屋；2014年2月27日深圳市宝安区规划土地监察大队作出深宝规土监字（2014）第2号限期拆除公告，责令限期拆除本案所涉租赁房屋。马帅一审诉讼请求为：1、确认马帅、李政钦双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令李政钦返还马帅租赁押金人民币200万元及利息人民币161，079.45元（按照中国人民银行同期贷款利率自付款之日起暂计至起诉之日止，息随本清）；3、判令李政钦赔偿马帅损失人民币1，828，152元（以上2-3项合计人民币3，989，231.45元）；4、本案诉讼费由李政钦承担。李政钦一审反诉请求为：1、马帅支付房屋占用费人民币3，970，000元（此为2013年10月1日至2014年10月31日的租金）；2、马帅返还李政钦代其垫付给转承租人（招租商家）的房屋押金人民币172，968元；3、马帅支付占用房屋期间的水、电费人民币67，352元；4、马帅赔偿李政钦毁坏房屋维修恢复费人民币600，000元；5、驳回马帅的本诉请求；6、马帅承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。原审法院认为，马帅、李政钦之间签订的《房屋租赁合同》因所涉租赁建筑物未办理房地产证，也未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，应认定为无效合同。对于合同的无效，合同当事人均有过错，根据无效合同的处理原则，相互取得的财产应当返还，李政钦应返还马帅交付的租赁押金人民币2，000，000元，马帅应按照约定的租金标准支付李政钦占有使用费。关于租金，马帅主张2013年10月1日至2014年3月31日期间租金为每月人民币100，000元，李政钦主张该期间的租金为每月人民币300，000元。合同第四条约定，“2013年10月1日至2014年3月30日每月租金为10万元人民币，投资分红每月为21万元人民币……”，李政钦主张该“投资分红每月为20万元人民币”是李政钦在马帅要求在合同中约定较低租金以规避税费的情况下作出的妥协，实际就是租金；而马帅未举证证明李政钦参与其经营、共同承担经营风险，根据合同约定该“投资分红”属于李政钦可固定取得的收益，故原审法院认定合同中约定的马帅应按月支付李政钦的“投资分红”为租金，2013年10月1日至2014年3月31日期间的实际租金标准为人民币300，000元。关于马帅应支付李政钦的占有使用费。马帅主张并未实际接手涉案租赁房屋，不应支付李政钦占有使用费；李政钦主张其于2013年4月1日将涉案租赁房屋交付马帅，但马帅至今未将房屋交还李政钦，应支付2013年10月1日至实际交还之日的租金。经原审法院调查，马帅于2013年4月已实际接收涉案租赁房屋，故马帅主张并未实际接收房屋的主张不符合实际，原审法院不予采信；至于马帅实际使用房屋的时间，鉴于李政钦主张其于2013年12月已无法进入涉案租赁房屋抄水电表，再结合商户梁某桃所称其和其他三家租户于2014年1月初即搬离原租赁铺位且马帅向其和商户吴林生收取了2014年1月之后的占有使用费的事实，证人北京现代汽车新城大胜特约销售服务店经理吉世江所称涉案租赁房屋于2013年底就无法进入的事实，原审法院认为可以推定马帅实际使用涉案租赁房屋至2013年12月底。因李政钦仅主张2013年10月1日之后的租金，是其对自身权利的处分，经原审法院核算，马帅应按约定的租金标准支付李政钦2013年10月1日至2013年12月31日期间的占有使用费人民币900，000元。关于马帅主张的押金利息损失、装修等损失和李政钦主张的毁坏房屋维修恢复费。宝安区新安街道租赁办于2012年12月17日起派出两名工作人员长期在本案所涉租赁场所进行该房屋系违法建筑的宣传，且合同第十五条明确记载“该房屋属历史遗留问题建筑还未取得房地产证”，故可以认定在订立《房屋租赁合同》时马帅是清楚知晓涉案租赁房屋系违法建筑的，其应当预见承租涉案租赁房屋将会产生的经营风险，故原审法院认为，马帅、李政钦双方对本案所涉租赁合同无效应承担同等责任，对因合同无效造成的损失应各自承担，故原审法院对马帅主张的押金利息损失、装修等损失不予支持。至于李政钦主张的毁坏房屋维修恢复费，因马帅、李政钦双方在合同中约定，马帅可以对房屋进行装修，且该房屋已被责令限期拆除，故原审法院对李政钦的该项诉讼请求亦不予支持。关于李政钦主张的垫付给商户的押金人民币172，968元。本案中，深圳市光之明投资有限公司作为李政钦委托的涉案租赁房屋的经营管理者，深圳市光之明投资有限公司向商户垫付押金的行为，应视为李政钦的行为，李政钦垫付后有权向承租人追偿。至于李政钦垫付押金的金额，虽然李政钦从中抵扣了占有使用费人民币20，000元，但李政钦作为涉案租赁房屋的出租人，有权向占有使用者收取费用，即有权进行抵扣，且四家商户均出具收条承认收到了全部押金，故原审法院认定李政钦垫付给商户的押金为人民币172，968元，对李政钦主张的马帅返还其垫付商户的押金人民币172，968元的诉讼请求予以支持。关于李政钦主张的水电费人民币67，352元。马帅、李政钦双方在庭审确认马帅欠李政钦水电费人民币67，352元，但马帅主张双方在订立《房屋租赁合同》时约定李政钦将2014年4月1日至2014年7月期间收取的涉案租赁房屋2号馆中存在的原有商户的租金全部结转给马帅，抵扣水电费人民币67，352元后，李政钦还应支付其人民币2，607.5元。原审法院认为，因马帅、李政钦双方的租赁合同无效，马帅主张的上述约定作为双方租赁合同的一部分亦无效，而水电费是马帅实际使用产生的，不因合同无效而免除，故马帅应向李政钦支付水电费人民币67，352元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认马帅与李政钦于2013年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；二、李政钦于本判决生效之日起五日内返还马帅押金人民币2，000，000元；三、马帅于本判决生效之日起五日内支付李政钦占有使用费人民币900，000元；四、马帅于本判决生效之日起五日内返还李政钦垫付商户的押金人民币172，968元；五、马帅于本判决生效之日起五日内支付李政钦水电费人民币67，352元；六、驳回马帅的其他诉讼请求；七、驳回李政钦的其他反诉请求。如负有付款义务的当事人未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币38，714元，由马帅负担人民币19，305元，李政钦负担人民币19，409元，上述费用马帅已预缴，原审法院不作退还，李政钦负担的部分由李政钦履行本判决时径付马帅；反诉受理费人民币22，641.5元，由马帅负担人民币5，367元，李政钦负担人民币17，274.5元，反诉受理费李政钦已预缴，原审法院不作退还，马帅负担的部分由马帅履行本判决时径付李政钦。上诉人马帅不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销一审判决，改判为：1、由李政钦返还租赁押金人民币200万元并支付利息161079.45元（按照中国人民银行同期贷款利率自付款之日起暂计至起诉之日止）给马帅；2、由李政钦赔偿损失1828152元给马帅；3、由李政钦支付租金差额（抵扣水电费后）2607.5元马帅：4、驳回李政钦的全部反诉请求。二、本案诉讼费由李政钦承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实错误。1、本案是因李政钦以诈骗为目的，借着其知情的现已被政府收回使用权的涉案宗地及其地上已被政府下令拆除的建筑物以租赁为幌子，骗取马帅资金而产生。李政钦没有任何合法证据和历史遗留证据证明其对上述涉案标的建筑有着出租的权利，相反，该宗地作为临时用地早在2003年11月已期满，该涉案标的房是政府禁止出租需强拆的对象，根本就不存在任何意义上的历史遗留问题。故一审法院既然查明了李政钦没有对该涉案标的房屋的合法产权证及建设主管部门的批文，依据我国《城市房地产管理办法》第53条的规定，李政钦无出租权，双方的合同无效，哪里可能产生占用费。同理，因合同无效，那么李政钦所收取的马帅应收取租金部分只能按无效合同收归国家所有或按双方水电费结算的费用冲抵处理。原判决应维持双方结算的合意性，而不能违背司法精神将此负担强加给马帅，从而维护李政钦的不当得利。故实际上李政钦还应该退回马帅人民币2607.5元，根本不再存在马帅再向李政钦支付水电费人民币67352元的道理。2、一审既然查明宝安区新安街道租赁办于2012年12月17日起派出两名工作人员长期在涉案租赁场所开展法律、法规宣传的事实存在，就进一步说明该地块根本就不属于有历史遗留问题的建筑，那实际更清楚李政钦事实上存在诈骗行为。因此，李政钦面对该地块和建筑物已经失去了任何出租、使用的权利主张。涉案合同约定“有历史遗留问题”存在，但根本不存在历史遗留问题的任何情形。另外，因为涉案房屋是政府下令禁止出租且强拆的建筑物，根本就无法到租赁所备案，既然备不到案，哪会产生租赁税费？故李政钦所主张是马帅为减少租赁税而同意分成10万元租金和20万元分红的说法就是强词夺理，子虚乌有的事情。3、李政钦应归还本金人民币200万元及利息给马帅。李政钦的行为非常清楚，就是以合法手段掩盖非法目的，明知自己对涉案地块及房屋无任何关联却骗取李政钦的押金人民币200万元，毫无疑问应退还本息，故一审法院不支持利息的判决事实上就是对不法分子的放纵。4、关于装修费、广告费、管理费的赔偿问题。在马帅与李政钦签订租赁合同时，马帅就存在隐瞒事实的情况，导致马帅在装修、招商、宣传方面存在巨大的经济损失。依据我国《合同法》第58条规定，李政钦应该为此承担相应的法律责任，赔偿马帅装修费、广告费、管理费损失人民币1828152元。二、一审法院适用法律错误。一审法院在审理本案的时候，认定的事实错误，从而导致在适用法律错误。上诉人李政钦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一、二、三、七项；2、认定双方签订的《房屋租赁合同》有效；3、马帅支付占用房屋期间的租金397万元；4、马帅非法拆毁李政钦房屋应该赔偿李政钦60万元；5、驳回马帅一审的诉讼请求；6、马帅承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案房屋出租合同应为有效。（一）一审认定房屋出租合同无效忽略了该房屋用地系合法取得，房屋从开始建设到后来改造均有政府相关部门设计、立项、当地政府部门支持的事实，房屋手续虽然有瑕疵，应该属于历史遗留问题，不应该认定房屋出租合同无效。本案出租房屋属于经主管部门批准建设的情况，理由如下：1、土地使用权的取得合法有效。2、该宗出让土地不是临时用地。3、出租房屋的建造经主管部门批准。4、房屋改造经市区相关部门立项批准。李政钦已对上述问题提交了《深圳市土地使用权出让合同书》、深圳市规划国土局宝安分局出具的《规划分案审查意见书》、《复函95048号》、等证据予以证明，足以说明该房屋是经过政府部门批准后建设和改造的。（二）一审认定房屋租赁合同无效适用法律错误。根据法律的相关规定，光之明低碳产业园的房屋土地取得合法，房屋的初始建设经过政府部门批准，此后改造也同样经过政府部门批准，不存在未经批准或未按批准内容建设的事实，所以，应该认定本案房屋租赁合同有效。二、反诉人认为产生今天纠纷的真实原因是：被反诉人恶意承租房屋、经济能力有限、经营无道、与客户发生纠纷等。马帅租房之前承诺，租房之后会投入巨款（其说投入1000万元）进行装修，对承租人以优惠免租期，有能力协调好各方关系，快速招商，进行良性经营，但其进入房屋后，除了肆意拆房，损害房屋安全外，对房屋没有进行任何装修，与其招商的多家客户发生争执甚至打架，马帅带走客户押金，让人无法联系，造成客户闹事。从开始使用房屋的第一天起直到今天长期不交水电费。六个月的免租期到后，即从2013年10月1日到一审开始近14个月不交一分钱的租金。三、马帅未经李政钦同意恶意拆除李政钦房屋，应该赔偿李政钦损失。根据一审查明的事实，马帅拆房严重损害了李政钦房屋的安全，其拆除房屋的墙体没有经过李政钦同意，也没有向政府相关部门报批，马帅2013年5月6日出具承诺补救方案，但至今也没有完成补救措施。三、马帅自2013年4月1日收房后至2014年12月11日一审判决之前一直实际控制、占用着李政钦的房屋，马帅应该以合同约定向李政钦支付租金。马帅2013年4月1日获得李政钦的房屋，此后，马帅开始招商，并有客户入场。后来马帅虽然时去时离，但是，房门一直都由马帅锁着，马帅实际控制着房屋的使用权，马帅的办公室、办公设备在一审判决前还在房屋中，李政钦无法进入房屋中，这些事实充分说明马帅一直在使用房屋。由于马帅无力经营，李政钦曾多次向马帅提出索回房屋的要求-----2014年3月21日李政钦还在宝安日报A11版发出《告知书》催促马帅结清欠款，双方解除合同，但是，马帅不理睬。根据《合同法》的规定，房屋的转移占有视为房屋的交付使用，承租人取得房屋的使用权后即使承租人锁着房门不使用房屋，只要房屋实际在承租人的控制下，也应该认定承租人使用着房屋，不能因为承租人将出租房的屋房门锁上就认定他丧失使用权，承租人将房门锁上是其承租房屋后衍生出来的处分权，但是，该衍生权利不能侵犯出租人收取租金的权利，据此，马帅理应向李政钦支付租金。四、即使本案房屋租赁合同无效，一审也应该按照法律的相关规定判令马帅支付2013年4月1日开始实际占用房屋到2014年12月11日一审判决期间的房屋租金。而不应该仅判决马帅支付2013年10月1日至12月31日三个月的房租，一审如此判决明显错误。首先，一审判决认定马帅于2013年4月已实际接受涉案租赁房屋。其次，一审中李政钦提出要求马帅支付2013年10月1日后的租金，是在主张本案房屋出租合同有效的情况下提出的。一审既然认定本案房屋出租合同无效，就应该判令马帅支付实际占用李政钦房屋期间（自2013年4月1日开始到2014年12月11日一审判决时马帅实际占用房屋期间）的租金，而不能再以李政钦依请求合同有效的诉讼请求为由予以判决。五、马帅存在恶意长期无偿占用李政钦房屋的故意，企图给李政钦造成更大的经济损失。六、马帅以该房屋政府需要强拆为由拒绝支付租金更为荒唐，事实上该宗出让土地相关部门涉嫌严重违纪。针对马帅的上诉，李政钦二审答辩称，一、李政钦不存在诈骗的行为和目的。李政钦与李政钦马帅在签订房屋租赁合同时，已经将房屋的情况及相关资料递交给了马帅，马帅对房屋历史遗留问题是清楚的。鉴于房屋面积大，租金高，马帅也应当对该房屋进行审慎调查，所以不可能将房屋的历史遗留问题掩藏下来。李政钦与马帅在签订租赁合同时，第15条已写明“房屋处于历史遗留问题…还未取得房屋租赁合同”这点也可以证明李政钦已将房屋的历史遗留问题告知了马帅。二、该房屋的建设是合法的。房屋土地的取得及房屋开始的建设都是经过政府有关部门批准，手续在当时的历史条件下是齐全的。二十多年过去了，从现在来看，确实有不足之处，但这都是有历史原因。一审时双方提交给法庭的证据材料，包括政府有关部门、国土部门、人大都称该房屋属于历史遗留问题。李政钦一共投入了将近3亿的投资，现政府有关部门让撤除，显然不合道理。当然这也有政府有关部门的衔接不好所造成的本案争议事实。李政钦是该房屋的建造者，所以李政钦应该是低碳工业园的所有权人。同时马帅在使用该房屋时，也没有任何第三人向其主张权利说该房屋不是李政钦的。三、马帅使用了李政钦的房屋，一审判决双方合同无效的情况下，马帅无权以无效合同取得的租金去冲抵水电费。一审判决马帅承担水电费是合情合理的。既然合同无效，马帅不应该拿着李政钦的房屋去出租获利。四、马帅提出要求赔偿装修费、广告费的问题，从现场照片能够看出，马帅仅仅对房屋进行了拆除，将李政钦投资3000多万元的内部装修进行了拆除，马帅没有对此进行过装修，所以其根本不存在损失装修费、广告费180多万元的事实。马帅作为一审的原告，在一审当中提交的用于证明180多万元装修费的证据不符合证据条件，不应该得到法庭的支持。一审法院驳回了装修费、广告费的诉求，我们认为完全正确。六、马帅从2013年4月1日收到房屋之后，有半年的装修期，从2013年10月1日起一直没有支付过任何租金和水电费，我方认为马帅存在恶意承租李政钦房屋的事实。在一审当中，我方也提出了反诉，我们认为李政钦和马帅签订的合同是合法有效的，请求二审法庭对我们的反诉予以审核并支持。在一审当中，我们在法庭提示“合同可能无效”的时候，我们也提出过应该根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解解》的规定，承租人应该就实际使用房屋的时间向承租人支付房屋的租金。该房屋我们在2013年4月1日就交给了马帅。马帅从此之后实际占用和使用了该房屋。一审对方提交的证据也可以看出，马帅在这之后就开始招租，所以马帅应该按照双方的租赁合同约定，支付房屋占有使用费。针对李政钦的上诉，马帅二审答辩称，一、李政钦不是该土地的合法使用权人，也不是该建筑的所有权人。李政钦虚构此房产属于历史遗留问题，采取欺骗的手段从马帅手中骗取200万元，属于典型的刑法上规定的诈骗案件。二、本案的涉案房产不属于历史遗留问题。历史遗留问题是对权利不明确、尚未确权的土地和附着物的定性。但本案中，涉案土地是由政府临时提供给宝安城管局作为临时安置区使用，期限是二年。宝安城管局又将此建筑物租给了李政钦，所以从土地的来源上可以看出，李政钦根本无权使用该土地，也无权对该土地及其附着物进行出租和谋利。三、深圳市中级人民法院作出的（2011）深中法行终字第320号行政判决，已经判决了李政钦不能继续使用涉案土地。该判决也说明李政钦根本无权使用该土地及附着物，且也不能将该土地及附着物对外招租、谋利。四、本案中李政钦把非法侵占国有资产说成是历史遗留问题骗取马帅，因此李政钦无权获得任何的利益，且应该返还马帅的押金200万元，并应当承担相应的过错（即支付相应的利息）。五、李政钦所称没有任何第三人对涉案房产主张权利的说法不属实。从2013年6月份开始，新安街道城管办每天都有一台车、最少两个工作人员在涉案的地点进行宣传、广告，内容大致就是此建筑物属国家所有，不能非法出租和承租，不得继续经营。这也是导致上诉人马帅无法使用涉案房产的主要原因和根本原因。六、实际上马帅从起租开始就没有使用过该房屋。在原审法院开庭时，双方均确认涉案房屋已经被李政钦委托的深圳市光之明投资有限公司的工作人员锁住，马帅已经不能再使用。七、支付占用费的前提是指该建筑物虽然没有确权，合同虽然无效，但是该建筑物实际归出租人所有的。本案中，涉案的房产和土地属于国家所有，李政钦无权出租，国家也没有委托李政钦进行出租，所以如果再判决上诉人马帅支付房屋占有使用费给李政钦，显然就是支持了李政钦的非法目的。其余的答辩意见同我方的上诉意见一致。本院经审理查明，一审庭审时，证人到庭作证，陈述在2013年12月前后，马帅、李政钦均有锁门行为。一审法官询问当事人房屋内财产何时能搬走，李政钦表示需双方一起去将门打开。原审查明的其他事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案租赁合同的效力问题，由于涉案房屋没有房地产权证，当事人未能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或经建设主管部门批准建设的相关材料，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应为无效合同。原审判决对此认定正确，本院予以维持。李政钦上诉主张合同有效的理由不成立，本院不予采纳。涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，双方当事人因该合同取得的财产应当互相返还。本案中，李政钦应将收取的房屋押金200万退还马帅，而马帅应向李政钦支付相应的房屋占用费，支付使用费是返还财产的一种方式。马帅上诉主张李政钦无权出租涉案房屋，故其不需支付房屋占用费，但马帅系依据与李政钦签订的涉案租赁合同而使用涉案房屋，根据合同的相对性原则，李政钦有权要求马帅支付房屋占用费。而李政钦是否是涉案房屋的权利人，均不影响马帅应向李政钦支付房屋占用费。故马帅的该上诉理由不成立，本院不予支持。至于马帅应支付多少占用使用费的问题，李政钦2013年4月1日将涉案房屋交付马帅，双方对此无异议，而根据查明的事实，2013年12月底双方当事人均有锁门行为。故原审判决关于马帅使用涉案租赁房屋至2013年12月底的认定，本院亦予确认。但李政钦的一审反诉请求系基于合同无效主张马帅支付2013年10月1日起的占用费，这系李政钦对自身权利的处分。故马帅只需向李政钦支付2013年10月1日起至2013年12月底的房屋占用费，原审判决认定正确，本院予以维持。李政钦上诉主张2013年4月1日至2014年12月的占用费缺乏依据，本院不予支持。关于占用费的标准问题，虽然涉案合同无效，但可以参照合同约定的租金标准，涉案合同第四条约定：2013年10月1日至2014年3月30日每月租金为10万元；投资分红为每月20万元。但该“投资分红”属于李政钦可固定取得的收益，在租赁合同关系中，该“投资分红”实为租金。故原审判决认定2013年10月1日至2014年3月31日的实际租金标准为30万元并无不当，马帅关于租金标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于李政钦主张的垫付给商户的押金172968元，双方当事人的上诉意见均未对此提出异议，且原审判决依据充分，本院予以维持。关于水电费的问题，马帅确认拖欠水电费67352元，但主张应依合同的相关约定进行抵扣，在抵扣后李政钦还应向其支付2607.5元。对此，本院认为，因涉案租赁合同无效，合同约定的抵扣条款亦为无效，马帅据此主张抵扣水电费理由不成立，本院不予支持。关于马帅上诉提出李政钦应赔偿其装修费、广告费、管理费损失人民币1828152元及李政钦上诉主张马帅赔偿因拆毁房屋的损失60万元的问题，双方均没有证据证明损失的存在及具体数额，各自应承担举证不能的法律后果，本院对双方当事人的上述主张均不予采信。综上，上诉人马帅、李政钦的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费82074元，由上诉人马帅负担38714元、李政钦负担43360元。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效助理 审 判员 王丹妮二〇一五年九月十日书记员（兼） 李全慧附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”