（2015）西民初字第1717号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-20
案件名称
原告刘建伟诉被告贵州安电房地产开发有限公司（以下简称安电公司）商品房预售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
安顺市西秀区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘建伟,贵州安电房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第1717号原告刘建伟，男，1976年1月9日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区黄果树大街东段155号安电小区*幢*单元*层*号。委托代理人王宸，贵州朗智律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人武睿，贵州朗智律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告贵州安电房地产开发有限公司。地址：安顺市西秀区贵黄公路电力城大会堂四楼。法定代表人：岑紫活，系该公司总经理。委托代理人申源泉，贵州青蓝紫律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人田泓敏，贵州青蓝紫律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘建伟诉被告贵州安电房地产开发有限公司（以下简称安电公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法由本院审判员张红文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建伟及委托代理人王宸、武睿，被告委托代理人申源泉、田泓敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月18日，原告向被告支付10000元认购金，认购被告开发的“天瀑阳光—翠园”房屋一套，2013年1月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的“天瀑阳光—翠园”1单元14层3号房，合同约定总房价375794元，被告于2014年12月31日交房。之后原告按《合同》约定履行付款义务，但被告却没有在合同约定的时间内交付房屋。原告于2015年1月27日向西秀区人民法院起诉请求解除合同，在法院调解下，被告承诺2015年6月30日之前交房，如逾期不能交房，原告可以依法主张权利。2015年6月30日原告到被告办公地点请求交房，被告仍不能履行交房义务。综上，为维护原告权益，现请求法院判决：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告2012年4月和2013年1月支付的购房款175794元、办证费874元、公共维修基金7653元，及以上三项费用的同期银行存款利息（0.35%／月）共计206234.46元；三、判令被告按《合同》第十三条约定自合同规定的交房之日起到合同解除之日止按日向原告支付总房款375794元的万分之一（37.58元）的违约金（截止2015年7月10日应付违约金375.8元）；四、判令被告将原告基于此购房合同与中国工商银行股份有限公司安顺分行签订的并提前还清的贷款200000元及已经支付的利息2256.54元支付给原告。五、诉讼费由被告承担。被告贵州安电房地产开发有限公司辩称：没有按时交房是我方过错造成，但我方要求严格按合同约定履行支付违约金。我们因为文件没有完备达不到约定的交房条件，涉及很多管理部门，希望原告能理解。我们承诺这个月内交房，原告可以网上查询我们已经验收备案情况。《合同》13条约定我方支付违约金合同继续履行，并不能解除，我方要求继续履行合同。经审理查明：2013年1月31日，原告与被告安电公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“天瀑阳光—翠园”1单元14层3号房，合同约定该商品房建筑面积117.73平方米，单价每平方米3862.22元，按套内建筑面积计算总房价375794元，原告首付175794元，余额200000元以银行按揭方式支付，《合同》第十条对逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行”；《合同》第十一条交付时间和条件约定；“交付时间为2014年12月31日，交付条件为：1、该房已取得建筑工程竣工合格证明文件、2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”；《合同》第十二条，关于本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，其中对城市基础设施、公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）及商业配套设施进行了约定；《合同》第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照第2种方式处理2、自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告支付首付款人民币175794元、办证费874元、公共维修基金7653元，通过中国工商银行股份有限公司安顺分公司以按揭方式贷款200000元，并办理了预购商品房抵押权预告登记，已全额向被告支付购房款人民币375794元。后原告于2014年7月、10月向银行提前还清贷款。因被告在约定的交房时间2014年12月31日未达到《合同》第十一条约定的交房条件，原告于2015年1月27日起诉至本院，要求被告按合同约定交房，并从2015年1月1日起支付逾期交房违约金至实际交房之日止。该案经本院主持调解，双方达成调解协议：一、被告争取在2015年6月30日向原告交房，逾期不能交付，原告可依照法律规定和合同约定主张权利；二、被告向原告支付逾期交房违约金（从2015年1月1日起按合同约定总房价的日万分之一计算至符合交房条件止），按季度支付……。2015年6月30日，被告仍不能向原告交付符合合同约定条件的房屋，故原告提起诉讼，提出如上诉请。同时查明：被告开发的“天瀑阳光—翠园”于2015年6月5日取得建设工程竣工规划认可证，于2015年8月11日公示消防验收合格，于2015年8月18日通过安顺市建筑工程质量监督管理站验收合格，同日在安顺市住房和城乡建设局进行了竣工验收备案，于2015年8月19日在《黔中早报》上刊登交房公告。上述事实，有原、被告陈述及原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、房屋预告登记证明、收款收据、银行交易单、个人购房借贷款合同、贷款发放凭证、个人贷款提前归还证明、（2015）西民初字第389号民事调解书，安电房开公告；被告提交的建设工程竣工规划认可证、贵州省房屋建筑工程质量监督报告、竣工验收备案表、建设工程消防验收公示、《黔中早报》公告等证据在卷，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效合同，双方应依照该合同约定全面履行义务。被告应于2014年12月31日向原告交付符合《合同》第十一条约定条件的房屋，逾期被告构成违约，依法应承担违约责任。现原告以至（2015）西民初字第389号民事调解书确定的交房日即2015年6月30日被告仍不能交付房屋、合同第十三条约定属于格式条款，剥夺了原告的主要权利，为无效条款为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退还购房款、支付违约金。因双方《合同》第十条约定“自本合同规定的应付款期限之日起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行”，第十三条约定“自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一违约金，合同继续履行”，《合同》第十条对买受人逾期付款和第十三条对出卖人逾期交房的权利义务及违约责任的约定系对等的，并均使用加重划线提示，不存在格式条款剥夺、限制原告主要权利的情形，属有效条款。因对逾期交房违约责任双方有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、判令被告返还原告已交购房款，并承担已付款银行存款利息的诉讼请求，本院不予以支持；要求支付至合同解除之日止的违约金的诉讼请求，因逾期交房违约金已在（2015）西民初字第389号民事调解书中已作处理，本案不再重复处理。被告辩称没有按时交房是我方过错造成，我方严格按合同约定履行支付违约金，按《合同》第13条约定我方支付违约金合同继续履行，并不能解除，我方要求继续履行合同的辩称理由成立，本院予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘建伟的诉讼请求。本案受理费人民币7434元，减半收取人民币3717元，由原告刘建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决即发生法律效力。审判员 张红文二〇一五年九月十日书记员 李 霞