（2015）沪一中民二（民）终字第2559号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-09-26
案件名称
上海艳磊石材有限公司诉上海申溧建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2559号上诉人（原审被告）上海艳磊石材有限公司。被上诉人（原审原告）上海申溧建筑安装工程有限公司。上诉人上海艳磊石材有限公司（以下简称艳磊公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第3231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭于2015年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人艳磊公司之委托代理人孙浩、被上诉人上海申溧建筑安装工程有限公司（以下简称申溧公司）之委托代理人黎群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，申溧公司向某某区某某镇某某村村民委员会租赁了位于该村某某路***号的5亩土地并建造了厂房。2008年2月，申溧公司与艳磊公司签订一份《设备及房屋使用协议》，约定申溧公司将上海市某某区某某镇某某村某某路***号厂房及其内的行车、办公室上下共4间、宿舍上下共7间、配电间共3间等设备交付艳磊公司使用；使用期限从2008年3月1日起至2013年2月28日止，年使用费35万元（人民币，下同），从第四年起，年使用费在原有的基础上，每年递增2万元。艳磊公司承租后，在厂区沿某某路搭建了一排门面房，并转租给他人经营使用至今。2013年5月，申溧公司与艳磊公司签订一份《补充协议》，约定上述《设备及房屋使用协议》延续至2014年8月31日届满，2013年3月1日至2014年8月31日期间，场地使用费为每年45万元；使用期限届满，艳磊公司逾期清场交房超过2014年12月底的，除向申溧公司支付一个月使用费金额的违约金外，逾期交房期间艳磊公司应按每日1,500元的标准向申溧公司支付使用费。合同到期后,申溧公司曾书面催告艳磊公司清场并交还租赁房屋。另查，申溧公司代付了涉案租赁房屋2014年11月（结算周期是2014年10月6日至2014年11月5日）的电费6,304.17元及过期电费违约金226.95元，合计6,531.12元。经申溧公司与艳磊公司确认，涉案租赁地块目前正在动迁；艳磊公司支付租金至2014年8月31日，支付押金2万元。经现场勘查，租赁厂房大门门口门牌号为“某某路***号”，由此往南有一排面朝西的门面房，现可见门牌号分别为“745临、745临-1、745临-2、745临-3、747临、747临-3、747临-4、749临、749临-2、749临-3、751号”，其中靠南的几间门面房上面还搭建了二层，最南面一间顶上由艳磊公司搭了彩钢板房屋。2015年1月，申溧公司诉至原审法院，要求判令艳磊公司：1、将上海市某某区某某镇某某村某某路***-***号房屋恢复原状后返还申溧公司；2、按每日1,500元的标准向申溧公司支付2014年9月1日起至实际交还房屋时止的房屋占用费；3、支付电费及过期电费违约金6,531.12元；4、支付逾期交房违约金37,500元。原审审理中，艳磊公司认为其于2014年6月开始搬，申溧公司门卫于同年8月底、9月初就来了，当时仅剩下机器、设备及散货，最后到9月中旬全部搬完；涉案房屋在申溧公司起诉前已进行了评估，艳磊公司所建门面房也在评估范围内，对搭建问题不要求在本案中处理，由当事人另行解决。申溧公司表示艳磊公司一直没有交还房屋，艳磊公司搬离时也没有与申溧公司办理交接手续，后出于安全考虑，村委会于2015年3月底派人在厂区内看管，现申溧公司确认于现场勘查之日（2015年5月28日）收回厂区房屋（包括行车）；现场11间门面房中有2间是申溧公司原有的，拆迁仅评估了申溧公司原先建造的房屋，因为申溧公司所建房屋经过村里同意，而艳磊公司搭建未经同意，也未交过土地使用费，其无权取得拆迁利益，目前申溧公司尚未签订拆迁协议。原审认为，涉案租赁房屋无产权证或合法建造手续，申溧公司与艳磊公司之间签订的《设备及房屋使用协议》、《补充协议》应被确认为无效。合同被确认为无效后，艳磊公司应将租赁物返还。鉴于申溧公司已确认收回了部分租赁厂区，而艳磊公司搭建的门面房也在申溧公司厂区区域范围，艳磊公司理应一并迁出并返还。艳磊公司认为其搭建的门面房与申溧公司无关，法院不予采纳。艳磊公司搭建门面房已有很长时间，从本案证据来看，申溧公司之前对此并未提出过异议，应当视为搭建得到了申溧公司默认，申溧公司要求拆除并恢复原状后返还，法院不予支持。申溧公司与艳磊公司对厂区部分租赁房屋返还时间各执一词，但合同到期后完成交房义务的举证责任在艳磊公司，在没有证据证明艳磊公司返还主张的情况下，艳磊公司应承担举证不能的法律后果。申溧公司认为目前厂区值守人员非申溧公司方人员，对此并未提供证据证明，即使如申溧公司所述系村里委派，对此申溧公司也未提异议，应视为已得到申溧公司认可，法院确认申溧公司于2015年3月底收回了厂区部分的房屋。合同无效并结合本案合同实际履行情况，2015年3月前的房屋占用费由艳磊公司参照原租金标准支付，之后的房屋占用费由艳磊公司参照原租金标准的30%支付。申溧公司要求艳磊公司支付占用租赁房屋期间产生的电费及违约金，具有事实依据，法院予以支持。合同无效，申溧公司主张逾期交房违约金，没有法律依据，同时，申溧公司应将押金返还。对可能涉及的门面房动迁利益问题，艳磊公司可待动迁利益确定后另行解决。原审法院于二○一五年七月六日依法作出判决：一、上海申溧建筑安装工程有限公司与上海艳磊石材有限公司签订的《设备及房屋使用协议》及《补充协议》无效；二、上海艳磊石材有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区林浦路745-751号（单号）房屋返还上海申溧建筑安装工程有限公司；三、上海艳磊石材有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海申溧建筑安装工程有限公司2014年9月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费，其中2014年9月1日至2015年3月31日按每月人民币37,500元支付，2015年4月1日至房屋实际返还之日按每月人民币11,250元支付；四、上海艳磊石材有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海申溧建筑安装工程有限公司电费及过期电费违约金共计人民币6,531.12元；五、上海申溧建筑安装工程有限公司于判决生效之日起三十日内返还上海艳磊石材有限公司押金人民币2万元；六、驳回上海申溧建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币5,402元，由上海申溧建筑安装工程有限公司负担人民币1,222元，上海艳磊石材有限公司负担人民币4,180元。判决后，艳磊公司不服，向本院提起上诉称，原审认定事实不清，上诉人在2014年8月开始搬迁，同年10月底就搬离了厂区，钥匙也交还给了被上诉人。因此，2014年9月1日至2015年3月31日的房屋使用费是不应当支付的。请求二审法院撤销原判第三项，改判上诉人仅支付2015年4月1日后的房屋使用费，不支付2014年9月1日至2015年3月31日的房租。被上诉人申溧公司辩称，上诉人没有交还房屋，其所称搬离也从来没有通知被上诉人，没有办理交接手续，不同意上诉人的上诉请求。二审中，上诉人提交了其自行制作的搬运结算单及村委会证明，结算单用以证明其在2014年10月底已经搬离了，村委会证明用以证明村委会没有派员到现场，现场接收的人员就是被上诉人的人员。被上诉人发表质证意见称，该结算单系上诉人单方制作，真实性及关联性均不予认可；村委会证明的内容不真实，也不予认可。本院经审查认为：1、该结算单系上诉人单方制作，没有被上诉人的确认，真实性不能确认，故不予采纳。2、原审已经认定现场值守人员即使是村委员人员，也应当视为被上诉人的认可，即使该村委会证明属实，也与本案二审争议无关联性，故对该证明也不予采纳。上诉人还申请证人王某某与邢某某出庭作证。王某某向本院陈述，其是某某物流公司的驾驶员，在2014年9月至10月间为上诉人在系争厂房地点从事搬场服务，到2014年10月17日其搬场就结束了。邢某某向本院陈述称，其是做临时工的，在2014年10月份前后19天中，其为上诉人在系争厂房内进行打包搬运服务，当时还有其他人在场。上诉人对证人证言均予以认可。被上诉人认为证人与上诉人存在业务关系，系利害关系人，其证言不应采信。本院经审查认为，证人系上诉人聘请的服务人员，即使其陈述属实，也仅能证明上诉人曾进行搬场，并不能证明双方当事人之间进行过交接，与本案争议缺乏关联性，故本院对其证言均不予采纳。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审中，上诉人认可其仍在使用搭建的门面房。本院认为，系争房屋无合法建造手续，故系争使用协议及补充协议均属无效。合同虽属无效，但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，在上诉人使用房屋期间，其仍应参照合同租金标准支付使用费。关于上诉人是否已经在2014年10月底完成房屋交接义务的问题，上诉人称其从当年8月开始搬离，但被上诉人对此予以否认。但即使上诉人所称的搬场属实，房屋的交接也系出租人与承租人的双方合作行为，不能以承租人一方的行为作为判定交接完成的依据。现上诉人并无证据证明其曾向被上诉人通知了其搬离行为，也没有证据证明其与被上诉人办理了房屋交接手续，且上诉人也自认其目前仍在使用系争厂区范围内的搭建门面房。因此，本院认定上诉人并未完成房屋交接义务，其主张不应支付2014年9月1日至2015年3月31日的房屋使用费，无事实依据，本院不予支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人艳磊公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,237元，由上诉人上海艳磊石材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周峰代理审判员 吴丹代理审判员 李兴二〇一五年九月十日书 记 员 周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”