（2015）渝一中法民终字第03931号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-11-24

案件名称

陈天容与张铁荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第一中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03931号上诉人（原审被告）张铁荣，九龙坡区明涵机械厂厂长。被上诉人（原审原告）陈天容，无固定职业。委托代理人蒋凤霞，重庆理博律师事务所律师。委托代理人李建明，重庆理博律师事务所律师。上诉人张铁荣与被上诉人陈天容房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年3月18日作出（2015）沙法民初字第02058号民事判决，上诉人张铁荣对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月31日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人张铁荣，被上诉人陈天容及其委托代理人蒋凤霞到庭参加询问。本案现已审理终结陈天容在一审中诉称，2013年5月5日，陈天容与张铁荣签订房屋租赁合同，陈天容将位于歌乐山镇山洞村长五间社的417㎡厂房和180㎡住房出租给张铁荣。在合同履行过程中，张铁荣拖欠陈天容租金，经陈天容多次催收，仍拒不支付。现要求确认陈天容、张铁荣于2013年5月5日订立的《重庆市房屋租赁合同》无效：张铁荣向陈天容支付2013年12月1日至2015年3月12日期间的房屋占用费60000元，并从2014年6月2日起，以60000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍赔偿陈天容资金占用损失至付清之日止。张铁荣在一审中辩称，从2014年6月1日至2015年3月1日止，张铁荣只欠陈天容房屋租金45000元，同意给付此款。不同意赔偿资金占用损失。一审经审理查明，2013年5月5日，陈天容与张铁荣签订《重庆市房屋租赁合同》。协议约定，陈天容将其位于歌乐山镇山洞村长五间社的417㎡厂房和180㎡住房出租给张铁荣；租赁期限自2013年6月1日起至2015年6月1日止；每月租金为5000元，租金按季度结算，由张铁荣在每季度的前15日内交付陈天容。合同签订后，陈天容将租赁房屋交付给张铁荣。张铁荣向陈天容支付了2013年6月1日至11月30日的租金30000元，2013年12月1日至2014年2月28日，张铁荣只向陈天容支付租金10000元，2014年6月2日，张铁荣向陈天容支付租金10000元。此后，张铁荣未向陈天容支付租金。一审另查明，陈天容出租给张铁荣的位于歌乐山镇山洞村长五间社的417㎡厂房和180㎡住房未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。陈天容出租给张铁荣的位于歌乐山镇山洞村长五间社的417㎡厂房和180㎡住房，未取得建设工程规划许可证，双方就该房屋订立的房屋租赁协议无效。故对陈天容要求确认双方于2013年5月5日订立的《重庆市房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋租赁合同虽然无效，但张铁荣使用房屋期间应当参照合同约定的租金标准向陈天容支付房屋占用费。从2013年6月1日至2015年3月12日，张铁荣应向陈天容支付房屋占用费106972.56元（21月×5000元／月＋12天×5000元／月×12月÷365天），已支付房屋占用费50000元，尚欠陈天容房屋占用费56972.56元。无效合同自始没有法律约束力，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。陈天容、张铁荣均明知租赁房屋未经批准取得建设工程规划许可证，仍订立的租赁合同，导致房屋租赁合同无效，双方均有过错。对陈天容的资金占用损失，张铁荣应按照其过错程度承担赔偿责任。资金占用损失的标准以中国人民银行同期贷款利率上浮30%为宜。按照合同约定，张铁荣应于每季度的前15日内向陈天容交纳租金，2014年8月17日，张铁荣应交纳2014年9、10、11月的租金；2014年11月16日，张铁荣应交纳2014年12月、2015年1、2月的租金；2015年2月14日，张铁荣应交纳2015年3、4、5月的租金；故资金占用损失应当从张铁荣未履行交纳租金义务的次日起计算。至2014年6月2日，张铁荣陆续所欠原告租金25000元，陈天容要求从2014年6月2日起算资金占用损失，符合法律规定，一审法院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条条、第五十八条，最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈天容与张铁荣2013年5月5日订立的《重庆市房屋租赁合同》无效。二、张铁荣于本判决发生法律效力后立即给付陈天容房屋占用费56972.56元。三、张铁荣于本判决发生法律效力后立即赔偿陈天容资金占用损失。该资金占用损失从2014年6月2日起，以25000元为基数；从2014年8月17日起，以15000元为基数；从2014年11月16日起，以15000元为基数；2015年2月14日以1972.56元为基数，至本判决发生法律效力止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。四、驳回陈天容的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半交纳1150元，财产保全费1020元，共计2170元（陈天容已预交），由张铁荣负担。此款限张铁荣于本判决发生法律效力后立即给付陈天容。张铁荣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、房屋租金分12期进行交付；2、重新审理房屋租金金额；3、不承担资金占用损失；4、在未交租金期间，陈天容对我厂进行停电、在厂门口喧闹等行为造成的经济损失，要求陈天容进行赔偿。事实和理由：因生产业务不好，造成偿还能力有限，不能一次性付清租金，申请分期偿还；因与陈天容签订的合同无效，不应承担资金占用损失，陈天容对我厂进行停电、堵厂门等行为造成产品报废等经济损失应由陈天容进行赔偿。陈天容答辩称，一审判决正确，请求二审判决驳回张铁荣的上诉请求，维持原判。事实和理由：无法律规定租金可以分期支付，故不同意上诉人将租金分为12期支付；一审认定的租金金额并无错误，不应重新对租金进行审理；合同中明确约定：张铁荣未按时支付租金应承担资金占用损失，故一审主张资金占用损失并无不当；张铁荣认为陈天容给其造成了损失，不属于本案审理范围，张铁荣应另诉解决。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，陈天容与张铁荣于2013年5月5日订立的《重庆市房屋租赁合同》，因陈天容未取得租赁物的建设工程规划许可证，该房屋租赁合同无效。虽然本案房屋租赁合同无效，但张铁荣使用了该房屋，应当参照合同约定的租金标准向陈天容支付房屋占用费。2013年6月1日至2015年3月12日，张铁荣应向陈天容支付房屋占用费106972.56元，已支付房屋占用费50000元，尚欠房屋占用费56972.56元。一审法院判决张铁荣给付陈天容房屋占用费于法有据。上诉人张铁荣提出一审法院认定房屋占用费有误和房屋占用费应分期支付的上诉理由，因未提交证据予以证明，其上诉理由，本院不予采纳。关于张铁荣是否应赔偿陈天容损失的问题。合同无效，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，张铁荣、陈天容均有过错，各自承担相应的责任。一审法院按照双方过错程度，判决张铁荣赔偿陈天容资金占用损失并无不当。上诉人提出其不应承担资金占用损失的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于张铁荣要求陈天容赔偿因停电、堵厂门等损失，不属本案审理范围，可另诉解决。综上，上诉人张铁荣的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元2300元，由上诉人张铁荣负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孔繁树代理审判员　　吴长渝代理审判员　　李　娅二〇一五年九月十日书　记　员　　程　容 来自