（2015）南民二初字第686号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-10
案件名称
陈建新与天津市天山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈建新,天津市天山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民二初字第686号原告陈建新。委托代理人史秀丽，天津星火律师事务所律师。被告天津市天山房地产开发有限公司，住所地：天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口，组织机构代码：67149533-1.法定代表人吴振山，董事长。委托代理人于志强，该公司法律顾问。委托代理人刘志刚，该公司法律顾问。原告陈建新与被告天津市天山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，依法由代理审判员鲁一男适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈建新及其委托代理人史秀丽和被告天津市天山房地产开发有限公司之委托代理人于志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建新诉称，被告预售开发坐落于天津市津南区小站镇怡润轩的楼盘，并承诺在2011年度交房并办理房产过户手续，于是原告在被告销售人员的推荐下，预购了怡润轩22号楼的一套期房，并如约缴纳购房款341237元。但被告在预收房款后，一直拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。在2012年5月，同时购买怡润轩22号楼的其他业主已相继收房，原告却并未收到收房通知，在此之后原告多次要求被告交付房屋，遭被告拒绝。无奈之下，原告只能要求被告退还房款，被告仍表示拒绝，故原告诉至法院，请求判令解除双方的商品房买卖合同关系；判令被告返还给原告已经交付的购房款341237元；并赔偿原告损失728599元，以上合计1069836元；诉讼费用由被告承担。被告天津市天山房地产开发有限公司辩称，原告在被告处购买房屋后，拒绝缴纳剩余房款，原告存在明显违约行为，被告不同意原告诉请，请求法院依法驳回原告全部诉请。双方争议焦点：1、双方是否形成了商品房买卖合同关系；2、若形成了商品房买卖合同关系，是否应予解除；3、被告是否应返还原告购房款，是否应赔偿原告损失及损失金额。围绕争议焦点，原告提交如下证据：1、收据3张，以此证明原告缴纳的购房款341237元；2、电话录音，与被告工作人员的三次录音，以此证明原告一直与被告协商退房款事宜，被告一直推脱未退还；3、明细单复印件1份。4、证人证言3份，以此证明被告承诺交付房屋的时间是2011年底经庭审质证，被告对原告提交证据1、2的真实性没有异议，但认为证据1记载的缴款时间与原告陈述不一致，应以证据1为准；认为证据2中2015年4月13日的录音与本案无关，其余两份录音可以证明被告曾告知原告不同意退款，要求原告继续履行合同。对原告提交的证据3真实性不认可，对证据4因为证人没有出庭，对该证据不认可。被告提交如下证据：房号确认单1份，以此证明原告购买的房屋单价和总价，并经双方确认，因原告购买的房号变更过，以原告提交的购房收据上的房号为准，当时预估的房屋面积是159.67平方米。经庭审质证，原告对被告提交的证据真实性认可，但是认为合同总价与被告出具的交房明细单有出入。本院对上述证据审查分析后认为，原告提交的证据1、2及被告提交的证据均符合证据的合法性、关联性、真实性，故对于上述证据的证明效力本院予以确认。原告提交的证据3不符合证据的真实性、合法性，故对于证据3的证明效力本院不予确认。原告提交的证据4证人没有出庭作证，对于该证据的证明效力本院不予确认。本院根据认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2010年，原、被告经协商由原告购买被告开发的天津市津南区小站镇怡润轩22-1-102号房屋一套，房屋面积160.14平方米，双方约定每平方米7260元，总价1159204元。原告于2010年8月4日分两次以入会费的名义向被告缴纳291237元、40000元，并于2012年6月22日向被告缴纳22-1-102房款10000元，后原告欲与被告协商房价优惠，双方至今未协商一致，亦未签订商品房买卖合同或认购协议。庭审中，原告主张不再继续购买被告开发的房屋。另查明，中国人民银行三年至五年贷款年利率分别为：2010年8月4日至2010年10月19日为5.76%；2010年10月20日至2010年12月25日为5.96%；2010年12月26日至2011年2月8日为6.22%；2011年2月9日至2011年4月5日为6.45%；2011年4月6日至2011年7月6日为6.65%；2011年7月7日至2012年6月7日为6.9%；2012年6月8日至2012年7月5日为6.65%；2012年7月6日至2014年11月21日为6.4%；2014年11月22日至2015年2月28日为6%；2015年3月1日至2015年5月10日为5.75%；2015年5月11日至2015年6月27日为5.50%；2015年6月28日至2015年7月22日为5.25%。本院认为，合同的协商、签订是根据双方自愿而形成的。根据双方的争议焦点评析如下：①关于双方是否形成了商品房买卖合同关系，原、被告在对商品房买卖的协商过程当中，对于房屋价款存在分歧，未达成一致，即未签订书面的买卖合同也没有对房屋的销售方式、付款方式、时间、交付条件、配套设施标准及违约责任等商品房买卖合同中应具备的条款进行约定，故不能确定双方形成了商品房买卖合同关系。本院对原告主张的解除双方商品房买卖合同关系的诉请不予支持。②关于被告是否应返还原告购房款，是否应赔偿原告的损失及损失金额，因多年来，原、被告无法就购买被告开发的商品房价款达成一致意见，双方的商品房买卖关系无法成立，购房的目的无法实现，原告已经缴纳的部分购房款应予以返还，且被告应承担占用原告已缴纳购房款的费用。原告已经缴纳部分购房款三年有余，宜按照同期银行贷款利率计算利息为106896.49元。原告主张114599元过高，本院不予全部支持。关于原告主张房屋溢价款及交通费和违约金并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效10日内返还原告陈建新天山入会费、房款共计341237元。二、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效10日内支付原告陈建新利息106896.49元三、驳回原告陈建新的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7132元，由原告陈建新负担4093元、被告天津市天山房地产开发有限公司承担3039元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 鲁一男二〇一五年九月十日书 记 员 王梓璇速 录 员 元 东 搜索“”