（2015）姑苏民五初字第00401号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-11
案件名称
姜福全与葛爱民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜福全,葛爱民
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款，第十五条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00401号原告姜福全。委托代理人唐林峰，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托代理人孟忠华，上海小城（苏州）律师事务所实习律师。被告葛爱民。委托代理人郁康，江苏陈全兴律师事务所律师。原告姜福全与被告葛爱民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告姜福全的委托代理人唐林峰、孟忠华、被告葛爱民的委托代理人郁康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜福全诉称：2011年9月1日，被告与苏州大学技术产业部科技产业处就苏州市莫邢路北栅头A号1号门面房签订租赁合同，年租金61704元，租赁自2011年9月1日至2012年8月31日。2011年6月20日，被告在明知该合同约定不得转租的情况下，仍然与不知情的原告签订转租合同，年租金85000元，租赁期限自2011年6月20日至2014年6月20日。2012年6月，苏州大学以通告方式告知被告2012年8月31日租赁期满后不再续租，又于2012年11月30日停电停水。涉案门面房自2011年6月21日至2014年2月16日一直由原告占有使用，2014年2月17日由原告交还苏州大学。另，原告已经支付被告门面使用费85000元、16200元、45529.93元、店面转让费10000元，合计156729.93元。由于被告的非法转租，被告与原告签订的门面房租赁合同无效，应当返还原告相应的不当得利，且应由被告承担合同无效的责任。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求判令被告立即赔付原告可得利益损失20000元（2012年11月30日至2014年2月17日期间的营业损失）、装修现值损失15000元，判令被告立即返还原告不当得利损失39212元（原告累计向被告支付的费用减去被告实际支付给苏州大学的房屋使用费）。被告葛爱民辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据的，希望法庭予以驳回。经审理查明：本市莫邪路北栅头A号1号门面房（莫邪路y号）的所有权人为苏州大学。2011年9月1日，苏州大学下属单位科学技术产业部科技产业处与被告葛爱民签订《房屋租赁合同》，约定将苏州大学所有的本市莫邪路北栅头A号1号门面房（莫邪路y号）出租给葛爱民，租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止，合同明确约定承租人不能转租、转让房屋。2011年6月20日，原告与被告签订《承包合同》，被告将上述从苏州大学承租的门面房屋出租给原告，租赁期限自2011年6月20日起至2014年6月20日止，前两年租金为每年85000元，第三年租金为92000元。合同签订后，被告将房屋交付给原告经营使用，原告先后支付了第一年租金85000元、水电费押金10000元、第二年部分租金16200元。2013年6月20日，被告葛爱民以原告姜福全拖欠租金为由诉至本院，请求判令姜福全支付所欠房租68700元。本院于2013年9月16日作出（2013）姑苏民五初字第0285号民事判决，认定双方所签《承包合同》无效，驳回了葛爱民的诉讼请求。该判决已发生法律效力。2013年8月6日，苏州大学因与葛爱民的租赁合同到期诉至本院，请求判令葛爱民返还租赁房屋并支付租赁合同到期后的房屋使用费。本院在审理中追加租赁房屋的实际使用人姜福全为第三人后，于2013年9月24日作出（2013）姑苏民五初字第0392号民事判决，判令葛爱民按61704元／年的标准支付自2012年9月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，姜福全向苏州大学返还涉诉房屋。因葛爱民、姜福全未按判决履行腾房搬迁及支付房屋使用费的义务，苏州大学向本院申请执行。在执行过程中，姜福全于2014年2月17日将租赁房屋交还苏州大学。随后，本院采取强制执行措施，扣划了葛爱民账户存款45945.43元，用于向苏州大学支付截至房屋交还之日止的房屋使用费45114.43元及执行申请费831元。2014年2月27日，葛爱民以姜福全未返还涉案房屋并支付使用费为由诉至本院，请求判令姜福全支付执行款45114.43元、执行费831元。本院于2014年7月31日作出（2014）姑苏民五初字第0193号民事判决，判令姜福全向葛爱民支付房屋使用费、执行费合计45529.93元，与已付押金10000元相抵后，还需支付余款35529.93元。该判决已发生法律效力。上述事实，由原告姜福全提交的承包合同、收条两份、（2014）姑苏民五初字第0193号民事判决书以及当事人陈述在案证实。本院认为：原告与被告签订的《承包合同》，合同内容系调整双方的房屋租赁关系，故该份合同认定为租赁合同。合同约定的租赁期限超出了被告与前手出租人苏州大学下属单位科学技术产业部科技产业处签订的房屋租赁合同约定的租赁期限（至2012年8月31日止），超出租赁期限的约定无效。关于原告主张的可得利益损失20000元（2012年11月30日至2014年2月17日期间的营业损失），可得利益的赔偿首先应当基于有效合同，而原告主张的该租赁期间属无效，且原告也未能提交损失的事实依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间因转租期限超出被告与前手出租人约定的剩余租赁期限，超出期限的约定无效，导致原、被告无法按约定的租赁期限履行合同，对此，双方均有责任。现原告主张的装修损失，应为其未能使用的租期内的装修损失，但是，原告对其主张的装修损失未能提供证据证明，故本院对其要求赔偿装修现值损失的诉讼请求难以支持。原告实际使用涉案房屋至2014年2月17日，在其使用期间理应当承担相应的使用费。其中，2012年9月1日之前的转租期限未超过被告与前手出租人约定的租赁期限，被告有权要求原告按合同约定支付租金；2012年9月1日至2014年2月17日期间，基于原告占有涉案房屋的事实，本院判令其向被告支付房屋使用费、执行费合计45529.93元，该部分费用已经由被告先行向前手出租人支付。上述原告支付给被告的费用均系其占用房屋期间应当承担的费用，原告要求以其向被告支付的费用减去被告实际支付给苏州大学的房屋使用费作为不当得利，主张被告返还，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十五条的规定，判决如下：驳回原告姜福全的诉讼请求。案件受理费1655元，减半收取828元，由原告姜福全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。审判员 毛萍萍二〇一五年九月十日书记员 蒋志芳 关注微信公众号“”