（2015）遵市法民终字第1184号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-23
案件名称
李洁因与遵义市英竹天和商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
贵州市遵义市中级人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李洁,遵义市英竹天和商业经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遵市法民终字第1184号上诉人（原审被告、反诉原告）：李洁，女，贵州省遵义市人。委托代理人：熊薛飞，贵州佳信律师事务所律师。委托代理人：陈涛，贵州佳信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市英竹天和商业经营管理有限公司。法定代表人：包万刚，董事长。委托代理人：周磊，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人李洁因与被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红民商初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。一审法院审理查明：2011年11月14日，遵义市英竹天和商业经营管理有限公司与被告李洁签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层店面，面积272平方米，租赁期限从2011年12月24日至2016年12月23日，每月租金为17408元，每月管理费为9792元，前述费用按年结算并支付，合同还约定被告向原告支付81600元作为履约保证金，如被告在合同期内，有违约、违法、欠费等行为，原告有权按商场管理制度和规定收取违约金并可从履约保证金中抵扣。如被告未按合同约定向原告足额支付租金及其他应付款的，逾期三十日或拖欠费用达到3000元的，视为被告根本违约，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，2013年1月16日，原告与被告签订《汇美城持续发展协议》，合同约定原告给予被告一个半月租金（从2013年1月1日至2013年2月15日）及三个月管理费（从2013年1月1日至2013年3月20日）的优惠，被告保证在优惠期后严格履行所签合同中的若干义务，如期交纳租金、水电费用，保持自身商区环境清洁、正常经营等，被告同意支付原告一个半月的租金，原告必须保证自签订协议后三个月优惠期内将小商户迁出及完成重新招商整顿工作，否则原告需在三个月优惠期结束后当天补回被告所支付的一个半月租金以及额外豁免一个半月的管理费，及管理费优惠延长至2013年5月15日，并必须在延长优惠期间努力完成商场重整工作，如到期还未能完成，双方再重新协商新的补偿方案。如被告违反协议内的保证事项，原告有权解除本协议，撤销优惠条件，原告可经协商后追回本协议所约定优惠的租金及管理费用，若原告违反保证事项，或自签订本协议后三个月内，均无法达到协议要求，则原告需再协商延长被告的免租期或向被告赔偿相应的经济损失事宜。后被告未按约履行支付租金的义务，原告催收未果，酿成讼争。一审法院认为：原、被告之间的《租赁合同》及《汇美城持续发展协议》均系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行各自义务。本案中，原告明确表示要求解除与被告之间的《租赁合同》，而被告从2013年6月开始就未在该租赁物内进行经营，也未继续交纳租金，双方《租赁合同》的目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，故对原告要求解除其与被告签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。同时，对反诉原告要求继续履行合同，从2013年3月起至商场正常经营之日止，不计入租赁期限的诉讼请求，本院不予支持。因双方的《租赁合同》解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当将租赁物返还给原告，故对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持，但考虑到被告搬离租赁房屋需要一定的时间，本院将返还租赁房屋的时间酌定为判决生效后三十日内。对原告要求被告支付从2013年3月24日至实际搬离之日止按每月17408元计算的租金的诉讼请求，本院认为，因双方签订的《汇美城持续发展协议》约定，被告必须保证自签订协议后三个月优惠期内将小商户迁出及完成重新招商整顿工作，否则原告需在三个月优惠期结束后当天补回被告所支付的一个半月租金以及额外豁免一个半月的管理费，及管理费优惠延长至2013年5月15日，并必须在延长优惠期间努力完成商场重整工作，如到期还未能完成，双方再重新协商新的补偿方案。如被告违反协议内的保证事项，原告有权解除本协议，撤销优惠条件，原告可经协商后追回本协议所约定优惠的租金及管理费用，若原告违反保证事项，或自签订本协议后三个月内，均无法达到协议要求，则原告需再协商延长被告的免租期或向被告赔偿相应的经济损失事宜。从双方的合同内容可以看出，如原告未完成重新招商整顿工作等约定内容，其应当再协商延长被告的免租期或向被告赔偿相应的经济损失事宜，现在本案所涉的商场已经没有正常经营，更未完成重新招商整顿工作，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告应当就其违约行为承担相应的法律后果，因被告的租金已经交纳至2013年3月23日，双方约定的免租期从2013年1月1日至2013年2月15日，则被告所交纳的租金顺延至2013年5月8日，本院酌情免除被告从2013年5月9日起至实际返还店铺之日止的租金，对原告主张的租金部分的诉讼请求，本院不予支持，同时，因原告已经为自己的违约行为承担了相应的赔偿责任，且反诉原告也未举出充分证据证明因反诉被告违约对其实际造成的损失，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，反诉原告应当承担举证不能的不利后果，故对反诉原告要求反诉被告赔偿损失1047330元的诉讼请求，本院不予支持。对反诉原告要求反诉被告退还已交纳的租金26112元的诉讼请求，本院认为，反诉原告未按照双方签订的《汇美城持续发展协议》的约定，进行正常的经营，也存在违约，应当承担相应的法律后果，故对反诉原告的该诉讼请求，本院不予支持。同时，对原告要求的用被告所交纳的保证金81600元抵扣租金的诉讼请求，现因被告并未差欠原告租金，故本院不予支持；对原告要求被告支付从2014年11月1日起至实际搬离之日止的管理费的诉讼请求，在庭审过程中原告明确表示从2014年1月开始，其公司就未对本案所涉租赁房屋所在的商场履行管理职责，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司与被告李洁于2011年11月14日签订的《租赁合同》；二、被告李洁于本判决生效后三十日内将位于遵义市红花岗区民主路纪念广场负一层L-1号的店面返还给原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司；三、驳回原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李洁的诉讼请求。案件受理费2520元，反诉费7230元，由原告遵义市英竹天和商业经营管理有限公司承担2000元，被告李洁承担7730元。一审宣判后，李洁不服，向本院提起上诉称：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求或发回重审。主要理由是：原判认定双方签订的《租赁合同》的合同目的不能实现，判决解除合同无事实法律依据。被上诉人未按双方合同的约定履行招商规划达到经营环境义务，致商场出现群体性事件，使上诉人不能正常经营，被上诉人构成根本违约，不具有合同的解除权，合同应继续履行。二、原判未支持上诉人请求因被上诉人违约造成其损失赔偿的反诉请求错误。上诉人按合同的约定，投入了大量的资金、设备和原材料，因被上诉人原因未能给上诉人营造良好的经营环境，对其造成的损失应予赔偿。三、上诉人未违反双方《汇美城持续发展协议》，原判认定上诉人因未进行正常经营而对退还租金的诉求不予支持缺乏法律依据。上诉人在双方签订补充协议后，一直按协议配合被上诉人，但因被上诉人与商户之间的纠纷未处理好，致上诉人无法经营，故上诉人请求被诉人退还2013年1月至3月的租金应当得到支持。综上，请二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司未向本院提交书面答辩意见，口头答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，因此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：综合上诉双方的诉辩理由，本案争议的焦点为：一、双方签订的《租赁合同》及《汇美城持续发展协议》是否应当解除，应否继续履行；二、双方是否存在违约行为，其违约责任应如何认定，上诉人李洁的损失应否由被上诉人赔偿；三、上诉人李洁2013年1月至3月的租金应否由被上诉人遵义市英竹天和商业经营管理有限公司返还。关于第一个焦点问题。上诉人与被上诉人双方对合同的效力无异议，且不违反相关法律法规的禁止性规定，本院确认合法有效。对有效合同，对双方均具有约束力，并应按约定履行各自义务。但根据本案查明的事实，在该合同履行过程中，因被上诉人与上诉人及案外其他商户对其商场的经营环境等事宜未达成一致意见，致使商场无法正常营业，从2013年6月至今长达两多时间上诉人就未在该租赁物内进行经营，亦未继续交纳租金，且被上诉人明确表示要求解除与上诉人之间的签订《租赁合同》及《汇美城持续发展协议》，由此足以认定双方的合同目的已经无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”之规定，原判作出解除双方签订的《租赁合同》判决并无不当，本院予以确认。上诉人提出要求继续履行合同的请求，因本案已无继续履行合同存在的条件，对其请求不予支持。为此，上诉人提出的上诉理由不成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5040元，由上诉人李洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 文小琼审 判 员 罗继红代理审判员 张辉云二〇一五年九月十日书 记 员 周 益 更多数据：搜索“”来源：