（2015）苇民初字第21号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-11
案件名称
朱文博与赵景洲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苇河林区基层法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱文博,赵景洲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款，第一百三十五条
全文
黑龙江省苇河林区基层法院民 事 判 决 书（2015）苇民初字第21号原告朱文博，男，1961年7月1日出生，汉族，个体户。委托代理人毕成亮，男，1966年7月6日出生，汉族，尚志市龙法法律服务所法律工作者。被告赵景洲，男，1961年5月12日出生，满族，苇河林业局青山林场工人。委托代理人陈艳君，男，1966年7月17日出生，汉族，苇河林业局种子园工人。原告朱文博与被告赵景洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月24日、5月29日、7月22日三次公开开庭审理了本案。原告朱文博及其委托代理人毕成亮，被告赵景洲及其委托代理人陈艳君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱文博诉称，2013年11月上旬，经青山林场中间人姚忠利介绍，被告赵景洲将位于青山林场市场面积168平方米的门市，以14万元的价格出售给原告，当时买房时被告说，房屋手续正在办理中，如果赵景洲负责��户，费用原告拿。为了证明现在手续正在办理中，把土地员肖桂宝叫到家中，予以证明，说马上就要办下来，并且双方签订了书面合同，同时预付2万元订金。2014年3月25日原告如期带房款到赵景洲家接收房屋，被告应交付房屋手续，而赵景洲说房证没办下来，原告与被告发生争吵，当时青山林场工会主席说让原告押被告赵景洲2万元，等房证办下来再给付被告，于是原告给付被告赵景洲10万元房款，其余2万元等房证办下来再给付被告。当时证明人王学明、党凤章、姚忠利都在场，原告认为买房时赵景洲承诺2014年3月30日前把房证给办理完，从2013年11月6日至今，房证没办下来，房子卖不了也抵押不了，所以给原告造成很大损失，原告要求法院判令房屋买卖合同无效，并且判令被告返还交付的12万元房款及承担违约金36000元。原告为证明其诉称理由，提供如下证据：证��一，2013年11月6日收据一份复印件（已与原件当庭进行核对），这实际是一份房屋买卖合同。证明：交易的房屋总价格14万元，当日交2万元余下12万元在2014年3月30日前结清，同时交付房屋产权手续，如违约按预付款10倍赔偿；证据二，2014年3月25日收据复印件，（已与原件当庭进行核对）这实际是一份补足买卖合同，证明：补足的内容是余下2万元在交房照时付清，房照交付时间及违约责任都没有变更；证据三，姚忠利证言一份，证明：一是证明朱文博交给赵景洲买卖房屋款12万元，赵景洲2014年3月30日交付房屋所有权手续，二是双方交易的房屋实测面积为168平方米（南北长16.8米，东西宽10米）；证据四，党凤章证言一份，证明：一是朱文博交给赵景洲买卖房屋款12万元，赵景洲2014年3月30日交付房屋所有权手续，二是双方交易的房屋实测面积为168平方米（南北长16.8米，东西宽10米）；证据五，房屋平面及四张照片，证明房屋的面积168平方米和状况是一体房。被告赵景洲辩称，本案争议的房屋经中间人姚忠利介绍，原告预购被告位于青山林场的房屋，2013年11月6日双方共同邀请了青山林场土地员肖桂宝及邻居高平、姚忠利、党凤章等人到被告赵景洲家参加协商房屋买卖有关事宜，要买的房屋建筑面积为160平方米，分正房和偏房，面积大致各占50%，正房东西走向，是20年前建的，偏房在正房北侧，是2012年由原有厢房拆除的基础上建的，与正房相接，中墙共用。协商中被告拿出正房的房权证和土地证，经在场人及肖贵宝确认是真实有效的，并向原告声明偏房建成后，因林业局房产处停办房证，所以没有房证，但在青山林场已作了登记手续，原告要求以后林业局开始办房证时由被告负责办理，原、被告无异议后，自愿签订房屋买卖合同，双方商定房价为14万元，住宅建筑面积为160平方米，先交2万元订金，余款2014年3月末交房时付清，被告收2万元订金后，同时出了收据。2014年3月25日，原、被告双方邀请了肖桂宝、党凤章、姚忠利和青山林场工会主席王学明在青山林场升福饭店准备付款交房时，姚忠利说偏房房证没下来前，需要押被告2万元押金，待房证办完交给原告时，原告再付给被告，双方同意之后原告付给被告10万元房款，与2013年11月6日的订金2万元，合计共付房款12万元，同时被告把正房的房证和土地使用证及房门钥匙交给了原告，并向原告出具了收条，在这之后房屋归原告占有。此后，在2015年1月份，肖桂宝告诉被告，偏房的房证可以办理了，让被告准备材料，2015年2月9日被告向原告要土地使用证，肖桂宝办房证需要微机扫描，被告以找不到不知放哪为借口，拒不提供，无奈被告让姚忠利找原告要土地使用证，原告以同样的理由拒之，致使事情发展到现在。被告本想寻求依法维权时，原告为其不可告人的目的，编造事实，先于被告起诉，原告起诉状中的事实部分与实际情况有很大的出入，诉讼请求无法律依据不成立。被告为证明其抗辩理由，提供如下证据：证据一，苇河林业局房产中心出具的证明一份，证明林业局现在停办房证，不能办房证不是被告的过错，第二证明原告在诉状中提到被告迟迟不给办房照，不属实；证据二，提供1996年11月23日建房的房产证和土地使用证（均系复印件），证明被告原来的老房有房产证和土地使用证，而且土地证上有两处房的图；证据三，房产处驻青山林场土地员肖桂宝出具的后建房屋初始登记档案两份（复印件），已与原件进行核对。证明赵景洲新建的房屋已经进行过初始登记；证据四，青山林场和苇河林���地区房地产管理处出具的证明两份，证明肖桂宝是苇河林业局环保科驻青山林场助理员，负责青山林场民宅建设规划和房权办理工作；证据五，肖桂宝和工作人员所做的房屋平面图（复印件），证明房屋的实际面积是163平方米；证据六，姚忠利出具的证言一份，证明房屋买卖过程中的真实情况；证据七，党凤章出具的证言一份，证明房屋买卖过程中的真实情况；证据八，高平出具的证言一份，证明房屋买卖过程中的真实情况；证据九，土地登记上报审批目录，证明有房产证的房屋土地使用证土地局有档案，土地证编号为25207862，流水帐号为00030994，用途是住宅，地号为20202－26553；证据十，公私房屋明细底帐，序号为273号，栋号为356号，结构为砖木结构，姓名为赵景洲，建筑面积80平方米，建筑时间为1990年自建，证明出售给原告160平方米房屋其中80平方米有���续；证据十一，土地登记申请调查审批书，编号为25202－26－553，土地使用所有人为赵景洲，地址苇河林业局青山林场，时间为2002年10月9日，黑龙江省土地管理局印制，土地局所出具的证明，证明被告卖给原告的202.13平方米的土地使用面积；证据十二，证人肖桂宝出庭证实，原告将10万元加上之前预付款2万元，一共是12万元给付被告。被告将老房的房产证和土地使用证交给原告，土地证是全部面积，当时姚忠利提出新房没有房产证，押被告2万元，被告将后建的房产证办完再将2万元给付被告，因为当时林业局停办房产证，所以没有约定时限。原告同意中间人姚忠利的提议；证据十三，证人王学明出庭证实，原、被告买卖房屋交房的那天，当时原告拿钱交给被告，房款是12万元，押被告2万元，说等办完房产证再给被告2万元，当时被告把老房的产权证和土地使用证���原告了。本案争议的焦点是：原、被告达成房屋买卖的合同是否有效？经庭审举证、质证，本院认证如下：原告提供证据一、二，经被告质证对证据无异议，但对证明的问题有异议，本院认为违约金约定根据交易人习惯应认定是对买卖行为的约定，因此本院对这两份证据予以采信；原告提供的证据三、四，被告均有异议，由于证人未出庭，本院对这两份证据不予采信；原告提供证据五，被告对照片无异议，本院予以采信；被告对房屋的面积有异议，本院认为，房屋面积应以房屋管理部门测量为准，原告自己测量图本院不予采信。被告提供证据一，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，本院认为，此证据是苇河林业局房产中心出具，本院应予采信；被告提供证据二、三、四、五、九、十、十一，原告均有异议，本院认为，这七份证据能相互印证��本院予以采信；被告提供证据十二、十三，原告均有异议，本院认为，两名证人证实的内容基本一致，本院予以采信；被告提供证据六、七、八，原告均有异议，由于证人均未出庭，本院不予采信。根据当事人的举证、质证，及本院对上述证据的认证意见，本院确认事实如下：2013年11月份，经中间人姚忠利介绍，原告朱文博预购被告赵景洲位于青山林场市场临街面积为160平方米左右的房屋，双方约定房屋价款为14万元。2013年11月6日肖桂宝、姚忠利、党凤章等人到被告赵景洲家作为证明人，原告给付被告2万元预付款，并约定房款余额在2014年3月30日前一次性付清，并同时交付房屋手续，如有一方违约按房屋预付款十倍赔付。同时被告给原告出具了收据，肖桂宝、党凤章、姚忠利在收据上签名。2014年3月25日双方约定给付房款及交接房屋时，由于后建房屋未办房屋产��证，原告提出异议，中间人姚忠利提议，由于后建房屋产权证没有办理，需要押被告2万元，待产权证办理后交给原告时，原告把2万元再付给被告，双方同意之后原告付给被告10万元房款，加上2013年11月6日的预付款2万元，总计12万元，同时被告把1999年建的房屋产权证和土地使用证及房门钥匙交给了原告，并给原告出具了收条，证明人党凤章、姚忠利、高平及青山林场工会主席王学明均在收条上签字。之后房屋归原告占有、使用。另查明，双方买卖房屋一半是被告赵景洲购买王芹的，该房于1990年建成，面积是80平方米，有房屋产权证及土地使用证。另一半于2012年在原土地使用证范围内，将原来的简易房拆后建成的，后建与1990年建的房共用中间墙建成一个整体房屋，并与1990年建的房屋的面积大约相当，但后建房屋未办理房产证。本院认为，原、被告签订房屋买卖��议，是双方真实意思表示，被告在自己的土地使用证范围内建造房屋，对自建的没有取得产权证的房屋属于原始取得，被告对该房屋拥有占有、使用、收益、处分的权利。被告将自建自己拥有所有权的房屋卖给原告，是合法处置自有财产的行为。原告购买被告一半有产权证一半没有产权证的房屋，且原告交付12万房款后占有和使用该房屋至起诉时已近一年，因此，该房屋买卖协议有效。为了保护民事关系流转的安全性，原告的诉讼请求，没有法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题解释》（二）第十四条之规定判决如下：驳回原告朱文博的诉讼请求；案件受理费3420元，由原告朱文博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审 判 长 李 云代理审判员 周洪霞人民陪审员 宋玉梅二〇一五年九月十日书 记 员 邵 平 来自