（2015）青民一终字第953号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-29
案件名称
李彪与青岛天玺房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李彪,青岛天玺房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第953号上诉人（原审原告）李彪。委托代理人郭振中，山东颐衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛天玺房地产有限公司。法定代表人李刚，董事长。上诉人李彪因与被上诉人青岛天玺房地产有限公司（以下简称天玺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第3710号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长、代理审判员迟金铜主审本案、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并对本案进行了调查。上诉人李彪及其委托代理人郭振中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李彪在一审中诉称，2012年12月10日，李彪与天玺公司签订了《青岛市商品房买卖合同》，合同中李彪向天玺公司购买了青岛市黄岛区江山中路185号天玺乐城×号楼×层和×层，两层房屋建筑面积共计1992平方米。李彪已按约付清房款，履行完毕自己的所有义务，而天玺公司未按约定向房地产登记机构办理本合登记备案、商品房网上签约、登记过户等手续。李彪再三催促，至今未果。为维护李彪的合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、李彪与天玺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，要求天玺公司协助李彪办理过户手续，将所买房产登记至李彪名下；2、天玺公司承担本案诉讼费用及由此造成李彪的一切损失。天玺公司在一审中答辩称，天玺公司未向李彪出售涉案房屋，未收到李彪支付的房款，涉案合同名为买卖实为以涉案房屋为其法定代表人李刚个人向李彪借款提供担保的合同。法定物权担保方式仅抵押担保一种，且需登记生效，涉案合同创立的担保方式违反物权法定基本原则且未办理抵押登记，因而无效。李刚为天玺公司股东，在未征得其他股东同意情况下，擅自决定天玺公司为其个人借款提供担保，违反公司法第16条第2款之强制性规定，合同无效。李刚超越权限代表公司订立涉案合同，而李彪作为出借人，对此知情，并非善意第三人，依据合同法第51条之规定，合同无效。李刚实际借款164万元，涉案合同标的房屋预售备案价格21704277元，远超实际借款本金和同期银行贷款利息四倍，涉案合同系以合法形式掩盖高利贷非法目的之合同，因而无效。综上，天玺公司与李彪之间未建立房屋买卖合同关系，涉案合同因违反法律强制性规定、合法形式掩盖非法目的、法定代表人超越权限订立合同等原因无效。为此，恳请驳回李彪诉讼请求，维护天玺公司的正当权益！李彪为证明自己的主张，提交了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明李彪、天玺公司之间已经形成房屋买卖事实。2、2012年12月5日，天玺公司出具的收款声明一份，证明当时进行资金交付时，转入李刚账户和李刚代收的资金都以天玺公司出具的收条为准。3、收条复印件三份，证明天玺公司2012年12月10日出具总收条时收回该三份收条原件。4、银行转账、现金提取、刷卡消费凭证18份，结婚证复印件一份，2012年12月10日天玺公司出具的收条一份及付款明细，证明李彪已经支付购房款。5、2010年7月11日借条复印件一份，证明2012年7月7日李刚支付给李彪的银行款项凭证是该笔借款的款项，与李彪、天玺公司之间的购房款项无任何关系。天玺公司质证称，对证据1的真实性没有异议，但是对内容不认可，双方实际是民间借贷，以房屋为担保，合同中的补充条款有明确说明。对证据2的真实性没有异议，同收据质证意见，仅是对李刚的授权委托，没有证明收到款项的功能。对证据3因其是复印件，不予质证。对证据4中，对收条的真实性没有异议，但是不是天玺公司的真实意思表示，该收条是天玺公司为李刚借款提供的担保，李彪并未向公司支付任何购房款；李彪向天玺公司支付的是借款，不是购房款。对证据5真实性予以认可，证明李彪与李刚之间存在长期借款关系。天玺公司为证明自己的主张，提交了如下证据：1、银行交易记录三份，证明李彪与李刚之间存在民间借贷关系，李彪支付的房款实际为借款。2、天玺公司工商登记材料，证明李刚为天玺公司公司小股东，李刚无权处分涉案房屋。3、涉案房屋所在的3号楼价格公示表，证明涉案房屋备案的销售总价为21704277元。4、李彪与李刚2012年1月18日签订的借款合同，证明李彪主张的2012年1月18日至19日支付的房款实际为履行借款合同而支付的借款。5、2011年12月5日、12月27日借款合同，证明李彪与李刚之间存在长期借款关系，且形成以天玺公司开发楼盘的房屋作担保的交易方式。6、预售许可证，证明李彪、天玺公司签合同时，该项目并未取得预售许可证。7、（2013）青执字第7号执行裁定书及协助执行通知书复印件各一份，证明涉案项目自2013年1月至今一直属于查封的状态，涉案合同因标的物属于不可处分物而无效。李彪质证称，对证据1真实性无法确认，即使是真实的，也与本案无关。对证据2，该证据中明确记载天玺公司的法人是李刚，不能以李刚是小股东来对抗收到李彪的购房款。对证据3，认为价格公示表是天玺公司单方出具的，不能作为有效证据使用。对证据4的真实性没有异议，该借款合同中的借款担保物并不是天玺公司所称的涉案房屋，天玺公司主张该房屋买卖是李刚与李彪的借款合同的担保物是不成立的。对证据5，该两份借款合同是在李彪、天玺公司发生购房合同之前发生的，与本案无关。对证据6无异议，因此在合同中没有约定交房期限。对证据7，与本案无关，查封是在李彪、天玺公司签订合同之后。原审法院查明：2012年12月10日，李彪与天玺公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，李彪购买天玺公司开发的青岛经济技术开发区江山中路185号天玺乐城×号×-×层，建筑面积为1992平方米，每平方米房屋建筑面积单价为人民币2870元，总房价为5536000元。双方在合同补充条款中约定：“截至2013年2月10日，若甲方（天玺公司）未返还乙方（李彪）购房款，乙方有权将该物业登记至乙方名下。”同日，天玺公司向李彪出具收条一份：“今收到李彪购房款人民币伍佰伍拾叁万陆仟元整。收款人：“李刚”。原审法院认为，2012年12月10日，李彪、天玺公司双方确实签订了房屋买卖合同一份，并由天玺公司为李彪出具收条一份。但是该房屋买卖合同是否系双方真实意思表示是本案关键。李彪主张是房屋买卖关系，而天玺公司予以否认，认为是以涉案房屋为李刚借款提供担保的合同。就此，综合庭审调查，通过李彪陈述的事实、天玺公司的答辩及双方提供的证据材料，李彪主张房屋买卖法律关系，原审法院不予支持，理由如下：1、房屋买卖合同的签订不符合常理，该合同并没有约定房屋交付时间，在签订合同时涉案房屋并未取得商品房预售许可证，且补充条款中的约定也有悖于物权法的相关规定。2、从付款方式来看，李彪主张其自2012年1月11日开始支付房款，一直持续到2012年12月10日签订商品房买卖合同，交款次数如此之多，交款金额从几万元到100万元不等，且据李彪陈述其中的上百万元是通过现金方式交付的，这明显不符合商品房交易习惯和人的正常思维逻辑。3、从购房价格来看，双方在合同中约定的每平方米单价为2780元，这远远低于正常的市场价格，李彪主张天玺公司让利销售不足以采信。因此，李彪没有充分的证据可以证明李彪、天玺公司之间存在客观、真实的房屋买卖关系。但为了保护李彪的相关权利，原审法院已向其释明，其可以变更诉讼请求，但是李彪执意坚持原诉讼请求，要求确认李彪与天玺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，天玺公司协助李彪办理过户手续，将所买房产登记至李彪名下，本着公序良俗和诚实信用原则，对于李彪的主张，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定，判决：驳回李彪的诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由李彪负担。宣判后，李彪不服原审判决，上诉至本院。上诉人李彪上诉称，一、双方于2012年12月10日签订的《青岛市商品房买卖合同》系双方协商一致的结果和真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且在合同签订过程中不存在欺诈、胁迫等情形，属当事人依法订立的有效合同，具法律约束力，合同双方均应严格履行。原审判决一方面确认该合同的真实性，另一方面在没有认定合同无效的情形下，却仅凭天玺公司毫无证据的一面之辞而否认合同当事人之间的房屋买卖法律关系，既违反法律、有悖法理，又自相矛盾，纯属主观臆断。二、天玺公司辩称签订合同系为李刚个人借款提供担保，此辩称完全不是事实，且天玺公司对此辩称无任何证据支持。李彪与李刚之间是否存在民间借贷关系，与李彪和天玺公司之间存有的房屋买卖属另一法律关系，与本案毫无关联。即使上李彪与李刚之间存有个人借款关系，难道李彪就不能到李刚任职的房地产公司买房吗？而且尤为重要的是，在天玺公司出具给李彪的一系列《收条》和《收款声明》等材料中，天玺公司均确认所收取的李彪款项均为“购房款”。更何况，在李彪支付的购房款中，除一部分由李刚代收外，其余部分购房款则直接打入天玺公司的公司帐户。如果李彪支付的不是购房款，如果签订合同是为了天玺公司所谓的“担保”，那如何解释天玺公司出具《收条》、《收款声明》的行为？又如何解释天玺公司通过公司帐户直接向李彪收取款项的行为？三、合同中没有约定具体的房屋交付时间并不违反法律规定，恰恰相反，我国合同法对此类问题却有相应的规定，给出了相应法律救济措施。客观原因是，之所以没有约定交房时间，是由于涉案房屋当时尚未办理预售许可证，故而不便在合同中约定交房时间。四、李彪将购房款分期分批以现金或转帐方式支付给天玺公司，完全是当事人之间的契约自由行为，取决于双方的协商一致，我国法律从未对此予以禁止。五、涉案房屋价格纯属市场行为，完全由买卖双方根据各种因素综合考量、协商确定，法律和人民法院对此无权干涉。六、原审判决认定“本着公序良俗和诚实信用原则，对于原告的主张本院不予支持”。而整个判决丝毫没有阐明李彪在何时、何处、何行为违反了公序良俗和诚实信用原则。本案中，李彪在有关涉案房屋买卖的洽谈、签约、合同履行的全部过程中，始终秉承诚实信用，无任何违约情形，更不存在有违公序良俗的情形。综上，请求法院依法判决：一、依法撤销（2014）黄民初字第3710号民事判决，改判支持李彪的诉讼请求；二、天玺公司承担一、二审诉讼费用。天玺公司未答辩。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。案经调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案争议的焦点问题是李彪与天玺公司之间的商品房买卖合同是否双方真实意思表示。本案业已查明，李彪与天玺公司在签订《商品房买卖合同》时涉案房产尚未取得商品房预售许可证，合同中对交付时间未进行约定，房屋单价也远远低于正常的市场价格。李彪提交的房屋买卖合载明的签订时间为2012年12月10日，但李彪在2012年12月10日之前自2012年1月11日开始即多次支付款项，其中有上百万元是通过现金方式交付。综合上述房产交易价格、支付时间及支付方式等因素，本院认为，双方买卖商品房的行为既不符合商品房交易习惯，也不符常理。且双方在补充条款中约定“截至2013年2月10日，若甲方（天玺公司）未返还乙方（李彪）购房款，乙方有权将该物业登记至乙方名下”，该约定也不符合商品房买卖合同的特征。本院认为，李彪提交的证据不足以证明其与天玺公司之间存在客观、真实的房屋买卖关系。在原审法院已向李彪释明可以变更诉讼请求，李彪坚持原诉讼请求的情况下，原审法院驳回李彪的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐镜圆代理审判员 迟金铜代理审判员 高仁青二〇一五年九月十日书 记 员 王莉莉书 记 员 于国英