（2015）沙法民初字第01421号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-28
案件名称
重庆科源物业管理有限公司与汤向阳、陈昭予物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市沙坪坝区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆科源物业管理有限公司,汤向阳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第01421号原告重庆科源物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦2-4号，组织机构代码73656540-X。法定代表人曾朝正，重庆科源物业管理有限公司总经理。委托代理人李智红，男，重庆科源物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告汤向阳，女，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。被陈昭予，男，汉族，学生，住重庆市渝中区。法定代理人汤向阳，女，职业不详，住重庆市渝中区。原告重庆科源物业管理有限公司（以下简称科源物业）与被告汤向阳、陈昭予物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由审判员李勤担任审判长，与代理审判员马晓敏、人民陪审员ＸＸ组成合议庭，适用普通程序并于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告科源物业的委托代理人李智红到庭参加诉讼。被告汤向阳、陈昭予下落不明，本院于2015年5月5日在《人民法院报》公告送达期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因工作原因，人民陪审员ＸＸ无法继续参与案件的审理，本院决定由审判员李勤担任审判长，与代理审判员马晓敏，人民陪审员罗珊珊组成合议庭，适用普通程序于2015年9月9日再次公开开庭进行了审理，原告科源物业的委托代理人李智红，被告汤向阳，被告陈昭予的法定代理人汤向阳到庭参加诉讼。双方当事人申请和解1个月。本案现已审理终结。原告科源公司诉称，2008年6月1日，原告与重庆世源房地产（集团）有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对重庆世源房地产（集团）有限公司开发的重庆市沙坪坝区“某”小区进行物业管理服务。合同签订后，原告严格按照合同约定提供了物业服务。被告所有的住宅房屋位于“某”A栋5-6，建筑面积70.60平方米，每月应向原告交纳物业服务费70.60元。但被告从2011年7月起即拖欠原告物业服务费，原告多次催告未果。现要求被告立即支付2011年7月1日至2012年12月31日期间的物业服务费1270.80元，并以欠付的物业服务费为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日千分之三支付滞纳金。被告汤向阳、陈昭予辩称，二被告已经交清了原告请求的物业服务费，况且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2008年6月1日，原告与重庆世源房地产（集团）有限公司签订了《前期物业管理服务委托合同》，合同约定由原告为重庆世源房地产（集团）有限公司开发建设的位于重庆市沙坪坝区“某”小区提供物业服务。服务事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花台的花木、建筑小品等的养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序等。合同期限为2008年6月1日至2012年12月31日。住宅的物业服务费按建筑面积1元／㎡／月收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三支付违约金。合同还约定了物业服务的质量、双方的权利义务、违约责任等。签订合同后，原告于2008年6月进场为被告所在的重庆市沙坪坝区“某”小区提供物业服务。2010年1月15日，原告与重庆诚挚清洁服务有限公司签订了为期两年的化粪池维护托管服务合同。服务期间为2010年1月至2012年1月，合同内容为由重庆诚挚清洁服务有限公司在“东和科苑”小区提供化粪池及埋地主管道维护托管服务。被告汤向阳、陈昭予系重庆市沙坪坝区某住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积为70.60平方米。2009年11月17日前，被告汤向阳、陈昭予就已接房。被告汤向阳于2012年4月5日向原告交纳了76.30元，原告为此向被告汤向阳出具了收据一份。该收据载明的收费项目字迹模糊不清，无法辨认。2011年7月至2012年3月，2012年5月至2012年12月31日期间，被告汤向阳、陈昭予一直未交纳物业管理费。2013年10月28日，原告曾就2011年7月1日至2013年1月31日期间的物业管理费及滞纳金向本院起诉，要求被告汤向阳支付，2013年12月9日原告申请撤诉，本院裁定予以准许；2014年9月26日，原告再次就2011年7月1日至2012年12月31日期间的物业管理费及滞纳金向本院起诉，要求被告汤向阳、陈昭予支付，2014年11月17日原告申请撤诉，本院裁定予以准许。现原告向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告除举示《前期物业管理服务委托合同》、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、物业管理企业资质证书《化粪池维护托管服务合同》外，还举示了原告于2014年8月27日自行出具的催费说明，载明原告于2009年7月、2011年5月、2012年12月对拖欠物业服务费的“某”业主进行过催告。重庆市沙坪坝区渝碚路街道沙杨路社区居民委员会于2014年8月27日加盖公章并载明“以上情况社区知晓，属实”。对于被告汤向阳、陈昭予举示的收据，原告认可收据系其开具给被告汤向阳的，但被告汤向阳、陈昭予每月应交纳的物业管理费应为70.60元，并不是76.30元，故不认可其交纳的是物业管理费。被告汤向阳、陈昭予称其中的5.80元是公摊费，其余的70.60元是物业管理费。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告提供的《前期物业管理服务委托合同》、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、《化粪池维护托管服务合同》、民事裁定书及民事起诉状，被告提供的收据等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，原告科源公司与重庆世源房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》及补充协议是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述《前期物业管理服务合同》对被告汤向阳、陈昭予具有约束力，被告汤向阳、陈昭予接受了物业服务，应当按照《前期物业管理服务合同》约定的方式给付物业服务费。关于原告部分诉讼请求超过诉讼时效期间的问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告出具的说明，虽然社区居民委员会加盖公章并载明“知晓”、“属实”，但原告未举示相应的证据证明，本院对原告举示的该份催费说明，依法不予采信。原告举示的2份民事起诉状及民事裁定书，能够证明原告于2013年10月28日、2014年9月26日通过诉讼向被告汤向阳、陈昭予催收物业服务费的事实，则诉讼时效因原告提出付款要求而中断。从诉讼时效中断时起至原告2015年1月15日向本院提起诉讼，诉讼时效期间未超过二年，则原告要求被告汤向阳、陈昭予支付2011年10月28日至2012年12月31日期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。但原告要求被告汤向阳、陈昭予支付2011年7月1日至2011年10月27日期间的物业服务费，因超过法定诉讼时效期间，且原告不能提供诉讼时效中止、中断、延长的证据，不能得到法律保护。对原告超过诉讼时效期间的部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告汤向阳、陈昭予是否欠付物业服务费的问题。2012年4月5日被告汤向阳、陈昭予向原告交纳了76.30元，原告称该笔费用交纳的不是物业管理费，因收据是原告向被告汤向阳出具的，其有责任证明该笔费用交纳的不是物业管理费，但原告并未举示相应证据证明。被告在审理中认可其中的70.60元为物业管理费，故本院对被告汤向阳、陈昭予支付了原告2012年4月的物业服务费的事实予以确认。被告汤向阳、陈昭予辩称已不欠物业服务费，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。本案中被告汤向阳、陈昭予的房屋建筑面积为70.60平方米，依照《前期物业管理服务合同》的约定，每月应交纳物业服务费为70.60元。2011年10月28日至2012年12月31日期间被告应交纳物业服务费共计927.21元（70.60元／月×13个月＋70.60元／月÷30天×4天-70.60元），扣除2012年4月份，被告汤向阳、陈昭予已经支付的70.60元物业服务费，被告汤向阳、陈昭予仍需向原告交纳856.61元物业服务费。关于被告汤向阳、陈昭予是否应当支付滞纳金的问题。《前期物业管理服务合同》约定业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三支付违约金。但对被告何时应向原告交纳物业管理服务费并无合同约定，且原告并未举示任何证据证明，因此，原告向被告主张逾期交纳物业服务费滞纳金没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告汤向阳、陈昭予在本判决发生法律效力后立即给付原告重庆科源物业管理有限公司2011年7月1日至2012年3月、2012年5月至2012年12月31日期间物业服务费共计856.61元。二、驳回原告重庆科源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告汤向阳、陈昭予负担，此款限被告汤向阳、陈昭予于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆科源物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 李 勤代理审判员 马晓敏人民陪审员 罗珊珊二〇一五年九月十日书 记 员 卢 静