（2015）二中民（商）终字第04086号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-12
案件名称
贺守清与北京睿达华通化工材料技术有限责任公司土地承包经营权出租合同纠纷二审民事裁定书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺守清,北京睿达华通化工材料技术有限责任公司
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国农村土地承包法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）二中民（商）终字第04086号上诉人（原审原告、反诉被告）贺守清，男，1970年1月2日出生。委托代理人付建东，北京市承光律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京睿达华通化工材料技术有限责任公司，住所地北京市大兴区黄村镇太福庄村村委会西南500米。法定代表人张美云，总经理。委托代理人刘玉，北京市安理律师事务所律师。委托代理人高晴，北京市安理律师事务所律师。上诉人贺守清因与被上诉人北京睿达华通化工材料技术有限责任公司（以下简称睿达公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第14444号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王国才担任审判长，法官牟田田、王玉参加的合议庭，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人贺守清的委托代理人付建东，被上诉人睿达公司的委托代理人高晴、刘玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺守清在一审中起诉称：2003年4月1日，贺守清与北京市大兴区黄村镇太福庄村经济合作社（以下简称太福庄经合社）签订土地承租合同，约定贺守清承租该村11.16亩土地从事种、养业，租赁期为25年。2007年2月24日，贺守清与睿达公司签订《厂房场地租赁合同书》，贺守清将自己承租的上述土地出租给睿达公司使用，双方约定承租期为2007年3月1日前至2028年2月28日止，租金每年7万元，睿达公司应于每年3月1日前交齐下一年度租金。合同签订后，双方均按约定履行，但自2011年3月开始，睿达公司开始不交租金，经多次催促，仅交了3万元，因睿达公司违反合同约定，故贺守清起诉主张剩余租金，在起诉后贺守清得知睿达公司将承租土地用于生产经营，改变了土地用途，违反了相关法律规定，经北京市大兴区人民法院（以下简称大兴法院）审理，判决双方签订的《厂房场地租赁合同书》无效。根据上述判决，双方之间不具有租赁关系，但睿达公司一直使用贺守清承租的土地，且自2011年3月起至今未支付过任何土地使用费，现睿达公司无偿使用贺守清承租的土地长达近3年，故起诉要求：1、判令睿达公司支付拖欠贺守清的占地使用费168333.3元；2、本案诉讼费由睿达公司承担。后在本案审理过程中，贺守清称睿达公司自2010年3月开始未交纳租金，并变更诉讼请求为：1、判令睿达公司腾退贺守清出租的太福庄经合社11.16亩土地；2、判令睿达公司支付贺守清土地使用费726333元。贺守清向该院提交以下证据予以证明：1、《鉴定书》；2、《土地承租合同》；3、《厂房场地租赁合同书》；4、大兴法院（2012）大民初字第9566号民事判决书；5、照片。睿达公司在一审中答辩称：不同意贺守清的诉讼请求。1、贺守清的转租没有经过村委会的同意，不同意支付占地使用费的请求；2、占地使用费的起始时间没有依据，贺守清之前的起诉都是说从2011年3月起，不是本案中声称的2010年，2010年的租金已经支付；3、关于腾退，在获得贺守清的合理赔偿之后，同意腾退，若其拒绝赔偿，则拒绝腾退。睿达公司向该院提交以下证据予以证明：1、工厂平面布置图式；2、费用申请单；3、签字单据（10页）；4、贺守清的工作证；5、2010年贺守清在睿达公司支出的部分流水帐（9页）；6、2009年职工上班记录（5页）；7、睿达公司部分工商档案资料；8、贺守清在睿达公司门口堆放垃圾的照片；9、贺守清给睿达公司断电的的照片；10、电费收据；11、大兴法院（2012）年大民初字第3047号案卷材料；12、大兴法院（2012）大民初字第9566号案卷材料；13、录音；14、北京市长安公证处（2014）京长安内经证字第6082号公证书。睿达公司在一审中反诉称：2007年2月24日，睿达公司与贺守清就承租太福庄经合社场地（含厂房18间等，约610平方米），签署《厂房场地租赁合同书》。双方约定，年租金为70000元，租赁期间为2007年3月1日至2028年2月28日止，共计21年。合同签署前，睿达公司明示贺守清具体的经营范围和具体的业务内容，以及需要将租赁场地作为法定的住所登记等要求，贺守清表示其提供的上述场地完全符合要求，并承诺协助睿达公司办理法定住所变更工商注册登记手续；基于贺守清的承诺，睿达公司在承租上述厂房、场地后，陆续投入了大量资金用于建设和生产，并聘请贺守清及其弟弟担任厂长和副经理，参与睿达公司的具体经营和管理。2012年12月12日，大兴法院作出（2012）大民初字第9566号民事判决书，确认贺守清与睿达公司前述的《厂房场地租赁合同书》无效。后贺守清先后给睿达公司断水断电等，阻止睿达公司继续生产经营，致使睿达公司的合同目的根本无法实现。贺守清明知睿达公司承租场地、厂房用于生产经营，但却收取租金并明确承诺涉案场地符合要求，在合同履行过程中擅自无理增加租金，且恶意要求确认合同无效，违背诚实信用原则。睿达公司为履行合同而投入巨额的生产及建设资金，因合同无效和腾退场地，将遭受共计约5053770元的经济损失，贺守清对上述损失应承担80%的责任，故反诉请求：1、判令贺守清退还睿达公司租金214300元；2、判令贺守清赔偿睿达公司因合同无效及腾退场地所致的经济损失4043016元，经济损失主要包括：（1）无法搬迁的房屋、建筑物和地上附着物损失；（2）因搬迁而发生的机器设备损失；（3）因贺守清断电而给睿达公司造成的停产停业损失；（4）搬迁前期过程和搬迁过程中发生的费用、及其设备调试维修费用以及物资的拆卸、包装、运输、解聘员工补偿费等损失；3、判令贺守清支付睿达公司为腾退场地并恢复原状而产生的平整场地费用1元；4、判令贺守清承担本案所有诉讼费用。贺守清对睿达公司的反诉在一审中答辩称：第一项诉讼请求不同意支付。理由：1、在《厂房场地租赁合同书》被确定无效前，睿达公司已经对该土地进行占有使用。因此睿达公司应该按照双方的约定支付相应的租金和占地使用费；2、按照双方约定，每年租金7万元，2010年3月起，睿达公司便开始不支付相应租金，在2011年3月，睿达公司仅仅支付了3万元。因此睿达公司主张的已支付的租金数额未提供有效的证据予以证实，故贺守清不认可睿达公司已经支付31万，仅认可支付24万元的事实；3、双方在合同签订之后，睿达公司占地使用相应的场地，合理支付相应的租金，无法由贺守清来承担相应的过错责任，更无需贺守清承担相应的比例的租金返还责任。睿达公司反诉第二项诉讼请求不同意支付。理由：1、贺守清没有任何过错行为，无法对双方合同无效后的后果承担责任；2、睿达公司没有合法的根据和证据证明贺守清存在过错，睿达公司并没有在该场地建造全部房屋，仅仅是在场地中间空院处搭建了彩钢棚4000余平方米，该彩钢棚不是合法建筑，贺守清不需要对其搭建的简易棚承担相应的赔偿损失责任；贺守清在将场地交付睿达公司时，场地内有贺守清建造的房屋以及简易的彩钢棚，北侧有砖房610平方米，南侧有砖房100平方米，简易彩钢棚800平方米，在双方签订的合同无效后，睿达公司负有将场地返还给贺守清的义务，故睿达公司因腾退场地发生的费用无需由贺守清进行承担。对于睿达公司主张搬迁前期过程和搬迁过程中发生的费用、及其设备调试维修费用以及物资的拆卸、包装、运输、解聘员工补偿费等损失，与本案没有关联性，贺守清不需要对上述承担相应的赔偿责任。合同被确认无效后，睿达公司表示腾退房屋，故自行拆卸了自己建设的电缆，因此睿达公司没有因为断电而产生停产停业损失，贺守清不需要对其主张承担相应责任，并且睿达公司现仍然进行生产，未发生停产停业损失，其主张的损失不存在。睿达公司第三项反诉请求的损失，贺守清同意支付。第四项诉讼请求贺守清不同意支付。一审法院经审理查明：2003年4月1日，贺守清与太福庄经合社签订《土地承租合同》，约定太福庄经合社将本村西侧11.16亩土地，出租给贺守清，供其从事种养业；承租年限自2003年4月1日起至2028年3月31日止，共计25年。2007年2月24日，贺守清（甲方）与睿达公司（乙方）签订《厂房场地租赁合同书》，约定甲方将本村西侧，从太福庄经合社承租来的从事种、养业的场地，现有厂房18间，约610平方米，围墙285米、水井一眼（含水泵）出租给乙方（见附图）；每年租金70000元，期间自2007年3月1日至2028年2月28日止；乙方对其承租的土地在不改变土地用途的前提下（许建不许拆），有使用权、经营权、管理权和收益权；承租期内，如遇国家占地或上级政府整体规划土地，占地费归所有权者，地上物补偿由甲方承建的归甲方所有，乙方承建的按40%给予甲方所有，60%归乙方所有。合同书签订后，睿达公司在租赁土地上建筑了大量工业厂房。2012年7月，贺守清以土地承包经营权出租合同纠纷将睿达公司诉至法院（大兴法院（2012）大民初字第9566号案件），起诉要求确认双方签订的《厂房场地租赁合同书》无效。大兴法院审理后，于2012年12月12日作出民事判决书，认定贺守清和睿达公司签订《厂房场地租赁合同书》时明知睿达公司承包土地后将建工业厂房，改变土地用途，该合同书违反《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条及《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的强制性规定，属无效协议。据此判决确认双方当事人于2007年2月24日签署的《厂房场地租赁合同书》无效。本案在审理过程中，贺守清陈述本案第一项诉讼请求占地使用费726333元由两部分组成：第一部分为合同书被确认无效之前，占地使用费按照双方合同书约定的标准，每年7万元，自2010年3月1日起至2012年12月31日止，计168333元；第二部分为合同书被确认无效之后，占地使用费按照当地土地使用市场价格每亩5万元的标准计算，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，计558000元。睿达公司陈述其第一项反诉诉讼请求214300元的计算方式为，2007年至2013年，睿达公司共应给付费用478333元，但根据双方的过错责任，贺守清应承担80%，睿达公司应承担20%，据此睿达公司应承担95666元，睿达公司同意给付95700元，因睿达公司已给付31万元，故贺守清应返还214300元。另，2014年7月10日，该院会同双方当事人对涉诉场地进行勘验，对涉诉场地的现状及贺守清将场地出租给睿达公司时的场地状况进行确认。贺守清称其出租的厂房未取得法定的建设许可证，睿达公司亦称其自行建设的建筑物未取得法定的建设许可证。一审法院判决认定：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，贺守清与睿达公司签订的《厂房场地租赁合同书》被确认无效之后的法律后果为返还财产与损害赔偿。在处理上述问题时，涉及本案诉争场地上的地上建筑物。因该地上建筑物未取得相应的许可手续，应由有关行政部门对地上建筑物是否系违法建设进行认定和查处。故就腾退及双方损失赔偿问题，应在有关行政部门对地上建筑物是否系违法建设进行认定和查处之后，再由法院进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第六十条之规定，裁定：一、驳回贺守清的起诉；二、驳回北京睿达华通化工材料技术有限责任公司的反诉。贺守清不服一审法院上述民事裁定，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：本案一审法院已于2012年12月判决双方签订的《厂房场地租赁合同书》无效。根据合同法的规定，在合同被确认无效后发生返还与损失赔偿的法律后果。睿达公司一直占用涉案土地和地上建筑物，自2011年开始未交纳任何土地使用费。合同被确认无效后，睿达公司应该将其占用的土地和地上建筑物进行腾退返还，并支付相应的土地占用费。本案虽然涉及部分未取得许可手续的地上建筑物，根据相应的规定该地上建筑物是违法所建。违法所建的建筑物不能影响土地和地上建筑物的腾退，也不影响睿达公司支付土地占用费，更不能影响本案的实体审理。请求二审法院依法审理。睿达公司未向本院提交书面答辩意见，但在本院庭审中针对贺守清的上诉理由口头答辩称：同意一审裁定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实有双方当事人一审提交的证据和当事人当庭陈述佐证。本院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第六十条规定：“承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。”本案诉争土地上的建筑物是否系违法建设，应由有关行政部门对地上建筑物进行认定和查处。一审法院认为，就腾退及双方损失赔偿问题，在有关行政部门对地上建筑物是否系违法建设进行认定和查处之后，再由法院进行处理的意见并无明显不当。故，本院对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 王国才代理审判员 牟田田代理审判员 王 玉二〇一五年九月十日书 记 员 赵 越 百度搜索“”