（2015）兴民一初字第558号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-01-19
案件名称
莫莉芳与梁天荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市兴宁区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
莫莉芳,梁天荣,苏锦信,苏玉秋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民一初字第558号原告：莫莉芳，无固定职业。被告：梁天荣，无固定职业。委托代理人：梁天和，原南宁市冶炼厂退休职工。第三人：苏锦信。第三人：苏玉秋，无业。委托代理人：黄丽华。原告莫莉芳与被告梁天荣、第三人苏锦信、苏玉秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理后，依法由代理审判员陈景庞适用简易程序，于2015年4月22日第一次公开开庭进行了审理，原告莫莉芳及被告梁天荣的委托代理人梁天和到庭参加诉讼，后于2015年6月15日转为普通程序。2015年7月13日，本院依据原告莫莉芳的申请依法追加苏锦信、苏玉秋作为本案第三人参加本案诉讼。2015年9月7日，依法组成由代理审判员陈景庞担任审判长，人民陪审员谭添芝、周国萍参加的合议庭第二次公开开庭对本案进行了审理，书记员李寒担任记录。原告莫莉芳，第三人苏玉秋的委托代理人黄丽华到庭参加诉讼。被告梁天荣、第三人苏锦信经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告莫莉芳诉称：2014年8月7日，原告与被告签订房屋租赁协议，位置在三塘东街，但是被告是在与第三方没有终止合同的情况下签订的该份房屋租赁协议书，并分两次收取了原告房屋租金共15000元。原、被告签订本案协议书，被告的另外一个合伙人是不知情的，其亦不允许原告在讼争铺面经意的。被告允诺被告的原合伙人已经退租了原告才同意与被告签订本案讼争协议书的。原告是以被告员工的名义在讼争铺面经营了两个月，从事正规的按摩美容，实际上是原告自行经营，原告每月交付租金给被告，每天按照营业额分红给被告的合伙人，但是被告要求原告不能让其合伙人知道原、被告之间的内部协议。原、被告之间并没有签订有相关的合伙协议。后来被告无法履行其合伙人退租的协议，原告认为被告的上述行为已经严重违背了双方签订的房屋租赁协议书，损害了原告的合法权益，原告有权解除双方签订的房屋租赁协议书，并要求被告承当违约责任，故原告起诉至法院，请求法院判决：1、解除原、被告于2014年8月17日签订的《协议书》；2、被告梁天荣退还原告租金15000元；3、诉讼费由被告承担。被告梁天荣辩称：被告与原告签订租赁合同后，即将铺面交给原告经营美容、足浴生意。因被告与朋友合作经营茶庄生意，被告的铺面与原告承租的铺面是相通一起的。所以，被告将铺面钥匙交给莫莉芳管理，后原告不经营了，原告亦未将钥匙交还被告。原告的铺面原有红木树根茶座三座，至2014年12月6日，该红木茶座已经不见，故原告应向被告赔偿相应的损失18000元。原告经营期间，即2014年8月17日至12月6日期间，须交铺面租金及水电费共9500元。另外，原告在2014年12月6日之后不在铺面进行经营，原因是有人证明其在从事违法活动。因此，被告的合作者不再同意让原告在铺面经营，并由此影响被告的茶庄生意，对此，原告亦应赔偿相应的损失。讼争的铺面是被告与另外一个合伙人合伙经营美容、茶庄，被告与原告认识后就将该铺面的合伙经营资格转让给原告，实际上原告与另一个合伙人经营，而被告每月收取原告的租金。另外一个合伙人是不同意从事非法经营活动的，后来原告从事非法活动，另外一个合伙人就终止经营合作。第三人苏锦信未作出陈述，亦未提交证据。第三人苏玉秋陈述称：苏玉秋并不认识原、被告，对其之间所产生的矛盾亦不清楚。苏玉秋只与苏锦信签有房屋租赁合同。苏玉秋在2015年7月开始才搬到讼争铺面居住的，并不清楚及不同意原、被告之间的转租行为和苏锦信的转租行为。经审理查明：2013年12月6日，苏玉秋（甲方）与苏锦信（乙方）签订了一份《铺面租赁合同书》，约定：“一、甲方将位于南宁市三塘镇东街铺面租给乙方经营，租期一年……八、乙方在合同经营期间不得私自转让或转租……”2014年8月1日，苏锦信（甲方）与被告（乙方）签订了一份《转让合同》，约定：“1、甲方经房主同意与房主苏玉秋签订的租赁合同（合同期限为2013年12月6日至2014年12月6日止）及租赁场内的物质（以实物为准）一次性转给乙方，转让价为18000元。2、甲方已理清债务问题才转让给乙方，转让前债务转让后乙方无需承担。3、乙方到合同2014年12月6日止与房主另行签署租赁合同此后与甲方合同失效……”同日，苏锦信出具一份收条：“今收到梁天荣交来三塘东街290号双铺面转让费及四个月房租共18000元。”2014年8月17日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《协议书》，约定：“1、甲方将自租铺面南宁市三塘东街其中一间按商店租给乙方，（租金）每年20000元，即2014年8月17日至2015年8月17日止，合同暂定一年，到期可续签，房租不变……”2014年8月17日，被告出具一份《收条》，载明：今收到莫莉芳交来房租10000元，另10000元两个月内付清。2014年8月29日，被告出具另一份《收条》，载明：今收到小莫交来房租5000元，另外5000元至2014年12月29日付清，之后，被告未再支付租金。因原、被告双方在履行协议过程中发生纠纷，原告于2015年3月17日向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。庭审中，原告陈述其于2014年10月份电话口头告知被告其从2014年10月18日后不再与被告履行协议内容，并以被告的员工身份在讼争铺面工作至2014年11月中旬后离场，双方没有交接手续。被告对此不予认可，并陈述原、被告双方并没有交接手续，原告大概是在2014年11月底离开铺面的。审理中，经本院释明，原告表示如果法院认定本案讼争的协议书属于无效合同，其变更其诉请为：要求被告退还租金15000元。经本院释明，被告未在本院指定期限内答复是否就其答辩意见中所提及要求原告赔偿红木树根茶座损失18000元、补交铺面租金及水电费9500元以及赔偿其茶庄的损失的请求提起反诉请求，视其已放弃反诉的权利。另查明，截止至2015年6月11日，南宁市兴宁区三塘镇东街290号房屋并无房屋权属登记。以上事实，有协议书、收条、转让合同、铺面租赁合同书、南宁市房地产档案馆复函、庭审笔录等予以证明。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告梁天荣、第三人苏锦信经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃相应的答辩和质证权利。一、关于原、被告是否存在合伙关系问题。被告主张本案协议书实际上是其将诉争铺面的合伙经营资格转让给原告，被告每月收取原告的租金，原告则主张诉争铺面实际上是其自行经营，每月向被告支付租金，每天按营业额分红给被告的合伙人，但原、被告双方并未签订有相应的合伙协议书，原、被告之间签订的协议只有双方于2014年8月17日签订的《协议书》。本院认为，该协议书的内容并未体现有双方合伙的约定，该协议书主要是关于讼争铺面即南宁市兴宁区三塘镇东街铺面转让事宜。此外，本案中原告基于起诉的法律事实系原、被告于2014年8月17日签订的《协议书》，基于起诉的法律关系系房屋租赁关系。因此，就本案而言，原、被告均无充分证据证明其之间存在合伙关系，故本院对此不予采信。二、关于原、被告于2014年8月17日签订的《协议书》的效力及退还租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第十六条的规定，本案中，第三人苏锦信及被告擅自将讼争铺面进行转租，而苏玉秋作为本案讼争房屋的房主，其与苏锦信签订的铺面租赁合同书中明确约定苏锦信不得私自转租讼争铺面且苏玉秋明确表示均不同意苏锦信、被告的转租行为，且无证据证明苏玉秋存在其知道苏锦信转租行为而超过六个月未提异议的情形，因此苏锦信与被告于2014年8月1日签订的《转让合同》以及原、被告于2014年8月17日签订的《协议书》均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，原、被告于2014年8月17日签订的《协议书》自始没有法律约束力，因该协议书而取得的租金应当返还给原告，因此，原告主张被告返还租金，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告主张原告支付2014年8月17日至12月6日期间的租金，由于本案所涉及的协议书系无效，但鉴于原告确实存在使用讼争铺面进行经营事实，因此，原告须支付相应的铺面占有使用费并在被告返还租金予以扣除。原告主张其于2014年10月18日与被告达成解除协议，其后并以被告的员工身份在讼争铺面工作至2014年11月中旬后离场，但被告对此不予认可并主张原告系于2014年11月底才搬离。本院认为，原告无证据证明双方于2014年10月18日就解除讼争铺面租赁关系达成一致及进行相应铺面交接，被告对此亦不予认可，故本院对原告的该主张不予支持并认定原告在讼争铺面的经营时间为2014年8月17日至2014年11月30日（共计106天）。鉴于原、被告所签订的协议书中约定诉争铺面每年租金为20000元，故本院参照双方约定的租金标准认定原告承担铺面占有使用费为5808元（20000元÷365天×106天）。由于原告已经向被告支付租金15000元，故被告应当返还原告租金9192元（15000元-5808元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告莫莉芳与被告梁天荣于2014年8月17日签订的《协议书》无效；二、被告梁天荣退还原告莫莉芳租金9192元。案件受理费176元，由被告梁天荣负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费（收款单位：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：农行南宁市竹溪分理处，账号：01×××17），逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈景庞人民陪审员 谭添芝人民陪审员 周国萍二〇一五年九月十日书 记 员 李 寒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：