（2015）东二法岭民一初字第239号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2017-03-24

案件名称

广东浦京集团有限公司与广东绿色空间电子商务股份有限公司、东莞市迪扬幕墙科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

广东浦京集团有限公司,广东绿色空间电子商务股份有限公司,东莞市迪扬幕墙科技有限公司,广东浦京集团有限公司,广东绿色空间电子商务股份有限公司,东莞市迪扬幕墙科技有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第二人民法院民事判决书（2015）东二法岭民一初字第239号原告：广东浦京集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区滨河路与彩田路交汇处联合广场*栋塔楼5201。组织机构代码为668513869。法定代表人：黄炳坤，该公司执行常务董事。委托代理人：刘伟业，广东和业律师事务所律师。委托代理人：谢峰，广东和业律师事务所辅助人员。被告：广东绿色空间电子商务股份有限公司。住所地：广东省东莞市松山湖高新技术产业开发区工业南路*号创投大厦*层***********室。组织机构代码为304183475。法定代表人：何阳，该公司总经理。被告：东莞市迪扬幕墙科技有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇佛子凹社区佛富路**号。组织机构代码为671385407。法定代表人：何国华，该公司总经理。两被告的共同委托代理人：刘少捕，广东德纳律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：邓晓光，广东德纳律师事务所律师。原告广东浦京集团有限公司（以下简称“浦京公司”）诉被告广东绿色空间电子商务股份有限公司（以下简称“绿色公司”）、东莞市迪扬幕墙科技有限公司（以下简称“迪扬公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员陈晓晴、李松锦组成合议庭，于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告浦京公司的委托代理人刘伟业、谢峰，被告绿色公司、迪扬公司的共同委托代理人刘少捕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦京公司诉称：2014年7月2日，原告与绿色公司签订《房屋租赁合同》，绿色公司租赁原告位于东莞市大岭山镇连平管理区浦京腾石电子商务产业园内的C、D栋厂房和宿舍楼。租赁合同约定了厂房和宿舍楼的租赁期限，押金、租金和其它费用的支付，以及违约责任、滞纳金、赔偿金等条款内容。被告绿色公司先后于2014年8月25日银行转账740000元及2014年9月17日银行转账480000元，以及其它方式交付押金共计1360000元。原告遂按租赁合同的约定向被告绿色公司交付了厂房和宿舍等租赁单位。2014年12月份，被告迪扬公司在交付部分租金时，原告发现绿色公司未经同意擅自将部分厂房和宿舍等租赁单位交给迪扬公司实际使用。原告为此与绿色公司交涉，绿色公司以迪扬公司是其关联公司及两被告共同向原告支付租金为由搪塞原告。正处理过程中，迪扬公司经营不善，拖欠工人工资被劳动部门介入处理，迪扬公司负责人欠薪逃匿。2015年1月14日及2015年2月6日，原告代被告迪扬公司垫付工人工资408590元。后经原告清算，发现两被告拖欠租金、水电、管理费及滞纳金等款项累计达3003579.5元。为此，原告多次催讨绿色公司支付相关款项，绿色公司均以种种借口推诿敷衍。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与两被告之间的租赁合同关系；2.两被告支付拖欠原告的厂房和宿舍租金（2014年11月1日2015年1月31日）、水电及管理费（2014年8月1日2015年1月31日）、约定滞纳金324833元等共计2583579.5元，即：[2269513.5元(厂房和宿舍租金)+16357元（水费）+141745元（电费）+251130元（管理费）+324833元（拖欠租金、水电、管理费期间的约定滞纳金）]420000元（迪扬公司支付的租金）；3.两被告支付约定赔偿金2970000元（3个月×990000元/月租金）；4.两被告承担本案的诉讼费。以上请求项目合计金额：5553579.5元。庭审中，原告明确仅主张滞纳金321269元。被告绿色公司辩称：一、除被告绿色公司以外的其他被告不明确不合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第二款的规定，结合合同订立履行的具体事实，被告迪扬公司与本案无直接利害关系，其被列为被告不明确不合法，请求法院依法裁定驳回原告对被告迪扬公司的诉讼请求。二、C栋厂房尚未交付，不具备使用条件，被告绿色公司未占有使用，依据涉案租赁合同第三条二款的约定，签订合同时，原告应交付厂房，且C栋厂房的大门、卷闸门、消防设施未经验收，不具备使用条件。依据原告提供的证据材料，无证据表明原告向被告绿色公司交付钥匙及交付物业的清单。从原告提供的缴费通知单可知，两被告并未占有使用C栋厂房，请求依法驳回原告相应的诉请。三、原告仅交付D栋厂房及宿舍，被告绿色公司已交付使用的租赁物的租金，所以被告绿色公司没有违约。四、C栋厂房涉案合同约定的交付时间是2014年9月1日，起租时间为2014年12月1日，起诉状中计算的起租时间是2014年11月1日，与涉案合同约定存在出入。涉案租赁合同约定管理费从2014年9月1日起算，但起诉状的起算时间是2014年8月1日，与涉案租赁合同存在出入。被告迪扬公司辩称：一、被告迪扬公司非本案适格被告，原告与被告绿色公司于2014年7月2日签订租赁合同，被告迪扬公司未与原告成立租赁关系，且无约定或法定之权利义务关系，故被告迪扬公司不属于本案适格的被告，请求法院驳回原告的相应诉求。二、被告迪扬公司与被告绿色公司之间不存在租赁合同关系，且从未签订涉案物业的转租协议，未与被告绿色公司形成租赁关系。三、被告迪扬公司与被告绿色公司不存在并存债务承担关系。被告迪扬公司无意思表示承担被告绿色公司关于涉案租赁合同项下的债务，也未存在以自己的名义缴纳租赁费用的情况，更未与原告进行债务对账、清算等实际履行合同的行为。本院经审理查明：2014年7月2日，原告与绿色公司签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将位于广东省东莞市大岭山镇连平村东莞乡源木器业有限公司的C、D栋厂房、宿舍楼2、3、4楼及D栋厂房三层办公室E出租给绿色公司使用，并约定C栋厂房月租金为365986.5元，D栋厂房月租金为385313.5元，宿舍月租金为128700元，办公室E月租金为110000元，以上月租金合计为990000元，并约定根据绿色公司租赁的情况，原告向绿色公司每月收取物业管理费52140元。上述合同第三条第1款约定，租赁期限从2014年7月1日起至2024年6月30日止。上述合同第三条第2款约定，原告给绿色公司3个月的装修免租期，从租赁单位交付当日起算；D栋厂房及宿舍交付日期为2014年8月1日，起租日期2014年11月1日；C栋厂房交付日期为2014年9月1日，起租日期2014年12月1日；办公室E交付日期为2014年月日，起租日期2014年月日；从2014年9月1日起，绿色公司须向原告缴纳管理费；管理费及房屋月租金每3年递增一次，增幅为10%，并约定以上租赁单位统一从2017年7月1日第一次递增。上述租赁合同第四条约定，双方签订合同时，绿色公司向原告交纳第一个月租金标准四倍的履约押金3960000元，同时支付第一个月租金990000元，共计4950000元；合同期届满，经原告确认绿色公司无违反该合同约定使用及未损坏涉案物业及附属设施等情况并交清租金及一切费用后30天内，原告将所有押金全额无息退还给绿色公司。上述合同第五条约定，绿色公司应于每月10日前交纳当月租金、管理费及其他费用，逾期支付租金及其他费用应向原告支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴金额总额的千分之五收取，如绿色公司拖欠租金超过10天，原告有权通过停水、停电或其它措施督促绿色公司缴纳租金、水电费及其他费用，期间造成的所有损失均由绿色公司自行负责。上述合同第六条第4款约定，原告有责任和权力监督绿色公司装修，移交厂房之日起15天内绿色公司如未进场装修且未按约定交清合同约定款项，原告可视为绿色公司放弃承租权利，并可将厂房另行出租，绿色公司交的所有资金不退还，同时绿色公司须支付原告3个月租金作为招租空置期的经济补偿。上述合同第六条第5款约定，在绿色公司租赁期间，如发生劳动部门介入处理绿色公司欠薪逃匿或因其它原因自动弃工厂以及法院查封绿色公司财产等行为，原告有权单方终止该合同，原告应以书面形式通知绿色公司，通知的送达地点为绿色公司租用原告的场地内，如绿色公司拒收或无人签收，原告可将通知张贴于绿色公司厂房的大门上，两日内即视为送达（欠薪逃匿或自动弃厂视为当日送达）；绿色公司在通知约定的时间内不能按原告通知办理，原告可视为绿色公司自动放弃租赁场地内的设备、设施、物料等的所有权，原告可自行处理物品，处理所得收益用于清偿绿色公司所欠原告的费用或工人工资，不足部分原告可通过诉讼要求绿色公司偿付，绿色公司所交押金不予退还。上述合同第九条约定，绿色公司有其它根本性违约、严重损害原告利益、影响原告其它租客利益的行为或绿色公司“非不可抗拒原因”的情况下单方提早解除合同的，除赔偿相关损失外，原告有权收回租赁房屋，不退还绿色公司租赁押金，绿色公司须交清使用期间的所有费用，并支付原告3个月的租金作为租赁房屋空置的经济补偿。上述合同签订后，原告与绿色公司于2014年7月31日签订一份《租凭单位交付证明》，确认涉案D栋厂房及宿舍楼24层已于该日交付。2014年9月23日，原告与绿色公司签订一份《租凭单位交付理顺》，确认原告已依照涉案租赁合同于2014年9月1日将涉案C栋厂房正式移交绿色公司并针对移交期间的问题点理顺如下：1.涉案的C栋厂房左边一卷闸门破损，原告已维修完毕，钥匙也交付使用；2.厂房门口堆放少量木材，原告已与乡源木器厂沟通将于2014年10月1日前清理完毕，如影响到绿色公司使用厂房双方可另行协商解决；3.消防栓设备不齐全，将于2014年10月1日前修理完毕，须绿色公司的工作人员现场验收合格方可交付使用，如现场验收不合格，原告须继续修理，直到绿色公司现场验收合格。原告提供律师函、通知函及通知证明有交付办公室E给两被告使用，但两被告不确认律师函及通知上签收的人员为两被告的员工，且通知函是管理处发出的，没有人员签收。原告与被告绿色公司在涉案租赁合同中并没有明确管理费的计算方式及各部分区分计算管理费，但庭审中原告主张办公室E每月的管理费为3190元。原告主张迪扬公司是涉案租赁物的实际使用人并以其名义向原告交纳了部分押金及租金，并每月与原告对账，被告迪扬公司主动承担责任的行为属于债务加入，故而主张迪扬公司为涉案租赁合同的责任主体。庭审中两被告均确认原告收到的420000元是绿色公司交纳，并非迪扬公司交纳，且被告迪扬公司没有债务加入的意思表示。原告主张两被告是关联企业，在涉案租赁关系中混同，应对涉案租赁合同的债务承担连带责任。原告提供了一份公司关联和人员混同一览表以证明绿色公司与迪扬公司的工作人员混同。两被告确认上述一览表记载的人员任职情况，但主张两被告并无关系。原告无证据证明两被告的财产混同。被告绿色公司对未交纳D栋厂房2014年11月至2015年1月期间共3个月的租金（每月385313.5元）1155940.5元及宿舍2014年11月至2015年1月期间共3个月的租金（全栋宿舍每月租金128700元减去原告自用的5间宿舍每月租金1500元计得被告绿色公司每月应交宿舍租金为127200元）381600元，没有异议。被告绿色公司对欠原告D栋厂房及宿舍2014年8月至2015年1月的水费16357元、电费141745元，没有异议。两被告合计已交纳1780000元，对于其中的420000元为租金，原告及被告绿色公司均无异议。对于其余的1360000元，原告主张是押金，被告绿色公司主张是租金。又查明，原告不能证明签收2015年2月3日解除合同通知的人员是绿色公司的工作人员，本院于2015年3月13日将涉案起诉状副本及证据副本送达给绿色公司。涉案租赁房屋是原告从案外人东莞乡源木器业有限公司处租来再转租给绿色公司的，有房地产权证。另查明，本院依原告申请，裁定对两被告采取财产保全措施，并予以实施。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同书、《租凭单位交付证明》、宿舍交接清单、《租凭单位交付理顺》、欠薪工资发放明细、全国企业信用信息公示网页、房地产权证、厂房租赁合同书、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、银行流水、中国工商银行深圳市分行客户回单（补制）、收据、律师函、通知函、通知、缴费通知单、见证书、公司关联和人员混同一览表及当事人的陈述附卷为据。本院认为：本案是租赁合同纠纷。原告与绿色公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议的焦点是：一、涉案租赁合同的责任主体；二、租赁合同的责任主体应否向原告交纳C栋厂房及办公室E的租金及管理费；三、原告主张的滞纳金和赔偿金是否合法有据。关于本案争议焦点一，涉案房屋租赁合同签订的主体是原告与绿色公司，根据合同相对性，涉案房屋租赁合同的权利义务应由原告与绿色公司享有和承担。原告主张迪扬公司是涉案租赁物的实际使用人并以其名义向原告交纳了部分押金及租金，并每月与原告对账，被告迪扬公司主动承担责任的行为属于债务加入，故而主张迪扬公司为涉案租赁合同的责任主体。庭审中两被告均确认原告收到的420000元是绿色公司交纳，并非迪扬公司交纳，且被告迪扬公司没有债务加入的意思表示，即使迪扬公司存在以上原告主张的行为，也不能推定迪扬公司存在债务加入的意思表示。同时，法律并未规定房屋租赁合同的实际使用人需要承担合同责任。原告主张两被告是关联企业，在涉案租赁关系中混同，应对涉案租赁合同的债务承担连带责任。根据查明的事实，除何阳在两被告中均有任职外，没有证据表明还有其他人员在两被告中均同时任职，不能因为有一人同时在两被告中任职而认定两被告的人员混同，原告亦无证据证明两被告的财产混同，故本院对原告关于两被告混同的主张亦不予采信。综上，本院认定被告迪扬公司并非涉案租赁合同的责任主体，涉案租赁合同的责任主体为被告绿色公司。关于本案争议焦点二，根据原告提交的《租凭单位交付理顺》，涉案C栋厂房已于2014年9月1日正式移交给绿色公司，只是有部分设施不够完善，并且双方已就未完善设施达成统一处理意见，故本院认定原告于2014年9月1日已将涉案C栋厂房交付被告绿色公司使用，绿色公司应向原告交纳涉案C栋厂房的租金及管理费。原告提供律师函、通知函及通知证明有交付办公室E给两被告使用，但两被告不确认律师函及通知上签收的人员为两被告的员工，且通知函是管理处发出的，没有人员签收。本院认为，即使被告绿色公司的员工签收了涉案律师函及通知，其签收行为只是代表收到律师函及通知，并不等于对于涉案租赁房屋办公室E的交付确认，在被告绿色公司否认原告已交付办公室E的情况下，原告对于已交付办公室E的事实仍负有举证及证明责任。原告提供的上述证据不能证明其已向绿色公司交付办公室E，故原告主张被告绿色公司交纳办公室E的租金及管理费没有事实依据。原告与被告绿色公司在涉案租赁合同中并没有明确管理费的计算方式及各部分区分计算管理费，原则上管理费应全额收取，但庭审中原告主张办公室E每月的管理费为3190元，考虑到原告未向被告绿色公司交付办公室E，本院酌情从原告主张的管理费中每月扣减3190元。综上，被告绿色公司应向原告交纳C栋厂房的租金及管理费，不应交纳办公室E的租金及管理费。关于本案争议焦点三，被告绿色公司已收及应付的款项分项论述如下：一、租金。被告绿色公司对未交纳D栋厂房2014年11月至2015年1月期间共3个月的租金（每月385313.5元）1155940.5元及宿舍2014年11月至2015年1月期间共3个月的租金（全栋宿舍每月租金128700元减去原告自用的5间宿舍每月租金1500元计得被告绿色公司每月应交宿舍租金为127200元）381600元，没有异议，本院予以确认。根据涉案《房屋租赁合同书》约定，C栋厂房每月租金为365986.5元及起租日期为2014年12月1日，故本院认定被告绿色公司未交纳C栋厂房2014年12月及2015年1月共2个月的租金合计为731973元（365986.5元/月×2个月）。本院认定被告绿色公司共欠原告租金为2269513.5元（1155940.5元+381600元+731973元）。二、水费、电费。被告绿色公司对欠原告D栋厂房及宿舍2014年8月至2015年1月的水费16357元、电费141745元，没有异议，本院予以确认。三、管理费。结合本案争议焦点二，因本院已认定被告绿色公司无须交纳办公室E的管理费，故原告主张的管理费应每月扣除办公室E的管理费3190元。即每月被告绿色公司须向原告交纳的管理费为48950元（52140元3190元）。被告绿色公司未支付2014年9月1日至2015年1月31日共5个月的管理费244750元（48950元×5个月）。四、原告已交费用。两被告合计已交纳1780000元，对于其中的420000元为租金，原告及被告绿色公司均无异议，本院亦予以确认。对于其余的1360000元，原告主张是押金，原告对其主张的事实负有举证及证明责任，但原告提供的证据不能证明该1360000元为押金，故本院对原告的该主张不予采信，本院认定该1360000元是被告绿色公司支付给原告的涉案款项，应从被告绿色公司欠原告的款项中扣减。综上，本院认定被告绿色公司尚欠原告的款项为892365.5元（2269513.5元+16357元+141745元+244750元1780000元）。被告绿色公司欠原告892365.5元至今未付，根据原告与被告绿色公司签订的涉案《房屋租赁合同书》第五条第2款的约定，被告绿色公司逾期支付租金及其他费用，每天应按欠缴金额总额的5‰向原告支付滞纳金。根据上述合同约定的各项费用缴交期限，上述费用至今逾期均超过24天，原告仅主张24天，属于原告对自身权利的合法处分，本院予以支持，并计得被告绿色公司应向原告支付的滞纳金为107083.86元（892365.5元×5‰×24）。本院对原告主张的该部分滞纳金予以支持；超出该金额的滞纳金不予支持。即使被告绿色公司与被告迪扬公司是关联公司，绿色公司将部分租赁物交由迪扬公司使用，故绿色公司与迪扬公司在使用涉案租赁物时应视为一整体，由绿色公司统一对原告负责。迪扬公司在使用租赁物的过程中未及时支付工人工资导致原告需要垫付工资并据此解除涉案租赁合同，致使涉案《房屋租赁合同书》无法继续履行。被告绿色公司的行为已构成根本违约，根据涉案《房屋租赁合同书》第九条第3款的约定，被告绿色公司须向原告支付3个月的租金作为违约金。涉案已交付租赁房屋每月的租金合计为878500元（385313.5元+127200元+365986.5元），3个月的租金合计为2635500元（878500元×3个月），故本院对原告主张的2635500元赔偿金予以支持；超出该金额部分不予支持。需要说明的是，原告不能证明签收2015年2月3日解除合同通知的人员是绿色公司的工作人员，故本院不认定原告已于2015年2月3日送达解除合同通知给绿色公司。原告通过诉讼的方式提出解除合同，而本院于2015年3月13日将涉案起诉状副本及证据副本送达给绿色公司，故本院认定涉案《房屋租赁合同书》于2015年3月13日解除。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告广东浦京集团有限公司与被告广东绿色空间电子商务股份有限公司于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同书》已于2015年3月13日解除；二、限被告广东绿色空间电子商务股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告广东浦京集团有限公司支付租金、水费、电费、管理费合计892365.5元；三、限被告广东绿色空间电子商务股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告广东浦京集团有限公司支付滞纳金107083.86元；四、限被告广东绿色空间电子商务股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告广东浦京集团有限公司支付赔偿金2635500元；五、驳回原告广东浦京集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50675元，由原告广东浦京集团有限公司承担14795元，由被告广东绿色空间电子商务股份有限公司承担35880元；财产保全费5000元由被告广东绿色空间电子商务股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　欧泽林人民陪审员　　李松锦人民陪审员　　陈晓晴二〇一五年九月十日书　记　员　　李婉琪黄淑珍附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。百度搜索“”