（2015）垣民初字第692号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-22
案件名称
原告赵文胜与被告马少锋确认合同效力纠纷案一审民事判决书
法院
垣曲县人民法院
所属地区
垣曲县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵文胜,马少锋
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
山西省垣曲县人民法院民 事 判 决 书（2015）垣民初字第692号原告赵文胜，男，1961年9月14日出生，汉族，住垣曲县。委托代理人李兴锋，山西中条律师事务所律师。被告马少锋，男，1956年7月13日出生，汉族，退休职工，住山西省垣曲县。委托代理人姚江红，山西五龙律师事务所律师。原告赵文胜诉被告马少锋确认合同效力纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理。依法由审判员张宝选适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告赵文胜及其委托代理人李兴峰、被告马少锋及其委托代理人姚江红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文胜诉称，2014年10月20日，被告将2002年所购位于王茅镇东窑村的三间平房及其后院以2万元的价格卖于原告。但原告随后修缮买卖房屋后院时，却遭到第三人赵正红阻挡，其理由是该房屋的后院已由王茅镇政府于2009年租赁给了他使用，租赁期限为30年。鉴于被告对所售房屋后院没有所有权或明知房屋后院被王茅镇政府于2009年以非法占有人的身份租赁给第三人赵正红使用时，仍采用欺诈的方式，隐瞒事实真相与原告签订房屋出让协议，使原告在交付房款后至今不能按协议约定四至去接管该买卖房屋，导致原告对买卖标的丧失了完整的所有权和使用权。根据《合同法》第54条第2款之规定，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼，请求撤销原、被告所签订的房屋出让协议，判令被告返还原告购房款2万元及利息。被告马少锋辩称，一、原告所诉欺诈事实不存在，欺诈理由不成立。被告转让给原告赵文胜的三间平房及后院在王茅镇东窑村公路边，是东窑村人甲所建。2001年5月6日，甲与西王茅村人王某仑签订买卖契约，将该房屋卖给了王某仑，该卖房契约对三间平房及后院四至写的非常清楚：东西至外墙根齐，北至林业站房两米远处，南至东济路边。2002年1月18日，王某仑又与张公社签订了卖房契约，将该三间平房及后院卖给了东窑村张公社。张公社又将该三间平房及后院转让被告。从甲到王某仑，从王某仑到张公社，以及从2002年至2014年10月被告使用该三间平房及后院十多年的时间里，没有任何纠纷。二、原告赵文胜是王茅镇小赵村人，担任村主任多年，东窑村与小赵村相邻，原告对后院四至是清楚的。就该房后院的现状看，后院的四至轮廓是清楚的。为得到此房，原告托甲极力说合，购买此房，而甲就是该三间平房及后院的承建人及原始所有人，并作为中间人在协议上签了字。原告赵文胜对后院的四至是清楚的，不存在欺诈。三、原告与赵正红因后院发生纠纷，主要是二人之间以前就有矛盾，并不是后院地界问题。原告要从自己身上找原因，而不应该归责于被告。鉴于上述事实和理由，原告起诉被告所谓的欺诈不成立，被告与原告签订的房屋买卖协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。原告赵文胜在本院确定的举证期限内提供2014年10月20日原、被告签订的房屋出让书一份，经庭审质证被告无异议，对该证据本院予以采纳。原告赵文胜当庭提供2009年7月13日垣曲县王茅镇人民政府与垣曲县正红沙石销售有限公司租赁协议一份，经庭审质证，被告质证意见为，该份协议没有约定四至，不能证明所争议的后院为镇政府所有。本院认为，原告提供的该租赁协议中并无关于租赁物四至的约定，已无法证明该租赁协议中包括了本案原、被告所述的房屋后院，故本院认定该证据与本案无关联性，对该证据不予采纳。被告马少锋在本院确定的举证期限内提供的证据有：1、2001年5月6日甲与王某仑契约一份。2、2002年1月18日王某仑与张公社卖房契约一份。3、王某仑证明一份。以上三份证据，证明本案原、被告所买卖房屋及后院的来历，四至清楚，无任何争议。经庭审质证，原告质证意见为，两份协议及证明，因为没有土地使用权证予以印证房屋买卖的合法有效性，该三份证据与本案没有关联性。本院认为，被告提供的该三份证据能够证明原、被告所买卖房屋及后院的来历和四至情况，具有真实性，故对该三份证据予以采纳。被告向本院申请证人甲、证人乙出庭作证。证人甲出庭作证，其当庭陈述主要为，大概九几年的时侯，他在王茅镇东窑村路边建了三间房及后院用于杀猪，2001年5月6日把房子卖给了西王茅村的王某仑，当时约定的就是房屋土地手续由他自己里办理，费用也由他承担。建房所用土地属于东窑村集体土地。建房时未办理相关手续，但是经镇政府同意后才建的。经庭审质证，原告质证意见为，不清楚这些事情，与本案没有关联性。本院认为，证人作为原、被告所买卖房屋的原始承建人，其所证明的情况具有真实性，本院予以采纳。证人乙出庭作证，其当庭陈述主要为，当时这个地方是人民公社的拖拉机站，后转给他人办了一个乳品厂，因为乳品厂外债太多，老百姓私自把地方占了，公社收不回来，因为他是东窑村人，又是林业站站长，镇上就把这个地方归了林业站。后来甲提出来要建烟房，政府同意划了一块让他建烟房，由于地方不够，经过镇政府同意又给他划出了一块地方，就是现在的后院。之后甲把房子卖给王某仑时，让他作见证人。再后来的事情就不清楚了。该地方的土地属东窑村集体土地。经庭审质证，原告质证意见为，与本案没有关联性。本院认为，证人所证明的基础事实与证人甲所证明的事实基本一致，能够相互印证，本院予以采纳。经审理查明：垣曲县王茅镇东窑村甲在东窑村路边自己建造房屋三间及后院一座。2001年5月6日甲通过中间人证人乙等把房屋卖给了垣曲县王茅镇西王茅村王某仑。2002年1月18日王某仑把房屋卖给了垣曲县王茅镇东窑村张公社，同年张公社把房屋卖给了被告马少锋。2014年10月20日被告马少峰以20000元价格把房屋卖给了原告赵文胜。后赵文胜修缮房屋后院时遭到他人阻挡主张权利，因此原告赵文胜向本院提起诉讼，要求撤销与被告之间的买卖协议，由被告返还购房款及利息。诉讼中原告要求确认合同无效，由被告返还购房款及利息。另查明，被告马少峰为退休职工。本院认为，本案原、被告所买卖房屋占用土地的性质为农村集体所有。根据我国《土地管理法》规定：农村的土地属于村集体经济组织或村民委员会所有。农民集体所有的土地的使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此本案原、被告所签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同，无效合同自始无效。同时被告作为城镇居民，根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，其自农村居民手中购买房屋亦属无效，不能取得房屋的所有权，被告处分该房屋的行为属无权处分，亦不产生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，即本案原告向被告返还房屋，被告向原告返还购房款。关于原告要求被告承担购房款利息的主张，因本案原告作为多年村干部，对国家关于土地的法律、政策规定，应当具有一定认知，其仍购买其他村集体所有土地上的房屋，有一定的过错，故对原告的该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原、被告2014年10月20日签订的房屋出让协议无效。二、被告马少峰于本判决生效之日起十日内返还原告赵文胜购房款20000元。三、驳回原告赵文胜的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原、被告各负担75元。如被告马少峰未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判员 张宝选二〇一五年九月十日书记员 李 辉 关注公众号“”