（2015）锡民终字第1727号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-01-07
案件名称
陈冬与陈文礼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈文礼,陈冬
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第1727号上诉人（原审被告）陈文礼，在无锡笃致投资咨询有限公司工作。委托代理人刘念，江苏行德律师事务所律师。委托代理人刘德胜，江苏行德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈冬，个体工商户。委托代理人李意浩，江苏瑞莱律师事务所律师。上诉人陈文礼因与被上诉人陈冬房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2015）惠民初字第00133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年7月30日，陈文礼作为出租人与陈冬作为承租人签订房屋租赁合同一份，由陈文礼将其租赁的绿地世纪城615号房屋一楼（70平米左右）（以下简称615号房屋）的商铺转租给陈冬使用，租赁期限为24个月，自2014年9月5日起至2016年9月4日止，租金合计160000元，按年支付。双方约定合同签订缴纳首期租金时，陈冬另需支付押金6500元。合同第九条其他约定：1、转让费约定为壹拾万元；2、物业费2650元由陈冬承担。合同签订当天，陈冬向陈文礼支付第一年度租金80000元。陈文礼亦将房屋交付给陈冬使用。615号房屋登记的所有权人为王华、浦徐娟。2011年1月20日，王华将615号房屋出租给陈文礼等人，双方约定租赁期限为24个月，即2011年1月28日至2013年1月28日止。2012年12月20日，王华与陈文礼续签商铺租赁合同，约定租赁期限为5年，自2013年1月28日至2018年1月27日止，并约定了租金标准。合同第五条约定租赁期间不得转租，承租人确需转租，须经出租人同意。2014年9月17日，陈冬收到浦徐娟、王华的书面通知书，称陈文礼并未获得其授权处分房屋，要求陈冬及另一名次承租人立即停止营业并搬离615号房屋。三方协商未果，陈冬向开发区派出所报警。2014年9月30日，在开发区派出所黄晓波警官的协调下，陈文礼分别与王华夫妻、陈冬达成调解协议。陈文礼在调解协议中明确实际收取陈冬款项合计89350元，并承诺于2014年11月25日前退还陈冬2014年11月15日至2015年9月4日的房租64658元、押金6700元、物业费1766元，合计73124元。2015年1月6日，陈冬以陈文礼拒不返还款项为由诉至惠山区人民法院。审理过程中，陈文礼称陈冬主张的款项已全部付清，另陈冬还结欠其转让费100000元，并提交2014年7月30日双方签订的房屋租赁合同原件一份，合同上粘贴有两份打印的补充协议。其中一份补充协议上有王华、浦徐娟的签字及印章，内容为：王华、浦徐娟同意陈文礼向陈冬收取转租的转让费100000元，并同意补充协议粘贴在陈文礼与陈冬的合同之上。另一份补充协议上有陈冬的签字，日期为2014年11月25日，内容为：收到陈文礼退还的物业费1766元、房屋租金及押金71358元、缴纳的水电费5000元。陈冬对补充协议真实性不予认可，称协议为陈文礼伪造。由于陈文礼交付房屋时并未装修，故根本没有转让费一说，而陈冬接手后对房屋进行了装修，故双方约定如陈冬在租赁期限内对房屋进行转租，可向受转租一方收取100000元转让费，只是合同中未写明。如陈冬确需向陈文礼支付转让费，在调解时陈文礼应直接提出，而不是同意退还租金。此外，陈文礼并未向其返还款项，其在2014年1月29日至2015年3月期间持续以短信方式向陈文礼催讨款项。为此，惠山区人民法院向王华、浦徐娟、开发区警官黄晓波进行询问。王华、浦徐娟表示自己从未与陈文礼达成补充协议同意其收取转让费，且在派出所调解时，并未有陈冬需向陈文礼支付转让费一说。黄晓波也表示应当是二房东（陈文礼）向次承租人退还租金，没有次承租人需向二房东付转让费的事实。另在审理过程中，陈文礼于2015年3月25日向惠山区人民法院提出反诉，但经惠山区人民法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，惠山区人民法院依法裁定驳回其反诉，仅就本诉部分进行审理。以上事实，有房屋所有权证、商铺租赁合同、房屋租赁合同、收条、通知书、调解协议、短信记录、调查笔录、调查记录及当事人陈述等在案佐证。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈冬、陈文礼在开发区派出所达成的调解协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故法院对协议效力予以认定。陈文礼应当在约定的时间返还陈冬款项。现陈文礼称自己已经实际付清款项，虽然提交了陈冬签字的补充协议，但案外人浦徐娟、王华的陈述及陈文礼与陈冬之间的短信往来足以对上述补充协议的真实性提出合理怀疑，加之陈文礼经法院合法传唤，未到庭说明事实，故法院认为陈文礼提交的补充协议不足以证明其已经实际履行还款义务，对陈冬要求陈文礼返还房屋租金等合计73124元的请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陈文礼未按约定的期限返还款项，陈冬要求其按照同期银行同类贷款基准利率，赔偿其73124元自2014年11月26日起至实际给付之日的利息损失，事实充分，理由正当，法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、陈文礼于判决发生法律效力之日起十日内返还陈冬款项73124元。二、陈文礼于判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈冬利息损失（以73124元为基数，按同期银行同类贷款基准利率，自2014年11月26日起计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1686元，由陈文礼负担。该款已由陈冬预付，陈文礼于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给陈冬，法院不再退还。陈文礼不服原审判决，向本院提起上诉称：其已提交了2014年11月25日有陈冬签字的补充协议，内容是陈冬已经收到陈文礼退还的物业费1766元，房屋租金及押金71358元，水电费5000元，除非被上诉人提出相反的证据来推翻这份证据或者证明这份证据是伪造的，该补充协议的内容应予认定，即上诉人已经付清了73124元。故请求撤销一审判决，依法判决上诉人不承担付款责任，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人陈冬辩称：上诉人陈文礼一审中提供的证据即补充协议从形式和内容上均不符合常理，存在重大嫌疑，不足以证明其已经履行了还款义务。且陈文礼同时还提交了一份与此补充协议形式相同、有案外人王华、浦徐娟签名的补充协议，此协议也粘贴在双方原房屋租赁协议上，而案外人王华、浦徐娟对其真实性亦不予认可，认为陈文礼伪造协议，并就此事向警方报案。事实上补充协议均系伪造，上诉人陈文礼根本没有还款。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。二审中，被上诉人陈冬对一审查明的事实没有异议。上诉人陈文礼承认其与陈冬在开发区派出所民警主持下的调解协议系其本人所签，并认可其当时确实结欠陈冬房租、押金、物业费计73124元。二审中，双方均未提供新的证据。二审另查明：上诉人陈文礼提交的2014年9月30日王华、浦徐娟出具的《补充协议（声明）》、2014年11月25日陈冬出具的《补充协议》均为裁剪，且所有协议主文内容均为打印，字体较小，而签名处字体较大。特别是陈冬的落款，其位于《补充协议》的右上角，明显靠上，而协议第4点内容的位置尚在陈冬落款日期之下。上述事实，有当事人陈述、补充协议等在卷佐证。本案争议焦点：陈文礼提交的有陈冬签名的《补充协议》是否具有证明效力？本院认为：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，双方一致认可陈文礼结欠陈冬房屋租金、押金等73124元，陈文礼主张其于2014年11月25日已还清全部欠款，对此，其提供了粘贴在其与陈冬签订的原房屋租赁协议上并有陈冬签名的补充协议予以证明。但是，该补充协议为裁剪、落款与内容位置异于常态，属于形式存有明显瑕疵。且陈冬对此补充协议的真实性不予认可，并提供了其在2014年11月25日以后其向陈文礼催讨欠款的双方短信往来记录。根据案外人陈述、补充协议本身及陈冬与陈文礼之间短信记录等，足以对此补充协议的真实性提出合理怀疑。因此，原审法院确认陈文礼已经履行还款义务的事实应认定为并不存在，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1686元，由上诉人陈文礼负担。本判决为终审判决。审判长 李思红审判员 张圣斌审判员 华永清二〇一五年九月十日书记员 沈 静 来源：百度“”