（2015）深南法西民初字第845号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-30
案件名称
中原地产代理（深圳）有限公司与万青松居间合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法西民初字第845号原告中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人王林霞，广东闻仁律师事务所律师。被告万青松，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托代理人陈娅，身份证住址：。原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告万青松居间合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王林霞，被告及其委托代理人陈娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月，被告因有意购买位于深圳市南山区南山大道东创业路北南海城中心4栋1001号物业，经原告提供居间服务，被告于2015年4月29日与卖方桑维签署了《二手房买卖合同》，该合同对转让标的、转让价格、交易定金、付款方式、递件过户时间等买卖双方的权利义务进行了详细的约定。同日，原、被告签署《佣金承诺书（买方）》，约定基于原告在促成被告与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，被告应向原告支付佣金50000元，并于签署《深圳市二手房买卖合同》（国土局版本）之前支付。如因被告过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。同日，卖方与原告签署了《佣金承诺书（卖方）》，约定卖方在无过错、未违约的情况下无需向原告支付佣金。签约当日，被告按照《二手房买卖合同》的约定向卖方支付了定金5万元，后被告因资金问题无法履行首期款监管和申请银行按揭贷款的义务，卖方单方解除了合同并没收了被告交付的定金。现因被告违约导致合同解除，被告应按《佣金承诺书（买方）》之约定向原告支付相当于买卖双方总佣金数额的违约金50000元。虽经原告多次催促，被告仍拒绝支付。为维护自身的合法权益，原告请求法院依法判令：1、被告向原告支付违约金50000元及利息100元（暂计至2015年7月31日，逾期则按中国人民银行同期贷款利率计至付款之日止）；2、被告承担本案的全部诉讼费用及因实现债权而产生的费用。被告辩称，1、被告与卖方在签约后一周内协商解除合同，卖方书面承诺向被告退还部分定金，并不存在被告违约或过错的行为。2、涉案合同基本由买卖双方自行磋商，原告仅提供开门看房和合同文本的义务。合同解除后，买卖双方通知了原告并要求解除居间合同关系，被告愿意向原告支付与其已提供居间服务相匹配的服务费用。3、原告在提供居间服务的过程中存在诸多瑕疵，如未能依据《资金托管协议》的约定在查明卖方标的物业产权清晰（2015年4月30日）后将被告所交定金扣除交楼押金5000元后向卖方放款，直至2015年5月7日才向卖方放款40000元，至今仍扣留合同定金10000元；原告作为居间方，未提供规范的居间合同，其提供的《佣金支付承诺书》以委托方单方承诺的方式免除了原告的责任，有违公平原则。基于上述事实和理由，被告表示愿意向原告支付服务费用10000元，并请求法院简化处理，直接将原告本应退回给被告的定金10000元冲抵被告应付的居间服务费用。经审理查明，2015年4月29日，在原告的居间下，被告与案外人桑维（以下简称卖方）就位于深圳市南山区南山大道东创业路北南海城中心4栋1001号物业的买卖事宜签署了《二手房买卖合同》。同日，被告在原告提供的《佣金支付承诺书（买方）》上签字，该承诺书载明：基于原告在促成被告与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，被告自愿就涉案物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金50000元。如因被告过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，被告仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。如与卖方自行解除《二手房买卖合同》或相关协议后再与卖方另行成交办理过户，被告仍须按本承诺书之约定向原告支付佣金。同时，卖方亦在原告提供的《佣金支付承诺书（卖方）》上签字，表示：如其过错或违约，导致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金，否则无需向原告支付佣金。签约当天，被告向卖方支付了定金5万元。同时，原、被告及卖方签署了《资金托管协议》并约定，被告与卖方同意将定金5万元交原告进行托管，买卖双方同意交楼押金5000元从上述托管的定金中预留或扣除；买卖双方约定卖方自行赎楼，卖方办理查档手续产权清晰处于抵押无查封状态时，买方委托原告将定金放给卖方。2015年4月30日，原告对涉案房屋的产权和抵押、查封状态进行了查询，该房屋确为卖方所有，处于抵押无查封状态。原告确认，托管于原告处的定金款项，其中40000元已于2015年6月由原告支付给卖方，剩余10000元因原告未收到被告支付的佣金仍在原告处。原告称，被告未在合同约定的期限内（2015年5月8日前）办理首期款的资金监管，为此，原告于2015年5月22日通过手机彩信的方式向被告发出了一份《履约催告函》，催促被告积极履行合同义务。原告在被告买房的过程中带其查看了不止涉案房屋一套物业，并在协助买卖双方签署《二手房买卖合同》、提供定金托管服务、协助被告了解深圳市贷款政策、为其制定切实可行的贷款方案、告知资金监管所需资料等方面提供了服务。诉讼中，被告为证明其抗辩主张向本院提交了如下证据：1、《解除合同协议》（2015年5月5日），显示，被告与卖方同意解除《二手房买卖合同》，互不追究对方的法律责任。卖方在收到原告托管的定金50000元后，同意向被告退还定金15000元。原告对买卖双方解除合同的意向予以确认，但认为因2015年5月6日时被告仍向原告的员工了解资金监管事宜，买卖双方解除合同的时间应该不会是2015年5月5日。2、《债权转让通知书》，用以证明卖方已通知原告将托管在原告处的10000元款项退回给被告。原告对该证据并无异议，并同意将该款项用于抵扣被告应支付的费用。庭审中，原告明确表示，其主张的违约金系针对被告未能在2015年5月8日前办理首期款监管和银行按揭贷款等手续而构成根本违约的行为而提出的。以上事实，有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、定金收据、房产证复印件、产权资料电脑查询结果表、《委托书》及其《公证书》、《佣金承诺书》、《履约催告函》、短信截屏、《解除合同协议》、《债权转让通知书》及当事人的陈述及庭审笔录等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原、被告虽未签订书面的居间合同，但从被告出具的《佣金承诺书（买方）》可以认定双方之间存在事实上的居间关系。被告在原告提供的居间服务下，与卖方签订了《二手房买卖合同》。此外，原告为买卖双方提供定金托管服务。现原告依据《佣金承诺书（买方）》中的内容要求被告支付相当于买卖合同履行完毕后买卖双方应支付的全部佣金数额的违约金，对此，本院分析如下：首先，原告与被告之间系居间关系，原告依据被告与卖方之间买卖合同未能最终达成，认为被告构成违约而要求被告对其承担违约责任，违反了合同的相对性原则，混淆了买卖合同关系与居间合同关系；其次，《佣金承诺书》虽系由被告出具，但其系原告提供的格式文本，按照承诺书记载的内容，一旦原告促成被告与卖方达成买卖意向（交易过程的第一步）并出具该承诺书，不论买卖双方自愿解除合同还是任何一方在任何阶段违约，原告均有权收取相当于原告在整个交易过程提供全部居间服务后而收取的全部款项。该内容违反了权利与义务对等的公平原则，加重了居间合同中委托方的责任，该部分内容无效。综上，原告主张被告违约并依据承诺书要求被告支付违约金及利息，缺乏事实、法律及合同依据。考虑到，原告确在居间活动过程中付出了一定的人力和物力成本，结合被告与卖方签署《二手房买卖合同》与《解除协议书》的时间及原告所提供的服务内容，本院认为被告自愿支付的费用金额10000元已足以弥补原告应得的必要费用，本院予以确认，原告诉讼请求中超出该数额的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告万青松应于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付居间费用10000元；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费526元，由原告负担421元，被告负担105元。案件受理费已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本4份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 健二〇一五年九月十日书记员 李小燕 来源：百度“”