（2015）成民终字第6294号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-30
案件名称
文中波、叶德琼、代仕强与成都市创和物业有限公司、成都市新都区雅丽园业主委员会物业服务合同纠纷二审民事裁定书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄存伦,叶德琼,代仕强,徐成,文中波,成都市创和物业有限公司,新都区雅丽园业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）成民终字第6294号上诉人（原审原告）：黄存伦，男，汉族，1939年11月26日出生，住成都市锦江区。上诉人（原审原告）：叶德琼，女，汉族，1945年12月20日出生，住成都市金牛区。上诉人（原审原告）：代仕强，男，汉族，1971年7月28日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人：颜明，男，汉族，1971年8月8日出生，住成都市金牛区。上诉人（原审原告）：徐成，女，汉族，1958年4月11日出生，住四川省西昌市。上诉人（原审原告）：文中波，男，汉族，1976年7月7日出生，住成都市新都区。被上诉人（原审被告）：成都市创和物业有限公司。住所地：成都市青羊区。法定代表人：文映忠，董事长。委托代理人：王慧，四川英特信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新都区雅丽园业主委员会。负责人：邹正秀，主任。上诉人黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波（以下简称五业主）与被上诉人成都市创和物业有限公司（以下简称物业公司）、成都市新都区雅丽园业主委员会（以下简称业委会）物业服务合同纠纷一案，因五业主不服成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第856号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月6日公开开庭进行了审理，上诉人黄存伦、叶德琼、代仕强的委托代理人颜明、徐成、文中波，被上诉人物业公司的委托代理人王慧，被上诉人业委会的负责人邹正秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，物业公司与业委会于2013年6月29日续签《物业服务合同》，合同期限三年，自2013年7月1日0时至2016年6月28日24时止。五业主起诉业委会在未召开业主大会，也未召开业主代表大会的情况下，擅自与物业公司签订物业服务合同，违反了《物业管理条例》第十一条、第十二条的相关规定，业委会签订该合同的行为属无权代理，侵犯了全体业主的合法权益，请求确认业委会与物业公司续签的《物业服务合同》无效。原审法院认为，物业服务合同是全体业主形成共同意志通过业委会或业主大会选聘物业服务企业并与之签订的由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。物业服务合同的当事人一方是全体业主，合同另一方为物业服务企业。物业服务合同是否有效与物业管理区域内全体业主的共同利益直接相关，应由全体业主通过集体意志来决定。本案中五业主请求确认2013年物业公司与业委会续签的物业服务合同无效，这一事项涉及到雅丽园小区全体业主的共同利益。五业主的诉请没有经过业主大会作出决议，亦未获得全体或大多数业主的授权，在诉讼中只能体现其作为个别业主的自身意愿，而不能代表大多数业主，因此五业主起诉请求确认业委会与物业公司续签的物业服务合同无效，其诉讼主体不适格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回黄存伦、叶德琼、代仕强、徐成、文中波的起诉。五业主不服，向本院提起上诉，请求撤销原审民事裁定，确认业委会与物业公司续签的《物业服务合同》无效。其主要理由是：一、原审认定《物业服务合同》是全体业主共同意志的产物与事实不符，选聘物业服务企业未召开业主大会，《雅丽园物业调价业主意见征求表》中存在大量假票废票，《物业服务合同》不能体现全体业主共同意志；二、《物业服务合同》的最终权利义务承受人是具体单个业主，业主作为房屋所有权人，应当具有独立的诉讼主体资格；三、原审中未审查五业主提交的证据，存在程序性错误。被上诉人物业公司辩称，1.业委会有权与物业公司签订物业服务合同，该合同合法有效；2.在物业合同签订前，雅丽园对物业费上涨征求了业主意见，业主同意的人数及所占面积均过半，本案一审起诉后，物业公司再次征求业主意见，再次得到双过半业主同意，符合《物权法》第76条关于选聘物业服务企业的规定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原裁定。被上诉人业委会辩称，1.本案中，上诉人未获得大多业主授权，主体不适格；2.业委会对外行为对业主有约束力，可以与物业公司签订物业服务合同。原审认定事实清楚，应驳回五业主的上诉。本院二审中查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一，签订物业合同的当事人虽为业委会及物业公司，但该合同对每个业主均具有约束力，物业服务内容的接受者及物业费的承担者均为具体的单个业主，业委会与物业公司签订的《物业服务合同》是否有效，关乎每个业主的切身利益；第二，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持……”，该条款赋予了业主具有请求确认合同无效的诉权，该诉权的行使，法律并未设定限制条件，而《物权法》及《物业管理条例》中，在需要全体业主共同决定的事项中，亦未要求对此类事项需全体或大多数业主授权。综上，本院认为五业主请求确认《物业服务合同》无效，具备诉讼主体资格。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2015）新都民初字第856号民事裁定；二、指令成都市新都区人民法院审理。审 判 长 王长军代理审判员 陶田源代理审判员 孙泽海二〇一五年九月十日书 记 员 傅科文 更多数据：