（2015）包民二终字第203号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-11-24

案件名称

聂锋等诉杨三梨等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区包头市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区包头市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

包头市中级人民法院民事判决书（2015）包民二终字第203号上诉人（一审被告）聂锋，男，1970年6月18日出生，汉族，个体工商户。上诉人（一审被告）步亚玲，女，1968年8月29日出生，汉族，个体工商户。被上诉人（一审原告）杨三梨，女，1963年9月16日出生，汉族，个体工商户。被上诉人（一审原告）帅玉豹，男，1962年12月4日出生，汉族，个体工商户。二被上诉人共同委托代理人王伟，内蒙古石兴律师事务所律师。上诉人聂锋、步亚玲因与被上诉人杨三梨、帅玉豹房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2015）昆民初字第1456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员范丽宏担任审判长，与审判员乔��全、代理审判员贺颖组成合议庭，对本案进行公开开庭审理，上诉人聂锋、步亚玲，被上诉人杨三梨、帅玉豹及其委托代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，2013年5月15日，杨三梨、帅玉豹与聂锋、步亚玲签订了《底店出租协议》。协议约定，杨三梨、帅玉豹将位于包头稀土高新区油房村幸福家苑A商12、13、14号底店出租给聂锋、步亚玲，建筑面积为600平方米，租赁期限从2013年5月15日至2023年5月15日，第一年的租金为100000元，租金于每年3月15日前支付。合同还约定，如果聂锋、步亚玲未按照约定期限支付租金，杨三梨、帅玉豹有权解除合同。合同签订当日，聂锋、步亚玲向杨三梨、帅玉豹支付租金25000元。2014年5月15日，杨三梨与聂锋针对幸福家苑A商12、13、14号底店又签订一份《底店出租合同》，合同约定的租赁期限为2014年5月15日至2015��5月15日，年租金为120000元。双方当事人均认可房屋租赁期限应当以前一份合同为准，即期限为10年。2014年11月15日，聂锋向杨三梨、帅玉豹出具欠条一张和欠款明细一份，欠条内容为：今欠杨三梨人民币391045元整，月利3分，2015年3月15日前付清，付不清后果自负。聂锋、步亚玲拖欠杨三梨、帅玉豹2013年5月15日至2014年5月15日的租金75000元，聂锋认可拖欠杨三梨、帅玉豹2014年5月15日至2015年5月15日的租金120000元，上述租金共计195000元。（75000＋120000＝195000）。双方同意按月利3分计算房屋租金的利息。2015年1月28日，聂锋、步亚玲向杨三梨、帅玉豹支付租金28000元，至今尚欠房屋租金167000元（195000-28000＝167000）。聂锋、步亚玲向杨三梨、帅玉豹承租的房屋未取得建设工程规划许可证。聂锋、步亚玲承租房屋用于合伙做生意。杨三梨、帅玉豹的诉讼请求为：1、��除杨三梨、帅玉豹与聂锋、步亚玲签订的《底店出租协议》。2、聂锋、步亚玲向杨三梨、帅玉豹支付房屋租金195000元及利息62100元。3、聂锋、步亚玲腾出位于包头稀土高新区高油房村幸福家苑A商12、13、14号底店。4、本案诉讼费用由聂锋、步亚玲承担。一审法院认为，杨三梨、帅玉豹将未取得建设工程规划许可证而建设的房屋出租给聂锋、步亚玲，根据相关法律规定，双方当事人签订的《底店出租协议》和杨三梨与聂锋签订的《底店出租合同》属无效协议，聂锋、步亚玲应当将房屋返还给杨三梨、帅玉豹，并参照合同约定支付房屋占有使用费。2015年5月15日之前的房屋占有使用费为195000元，之后的房屋占有使用费应按每日328.8元计算（120000÷365＝328.8），从2015年5月16日起计算至聂锋、步亚玲返还房屋之日止。聂锋、步亚玲承租房屋合伙做生意，聂锋与杨三梨在2014年5月15日签订《底店出租合同》时将年租金调整为120000元，故法院对双方将房屋年租金上涨至120000元的事实予以认定，对聂锋、步亚玲关于其没有同意将第二年的房屋租金上涨到120000元的抗辩意见不予采信。双方签订的协议无效，杨三梨、帅玉豹要求聂锋、步亚玲支付房屋占有使用费利息的诉讼请求无法律依据，法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认原告杨三梨、帅玉豹与被告聂锋、步亚玲签订的《底店出租协议》和原告杨三梨与被告聂锋签订的《底店出租合同》无效。二、被告聂锋、步亚玲于判决生效后三十日内将位于包头稀土高新区油房村幸福家苑A商12、13、14号底店返还给原告杨三梨、帅��豹。三、被告聂锋、步亚玲于判决生效后三十日内向原告杨三梨、帅玉豹支付房屋占有使用费（2015年5月15日之前的房屋使用费为167000元；之后的房屋占有使用费以每日328.8元计算，从2015年5月16日起计算至聂锋、步亚玲返还房屋之日止）。四、驳回原告杨三梨、帅玉豹的其他诉讼请求。案件受理费3582元，由原告杨三梨、帅玉豹负担1482元，由被告聂锋、步亚玲负担2100元。宣判后，聂锋、步亚玲不服，向本院提起上诉。其上诉请求是：1、将一审判决主文第三项中聂锋、步亚玲向杨三梨、帅玉豹支付的房屋占有使用费167000元改判为147000元；2、将一审判决主文第三项中的房屋占有使用费由每日328.8元改判为273.9元，二审案件受理费由杨三梨、帅玉豹承担。其事实与理由为：一审法院认定事实不清，计算房屋占有使用费有误。一、本案所涉第二份合同是杨三��自己书写，邀请聂锋去酒店喝酒，当聂锋喝到头脑不清醒时，杨三梨拿出自己书写的底店出租合同让聂锋签字，聂锋酒醒后方知上当。该出租合同将出租时间由10年改为1年，将租金年10万元改为12万元，而且也没有步亚玲签字认可，应属无效合同。而且该合同只有一份，由杨三梨持有，杨三梨一审起诉时诉讼请求只要求解除第一份出租协议，并没有包括第二份底店出租合同。所以聂锋、步亚玲认为房屋占有使用费的计算应当以2013年双方签订的底店出租协议为准，聂锋、步亚玲承租杨三梨、帅玉豹的底店装修装饰购买经营物品花费近80万元，不可能承租1年结束，一审法院在房屋占有使用费认定一事上适用了2份合同的标准，2013年至2014年适用第一份合同，2014年至2015年适用第二份合同。一审法院适用第二份合同计算租金超出杨三梨、帅玉豹的一审诉讼请求，而且不能同��有效，应予改判。二、房屋占有使用费的计算应当以底店出租协议为依据即年租金10万元，2013至2014年聂锋、步亚玲给付杨三梨、帅玉豹25000元，剩余75000元没有给付，2014年至2015年聂锋、步亚玲给付28000元，剩余72000元没有给付，聂锋、步亚玲共欠杨三梨、帅玉豹房屋占有使用费147000元，而不是一审法院认定的167000元。聂锋、步亚玲的每日房屋占有使用费应当是100000÷365天＝273.9元而不是一审法院计算的328.8元。二审期间，聂锋、步亚玲向法庭提交一份《增加上诉请求申请书》，请求增加两项上诉请求：1、请求判令杨三梨、帅玉豹赔偿聂锋、步亚玲对宾馆的装修、装饰及其他经营使用的财产的现值损失。2、请求法院对宾馆的装修、装饰及其他经营使用的财产的现值损失进行评估鉴定。因聂锋、步亚玲一审时既未提起与上述请求相应的反诉也未提出相关的抗辩主张，且双方当事人在二审期间未能达成调解协议，故本院对聂锋、步亚玲二审期间新增加的诉讼请求依法不作审理。杨三梨、帅玉豹共同答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。宾馆内属于聂锋、步亚玲的财产，其均可带走。二审经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，聂锋与步亚玲之间系个人合伙关系，两人合伙经营位于本案所涉底店内的宾馆。本院认为，双方当事人均认可其签订了2013年5月15日《底店出租协议》，以及聂锋与杨三梨于2014年5月15日签订《底店出租合同》的事实及上述两份合同的内容，本院对此依法予以确认。又因双方当事人对一审法院认定上述两份合同无效均无异议，聂锋、步亚玲仅对一审认定的2014年5月15日以后的房屋使用费数额有异议，所以双方当事人现在的争议焦点是，2014年5月15日以后的房屋使用费标准应为12万元／年还是10万元／年的问题。对此，应从以下几点予以综合考量。首先，聂锋、步亚玲对其提出的杨三梨是在聂锋醉酒状态下让其在2014年5月15日的《底店出租合同》上签字的主张应承担举证责任，杨三梨、帅玉豹对此明确予以否认，聂锋、步亚玲未提交任何证据予以证明，故该主张不能成立。其次，聂锋、步亚玲两人为合伙关系，所以聂锋一人签字对外能够代表聂锋、步亚玲这一个人合伙，聂锋、步亚玲提出的步亚玲未在2014年5月15日的《底店出租合同》上签字所以该合同无效的主张，没有法律依据，本院不予支持。该《底店出租合同》虽因合同所涉房屋无准建手续而无效，但不影响法院根据合同中的租金约定内容确定房屋使用费的标准，该合同是对2013年5月15日《底店出租协议》中约定的租金数额的变��。2014年5月15日以后的房屋使用费应当按照双方在2014年5月15日的《底店出租合同》中约定的年租金数额计算，即12万元／年，折合328.8元／天。一审判决主文第三项据此计算得出的房屋使用费数额是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。聂锋、步亚玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案所涉宾馆内属于聂锋、步亚玲所有的财产，聂锋、步亚玲腾房时均可带走。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7164元，由上诉人聂锋、步亚玲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　范丽宏审　判　员　　乔瑞全代理审判员　　贺　颖二〇一五年九月十日书　记　员　　常慧青本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”