（2015）东中法民一终字第1049号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-27
案件名称
杨柱强与韩满堆租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨柱强,韩满堆
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1049号上诉人（原审原告）：杨柱强，男。委托代理人：傅品权，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：巫桂英，广东国锋律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告）：韩满堆，男。委托代理人：张惠欢，广东理正明律师事务所律师。委托代理人：黄栩聪，广东理正明律师事务所辅助人员。上诉人杨柱强与韩满堆租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法寮民一初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2014年7月29日，杨柱强向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、韩满堆赔偿杨柱强搭建厂房损失182100元及评估费1000元；2、韩满堆赔偿杨柱强迁移厂房的搬运费10000元；3、韩满堆返还杨柱强支付的租金、工商费用、水电费共计26800元；4、韩满堆退还杨柱强支付的押金5000元；5、韩满堆承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2012年7月19日，韩满堆与东莞市寮步镇石龙坑西门股份经济合作社（以下简称西门经合社）签订《租赁合同》，约定西门经合社将位于寮步石龙坑西门村岗头坑仔上面果园及铁棚约2000平米租给韩满堆使用，租期从2013年1月1日起至2017年12月31日止，同时约定其他权利义务。韩满堆使用上述空地及铁棚做塑胶生意，并将其中的800平米空地转租给杨柱强使用。杨柱强主张其从2013年6月份开始使用上述租赁空地，并在空地上搭建简易棚房，约2014年1月份完成搭建，用于塑胶厂房。韩满堆主张其只是租赁空地给杨柱强使用，并不清楚杨柱强作何用途。2013年6月20日，东莞市国土资源局寮步分局向韩满堆发出东国土资（执法）寮停字（2013）2022号《责令停止土地违法行为通知书》，该通知书大致内容为：石龙坑村韩满堆，你未经依法批准，擅自在石龙坑村西山队荔枝园动工搭建简易棚房，违反法律规定，现责令立即停止土地违法行为，听候处理。东莞市国土资源局寮步分局的现场照片显示，当时上述空地已被铺设水泥和加建四条铁柱，韩满堆在现场，杨柱强未在现场。本案庭审时，杨柱强与韩满堆确认，上述现场照片中的水泥和铁柱系杨柱强铺设和加建。韩满堆主张其收到上述通知书后，当场让现场施工人员打电话通知杨柱强停止搭建，并将上述通知书交给现场施工人员转交给杨柱强。韩满堆为此提供了东莞市寮步镇石龙坑村委会工作人员韩某稳出具的证明书。该证明书显示：2013年6月20日，韩某稳作为石龙坑综合管理人员亦在上述处理现场，韩某稳当场听到韩满堆让杨柱强工人打电话给杨柱强，叫杨柱强立即回来处理，韩某稳当场看到韩满堆将上述通知书交给杨柱强工人。杨柱强对韩满堆上述主张及证据均不予确认，并主张韩满堆并未通知其停止搭建，其未收到上述通知书，亦不知晓案涉土地不准搭建，且韩满堆曾告知其可以搭建简易棚房，无需报建手续。2013年6月26日，韩满堆与杨柱强补签一份《出租协议》，约定韩满堆出租上述空地皮给杨柱强经营使用，租期从2013年8月1日至2017年10月31日，每月租金1800元、工商费用500元；韩满堆尽力提供足够的电力给杨柱强使用；合同期限和合同期满杨柱强的动产可以自行转让和处理，将厂房完好归还韩满堆，不得拆除厂房的固定装修，无偿归甲方所有；同时约定其他权利义务。杨柱强于签订合同的当日以现金方式向韩满堆支付押金5000元。2014年4月11日，东莞市国土资源局寮步分局、东莞市城市管理综合执法局寮步分局就杨柱强搭建的上述简易棚房联文向韩满堆发出《关于限期拆除违法用地上的违法建筑物的通知》，要求韩满堆于2014年4月15日前自行搬离该建筑物内的物品，自行拆除违法建筑物，并恢复土地原貌等。杨柱强确认收到韩满堆转交的该份通知书，并称其当时才知道其搭建的简易棚房系违法建筑物。杨柱强未按通知要求自行拆除违法建筑物。2014年6月30日，东莞市国土资源局寮步分局、东莞市城市管理综合执法局寮步分局再次就上述简易棚房联文向韩满堆发出《关于限期拆除违法用地上的违法建筑物的通知》，要求韩满堆于2014年7月2日前自行搬离建筑物内的物品，自行拆除违法建筑物，并恢复土地原貌等。杨柱强于2014年6月底搬走建筑物内的物品，但未自行拆除违法建筑物。该违法建筑物于2014年7月份被相关部门强制拆除。杨柱强主张若其于2013年6月份收到停止搭建的通知书，便不会继续搭建，也不会导致整个简易棚房被强制拆除、损失扩大的后果；因韩满堆向其隐瞒不准搭建的重要信息，导致其产生重大损失，故要求韩满堆赔偿损失（包括厂房损失182100元、评估费1000元、搬运费10000元），并退还已付的租金、工商费、水电费共计26800元和押金5000元。关于杨柱强搭建的简易厂房的价值，杨柱强单方委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司东莞分公司进行评估，估价咨询意见书显示案涉简易厂房在2014年1月1日的市场评估总值为182100元。咨询意见书的发票显示开票日期为2014年7月18日，金额为1000元。韩满堆对上述估价咨询意见书和发票不予认可，并称不清楚上述简易厂房的价值如何。杨柱强称其主张的搬运费10000元是2013年8月份搬迁到案涉租赁地时产生的，并提供了开票日期为2014年6月29日的发票拟予证明；杨柱强称上述发票是后补的。韩满堆对搬运费及发票不予认可。杨柱强与韩满堆确认，杨柱强支付租金至2014年1月份。杨柱强主张其共支付韩满堆租金26800元，包括转账16000元、8500元和现金2300元；韩满堆确认收到杨柱强转账支付的租金16000元和8500元，但称其未以现金的形式收取租金。双方同意杨柱强于2014年10月23日将案涉租赁空地交回给韩满堆，由韩满堆自行处理。关于韩满堆2013年6月20日收到《责令停止土地违法行为通知书》之后是否告知杨柱强的问题，原审法院依法对石龙坑村委会工作人员韩某稳和东莞市国土资源局寮步分局进行调查取证。韩某稳在调查中陈述以下内容：当时其在处理现场，国土部门让韩满堆停工，其听到韩满堆让现场工人打电话给老板杨柱强，让工人告诉老板那里不可以建东西；其看到工人拿着通知书走到一边，但没亲眼看到打电话的过程；石龙坑村委会没有直接通知杨柱强。东莞市国土资源局寮步分局复函称：2013年6月20日，寮步分局向当事人韩满堆下达了《责令停止土地违法行为通知书》，当时现场无正在施工人员，韩满堆对寮步分局称简易棚房是其搭建的；寮步分局不知道和不认识杨柱强其人；案涉土地属于集体所有，不符合寮步镇土地利用总体规划（规划为一般农用地），二调地类为耕地，没有办理任何用地手续，属未报即违法用地，不能搭建建筑物。原审法院认定以上事实的证据有：杨柱强提供的关于限期拆除违法用地上的违法建筑物的通知、搬迁费发票、收款收据、银行明细对账单、出租协议、估价咨询意见书及发票，韩满堆提供的租赁合同、农村集体资产收据、责令停止土地违法行为通知书、关于限期拆除违法用地上的违法建筑物的通知、证明、证明书、现场照片，原审法院于2014年11月10日所作的调查笔录、东莞市国土资源局寮步分局的复函及附件，以及一审庭审笔录等。原审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。韩满堆与杨柱强签订的《出租协议》所涉土地属于集体所有，且二调地类为耕地。杨柱强在案涉租赁土地上搭建简易棚房，并用于塑胶厂房，显然违反了土地管理法的禁止性规定，故韩满堆与杨柱强签订的《出租协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故杨柱强要求韩满堆返还押金5000元，原审法院予以支持。因杨柱强确实使用案涉土地，故应参照双方约定的标准支付使用费、水电费等，现杨柱强要求韩满堆返还已支付的使用费、工商费、水电费，于法无据，原审法院不予支持。杨柱强主张其2013年8月份搬迁到案涉租赁地时花费搬运费10000元，但其提供的发票的开票日期却为2014年6月29日，故原审法院对其该主张不予采信。本案的争议焦点为：杨柱强诉请的搭建厂房损失应否得到支持。针对该争议焦点，原审法院分析如下：首先，2013年6月20日，东莞市国土资源局寮步分局向韩满堆发出《责令停止土地违法行为通知书》时，案涉简易棚房尚处于初建阶段，仅是铺设水泥和加建四条铁柱。若韩满堆及时将《责令停止土地违法行为通知书》事宜告知杨柱强，杨柱强仍继续搭建，则因此造成的损失应由杨柱强自负；否则，韩满堆应对杨柱强扩大损失部分承担相应的责任。其次，韩满堆主张其收到上述通知书后，当场让现场施工人员打电话通知杨柱强停止搭建，并将上述通知书交给现场施工人员转交给杨柱强，并提供了韩某稳出具的证明书拟予证明。但经原审法院向韩某稳调查取证显示：韩某稳并未亲眼看到现场工人打电话的过程，石龙坑村委会亦未直接通知杨柱强。故韩满堆提供的证据并不能证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果。且东莞市国土资源局寮步分局复函称：2013年6月20日，寮步分局向韩满堆下达《责令停止土地违法行为通知书》时，现场无正在施工人员，韩满堆对寮步分局称简易棚房是其搭建的；寮步分局不知道和不认识杨柱强其人。由此可见，韩满堆收到上述通知书后，并未告知国土部门实际搭建人为杨柱强，反而自认是其本人搭建的，即韩满堆存在故意隐瞒的行为。故韩满堆应对杨柱强扩大损失部分承担一定责任。再次，杨柱强作为一个正常的成年人，在租赁案涉土地搭建简易棚房前，也有义务向有关部门了解清楚案涉土地的性质、能否进行搭建等问题。现杨柱强在未做详细调查的情况下盲目进行搭建，导致损失产生，故杨柱强应对其损失承担一定责任。最后，案涉简易棚房已被强制拆除，无法进行价值评估，故原审法院只能参照杨柱强单方委托评估的价格，结合双方的合同期限和杨柱强已经使用的期限，酌定韩满堆赔偿杨柱强厂房损失30000元。杨柱强诉请超过部分，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、韩满堆应于判决生效之日起五日内赔偿杨柱强厂房损失30000元。二、韩满堆应于判决生效之日起五日内退还杨柱强押金5000元。三、驳回杨柱强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费4673.5元，由杨柱强负担3946.2元，韩满堆负担727.3元。上诉人杨柱强不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）搬运费、工商费、房屋租金、水电费属于合同无效后韩满堆非法取得的财产，应予以返还。杨柱强主张的搬运费是2014年6月搬离厂房的费用，并非原审法院认定的2013年8月的搬迁费。（二）韩满堆应对杨柱强的所有损失承担全部责任，因为杨柱强的损失都是因韩满堆未告知不准搭建事实导致的，原审法院认定杨柱强未调查了解案涉租赁物情况就施工，需承担一定责任没有依据。（三）原审法院不予认定评估报告错误。评估报告是在案涉租赁物被政府强拆之前在韩满堆不配合的前提下，杨柱强才聘请评估公司评估的，应予以采信。原审法院酌定厂房损失为30000元与评估报告相差悬殊，且当时拆除的材料是由韩满堆处理了。据此，请求本院：1、维持原审判决第二项，撤销原审判决第一、三项。2、改判韩满堆赔偿厂房损失182100元及评估费1000元、搬运费10000元。3、改判韩满堆返还已付租金、工商费、水电费26800元。4、本案诉讼费由韩满堆承担。上诉人韩满堆也不服原审判决，向本院提起上诉并针对杨柱强的上诉答辩称：（一）韩满堆在承租案涉租赁物时也不知案涉租赁物的性质及用途，《责令停止土地违法行为通知书》应由村委会通知杨柱强，而不是由韩满堆通知。故韩满堆在没有收到村委会对《责令停止土地违法行为通知书》处理情况通报后，才与杨柱强签订《出租协议》。杨柱强是知道不能搭建的事实，韩满堆也通知了他。（二）杨柱强在离开案涉租赁物及在原审庭审中均表示不要案涉租赁物物品。据此，请求本院：1、撤销原审判决第一项。2、本案诉讼费由杨柱强承担。杨柱强答辩称：应由村委会通知韩满堆不能搭建，杨柱强没有放弃现场物品。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，杨柱强一审庭审中陈述其主张的搬运费是在2013年8月产生的，搬运费发票是后来补的。杨柱强在2014年6月底搬走时告诉韩满堆，搭建的东西其不要了，拆走也没用，如果韩满堆要就去拆来用，要不就等政府部门来强拆。再查明，韩满堆二审庭审中主张2013年6月20日案涉土地现场仅有一个工人在收拾东西，具体名字不清楚，其当场打电话给杨柱强告知其不能搭建，现场工人没有打电话给杨柱强。杨柱强主张韩满堆打电话只是说赔偿荔枝树的事情，没有提及不能搭建。本院认为，本案系租赁合同纠纷，案涉土地属于集体土地，且是耕地，杨柱强在案涉土地上搭建简易棚房，违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《出租协议》属无效合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对杨柱强、韩满堆上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：（一）杨柱强诉请返还租金、工商费、水电费、赔偿搬运费是否依法有据。（二）韩满堆是否需赔偿杨柱强厂房损失，如需赔偿，赔偿数额是多少。关于焦点一。案涉合同虽无效，但杨柱强已经实际使用了案涉土地，应参照双方合同约定的标准向韩满堆支付相应的占有使用费作为补偿，杨柱强在使用过程中产生的水电费亦应由其本人承担，杨柱强诉请返还已支付的“租金”、水电费、工商费没有依据。至于搬运费，杨柱强一审庭审中已明确确认是2013年8月产生的搬运费，也确认其提供的2014年6月发票是后补的，发票无法证明其在2013年8月产生了搬运费，现杨柱强上诉主张是2014年6月的搬运费与其一审陈述不符，本院不予采信，杨柱强要求赔偿搬运费没有依据。关于焦点二。韩满堆是否需赔偿杨柱强的厂房损失关键在于韩满堆在收到《责令停止土地违法行为通知书》时有无及时告知杨柱强，如无，韩满堆应对杨柱强扩大的损失承担相应的责任，对此，韩满堆应承担举证责任。韩满堆主张其在2013年6月20日收到《责令停止土地违法行为通知书》时有在案涉土地现场打电话及要求现场工人打电话通知杨柱强停止搭建，但韩满堆并未提供证据证明其自己电话通知了杨柱强停止搭建，证人韩某稳也确认并未看到现场工人打电话给杨柱强，韩满堆二审也确认现场工人并没有打电话给杨柱强，故韩满堆提供的证据不足以证明其已将《责令停止土地违法行为通知书》内容告知杨柱强，原审法院认定韩满堆应对杨柱强扩大损失部分承担相应责任并无不当。杨柱强在集体土地上违法搭建，其本身亦有一定的过错，也应对其损失承担一定的责任。案涉棚房已经被拆除，无法进行价值评估，原审法院结合双方合同期限、杨柱强已经使用的期限及双方过错程度，酌情认定韩满堆赔偿杨柱强厂房损失30000元并无不当，本院予以维持。杨柱强主张应按照其单方委托评估的价格计算损失数额没有依据，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨柱强、韩满堆的上诉主张没有任何依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4648元，由上诉人韩满堆负担550元，由上诉人杨柱强负担4098元。本判决为终审判决。审 判 长 梁振彪代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一五年九月十日书 记 员 梁玮珊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第13页共13页 来源：百度“”