（2015）宁民终字第3665号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处与被上诉人陈福新土地租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处,陈福新
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3665号上诉人（原审被告）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处，住所地南京市栖霞区迈皋桥寅春路18号。法定代表人肖胜利，该办事处主任。委托代理人杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。委托代理人潘剑，江苏欣达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）陈福新，男，1966年9月5日生，汉族。委托代理人肖红，江苏巨楷律师事务所律师。上诉人南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（以下简称迈皋桥办事处）因与被上诉人陈福新土地租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖迈民初字第723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈福新原审诉称，根据栖霞委字第（2000）16号、栖委办（2000）18号文件等文件批复精神，迈皋桥办事处下属集体资产管理办公室同意将南京迈达化工厂全部资产的所有权转让给陈福新个人，同时将南京迈达化工厂所属的奋斗村168号集体土地使用权（占地面积5200平方米，计7.8亩）租赁给陈福新使用。2004年9月28日，双方签订《土地使用权租赁协议书》1份，协议约定，上述土地租赁期三十年（即自2004年10月1日起至2034年9月30日止），土地租赁费总额为127万元，协议同时特别约定，租赁期内，该地块遇政府征收、征用，该地块上附着物获得的补偿等由陈福新享有，因土地获得的补偿归集体资产管理办公室，但集体资产管理办公室必须向陈福新返还按本协议书已收取的而陈福新未达协议书规定的租赁年限的土地使用费。协议签订后，陈福新向迈皋桥办事处交纳上述土地30年的土地租赁费127万元。2013年，租赁土地所涉地块遇政府征收，栖霞区拆迁办公室于2013年5月14日与陈福新投资的企业签订了拆迁补偿协议，陈福新与迈皋桥办事处于2004年9月28日签订的土地使用权租赁协议实际已提前终止。根据协议约定，迈皋桥办事处应返还自2013年6月1日至2034年9月30日期间的租金90.3万元。陈福新多次找迈皋桥办事处按协议返还租赁费，遭到迈皋桥办事处的拒绝，为此，陈福新诉至法院要求判令：1、迈皋桥办事处立即返还陈福新土地租赁费90.3万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付2013年6月1日起至判决给付时止的利息损失；2、诉讼费由迈皋桥办事处承担。迈皋桥办事处原审辩称，1、陈福新在本案中无权向迈皋桥办事处主张返还土地租赁费，因为陈福新个人从没有向迈皋桥办事处交纳过127万元的土地租赁费。2、本案中与土地租赁合同有关的事实还涉及南京迈达化工厂的资产转让合同，该合同涉及侵害国家、集体利益，应属无效合同。3、向迈皋桥办事处交纳土地租赁费和资产转让费的均是迈达化工厂，而非陈福新个人，综上，陈福新有关的诉讼请求没有事实依据和法律依据，要求驳回陈福新的诉讼请求。原审法院经审理查明，南京迈达化工厂原系集体所有制企业，1999年4月16日，陈福新与南京市迈皋桥镇工业公司签订企业租赁经营合同书。合同约定自1999年5月26日至2004年5月25日，迈达化工厂由陈福新租赁经营，租金总额为118万元。合同约定：一、南京迈达化工厂的资产状况为：1、评估后资产总值349.48万元；2、评估后资产净值-348.52万元；3、固定资产267万元；4、电力89KV；5、占地5200平方米；6、厂房及辅助房2100平方米。二、交验方式：双方订立本合同，办理资产、资料等交接手续；合同期满，由双方在公证监督下，办理资产交接手续。三、企业的债务及处理：企业的银行债权、债务由甲方（南京迈达化工厂）承担并处理；社会债权、债务确需要还的，每还一笔都由双方共同承担处理，其中乙方（陈福新）承担60%，烂帐、呆帐、亏损均由甲方处理或作资本冲减，均与乙方无关。租赁期间形成的债权、债务由乙方承担处理。四、合同终止后，资产返还和结算办法：1、合同中（终）止后，甲方原有的资产归甲方，乙方投入（新增）的资产归乙方，资产结算应根据实际和需要双方协商处理。2、凭接收清单，核实验收。3、自损的除外。损坏短少部分，按当期评估价给予合理的赔偿。合同订立后，南京迈达化工厂即由陈福新租赁经营。2004年9月28日，根据栖委字（2000）16号文件精神，为加快推进企业产权制度改革，大力发展非公有制经济，经南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）主持的南京迈达化工厂职工大会讨论通过，根据宁栖体改字（2004）23号文件批复，甲方（出让方）南京迈达化工厂，乙方（受让方）陈福新，丙方（出让方）南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）三方签订一份《资产转让合同书》。合同约定第一条，甲、丙双方同意按本合同约定的条件将甲方除“银行债务及已剥离的非银行债务”（剥离的非银行债务见附件二）外的资产转让给乙方；乙方同意按本合同约定的条件受让甲方的资产。第二条，甲方的资产状况及合同标的，根据栖霞区迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）清查及2004年7月20日的资产评估报告确认：甲方的资产总额为811339.77元。其中：货币资金51725.77元，固定资产759614元；甲方的负债总额为7235024.28元。其中银行贷款本金2862000元，利息3500000元；社会债务873024.28元（含核消后剩余的移交给乙方的社会债务432446.69元，甲、丙方剥离带走的440577.59元）。甲方的净资产总额为-6423684.51元。甲方以其全部资产（甲方的银行债务及附件二所载明剥离的非银行债务除外）作为本合同的标的转让给乙方。甲方转让给乙方的资产明细、接收明细、财物报表等书面材料均作为本合同附件三。第三条，转让价格，根据甲方职工大会决议和丙方的改制方案（本合同书的附件四），甲、乙、丙三方同意，丙方将甲方按本合同第二条所述的合同标的的资产，结合本合同第一条1.1之约定条件转让给乙方的价格为378893.08元，人民币大写：叁拾柒万捌仟捌佰玖拾叁元零捌分。第四条，付款时间，乙方在本合同生效之日向丙方给付肆拾万元作为履行本合同转让标的定金；乙方于本合同生效后的五日内，向丙方给付全部合同价款（已给付的肆拾万元合同定金款冲抵本合同相应的资产转让价款）。第五条，甲方对乙方交付，在乙方向丙方给付了全部的合同价款后的当月内，甲、乙、丙三方办理完结资产所有权转移等手续；同时，丙方与乙方签订相关的土地租赁协议书（本合同书的附件五）；甲方或丙方转让给乙方资产的所有权，自甲、乙、丙三方在本合同和资产交接清单上签字之日起，其所有权即转移至乙方；依法需要办理产权过户登记才发生所有权转移的资产，自甲、乙、丙三方在资产交接清单上签字时即认定资产已转移至乙方，该资产的风险负担也一并转移至乙方；甲方交付给乙方的资产以甲、乙双方在进行资产交接时的资产状况进行交付。甲方或丙方对所转让给乙方的全部资产的合法性负责。合同订立当日，陈福新（承租人）又与南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）（出租人）签订了一份《土地使用权租赁协议书》。协议约定：南京迈达化工厂所属的奋斗村168号，占地面积5200平方米计7.8亩属集体性质的土地。现根据栖委字（2000）16号、栖委办（2000）18号文件及宁栖体改字（2004）23号文件批复，甲方同意将原南京迈达化工厂全部资产的所有权转让给乙方（陈福新）所有；土地使用权经双方协商一致一并租赁给乙方使用；租赁期三十年（即自2004年10月1日起至2034年9月30日止），土地租赁费总额为人民币127万元整（大写：壹佰贰拾柒万元），由乙方在本协议书签字生效之日起五日内付清。今后的该土地使用税费即由乙方自行交纳。如不按期交纳，所发生的未缴纳款项及罚款甲方有权向乙方追诉。协议还约定：租赁期内，该地块遇政府征收、征用，该地块上附着物获得的补偿等由乙方享有，因土地获得的补偿由甲方享有；但甲方必须向乙方返还本协议书已收取的而乙方未达协议书规定的租赁年限的土地租赁使用费。上述协议签订后，陈福新于2004年9月29日向南京迈达化工厂36801276-10001账户注入资金40万元，并于当日通过转帐支票支付方式向迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）缴纳了40万元。2004年10月10日，陈福新又向南京迈达化工厂36801276-10001账户注入资金1248893.08元，并于当日通过转帐支票支付方式向迈皋桥办事处集体资产管理办公室）缴纳了1248893.08元。为此，2004年10月9日，迈皋桥办事处向陈福新开具了2张收据，其中一张内容为：今收到南京迈达化工厂（陈福新）迈达化工厂资产转让费378893.08元。另一张内容为：今收到南京迈达化工厂（陈福新）迈达化工厂土地租赁费1270000元。2013年10月28日，迈皋桥办事处向南京市工商行政管理局栖霞分局发函称：根据区委政府（2003）92号文件精神，我街道办事处所属企业原南京迈达化工厂（现已更名为南京双攀电器制造厂）已于2004年9月实施了彻底的产权制度改革。原企业注册资本人民币300万元，经办事处指定第三方机构进行资产核资、审计评估后，企业净资产为人民币378893.08元、土地使用权租赁费总额人民币127万元，根据规定均由陈福新一次性以现金方式支付给办事处；并且完善签订了资产转让合同书和土地使用权租赁协议书。根据相关规定，企业改制后应于六十日内进行相关的工商登记变更；但由于该企业属于民政福利企业，有近四十名××员工就业；而当时的政策，不允许私营、民营企业享有民政福利企业资质，而一旦变更工商登记注册，其几十名××人员的就业和相关保障将面临相当的困难，恐将产生较严重的社会矛盾问题，为确保稳定，根据办事处要求，企业暂缓进行工商登记注册的变更；所以迟至现在依然是集体性质的企业（实际自2004年9月后，已成为由自然人出资经营的民营有限公司）。依据上述情况和现在企业已被征收拆迁的状况，经办事处再次审核原改制的所有文件后，确认该企业改制有效。请贵局在该企业办理变更工商登记注册时予以支持。另查明，南京迈达化工厂于2012年10月17日将名称变更为南京双攀电器制造厂，2013年5月14日，因政府征地拆迁，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室与南京双攀电器制造厂订立拆迁补偿协议，对双攀电器制造厂3152.77平方米的房屋进行了拆迁补偿。要求双攀电器制造厂于2013年6月30日前将房屋、设备搬空，交由拆迁部门拆除。协议签订后，双攀电器制造厂已按拆迁合同的约定，按期将房屋交由拆迁部门拆除。因陈福新与迈皋桥办事处就是否应当退还土地租赁费事宜无法达成一致意见，双方发生纠纷，陈福新诉至法院要求处理。原审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷，迈皋桥办事处集体资产管理办公室系迈皋桥办事处的内设机构，其对外发生民事法律关系所产生的法律责任应由迈皋桥办事处承担。陈福新和迈皋桥办事处（集体资产管理办公室）于2004年9月20日签订的土地使用权租赁协议系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。但根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效。故本案所涉土地租赁合同中超过租赁期限20年的部分属无效部分。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。对于本案的争议焦点，土地租赁费127万元是否由陈福新个人交纳，原审法院认为，首先，自1999年4月开始，陈福新个人即开始租赁经营南京迈达化工厂，至2004年5月25日企业租赁合同终止后，陈福新仍在继续经营南京迈达化工厂至2004年9月28日。因此，不能排除至2004年9月28日南京迈达化工厂账面上的资金应属陈福新租赁南京迈达化工厂期间所得的收益。其次，陈福新提供的银行账务明细单和现金支票存根、转账凭证已充分证实在2004年9月29日和2004年10月10日，陈福新向南京迈达化工厂的账户上注入了1648893.08元的事实，且该款又以转帐支票支付方式支付给了迈皋桥办事处。该款数额与企业资产转让费和土地租赁费的数额完全一致。再次，对于1648893.08元，迈皋桥办事处在2004年10月9日亦出具了收条，且在2013年10月28日，关于南京双攀电器制造厂改制说明中再次确认企业资产转让费378893.08元和土地使用权租赁费127万元，均由陈福新一次性以现金方式支付给了迈皋桥办事处。综上，陈福新主张的已向迈皋桥办事处交纳了土地租赁费127万元的事实，证据充分，原审法院予以认定。迈皋桥办事处抗辩称陈福新未向迈皋桥办事处交纳过土地租赁费127万元的意见，证据并不充分，理由不能成立，原审法院不予采纳。陈福新根据土地租赁合同的约定，向迈皋桥办事处交纳了自2004年10月1日至2034年9月30日的土地租赁费127万元。2013年5月，案涉土地因政府建设需要被征收，南京双攀电器制造厂从该土地上迁出。迈皋桥办事处理应退还陈福新未使用案涉土地期间的租赁费，退还租赁费的时间应从2013年7月1日起计算（共计254个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：迈皋桥办事处于本判决生效之日起十日内退还陈福新土地租赁费人民币896112元（3528元／月×254个月），并承担此款自2013年7月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日止的利息损失。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12830元，由陈福新负担69元，南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处负担12761元。迈皋桥办事处不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人已向原审法院提起要求认定资产转让协议无效的诉讼，在《资产转让合同书》效力未确定的情况下，本案应中止审理。2、陈福新并未向上诉人支付过127万元的土地租赁费，向上诉人支付土地租赁费127万元的是南京迈达化工厂。3、被上诉人在拆迁中已得到相应补偿，其在《土地使用权租赁协议书》的权益在拆迁补偿中已充分体现，根本不存在返还土地使用费的问题。4、被上诉人已经获得几千万的拆迁补偿，在本案主张返还土地使用费，属于重复获利的恶意主张。5、原审判决计算返还数额方式错误，合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过的部分因违法了法律的强制性规定，属于无效部分，因此应当按照20年的租金127万元计算。综上，请求撤销原判，发回重审，或依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈福新答辩称，1、被上诉人一次性支付了30年的土地租赁费，由于政府拆迁导致被上诉人无法使用30年的土地，故依据土地租赁合同的约定，要求返还未使用年限的土地租赁费，不但有事实依据，也有法律根据。上诉人所称的资产转让合同所涉的内容与土地租赁没有关联，相关案件不会影响土地租赁案件的审理。2、被上诉人已经向法院举证自筹资金通过南京迈达化工厂支付给上诉人的证据。且南京迈达化工厂自1998年、1999年左右就承包租赁，其财务帐册经过审计，陈福新根本没有动用集体资产去支付该土地租赁费。上诉人认为该土地租赁费不是陈福新支付的，应由其举证。3、被上诉人在拆迁中并没有获得土地使用相关补偿。4、上诉人其余上诉理由仅仅是其自述，没有任何法律依据。本院经审理查明，原审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方签订的土地租赁合同因拆迁已实际不能履行，被上诉人是据此提起本案诉讼，要求上诉人退还不能履行期间的租赁费用，上诉人虽提起要求认定资产转让协议无效的诉讼，但本案所涉土地租赁协议与资产转让协议并非同一协议，该协议效力的确认对于本案不发生必须中止审理的影响，故上诉人要求中止本案审理的理由本院不予采纳。陈福新在一审中已经举证证明其通过南京迈达化工厂向上诉人支付了127万元的土地租赁费，上诉人对此有异议，但未能提供证据予以证明。被上诉人虽然拆迁已得到补偿，但该补偿与上诉人在本案中的主张不属同一权利内容，上诉人也未能举证证明被上诉人在拆迁补偿中获得本案所争议的补偿，上诉人称被上诉人主张返还土地使用费属重复获利的主张没有依据，本院不予采纳。双方合同约定30年土地租赁费用为127万元，此租赁标准为双方协商一致确定，上诉人主张因法律规定最长租赁期限为20年，主张因此127万应计算为前20年费用，后10年无租赁费用，主张以此标准计算剩余年限土地租赁费用标准的上诉理由，不符合双方约定，没有事实依据，本院不予采纳。综上，原审法院的判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12830元，由上诉人迈皋桥办事处负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年九月十日书 记 员 罗程允 更多数据：搜索“”来源：