（2015）商民终字第1057号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-07-03
案件名称
商丘市诚盈物业管理有限公司与王慧真物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省商丘市中级人民法院
所属地区
河南省商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王慧真,商丘市诚盈物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）商民终字第1057号上诉人（原审被告）王慧真，女，1965年11月9日出生。委托代理人姜国民。被上诉人（原审原告）商丘市诚盈物业管理有限公司。住所地：商丘市开发区。法定代表人熊申鹏，该公司总经理。委托代理人张宗华，河南显赫律师事务所律师。上诉人王慧真与被上诉人商丘市诚盈物业管理有限公司（以下简称诚盈物业公司）物业服务合同纠纷一案，诚盈物业公司于2015年5月19日诉至商丘市睢阳区人民法院，请求依法判令王慧真给付其物业管理费2980元并支付逾期付款利息、滞纳金直至结清全部物业管理费止及负担诉讼费。原审庭审中诚盈物业公司将诉讼请求数额增加至从2012年9月15日至2015年9月30日的物业费3774元，自动放弃要求王慧真支付滞纳金和逾期利息的诉讼请求。该院经审理于2015年6月15日作出（2015）商睢民初字第00473号民事判决，王慧真对此判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年8月13日立案受理后，于2015年8月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王慧真及其委托代理人姜国民与被上诉人诚盈物业公司的委托代理人张宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，王慧真购买的商丘市帝和水上公园B区三期2号楼1205号房屋，于2010年3月19日入住，建筑面积97.97平方米。2012年9月15日诚盈物业公司实际接管了该小区的物业管理。2012年10月1日诚盈物业公司与商丘市帝和水上公园B区业主委员会签订了该小区的物业管理服务合同。合同约定帝和水上公园B区一、二、三期中的高层住宅、多层住宅、连体复式住宅、商铺门店、会所的物业管理由原告负责提供服务。物业收费方式实行包干制。具体收费标准为：高层住宅0.9元／月／平方米，连体复式住宅0.65元／月／平方米，多层住宅0.4元／月／平方米，商业物业0.9元／月／平方米。合同还约定了服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、双方的权利与义务、违约责任。合同期限为2012年至2015年9月30日。王慧真至今没有缴纳物业管理费。原审认为，任何一个小区的物业管���都离不开全体业主的支持，物业管理人员也应当认识到自己是广大业主的服务者，在服务中，应当认真听取广大业主的意见，努力提高物业服务质量和水平，要与业主和谐相处，避免与业主发生争议。而广大业主应当以包容的态度对待物业管理中出现方方面面的问题，应当以适当的方式解决物业管理中出现的问题，而不应该简单的以不交物业管理费对抗物业管理中出现的问题，这样出现的问题不仅得不到解决，而且使物业管理费用得不到保障，进而更加影响物业服务质量，最终更加影响广大业主的利益和小区的安定和谐。本案而言，诚盈物业公司与王慧真所在小区的业委会签订的物业管理合同，没有违反法律禁止性规定，而且，该合同已经实际履行两年之久，应属有效合同。诚盈物业公司依据该合同进驻小区提供物业服务，小区业主应当按合同约定交纳物业管理费。王慧真的房屋建筑面积97.97平方米，按照约定的收费标准每平方米每月收费0.9元，每月应缴费88.17元，自诚盈物业公司2012年10月1日提供服务至今按32个月计算，应缴物业费2821.54元。诚盈物业公司要求2015年6月以后至2015年9月30日之间的物业管理费还没有实际发生，待实际发生后诚盈物业公司可另行主张权利，本次诉讼不予支持。庭审中诚盈物业公司自动放弃要求王慧真支付滞纳金和逾期利息的诉讼请求，应予准许。诚盈物业公司在举证期限内没有提供出王慧真应交电费数额的证据，故其要求王慧真支付公共照明费每年200元的诉讼请求不予支持。原审根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条的规定，判决：一、王慧真于判决生效后10日内支付给商丘市诚盈物业管理有限公司物���费2821.54元；二、驳回商丘市诚盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由王慧真承担。王慧真不服原审判决上诉称，根据相关规定，只有在业主委员会督促欠费业主限期交纳，逾期不交纳的，物业管理企业才可以向法院起诉，本案被上诉人并未提供任何证据证明业主委员会督促上诉人限期交纳物业费，也未提交证据证明上诉人在收到业委会督促通知后仍拒绝交纳物业费用，此外，物业公司也应履行法定的通知交纳义务，被上诉人没有证据证明向上诉人书面催缴了物业管理费用，故被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费。被上诉人并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。自上诉人入住就发现房屋墙体有裂痕，有安全隐患，小区内的安全防范工作也存在问题，上诉人的电动车电瓶被盗，小区内电梯经常出现问题等。且强行更换物业侵犯了业主的权利。综上，原审认定事实不清，证据不足，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。诚盈物业公司没有提交答辩状，庭审中口头答辩称，被上诉人原审中提交了相应手续，能够证明被上诉人主体适格。对于物业管理合同，被上诉人是在帝和水上公园居民委员会推荐下，与业委会签订的合同，系双方真实意思的表示，且被上诉人的公司自2012年服务至今，上诉人作为业主也接受了被上诉人的服务。请求驳回上诉，维持原判。根据王慧真与诚盈物业公司的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳为：诚盈物业公司能否通过法律程序主张物业费；物业公司是否合法成立，物业合同是否合法。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。二审中，上诉人王慧真提交照���一组，证明被上诉人管理服务不到位。经质证，诚盈物业公司对照片有异议，认为该照片所显示的场景不能证明是帝和小区的环境，墙体裂痕的问题即使是上诉人家中，该裂痕也属于房屋质量问题，应是与房屋开发商交涉的范围，而不是被上诉人应承担的义务。故该组照片不能作为认定事实的依据。经本院审查认为，上诉人所提交部分照片显示房屋有质量问题，对于房屋质量问题，并非系物业公司所服务范围，上诉人应与房屋开发商协商解决。部分照片虽显示小区环境存在一些问题，但作为生活在该小区的业主应督促物业完善提高服务质量，而不应以此作为拒交物业费用的理由，该组证据达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，从原审证据材料看，商丘市睢阳区东方办事处帝和水上公园居民委员会2015年2月25日出具的证明，显示被上诉人于2012年9月15日合法进驻帝和B区进行物业管理。被上诉人进驻帝和B区后，于2012年10月1日与商丘市帝和水上公园B区业主委员会签订物业管理服务合同，该物业管理服务合同权利义务关系明确，且已履行至今，能够证明被上诉人进驻该区的合法性。被上诉人已履行相应的管理服务义务，上诉人亦应依约履行交纳物业管理费用的义务，上诉人不履行交纳物业管理费用的义务，被上诉人有权利通过法律程序主张其物业管理费用。商丘市睢阳区东方办事处帝和水上公园居民委员会出具的证明，内容显示被上诉人系合法进驻帝和B区进行物业管理，商丘市帝和水上公园B区业主委员会亦出具证明，证明被上诉人进驻帝和B区后，就车多车位少问题、房屋质量问题、监控及门禁问题等多次反映到业委会，业委会���积极协调相关部门进行解决，说明被上诉人对存在的问题在其职责范围内与相关单位亦积极进行协调解决。上诉人亦应以包容的态度对待物业管理中出现的各方面问题，而不应以不交物业管理费用消极对抗。且上诉人亦未提交有效证据证明被上诉人进驻帝和B区进行物业管理不合法。故被上诉人进驻帝和B区已履行物业管理职责，尽到了物业管理服务义务，上诉人应履行交纳物业管理费的义务。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王慧真负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 峰审 判 员 赵 保 良代理审判员 刘瑞��二〇一五年九月十日书 记 员 时 淼 百度搜索“”