（2015）闵民五（民）初字第551号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-17
案件名称
原告上海旗龙置业有限公司与被告贺敏商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第551号原告上海旗龙置业有限公司。法定代表人周某某。委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。委托代理人奚征宇，上海市协力律师事务所律师。被告贺敏。委托代理人宋仲春，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人刘畅，上海市建纬律师事务所律师。原告上海旗龙置业有限公司与被告贺敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告上海旗龙置业有限公司的委托代理人奚征宇，被告贺敏的委托代理人刘畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海旗龙置业有限公司诉称，2013年9月29日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份及相关附件，约定被告购买原告名下位于上海市闵行区×路×弄×园×号全幢房屋，即本案系争房屋，房屋总价款人民币（以下币种相同）10，150，000元，被告应当于签订合同当日支付首付款2，030，000元，并于签订合同之日起六十日内付清余款8，120，000元。但被告在支付了部分购房款后，未再向原告支付剩余购房款，经原告催讨仍未依约履行合同，原告遂于2014年9月26日向被告发函解除预售合同并要求被告支付房款总价百分之十的违约金，且配合原告及时办理注销预告登记、撤销预售合同备案登记手续，均未果。原告认为，根据预售合同补充条款第四条之约定，被告签约后迟延支付购房款的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，遂诉诸法院要求判令：（一）解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；（二）被告支付逾期付款违约金1，015，000元；（三）被告返还购房款发票原件；（四）被告配合办理注销预售合同备案登记手续。诉讼中，原告将上述第（一）项诉请明确为要求确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》于2014年10月3日已经解除。被告贺敏辩称，同意解除合同，但不是因为被告违约而导致合同解除，故不同意支付违约金。因未收到原告发出的解除函，故合同解除日期应为收到本案诉状副本之日。合同解除后，原告应当返还全部购房款，在此前提下被告同意协助原告注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续并退还购房发票原件。原告在签订合同时有义务对被告是否属于上海的限购对象进行核实，但因原告未尽到核实义务，导致合同不能继续履行，原告是明知且故意的，由此产生的结果与责任应当由其自行承担。另外，被告系在案外人A股权投资基金（深圳）股份有限公司（下称A公司）统一部署安排下与原告签订预售合同，被告是A公司的隐名投资人。原、被告签订预售合同后，原告与A公司又洽谈股权收购事宜，原告将80套房屋一方面通过预售合同、定金协议出售给包括本案被告在内的80个个人和公司，又欲通过股权出让的方式将80套房屋出售给A公司。对于同一套房屋原告以事实行为终止了预售合同和定金协议的履行。故被告对预售合同的终止或解除不应承担违约责任。即使法院认定被告应承担违约责任，合同约定按总房价款10%的比例计算违约金的标准也过高，超出原告的实际损失，希望法院能酌情调低。原告向本院提供的证据有：1、《上海市商品房预售合同》；2、《销售不动产统一发票（自开）》；3、催款函及邮寄凭证；4、解除合同通知书及公证书。经质证，被告对证据1、2、3真实性无异议，表示未收到过证据4中的解除合同通知书。被告向本院提供的证据有：1、被告的身份证、退休证；2、购房人家庭成员及名下住房情况申报表；3、财务明细账及付款凭证；4、短信记录；5、邮件记录；6、申诉书，欲证明被告在本市属限购对象，原告未尽核对被告是否属于限购对象的义务。购房人之间存在交叉支付房款、代付房款现象，被告等个人的购房行为系由A公司统一安排，系A公司以关联方名义与原告进行股权收购谈判，欲对原告整体收购。该谈判内容覆盖了原告与被告签订的预售合同及定金协议，故被告不应承担合同终止和解除的违约责任。经庭审质证，原告认为限购问题预售合同已作详尽提示，原告仅需配合政府有关部门提供被告的购房资料即可，被告的其余证据不能证明股权收购谈判已经达成一致，故原、被告仍需受预售合同约束。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。关于被告提供的证据，无法证明原告应对被告是否违反限购政策承担责任，也无法证明原告已经同意以A公司与B公司或原告之股权收购行为来终止双方的预售合同，并承诺免除被告相关责任，故对于被告所提供证据的证明目的，本院难以采信。经审理查明，2013年9月29日，原告（作为卖方，签约甲方）与被告（作为买方，签约乙方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方名下位于上海市闵行区×路×弄《×园》×号×层全幢房屋；房屋总价款10，150，000元。被告于合同列明住所为“×省×市×区×路×号×单元×”。该预售合同第七条就违约责任进行了约定，并以补充条款一第四条补充约定，“删除预售合同第七条项下的全部内容，并替换为以下文字：乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算。计算期间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止。‘实际付款日’是指乙方将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给甲方的当日。乙方逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方。……若甲方选择解除本合同，则乙方应按总房价款的百分之十支付违约金给甲方，并且甲方有权将该房屋转售他人。若该违约金不足以弥补甲方因乙方违约而遭受的损失，则该不足部分由乙方在甲方通知乙方后三十日内赔偿给甲方。若甲方选择解除本合同，乙方应按甲方的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给乙方。”合同附件一约定，首期房款为总房价款之20%，即2，030，000元，须于签订×园《上海市商品房预售合同》当日缴付，剩余80%的房款，即8，120，000元，须于签订×园《上海市商品房预售合同》之日起60天内缴付。合同补充条款一之“承诺与保证”部分列明，“乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合中国法律法规及政策……乙方确认其签署本合同时符合在上海市新购住宅的条件，乙方承诺其申报的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》所述之内容或乙方出示的纳税或者社会保险证明均是真实及完整的，不存在任何遗漏或误导甲方的情形。乙方承诺乙方购买该房屋未违反限售规定并且将来也不会违反限售规定实施导致该房屋不能过户的行为。甲方以乙方前述确认及承诺为前提，与乙方签署本合同。如因乙方购买该房屋不符合中国法律法规及政策规定导致本合同不能备案、登记或该房屋不能过户的，一切风险和责任由乙方承担，与甲方无关。乙方已经发生的与本合同有关的所有费用（包括但不限于公证费和律师费）由乙方承担；任何一方应自收到对方书面解除合同通知之日起10日内签订解除本合同的协议并办理解除本合同的所有注销登记和注销备案手续。”合同补充条款一第二十四条约定，“依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照甲乙双方在本合同列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则，依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务。任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。”合同补充条款二约定，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任。合同签订后，被告向原告支付首期房款2，030，000元。同年10月25日，原告向被告出具编号为00600947的发票。2014年5月13日，原告委托代理人向被告发送《律师函》，告知被告其第二期购房款8，120，000元已逾期支付，要求被告立即支付拖欠购房款，并承担应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。2014年9月26日，原告在上海市邮政局石门二路邮政支局，通过国内标准专递（EMS）向被告发送《关于：解除×园×号房屋﹤上海市商品房预售合同﹥的通知》，声明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，被告收到本通知书之日或者预售合同补充条款一第二十四条约定的收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同，并由原告收取该房屋总房价款的百分之十，即1，015，000元作为违约金；2、请被告在收到本通知书之日起的十个工作日内配合原告办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金直接在被告已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款原告将于双方解除预售合同备案后的30日内不计利息退还给被告。该通知邮寄至×省×市×区×路×号×单元×。上海市东方公证处对原告邮寄该通知的过程进行了公证。另查明，2013年原告分别与包括被告在内的多位小业主签订关于上海市闵行区×路×弄×园房屋的预售合同与定金合同。2014年年初，A公司与原告的上级公司B公司开始对“×园”项目股权转让事宜进行商谈，但未达成协议。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告与被告均应按合同约定与承诺履行，并承担相应的合同责任。依据双方签订的合同所约定的付款方式，除首付款外，被告应于预售合同签订之日60天内缴付剩余80%房款。但被告至今仍未付款，逾期付款时间已经超过90天，原告依约享有预售合同解除权。关于被告提出，其实际为案外人A公司的股东，因A公司与B公司洽谈股权收购事宜，故其以个人身份签订预售合同购买本案系争房屋，其目的仅仅是为了确保股权收购的顺利进行，而不是真正为了购买系争房屋，原告对此知晓，且已经确认以股权收购的方式终止双方之间的《上海市商品房预售合同》，故被告不构成违约之抗辩理由，本院认为，被告购买原告名下的本案系争房屋，与A公司与B公司洽谈×园项目股权收购事宜，系两个不同的法律关系，在被告未能提供足够证据证明两者之间有必然因果关系或其他关联，也无法提供证据证明原告已经确认以A公司与B公司或原告之股权收购行为来终止双方合同，并承诺免除其相关责任的情况下，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，原告要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于预售合同的解除时间，依据预售合同补充条款一第二十四条之约定，依据预售合同所发出的任何通知送达预售合同中列明的地址，视为已履行通知义务。以挂号信件或经登记的信件之形式发送的，发出七日后即视为收讫。原告于2014年9月26日以EMS形式向被告在预售合同中列明的地址发送了书面解除通知，该书面解除通知应于2014年10月3日视为送达。故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2014年10月3日解除。鉴于被告迟延付款之违约行为导致双方预售合同解除，原告要求依据双方签订的预售合同，由被告支付以总房价款的10%计算的迟延付款违约金。对此，被告认为，并非其违约而导致合同解除，故不同意支付违约金，且即便被告构成违约，合同约定按总房价款10%的比例计算违约金的标准也过高。本院认为，原、被告已在预售合同中对违约金计算的具体标准作出约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示，但亦应考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与违约惩罚的功能。因此，在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为304，500元。预售合同解除后，注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房款发票原件，系被告之附随协助义务，故原告要求被告协助办理《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房款发票原件的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，为避免讼累，本院对合同解除的后果一并处理，原告应在被告支付违约金后将被告已支付的购房款返还给被告。关于被告提出，原告在知晓其限购的情况下，仍与其签订预售合同，并承诺不予追究相应违约责任，因而被告并不违约，不应承担相应责任的抗辩理由，本院认为被告作为购房人应了解相关房地产政策，并诚信提供已有房屋与限购情况，此系其负有的合同义务，未能如实告知的相关风险与责任应当由其自行承担。此外双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款二已作出明确约定，乙方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等，应承担违约责任，该约定系双方真实意思表示，可视为被告对于未能如实提供情况的风险责任与不利后果应当知晓。因此，被告的抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于案件受理费，因被告之违约行为引起本案纠纷与诉讼的发生，被告应承担相应责任，本案受理费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海旗龙置业有限公司与被告贺敏就上海市闵行区×路×弄×园×号全幢房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2014年10月3日解除；二、被告贺敏于本判决生效之日起十日内协助原告上海旗龙置业有限公司注销上述房屋《上海市商品房预售合同》的备案登记；三、被告贺敏于本判决生效之日起十日内向原告上海旗龙置业有限公司支付违约金304，500元；四、原告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告贺敏购房款2，030，000元；五、被告贺敏于本判决生效之日起十日内返还原告上海旗龙置业有限公司发票号码00600947、发票金额2，030，000元的《销售不动产统一发票（自开）》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，935元，由被告贺敏负担并于本判决生效之日起十日内向原告上海旗龙置业有限公司直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟审 判 员 沈 群人民陪审员 邓红霞二〇一五年九月十日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 搜索“”