（2015）于民二初字第05378号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-09-08
案件名称
潘永家、李玉春与沈阳宏发房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市于洪区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘永家,李玉春,沈阳宏发房屋开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条
全文
沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2015]于民二初字第05378号原告：潘永家，男，现住沈阳市于洪区。原告：李玉春，女，现住沈阳市于洪区被告：沈阳宏发房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：孙经龙，系该公司董事长。委托代理人：李铮，女，，现住沈阳市皇姑区原告潘永家、李玉春诉被告沈阳宏发房屋开发有限公司（以下简称“宏发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨宁适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告潘永家、李玉春、被告宏发公司委托代理人李铮均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，但被告未按约定期限交付房屋，按照合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后720天内将办证材料报登记机关备案，但违返了约定时间，故应向原告支付违约金13496元。现原告诉至法院，请求法院判令被告支付违约金。被告宏发公司辩称，第一，原告的诉讼请求超过诉讼时效。第二，原告未取得房产证的原因系政府行为导致的，被告不应当承担赔偿责任。被告开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但政府当时不了解该地块周边情况，以城镇混合住宅用地形式出售此地块。后来控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，故被告在该地块开发建设了住宅项目，但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，三千院项目无法办理环保验收及产权证登记手续。三千院项目系经沈阳市规划和国土资源局依法审批规划方案，并下发《建设工程规划许可证》，经沈阳市城乡建设委员会依法下发《建筑工程施工许可证》，并经沈阳市房产局依法下发《商品房预售许可证》。被告在该项目的开发建设和销售中，依法履行了一切审批手续，该项目商品房难以办理权属证书系由于政府原因，属不可抗力，被告无法预见、无法避免、无法克服。第三，原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第20条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素，（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响。”根据此条，被告不应当承担违约赔偿责任。第四，被告已经积极协调为原告办理房产证，但是在30日内无法办理，待条件允许后需要原告交纳相关费用后办理。原告起诉在起诉日两年之前的请求已超过诉讼时效。经审理查明，原告潘永家、李玉春与宏发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于于洪区吉力湖街208-3号2-7-1室房屋，建筑面积为98.67平方米，总房款为590382元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2010年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点二的违约金，合同继续履行”。补充协议第二十条约定：“合同项下的商品房可能存在以下不利因素，在此商品房的整体建设中会有其它楼体施工及环境设施配套工程超时施工，买受人同意并承诺不追究出卖人的违约责任。买受人在签定《商品房买卖合同》及本补充协议之前，已进行了实地的考察，清楚地知道该房可能因此受到影响，能够预见到所产生的一切后果，且出卖人在合同项下的商品房售价中已充分考虑了以上各项不利因素可能对该商品房造成的影响：三千院/蜜地外围不利的环境因素：（1）蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，不排除有部分的环境因素影响……”。2010年5月10日，原告到被告处办理房屋交付手续。2012年8月10日，沈阳市于洪区于洪新城管理委员会出具情况说明1份，内容为：“沈阳宏发房屋开发有限公司于2004年通过挂牌交易摘得于洪新城YH2003-001地块，其中宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，所以政府以城镇混合住宅用地形式出售此地块，后控制性详细规划中仙女河污水处理厂在未来几年内搬迁，所以沈阳宏发房屋开发有限公司于2007年开发建设住宅项目。但由于实际情况限制，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，具体搬迁日期未定。该项目在2009年办理环保验收手续过程中，由于污水处理厂周边600米内规定为卫生防护距离，不允许建设住宅项目，导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收及产权证手续。”另查明，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目已依法取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》等手续，2015年4月，案涉房屋办理完房屋所有权初始登记。。本院所确认的上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录及商品房买卖合同、补充协议、购房发票、商品房准入通知、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、情况说明等相关证据材料在卷佐证，经庭审质证及本院审查，予以采信。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于被告主张其不应当承担逾期办证违约责任的问题，被告宏发公司开发的宏发·华城世界三千院项目所在地于洪新城5#、6#地块周边在摘牌前已存在仙女河污水处理厂，但由于当时于洪新城控制性详细规划不完善，政府不了解该地块周边设施情况，以城镇混合住宅用地形式出售，仙女河污水处理厂搬迁工作搁浅，直接导致宏发·华城世界三千院项目三年未办理完毕环保验收手续。原告所购的房屋未能如期取得权属证书不是被告原因造成的，原、被告签订的补充协议中明确写明，原告在签订商品房买卖合同及补充协议前，已经实地考察并清楚地知道蜜地G区东侧临近细河处于政府改造阶段，可能存在环境因素影响，原告同意并承诺不追究被告的违约责任。该内容笔体已加重，应视为被告在与原告签订补充协议时，尽到了告知义务，被告的行为不构成违约，不承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回原告潘永家、李玉春的诉讼请求。案件受理费137.4元，减半收取68.7元，由原告潘永家、李玉春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 杨宁二〇一五年九月十日书记员 胡楠 来自