（2015）浙杭民终字第2178号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-30
案件名称
杭州钱塘物业管理有限公司与周玲玲物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周玲玲,杭州钱塘物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第2178号上诉人（原审被告）周玲玲。被上诉人（原审原告）杭州钱塘物业管理有限公司。法定代表人丁宪章。委托代理人张荣根。上诉人周玲玲因与被上诉人杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年3月21日，钱塘物业与杭州中江花园业主委员会签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对东至环城东路、南至体育场路、西至天赐苑、北至莫衙营的杭州中江花园小区的物业实行物业服务，委托管理期限为三年，自2012年3月1日至2015年2月28日止。该合同第二十三条约定：1.物业服务费采用包干制形式，杭州中江花园业主委员会以钱塘物业的投标金额98万元为标准，以95%的物业费收取率作为钱塘物业年度总费用的基数。考虑到双方的实际情况，杭州中江花园业主委员会同意将杭州中江花园业主委员会的年经营性收入的10%作为对钱塘物业的补贴。2.本物业的管理费由钱塘物业按以下标准收取：（1）多层：0.80元／月／平方米；（2）小高层、高层：1.10元／月／平方米；（3）商铺：1.80元／月／平方米；（4）车库费：20元／月／间。以上费用不包含电梯、增压水泵、消监控、水系等公共能耗费用，小高层、高层住宅公共能耗费用按0.40元／月／平方米向业主收取，包干使用。该合同签订后，钱塘物业一直为中江花园小区提供物业服务至今。周玲玲系杭州市下城区中江花园11幢某室业主，入住上述房屋后交纳物业费等相关费用至2012年2月28日。2012年3月后，周玲玲以钱塘物业未能按照合同约定的服务标准提供物业服务、小区卫生、安全存在问题等为由拒绝向其交纳物业费等相关费用。2014年7月，钱塘物业向周玲玲催缴所欠费用，但周玲玲仍未交纳，钱塘物业于2014年8月20日起诉至原审法院，请求判令周玲玲支付钱塘物业物业费3035.73元、能耗费1103.90元、滞纳金4532.89元、邮寄费用10元，共计8682.52元。在原审诉讼过程中，案外人何佳、王林凤分别向原审法院提起诉讼，请求确认中江花园业委会与钱塘物业于2012年3月29日签订的《中江花园物业服务合同》无效，后原审法院分别作出（2014）杭下民初字第1713号、（2014）杭下民初字第1714号民事判决，驳回二人的诉讼请求。后案外人何佳、王林凤不服，向杭州市中级人民法院提起上诉，2015年3月18日，杭州市中级人民法院分别作出（2015）浙杭民终字第530号、（2015）浙杭民终字第531号民事判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为：业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。2012年3月，本案杭州中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对中江花园小区实行物业服务，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对中江花园小区全体业主具有约束力。周玲玲作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费、能耗费等收费标准支付相关费用，现周玲玲未按合同约定支付物业服务费、能耗费，应承担相应的民事责任。周玲玲辩称钱塘物业未能完全履行合同约定的义务，存在多方面的违约等情形，是造成其不支付物业费的原因，对此原审法院认为，中江花园业主委员会与钱塘物业之间签订的合同中已明确约定了物业费、能耗费等收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，周玲玲的意见系其个人意见，不能代表其他业主，周玲玲不能以此为由拒付相关费用。如果钱塘物业提供的物业服务瑕疵造成周玲玲受损，周玲玲可就具体受损事项另行向钱塘物业主张权利，故周玲玲的上述辩称意见原审法院均不予采纳。鉴于周玲玲对其未向钱塘物业缴纳2012年3月1日至2014年2月28日的物业管理费、能耗费的事实及钱塘物业主张的金额均未提出异议，故钱塘物业按照合同约定的收费标准要求周玲玲支付上述期间的物业管理费、能耗费共计4139.63元的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。对于钱塘物业向周玲玲主张滞纳金4532.89元的诉讼请求，鉴于双方对合同义务是否正当履行存有争议，故原审法院不予支持。对于钱塘物业向周玲玲主张邮寄费用10元的诉讼请求，因催交系钱塘物业的义务，故原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周玲玲于判决生效之日起十日内支付钱塘物业2012年3月1日至2014年2月28日的物业管理费、能耗费共计4139.63元；二、驳回钱塘物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（钱塘物业已预缴），由钱塘物业负担26元，周玲玲负担24元（于判决生效之日起十日内履行完毕）。宣判后，周玲玲不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认为上诉人收集的业主意见“仅能反映小部分业主对物业服务的意见，不能代表全体业主或者业主委员会的意见，对证据效力不予确认”，根据上诉人提交的资料，有超过20%的业主对物业服务不满意，完全具备证据的客观真实性、关联性及合法性，应当具有证明力。一审法院既肯定了证据能反映“小部分业主对物业服务的意见”（20%以上）却又不肯承认证据效力，明显自相矛盾，偏袒被上诉人。本案所涉《物业合同》中对服务合同有明确约定，明确了合同的基本要求是：物业公司的服务需要“满意率80%以上”“不得只收费不服务或多收费不服务”。一审法院无视事实证据，纵容被上诉人只收费不服务，加剧了中江花园的肮脏混乱局面。另外，一审法院也未能向上诉人明示，哪一条法律规定只有业委会出具的证明才具有证明效力，而其他的证明不具有证明效力。2、如果按物业合同有效审理，上诉人在一审法院提出钱塘物业未能按物业合同履行服务，而钱塘物业认为完全按照合同约定以及相关规定提供服务，最高院对此有明确的解释：物业企业应负有举证责任。据此上诉人在一审中向被上诉人提出举证要求，但被上诉人不愿也不能对自己的主张进行举证，一审法官视而不见，明显偏袒被上诉人。3、一审法院完全可以依照职权对中江花园的现状进行调查、取证，却不顾实际情况，忽视客观事实。根据物业公示的资料，中江花园有近50%的业主因物业服务不符合同约定而拒交物业费，完全可以证明被上诉人提供的服务不符要求。上诉人认为本案的情况具有一定的普遍性和典型性，希望法院秉公执法，消弭纠纷，而不要罔顾事实，加剧社会矛盾。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人钱塘物业在二审中答辩称：一、上诉人的事实与理由是没有任何法律依据，为了不交物业服务费，起诉业委会与被上诉人签订的《中江花园物业服务合同》无效。被一审驳回诉讼请求，向中院上诉，被中院驳回上诉，维持原判后，就在小区内故意破坏业委会及物业管理的正常工作。二、中江花园业委会与被上诉人签订的物业服务是合法有效的，合同中已明确约定了物业费的收费标准，上诉人应该完全履行。三、上诉人不按《物业服务合同》缴纳物业费，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条款的规定，应承担对被上诉人造成的经济损失。总而言之，上诉人为不交物业服务费，明显违反《中华人民共和国合同法》与《物业管理条例》，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：业委会系业主大会决议的执行机构，钱塘物业有理由相信中江花园业委会系代表全体业主与其签订《中江花园物业服务合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定，且中江花园其他业主请求确认上述合同无效之诉也经生效判决所驳回，故一审认定该合同对中江花园全体业主具有约束力正确。根据合同约定，周玲玲作为中江花园业主有依约缴纳物业费的义务。对周玲玲以钱塘物业存在物业服务瑕疵、不符合合同约定等为由拒不缴纳物业费的主张，缺乏有效证据证明。小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由，且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，周玲玲作为业主应当履行支付物业费的义务。一审判决对周玲玲应缴纳物业费数额的认定正确，本院予以确认。如因钱塘物业提供的物业服务造成周玲玲受损的，周玲玲可另行主张。综上，上诉人周玲玲的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周玲玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅东红代理审判员 韦 薇代理审判员 韩圣超二〇一五年九月十日书 记 员 史杰馨 搜索“”