（2015）苏审二民申字第01118号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-09-30
案件名称
董洪亚、盐城中茵置业有限公司与董洪亚、盐城中茵置业有限公司等租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
董洪亚,盐城中茵置业有限公司,陈建华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第01118号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：董洪亚。委托代理人：张峰，江苏元齐律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:盐城中茵置业有限公司。住所地：江苏省盐城市亭湖区建军中路**号中茵海华广场海华云顶大厦**楼。法定代表人：薛梦还，该公司董事长。委托代理人：戴静，江苏盐海中亚律师事务所律师。委托代理人：田芳，江苏盐海中亚律师事务所律师。一审被告：陈建华。再审申请人董洪亚因与被申请人盐城中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）、一审被告陈建华租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民终字第01903号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。董洪亚申请再审称:1.一、二审判决对于中茵置业公司及其委托从事物业管理的盐城亚信物业管理有限公司（以下简称亚信公司）多次采取停电手段妨碍董洪亚正常经营活动的违约事实未作认定，判决董洪亚在被断电后继续支付房租错误。2.中茵置业公司多次切断营业用电系违约行为，一审法院以向董洪亚及其代理人释明的方式要求董洪亚交房是规避法律的行为。一审法院将中茵置业公司的违约行为，转变成因董洪亚不肯让房造成中茵置业公司直接经济损失的违约行为，判决董洪亚于判决生效之日起十日内支付租赁协议解除前的租金以及协议解除后逾期腾房占有使用费错误。3.同一租赁房的物管费诉讼案件中，亚信公司提起诉讼要求董洪亚支付2013年9月30日前结欠的物管费、电梯费等费用79520元。对此，董洪亚抗辩称中茵置业公司停电后，在其未使用期间要求支付物业费、电梯费的请求没有事实依据。一审法院采纳了董洪亚的抗辩意见，判决董洪亚支付最终停电的2013年7月30日前的物业费、电梯费64716元。该判决双方未上诉已生效。4.中茵置业公司以非法手段断停董洪亚经营用电，已构成根本违约，董洪亚已向一审法院起诉，目前该案仍在审理过程中。另外董洪亚已于2014年12月20日申请对租赁的经营房屋进行证据保全，并向中茵置业公司交付了房屋。综上，董洪亚依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第（六）项之规定申请再审。被申请人中茵置业公司提交意见认为，1.物管费的诉讼案件判决中已认定，由于董洪亚未能及时向亚信公司交纳物业费用等，亚信公司于2013年6月29日、7月27日停送董洪亚用电。由于中茵海华广场所有的物业是交给亚信公司管理，所有住户的水电费都是物业公司先预交垫付后再与租户进行结算，董洪亚拖欠物业公司物业费、水电费多达6万余元，正是其多次欠费行为造成物业公司不再帮其垫付费用，而致部分设备自然断电。董洪亚在一、二审中已明确停电事宜造成的损失由其另案解决，且实际董洪亚已确实另案诉讼，故本案不予理涉并无不当，不存在遗漏相关事实的问题。2.租赁房屋一直处于董洪亚控制之下，一审法院为避免损失扩大，多次协调，但董洪亚明确表示不交付房屋。不存在一审法院以向董洪亚释明的方式规避法律的行为。3.由于董洪亚自身的原因导致无法经营，按照法律规定应当承担解除合同前的房租，及解除合同后实际腾房前的房屋使用费。4.不存在董洪亚所述的同一租赁物的物管费诉讼与租赁合同纠纷作出相反判决结果的情形。亚信公司主张的即是64716元的费用，法院全部支持了其诉讼请求。5、无论是按合同约定还是其还款承诺，董洪亚均已构成违约，一、二审判决解除合同及承担相应费用于法有据。综上，请求驳回董洪亚的再审申请。一审被告陈建华未提交意见。本院查明：2008年3月12日，中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）签订一份房屋租赁协议（协议编号：YZ02-19），约定:甲方将坐落在盐城市中茵海华广场2、3号楼4003、4004号，建筑面积为1317.13平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2008年3月15日起至2015年7月31日止；免租金装修期100天，自2008年3月15日起至2008年6月25日；2008年6月26日至2009年6月25日租金为35万元/年。…2012年6月26日至2013年6月25日租金为41.68万元/年，2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元/年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元/年。…租金交纳方式为每3个月支付一次，先付后用，每次支付3个月租金，于2008年3月12日支付首期租金，第二次支付日为2008年9月15日，支付3个月租金，以后每隔三个月后的第一个工作日为支付日。同日，中茵置业公司（甲方）与宋金宏（乙方）另签订一份房屋租赁协议（协议编号：YZ02-17）约定，甲方将坐落在中茵海华广场2、3号楼401、402、403号，建筑面积为563.88平方米的商业用房租赁给乙方，租期自2010年8月15日起至2015年7月31日止；免租装修期60天，自2010年8月15日起至2010年10月14日；2010年10月15日至2011年10月14日租金为158830元/年…2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元/年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元/年，2014年10月15日至2015年7月31日租金为159300万元；租金交纳方式与YZ02-19协议相同，于2010年8月4日支付首期租金，第二次支付日为2011年1月5日。上述两份协议均约定：在租期内，承租人如未按照约定逾期支付租金且在20天内，视为违约，除支付租金外，每延期一天按欠款金额的千分之二支付违约金，协议继续履行，经出租人催收后仍不交租金的，出租人可以解除合同；承租人如要求退租或逾期支付租金超过20天或未按本合同约定条款执行，则视为承租人严重违约，除应向出租人支付所欠租金外，出租人可以解除本协议并收回房屋另行出租，同时有权要求承租人承担六个月租金额的违约金并承担赔偿相关损失。2010年1月4日，董洪亚、陈建华经中茵置业公司同意后，从宋金宏处承租了该商业用房继续经营，董洪亚、陈建华在两份租赁协议上均签署“本协议的权利、义务，由本人承继”。在履行合同过程中，2011年6月22日，中茵置业公司因与董洪亚、陈建华就租金、押金给付问题发生纠纷诉至盐城市亭湖区人民法院。经该院主持调解，双方于2011年8月9日达成调解协议。同日，盐城市亭湖区人民法院作出（2011）亭民初字第2804号民事调解书对该调解协议予以确认。该民事调解书载明：1、陈建华、董洪亚于2011年8月20日前按编号为YZ02-017房屋租赁协议给付中茵置业公司尚欠押金16500元；2、陈建华、董洪亚于2011年8月20日起仍按编号为YZ02-017、YZ02-019房屋租赁协议约定的期限履行。其中应将2011年6月26日的应交租金于2011年8月20日前支付；3、如陈建华、董洪亚不按上述协议履行，中茵置业公司可向法院申请强制执行，并可以解除编号为YZ02-017、YZ02-019的房屋租赁协议。2013年3月8日，中茵置业公司委托江苏盐海中亚律师事务所律师田芳致函董洪亚、陈建华，主要内容为：董洪亚、陈建华逾交付2012年12月15日应付租金104200元、2013年1月5日应付租金44615元，合计148815元，逾期已超过二十天，根据合同约定属严重违约，要求：“1、请你在接此函后3日将欠租金付清，本所可说服中茵公司息讼，免究你违约之责。2、如你不按时履行，在3日内仍不付清租金，则采取停电等措施，一切损失由你承担，并追究你的违约责任。”董洪亚、陈建华收函后，交付了2012年12月15日应付租金及2013年1月5日应付租金的部分。期间，董洪亚分别于2013年3月12日及3月26日分别向中茵置业公司出具还款计划，确定欠交的租金还款时间，并表示如不付清公司可采取措施。后其未能按约在2013年3月15日支付应交纳的4003、4004室的租金104200元（对应的租赁期间为2013年3月25日至同年6月25日）、2013年1月5日支付应交纳的401、402、403号租金38815元（对应的租赁期间为2013年1月15日至同年4月14日），2013年4月5日支付应交纳的44615元（对应的租赁期间为2013年4月15日至同年7月14日）。董洪亚于2013年5月8日、6月19日各向中茵置业公司交付租金4万元。中茵置业公司于2013年6月24日诉至盐城市亭湖区人民法院，请求判令：1、解除房屋租赁协议，董洪亚、陈建华立即让房；2、董洪亚、陈建华支付拖欠的租金187630元（包括：①2013年3月15日应交的4003、4004室2013年3月26日至同年6月25日租金104200元；②2013年1月5日应交的401、402、403室2013年1月15日至同年4月14日租金38815元；③4月5日应交的401、402、403室2013年4月15日至同年7月14日租金44615元）；3、董洪亚、陈建华从2013年6月26日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付4003、4004室房屋租金，从2013年7月15日起至实际让房之日止按照合同约定的标准支付401、402、403室房屋租金。一审审理期间，董洪亚于2013年6、7月份合计向中茵置业公司交纳租金107630元。董洪亚陈述其在租赁房屋内经营的KTV因被停电已于2013年7月28日关门停业。一审法院主持调解过程中，董洪亚提出将另行起诉要求中茵置业公司赔偿损失，一审法院建议双方从减损的角度，在对租赁物及损失进行评估之后进行交接，董洪亚表示不申请评估。2014年3月5日，盐城市亭湖区人民法院判决：一审法院判决：一、解除中茵置业公司与董洪亚、陈建华之间的编号YZ02-17、YZ02-19号的房屋租赁协议。二、董洪亚、陈建华应于判决生效之日起十日内将坐落在盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号、401、402、403室的租赁房屋交还给中茵置业公司。三、董洪亚、陈建华应于判决生效之日起十日内向中茵置业公司支付YZ02-17、YZ02-19号房屋租赁协议解除前的租金及协议解除后的逾期腾房占有使用费：1、盐城市区中茵海华广场2、3号楼4003、4004号房屋租金从2013年6月26日起至实际让房之日止，按照租赁协议约定的租金标准计算（即2013年6月26日至2014年6月25日租金为44.18万元/年，2014年6月26日至2015年6月25日租金为46.83万元/年…）；2、盐城市区中茵海华广场2、3号楼401、402、403室房屋租金从2013年7月15日起至实际让房之日止按照租赁协议约定的标准计算（2012年10月15日至2013年10月14日租金为178460元/年，2013年10月15日至2014年10月14日租金为189170元/年…）。四、驳回中茵置业公司的其他诉讼请求。董洪亚不服，提起上诉。2014年9月17日,江苏省盐城市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。董洪亚仍不服判决，向本院申请再审。本案复查期间，双方确认2014年12月20日董洪亚已将涉案租赁房屋交付给中茵置业公司。本院认为：董洪亚、陈建华与中茵置业公司之间形成房屋租赁关系，承租人董洪亚、陈建华未按合同约定逾期交付房屋租金构成违约，中茵置业公司依据合同以及双方达成的调解协议约定主张解除租赁合同，一、二审法院予以支持，符合合同约定以及法律规定，并无不当。一审法院为避免损失扩大，协调双方对租赁物及损失进行评估后交接，董洪亚表示不申请评估，也未能办理房屋交接手续，故一、二审法院判决董洪亚、陈建华承担合同解除之前的房屋租金以及合同解除后至租赁房屋实际交付之日止的房屋占有使用费用，并无不当。至于董洪亚主张的停电造成其经济损失问题，其在一审中已明确表示另案诉讼，目前该案已受理并在审理过程中，且其主张的该问题还涉及物业管理单位亚信公司的权益，一、二审法院在本案中对此未予理涉，并无不当。综上所述，董洪亚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回董洪亚的再审申请。审 判 长 葛晓明代理审判员 王 芬代理审判员 陈 皓二〇一五年九月十日书 记 员 戚亦萍 微信公众号“”