（2015）张商终字第446号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-04
案件名称
薛有霞与大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张商终字第446号上诉人（原审被告）：大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司。负责人：孙刚义。委托代理人：王斌，河北华研律师事务所律师。委托代理人：乔晓东，河北华研律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛有霞。委托代理人：王晓明，张家口市顺德法律服务所法律工作者。上诉人大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司（以下简称凤凰房地产）因与被上诉人薛有霞商品房预售合同纠纷一案，不服河北省张家口市宣化区人民法院（2015）宣区商初字第76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人凤凰房地产的委托代理人��晓东、被上诉人薛有霞及其委托代理人王晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛有霞在一审中起诉称：2013年9月12日，其为购买凤凰房地产期房，交付定金5000元。双方于2013年10月11日，签订《商品房买卖合同》。该合同约定，凤凰房地产开发的位于宣化区解放路39号院19号楼3单元1702号房屋，房款总价199996元。付款方式为首付60996元，银行按揭贷款139000元。合同签订后，其支付了首付款。而凤凰房地产未按约为其办理银行按揭贷款，致使该合同目的无法实现。2014年9月，凤凰房地产以不可能为其办理银行按揭贷款为由，要求退房，但凤凰房地产又以无现款退付为由，一拖再拖，至今未将首付款60996元（包括定金5000元）及利息退还。为维护本人合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，凤凰房地产返还首付款60996元，并从2013年11月1日起按建行同期贷款年利率10%赔偿其经济损失，至付清之日止，诉讼费用由凤凰房地产负担。凤凰房地产在一审中辩称：双方签订购房合同并收到薛有霞首付款60996元是事实（包括定金5000元）。薛有霞交付首付款后其余款项未能依约支付，为违约。另，薛有霞是贷款主体，其只是协助其办理贷款，贷款未能提供银行审批，根本原因是薛有霞不符合贷款条件，而非其未能妥善协助，薛有霞应当以自身原因导致合同不能履行申请终止合同，并进行相关善后处理。双方可以解除合同，但不同意赔偿薛有霞损失。一审法院经审理查明：2013年10月11日薛有霞与大同市凤凰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，薛有霞购买大同市凤凰房地产开发有限责任公司开发的位于张家口市宣化区军营凤凰城小区19号楼3单元1702号房在建住宅楼一套，房款总价199996元。付款方式为首付60996元，贷款139000元。合同附件五第3条约定“买受人选择银行按揭贷款方式购房的，应在签订主合同之日起7日内，向按揭银行提供个人住房按揭贷款所需全部书面资料及相关手续，并交纳与按揭相关的全部费用。”合同签订后，薛有霞支付了60996元首付款（包括定金5000元）后，并向凤凰房地产宣化分公司递交了办理银行按揭贷款的相关资料，凤凰房地产宣化分公司向银行递交了包括薛有霞在内的购房者贷款资料，但薛有霞的贷款未获批准。由于银行按揭贷款无法办理，薛有霞无能力支付剩余购房款。一审法院另查明：凤凰房地产宣化分公司系大同市凤凰房地产开发有限责任公司的分公司。庭审过程中，凤凰房地产宣化分公司表示，自愿承担大同市凤凰房地产开发有限责任公司的责任。中国人民银行公布的2013年5月6��银行贷款基准利率为年利率6%。一审法院认为：薛有霞与凤凰房地产宣化分公司签订商品房买卖合同，是双方在平等自愿的基础上真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。合同签订后，薛有霞按照合同约定，支付了首付款并提交了办理按揭贷款的有关资料，凤凰房地产宣化分公司及时将薛有霞申请贷款的有关材料提交银行。对于未能订立商品房担保贷款合同，薛有霞与凤凰房地产公司均无责任，薛有霞无能力支付剩余购房款，导致商品房买卖合同不能继续履行，薛有霞要求解除与大同市凤凰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》并要求凤凰房地产宣化分公司返还首付款并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，依照相关法律规定，薛有霞诉称利息可参照中国人民银行贷款基准利率年利率6%计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、薛有霞与大同市凤凰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起终止履行；二、大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司于本判决生效之日起十日内返还薛有霞购房款60996元并支付利息（利息按照中国人民银行贷款基准利率年利率6%计算，自2013年11月1日计算至本判决确定给付之日）。案件受理费1500元，减半收取750元，由大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司承担。凤凰房地产的主要上诉理由是：2013年10月11日，双方签订的《商品房买卖合同》约定薛有霞购买宣化区“军营凤凰城”小区在建住宅楼一套，房款总计199996元，付款方式为首付60996元，贷款139000元。后薛有霞准备贷款资料交由其向银行报送。但由于薛有霞贷款资料中的工作单位（经银行核实）有虚假，其贷款申请被银行否决。按揭贷款法律关系系由贷款人（银行）、借款人（购房业主）两方主体组成，其对薛有霞贷款行为仅是协助义务，不享有实体权利，亦不应承担实体义务。薛有霞贷款资料合法、齐全的情况下而银行拒不发放贷款的可能性是没有的，贷款不能的原因是薛有霞的资料不实。因薛有霞贷款不能，导致不能履行《商品房买卖合同》的付款义务，违约者是薛有霞。一审判决认定“对于未能订立商品房担保贷款合同，薛有霞与凤凰房地产公司均无责任”是错误的认定。贷款不能系薛有霞单方原因所致，从而也导致《商品房买卖合同》的违约，薛有霞无权解除合同，一审法院判决支持其所谓的利息损失更是于法无据。综上请求二审���院撤销张家口市宣化区人民法院（2015）宣区商初字第76号民事判决，并依法改判；判令被上诉人承担全部诉讼费用。薛有霞答辩称：一审法院适用法律正确，认定事实清楚。薛有霞未违约，其根据凤凰房地产要求提供材料，因凤凰房地产的原因导致合同无法履行。一审法院卷宗中有其在诉讼之前提出解除合同的笔录。凤凰房地产主张无责任不予认可。该合同之所以无法履行的根本原因在于贷款无法办理，凤凰房地产应当承担责任。因此请求驳回凤凰房地产的上诉请求，维持原判。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，薛有霞与凤凰房地产宣化分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效。薛有霞按照合同约定，支付了首付款并提交了办理按揭贷款的有关资料，凤凰房地产将薛有霞申请贷款的有关材料提交银行审批，银行未通过薛有霞的按揭贷款审批，薛有霞无能力支付剩余购房款，导致商品房买卖合同不能继续履行。凤凰房地产上诉称薛有霞提供的按揭贷款材料中“工作单位有误”导致银行未予审批贷款的行为违约。对银行未通过薛有霞的按揭贷款审批的事实，薛有霞与凤凰房地产公司均无责任，故不能认定薛有霞违约，对凤凰房地产的该上诉理由本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致���品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，双方当事人对未能订立商品房担保贷款合同均无过错，故均享有合同解除权。薛有霞要求解除与凤凰房地产签订的《商品房买卖合同》并要求凤凰房地产返还首付款并支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人凤凰房地产的上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人大同市凤凰房地产开发有限责任公司宣化分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 牛鹏程审 判 员 王 悦代理审判员 姜建龙二〇一五年九月十日书 记 员 梁秀峰 微信公众号“”