（2015）合民一终字第03138号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-09-30

案件名称

王凤美与安徽三林置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽三林置业有限公司,王凤美

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2015）合民一终字第03138号上诉人（原审被告）：安徽三林置业有限公司，住所地安徽省合肥市龙岗开发区管委会大楼502－503室，组织机构代码73299640-5。法定代表人：杨松，董事长。委托代理人：史晓云。被上诉人（原审原告）：王凤美。委托代理人：吴子全，安徽安维律师事务所律师。委托代理人：孙宏祥。上诉人安徽三林置业有限公司（以下简称三林公司）因与被上诉人王凤美商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王凤美原审诉称：2011年1月6日，王凤美与三林公司双方签订了一份商品房买卖合同，约定将位于合肥龙岗开发区的恒大城第28幢、第29幢一层的商业门面房（编号商130号）出售给王凤美，房屋售价为1394915元，于2012年3月30日前交房。合同签订后，王凤美履行了支付全部房款的义务，三林公司虽于2012年4月份将上述商业用房交付给王凤美，但小区内商业门面房的道路一直未修，导致王凤美无法经营，给王凤美造成了很大的损失，王凤美为维护自己的合法权益，根据《合同法》，《民事诉讼法》等法律、法规及司法解释的规定，故诉至法院，请求判令：1、三林公司赔偿至道路修建义务完成之日止的损失，暂计算至2014年1月10日为186608.6元；2、三林公司承担公证费、评估费3800元；3、三林公司承担本案的一切诉讼费用。三林公司原审辩称：王凤美所有房产门前道路三林公司不负有修建义务，王凤美无证据证明涉案道路状况与商铺不能经营之间有必然因果关系，本案案由为商品房买卖合同纠纷，三林公司已经全部履行完毕合同出卖人的义务，不存在任何违约情况，且涉案房屋均经过验收合格，涉案门前商铺道路不属于三林公司修建义务，131-142号均正常经营，王凤美收房后是闲置或是自主经营是王凤美自由，如因第三方原因应属于侵权纠纷，王凤美诉请与三林公司无关。原判认定：2011年1月6日，王凤美和三林公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：王凤美购买三林公司开发的恒大城28#、29#楼1层商130室，建筑面积为103.91平方米，总价款为1394915元。双方还对基础设施、公共配套建筑进行了约定，第十四条第2、3项约定：鉴于恒大城系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成支付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于恒大城最后一期竣工交付的时间，公共配套建筑的竣工并达到使用条件，投入使用（如商铺开发）的具体时间由相关买受人或经营者最终确定。2012年3月31日，三林公司将王凤美购买的商铺交付给王凤美，但交付的商铺门前堆有土堆。2013年10月28日，王凤美向安徽省合肥市徽元公证处申请证据保全公证。2013年11月20日，安徽省合肥市徽元公证处出具（2013）皖合元公证字第16922号公证书，公证书上载明的图片上明确显示涉案商铺前有土堆，影响通行，王光美为此支付公证服务费1800元。2013年11月20日，王凤美委托合肥诚嘉房地产评估咨询有限公司对王凤美购买的位于临泉东路恒大城28#、29#楼1曾商130号商业用房租金市场价格进行评估，确定估价对象在估价时点2013年11月20日房地产租金市场价格为：年租金102003元，月租金收入8763元／月，王凤美为此支付评估费2000元。庭审中，王凤美、三林公司均认可门前道路于2014年1月10日左右已经修好。另查明：《合肥市控制性详细规划通则》第4.3.14条规定“建筑退让红线应满足：建筑高度在24米至100米（含）的，后退距离应不小于10米”，楼层高度计算依据该通则第4.3.11（5）高、多、低层组合建筑退让道路红线的距离，必须按照主体（最高类别）建筑退让标准执行。原审法院审理后认为：王凤美、三林公司双方签订的商品房销售合同中三林公司交房虽为主要义务，但因涉案房屋为商铺，其用途为商业经营，能够正常经营的条件应当作为交房的根本条件。根据《合肥市控制性详细规划通则》第4.3.14条规定“建筑退让红线应满足：建筑高度在24米至100米（含）的，后退距离应不小于10米”，楼层高度计算依据该通则第4.3.11（5）高、多、低层组合建筑退让道路红线的距离，必须按照主体（最高类别）建筑退让标准执行。依据该退让规定，恒大城的建设应在用地红线退让10米以上进行建设施工，而涉案商铺门前土堆等堆积物应当属于用地红线的退让范围内。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条的规定“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或是提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”。三林公司并未提出有效证据证明，影响王凤美正常经营的道路修建不属于三林公司退让道路红线之内。因此，原审法院认定三林公司对影响王凤美正常经营的门前道路有修建义务，即将用地红线范围内的渣土清理完毕的义务。三林公司未能及时修复道路及清理渣土，三林公司理应赔偿王凤美损失。对于王凤美损失，应按照房屋租金损失计算。关于租金损失认定如下：庭审中王凤美租金损失应自2012年3月31日起算至2014年1月10日止，根据评估报告，该门面房年租金为102003元，日租金为279.46元，合计181928.46元（651天×279.46=181928.46元），关于王凤美主张的物业费损失，根据金碧物业有限公司合肥分公司收费收据，王凤美缴纳了2012年4月至2013年9月30日物业费合计4680年元整，该损失三林公司应予赔偿。鉴于该门面房门前有部分道路可以使用，故酌情支持王凤美诉请损失的百分之八十，即149286.88元［（181928.46＋4680）×80%］。王凤美主张的公证费、评估费3800元，系该诉讼合理支出，三林公司应予赔偿。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，判决：一、三林公司于本判决生效之日起十日内向王凤美支付租金及物业费损失合计149286.88元。二、三林公司向王凤美支付公证费、评估费合计3800元。三、驳回王凤美其他诉讼请求。本案一审案件受理费2750元，由王凤美承担550元，由三林公司承担2200元。上诉人三林公司上诉称：1、三林公司已将竣工验收合格的房屋交付给了王凤美，履行完毕商品房买卖合同中的全部义务。案涉房屋门前道路的修建并非商品房买卖法律关系涉及的内容，而应属于政府相关部门市政基础和配套建设的范畴，如因相关市政建设造成关联方的损失，依法属于侵权纠纷。2、经原审中三林公司举证以及王凤美确认，案涉商铺门前道路建设单位为合肥市重点工程建设管理局，2012年9月1日开工，至2013年8月16日该道路主线沥青路面才完工85%，足以证明王凤美诉称的门前道路应属于三林公司修建义务纯属猜测，三林公司对王凤美所负义务仅限于商品房买卖合同的约定。3、案涉商铺门前堆放的渣土在三林公司用地红线范围之外，不属于三林公司的清理义务，原判混淆了用地红线和建筑物退让道路红线距离的概念。4、公证书制作于2013年11月20日，但不能证明是何时何人堆放，原判认定在2012年4月交房时就存在堆放渣土及由三林公司堆放，缺乏依据。5、王凤美单方委托所形成的关于月租金高达8163元的评估意见，与市场实际情况存在巨大差距，且该评估报告明确了并非提供给法院审理案件的参考或依据。从常识上看，商业圈的培育和发展是一个持久投入和长时间累积的过程，不可能在房屋交付时就产生收益，当时的临泉东路尚未修通，商铺周围入住率基本为零，一般商铺出租还有免租期的考虑，故原判依据评估结论所计算出的租金损失不能成立。同时，无论商铺是否正常使用，王凤美都负有缴纳物业费的义务，原判支持物业费损失显属重复计算，且与本案不属同一法律关系。另，原审在举证责任分配上适用法律不当。综上，请求二审法院依法改判驳回王凤美的原审诉讼请求。被上诉人王凤美答辩称：1、三林公司交付的商130号商铺未能达到使用条件，商铺门前堆积了高度超过2米、宽度超过5米、长达几十米的土堆，且未修建好道路。所谓的路，其实是建筑物的散水坡，宽度不到1米，根本不具备商业用房所必须的经营条件，三林公司本应履行的保证通行及正常经营的根本义务没有履行。2、影响商铺正常经营的道路修建属于三林公司退让道路红线之内，故三林公司对商铺门前道路有修建义务。根据《合肥市城市规划管理技术规定》的规定，新建建筑退让道路规划红线的距离不小于20米，而案涉商铺距离土堆不足1米，故商铺门往南主干道路临泉东路20米宽的地方修建道路的责任完全属于三林公司。3、三林公司认为渣土系临泉东路修建时挖掘路基所堆放的，但其不能提供证据证明。况且交房前渣土即已存在，且未修路的事实客观存在，直至王凤美起诉后，道路才于2014年1月10日修通。4、考虑到通胀因素，2012年收取的租金实际上与2013年是一致的，且评估意见中的租金年收益率为7.3%并不高，三林公司原审中也未申请鉴定。在门前道路修好后，商铺的月租金为15000元。在房屋不能正常经营的情况下，王凤美仍要缴纳物业费，因此物业费正是王凤美的实际损失，不属损失的重复计算。综上，请求二审法院驳回三林公司的上诉，维持原判。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：首先，商铺门前具备可通行道路是商铺实现正常使用和收益的重要条件，在双方合同中也就包括道路在内的基础设施部分作了相应的约定，即“鉴于恒大城系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成支付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于恒大城最后一期竣工交付的时间”，因此，三林公司负有修建案涉商铺门前道路以供商铺正常使用和收益，是其明确的合同义务。三林公司认为其不负有修建商铺门前道路的主张，没有事实和法律依据，不予采信。其次，王凤美本案所举证据不能证明三林公司在依约提供案涉商铺门前道路上存在违约行为，主要理由是：第一，双方均认可案涉商铺门前道路于2014年1月10日修通，但在双方没有明确约定基础设施中道路建成时间的情形下，没有证据显示该时间晚于合同约定的恒大城最后一期竣工交付的时间，换言之，王凤美认为三林公司在建成案涉道路上存在延期构成违约的主张，缺乏证据支持。第二，无论是《合肥市城市规划管理技术规定》，还是《合肥市控制性详细规划通则》，其中涉及到的建筑退让问题，是相对于已有的道路规划红线，在新建或改建建筑物时所应退让的距离，与本案所涉及的商铺门前的道路建成义务无关。第三，案涉商铺业经竣工验收合格的事实表明，商铺的规划建设是符合国家标准和行政主管部门许可的，并不存在商铺建设在建筑退让问题上存在违反规划许可的情形。综上，王凤美以三林公司存在未及时修建商铺门前道路违约行为为由要求三林公司赔偿相关损失的主张，缺乏证据支持，不能成立。再者，关于商铺门前土堆是否造成王凤美损失的问题。从常识而言，商铺门前存在土堆确实会给商铺的正常使用和收益带来相应的利益损失，因此，王凤美以此为由要求三林公司赔偿相应损失的主张，可予支持。第一，案涉商铺正常使用和收益，虽然是王凤美单方委托有关评估机构评估确定为月收入8763元，但三林公司在本案中并未就其异议申请司法鉴定，因此，在没有其他证据予以证明的情况下，上述评估意见可以作为界定损失的参考。第二，如原判所认定的，在商铺门前存在土堆的同时，尚有其他部分道路可以通行，但从现场照片等证据来看，原判确定三林公司承担赔偿责任比例80%明显过高，同时也应考虑到，上述关于商铺收益的评估意见是基于商铺外部市场环境相对成熟条件下作出的，而通常情况下，上述收益是需要经过诸如招租期及外部市场环境渐趋改善等过程逐步实现的，故对于商铺交付后的2012年4月至商铺门前道路建好之日2014年1月10日（可理解为土堆移除的大致时间）长约21个月期间，本院综合本案情况，酌情确定由三林公司赔偿11个月的月租金损失，即96393元。第三，业主负有缴纳物业管理费义务，该物业管理费作为成本当然包含在商铺租金收益中，故按商铺租金收益标准界定损失的情形下，王凤美要求三林公司赔偿物业管理费方面的损失，属于损失的重复计算，不予支持。第四，三林公司认为商铺门前土堆系由他人堆放，但在本案中没有提供证据予以证实，不予采信，且即使是他人堆放，作为商铺出卖人的三林公司也负有将该土堆予以清除的合同附随义务，不影响王凤美基于合同相对性向三林公司主张权利，故对三林公司的此节主张，不予支持。综上，三林公司的上诉请求部分成立，予以相应支持，余者缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00430号民事判决第二项、第三项，即“安徽三林置业有限公司向王凤美支付公证费、评估费合计3800元”、“驳回王凤美其他诉讼请求”。二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2014）瑶民一初字第00430号民事判决第一项为：安徽三林置业有限公司赔偿王凤美案涉商铺收益损失96393元，于本判决生效之日起十日内付清。本案一审案件受理费2750元，由王凤美负担；二审案件受理费2750元，由上诉人安徽三林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶玉军审　判　员　　张　怡代理审判员　　董江宁二〇一五年九月十日书　记　员　　于成冲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。关注公众号“”