（2015）并民终字第1429号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-03-29
案件名称
太原银领物业管理有限公司与贺栓栓房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山西省太原市中级人民法院
所属地区
山西省太原市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贺栓栓,太原银领物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）并民终字第1429号上诉人（原审被告、反诉原告）贺栓栓，男，汉族，住太原市万柏林区。委托代理人陈昉，山西祝融万权律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）太原银领物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区五龙口街549号4幢202室。法定代表人金环，总经理。委托代理人：韩勇斌，山西国祥律师事务所律师。委托代理人：李小梅，山西国祥律师事务所律师。上诉人贺栓栓、上诉人太原银领物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2015）万民初字第00046号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人贺栓栓及委托代理人陈昉，上诉人太原银领物业管理有限公司委托代理人韩勇斌、李小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2014年1月22日原告（反诉被告）太原银领物业管理有限公司与被告（反诉原告）贺栓栓签订《房屋租赁合同》。该合同的主要内容是，贺栓栓将位于后北屯北八条11号第一层，建筑面积为210平方米的房屋租赁给太原银领物业管理有限公司作为经营场所使用；租赁期限为5年，从2014年3月10日至2019年3月9日；第一年租金为50万元；租金支付采取年付方式，太原银领物业管理有限公司在房租到期前三个月支付下一年房租，否则视为违约，贺栓栓有权终止合同；太原银领物业管理有限公司无论以何种理由，提前解除本合同，均应提前三个月通知贺栓栓，并付贺栓栓三个月房租作为违约金；贺栓栓无理由提前终止合同，付太原银领物业管理有限公司相应的租金；如遇地震、洪水、政府部门拆迁、征地等不可抗力因素，本合同自行终止。合同签订后，贺栓栓收取太原银领物业管理有限公司支付的50万元租金，将上述已装修过的房屋交付太原银领物业管理有限公司进行重新装修，装修费用为406730.5元。太原银领物业管理有限公司租赁贺栓栓的上述房屋，用于经营金虎便利和今度烘焙连锁店，金虎便利于2014年3月底在未领取营业执照的前提下试营业，今度烘焙因未领取营业执照一直未营业。2015年3月14日前，太原银领物业管理有限公司将上述房屋腾出交付贺栓栓。一审法院认为，原告（反诉被告）太原银领物业管理有限公司与被告（反诉原告）贺栓栓签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方都按照合同的约定履行了自己的义务，太原银领物业管理有限公司交付2014年全年的租金50万元，贺栓栓交付了约定的房屋。导致涉案房屋租赁合同提前解除的原因及责任归属是本案主要争议的焦点。太原银领物业管理有限公司的经营范围包括房屋租赁，其租赁约定房屋的目的是为了经营金虎便利和今度烘焙连锁店，其租赁前就知道涉案房屋属于太原市万柏林区兴华街道办事处所管辖的“城中村”，该“城中村”的房屋只有宅基地使用证，太原市对“城中村”的改造有统一的规划，该规划在相关政府部门和后北屯村委可以查证；太原银领物业管理有限公司在太原市已有多家金虎便利和今度烘焙连锁店，这些店都应该领取营业执照，其租赁涉案房屋前，应该去相关工商部门询问此处“城中村”的房屋此时能否领取营业执照。由于太原银领物业管理有限公司怠于行使自己的上述职责，应该承担涉案房屋租赁合同提前解除的主要责任。贺栓栓是涉案房屋的实际所有者，其对外出租前应明确告知承租者，此涉案房屋随时因太原市对“城中村”的改造而被拆迁，但其未明确告知太原银领物业管理有限公司，应承担涉案房屋租赁合同提前解除的次要责任。原告太原银领物业管理有限公司请求判令解除双方所签订的房屋租赁合同，反诉被告贺栓栓请求解除双方所签的租赁合同，符合法律规定，予以支持。反诉原告贺栓栓提出要求反诉被告太原银领物业管理有限公司于2015年3月9日前搬离的请求，反诉被告太原银领物业管理有限公司已于2015年3月14日前自行搬离涉案房屋。原告太原银领物业管理有限公司提出要求被告贺栓栓退还已交2014年租金50万元的请求，因其对涉案房屋实际占有、使用至2015年3月14日前，本院不予支持；原告太原银领物业管理有限公司提出要求被告贺栓栓赔偿其装修款406730.5元的请求，因其对涉案房屋租赁合同的提前解除承担主要责任，且该装修残值对被告贺栓栓毫无价值，本院酌情认定，被告贺栓栓赔偿原告太原银领物业管理有限公司装修款10万元。反诉原告贺栓栓提出要求反诉被告太原银领物业管理有限公司支付违约金127500元的请求，该项请求虽在双方签的《房屋租赁合同》中有约定，但反诉被告太原银领物业管理有限公司承租涉案房屋并装修后，一直未能正常营业，且反诉原告贺栓栓对涉案房屋租赁合同的提前解除承担次要责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百三十四条的第（七）项的规定，判决：一、原告（反诉被告）太原银领物业管理有限公司与被告（反诉原告）贺栓栓2014年1月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年3月9日解除。二、被告贺栓栓于本判决生效后10日内赔偿原告太原银领物业管理有限公司装修款10万元。三、驳回原告太原银领物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告贺栓栓的其他诉讼请求。贺栓栓不服原判决上诉本院称，一审判决认定上诉人承担合同提前解除的次要责任没有事实依据，属事实不清、证据不足。上诉人与被上诉人于2014年1月22日签订《房屋租赁合同》，合同签订的同时，上诉人将房屋交被上诉人装修，而租赁合同的起算时间是2014年3月9日，已经无偿地向被上诉人提前交付全部出租房屋约3个月。向被上诉人交付了所租赁房屋供被上诉人装修，已经全面履行了合同约定的义务。太原银领物业管理有限公司不服原判决上诉本院称，一审法院认定被上诉人按合同约定履行了交付房屋义务的事实错误，被上诉人并未依约履行交付房屋义务，存在重大违约情形，应退还上诉人已交付的房屋租金。一审法院认定上诉人对租赁合同提前解除负主要责任、被上诉人负次要责任错误，在此基础上形成的关于房屋装修损失的承担的相应判决错误。上诉请求：1、请求撤销一审法院（2015）万民初字第46号民事判决书之第二、三项内容。2、请求依法改判被上诉人退还上诉人房屋租金50万元、赔偿上诉人装修损失406730.5元。3、诉讼费由被上诉人承担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，贺栓栓与太原银领物业管理有限公司双方所签《房屋租赁合同》合法有效。考察了解承租房屋状况是租房经营者的基本准备工作，双方签订合同时，后备屯城中村改造计划已经制定，可以查知。太原银领物业管理有限公司履行考察之责不够，应承担相应风险。贺栓栓应当了解自己房屋已规划拆迁的情况，但其未提醒太原银领物业管理有限公司，也应承担一定责任。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人贺栓栓负担二审受理费2850元、太原银领物业管理有限公司负担二审受理费12868元。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林二〇一五年九月十日代理书记员 田丽霞 微信公众号“”