（2015）筑民一终字第1295号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2016-09-18

案件名称

贵州省建筑医院与胡明秀租赁合同纠纷二审判决书

法院

贵州省贵阳市中级人民法院

所属地区

贵州省贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贵州省建筑医院,冯立明

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第七条；《中华人民共和国城乡规划法》：第三十五条

全文

贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书（2015）筑民一终字第1295号上诉人（原审原告)贵州省建筑医院,住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街**号。法定代表人杨永红，该院院长。委托代理人陶敏，贵州中创联律师事务所律师。委托代理人张林林，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审被告)冯立明，男，1967年10月2日出生，黎族，个体工商户。委托代理人汪俊，贵州合兴律师事务所律师。委托代理人周芳，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵州省建筑医院与被上诉人冯立明租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年6月8日作出（2015）南民初字第2050号民事判决，上诉人贵州省建筑医院不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。原判查明，位于贵阳市南明区花果园后街27号，使用权面积3875.62平方米的土地，系原告以划拨方式取得。1998年被告等人在原告管理的土地上从事市场经营，2004年原告将其房屋报经规划等部门批准，改、扩为总建筑面积6050平方米，其中，农贸市场面积2150平方米、门诊面积800平方米、住宅面积3100平方米。2010年3月，政府在“三创一办”期间，投入了244.4万元对该市场进行升级改造。同年6月12日，原告与被告等人订立《花果园农贸市场租赁合同》，约定：被告租赁原告农贸市场27号的卤味门面，月租金300元，合同期限为2010年6月--2014年12月22日。该合同期限届满后，双方未续订合同，但被告继续使用摊位，原告也照常收取租金。2013年原告拟将市场关闭后改为医疗用房向贵阳市城乡规划局南明分局提出申请，该局于12月10日回复：待邻近区域的农贸市场投入使用后，再行决定原告的关闭申请。2014年后原告陆续拒收被告等人租金并告知被告等人解除合同、收回摊位等，2014年12月5日原告再次向贵阳市城乡规划局申请关闭市场，该局回复：原告如需将农贸市场变更为医疗用房，应按《贵阳市城镇房屋变更用途管理规定》办理审批手续。2014年12月22日原告宣布关闭市场并对市场采取停水、停电措施至今。2015年3月原告向法院提起诉讼，请求判令被告：1、返还摊位；2、支付2014年6月至12月的租金2100元；3、按每月300元的租金标准，赔偿原告2014年12月22日后的租金损失，直至摊位被返还之日。原判认为，本案双方的讼争焦点系原告为关闭市场而是否有权单方解除合同。花果园农贸市场的房屋产权属原告，原告依照《物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，但该权利不是绝对的，依照《物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。本案中，原告2004年改扩建时申报并获得规划批准的项目是建“农贸市场”，此后的2010年，政府又对该市场投入244.4万元进行改造，现原告关闭该市场，因涉及改变原规划用途，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条：“......公共服务设施的用地以及其他需要保护的用地,禁止擅自改变用途。”之规定，原告关闭市场前，须依法先向规划主管部门提出书面申请，由规划主管部门会同商务部门共同研究提出意见，按程序报批。现原告不能提交规划部门同意其变更房屋用途的证据、不能提交商务部门同意其关闭市场的证据后，原告以解除不定期租赁合同为理由提起诉讼，意欲实现关闭市场的目的，该行为违反了《中华人民共和国合同法》第七条：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，故原告诉请被告返还摊位，依法不予支持。因双方合同关系尚未解除，原告诉请被告交纳2014年6月至12月的租金2100元，依法予以支持。2014年12月22日后的租金损失，系原告自己擅自采取断水、断电等措施造成，由此给原告造成的租金损失，应由原告自行承担，原告该诉请依法不予支持。被告答辩，合理部分予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第七条、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告贵州建筑医院诉被告冯立明返还摊位的请求。二、被告冯立明于判决生效后十日内支付原告贵州建筑医院2014年6月至12月的门面租金2100元。三、驳回原告贵州建筑医院诉被告冯立明赔偿2014年12月22日后的租金损失请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费25元，由原告贵州省建筑医院承担。原审宣判后，上诉人贵州省建筑医院不服该判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。1、本案争议农贸市场所属土地的规划使用性质为医疗卫生用地。上诉人提供该土地建设农贸市场是为了协助政府解决花果园马路市场问题，帮助完成“三创一办”任务，只是临时性和过渡性的，现花果园片区已经新建农贸市场3个、各类生活超市7个，完全可以满足被上诉人等经营户及周边居民的需要。而上诉人作为一家国有医疗机构，现医疗用房和医疗用地严重不足，已经不能满足医院自身的发展要求和周边居民的医疗服务需求，因此，上诉人要求解除租赁协议合情合理，应当得到法院的支持。2、本案双方之间的租赁合同关系自2014年合同到期后已经形成不定期租赁合同关系，根据相关法律规定，上诉人有权随时解除该合同。本案中，上诉人从2014年10月24日起多次书面通知承租人解除租赁合同，被上诉人从未对此提出异议，因此，双方的租赁合同关系已经解除。被上诉人现拒不搬离，侵害了上诉人的合法权益。3、本案系因租赁合同关系产生的民事案件，法院应当围绕相关的民事法律规定审理本案。至于本案涉及的农贸市场关闭是否经过相关政府部门审批属于行政管理问题，不属于本案审理的范围。况且，从贵阳市城乡规划局及南明区商务局等政府部门的答复内容来看，相关政府部门认为涉案农贸市场关闭与否属于上诉人作为企业主体的自主市场经营行为，应由上诉人自行处理。因此，原判决对上述政府部门的答复断章取义，以关闭市场未经政府部门批准为由驳回上诉人的诉讼请求应属错误。4、原判决对于被上诉人1998年即在上诉人管理的土地上从事经营以及2010年3月政府在“三创一办”期间投入244.4万元对市场进行升级改造的认定因缺乏证据支持应属错误。5、因本案涉及人数众多、影响大，双方当事人意见分歧明显，因此，原审法院适用简易程序审理本案应属程序违法。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人冯立明答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人贵州省建筑医院向本院提交如下证据材料：1、上诉人于2014年10月、11月、12月在农贸市场内张贴关闭市场公告的照片三组，用于证明上诉人已经通知被上诉人解除租赁合同。被上诉人对该组照片的真实性不予认可，称并未看到上述公告；2、上诉人与马胜华、杨美桃两位经营户于2014年12月17日签订的《搬迁协议书》两份，证明已经有两户经营户解除合同，搬离了农贸市场，由此可以推知其他经营户也收到了解除通知。被上诉人对该证据的真实性亦不予认可，称该两户早就不在市场中经营，其签订搬迁协议并不代表其他经营户收到解除通知；3、花果园农贸市场工商登记资料及组织机构代码证，证明花果园农贸市场2008年已被吊销执照，市场早已不存在，上诉人只是给经营户提供临时经营的摊位和门面。被上诉人认为该证据与本案不存在关联性。4、百度地图截图照片及本案争议农贸市场与新花果园农贸市场对比照片，用于证明花果园地区现已有多家超市、农贸市场，政府已经给涉案经营户提供了可用于搬迁的市场。被上诉人对该证据的真实性不予认可，且认为与本案不具有关联性，称周边最近的农贸市场距此有2000米左右。5、贵阳市人民政府办公厅2015年6月18对上诉人提交的《贵州省建筑医院关于安全生产排查存在重大安全隐患的报告》的处理批示，用以证明贵阳市人民政府同意关闭本案争议的农贸市场。被上诉人认为该证据不能达到其证明目的，该意见本身并没有同意关闭市场，而是要求与南明区政府对接处理相关问题。并且该批示只是一个拟办意见，并不是最后的政府决定。被上诉人向本院提交贵州省建筑医院于2006年4月出具给陈正学、李正禄等经营户的摊位过渡费收款收据及贵州省建筑医院与贵阳市南明区花果园街道办事处2010年3月30日发布的农贸市场升级改造公告，用以证明2006年、2010年农贸市场升级改造过程中市场经营户均缴纳了部分费用用于改造。上诉人对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，称收据不是市场改造收取的集资款，而是2006年在市场外过渡收取的临时使用费。另查明，贵阳市南明区湘雅社区服务中心（原贵阳市南明区花果园街道办事处）于2010年贵阳市“三创一办”期间投入政府财政资金157万余元对本案涉及的农贸市场进行了升级改造。本案二审查明的其余事实与一审认定事实一致。上述事实有双方当事人陈述、《房屋租赁协议书》、公告、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案涉及的花果园农贸市场系上诉人贵州省建筑医院于2004年经规划批准修建、承办的农贸市场。2010年在贵阳市“三创一办”期间，原贵阳市南明区花果园街道办事处（现贵阳市南明区湘雅社区服务中心）投入财政资金157万余元对该市场进行了升级改造。现上诉人出于医院自身生存、发展的需要欲关闭该市场，故诉请被上诉人返还摊位。虽然上诉人作为该农贸市场的物权人和出租人提出该请求系其行使权利的一种方式，但是，任何权利都不是绝对的，任何权利的行使都具有一定的边界，因本案涉及的农贸市场具有一定的“民生工程”属性，政府也投入了157万余元的财政资金对其进行升级改造，因此，其开办和关闭涉及一定范围内的公共利益，依照《中华人民共和国物权法》第七条：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、《中华人民共和国合同法》第七条:“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”以及《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条：“……公共服务设施的用地以及其他需要保护的用地,禁止擅自改变用途。”的规定，并参照贵阳市人民政府2010年6月28日公布实施的《贵阳市农贸市场管理办法（试行）》第六条：“符合规划的农贸市场拆迁应当遵循”拆一建一”、“先建、后搬、再拆”的原则。符合规划的农贸市场不得擅自关闭、拆除或改变用途；新建、改（扩）建农贸市场以及确需关闭、拆除或改变用途的，由市场开办者依法向所在地的区（市、县）城乡规划主管部门会同商务部门共同研究提出意见，按程序报批。”的规定，上诉人如需关闭本案农贸市场必须履行一定的行政审批程序。从本案现有证据来看，上诉人尚未履行完成关闭农贸市场所需的行政审批程序，因此，原审判决驳回其要求被上诉人返还摊位的诉讼请求符合法律规定，并无不当。其提出的上诉理由本院不予支持。综上，虽然原审判决对部分事实认定不清，但是判决结果正确，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州省建筑医院负担。本判决为终审判决。审　判　长　　甘　炫审　判　员　　田　勇代理审判员　　邱翠雪二〇一五年九月十日书　记　员　　石　敏来源：百度搜索“”