（2015）蒙民初字第359号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-11-17

案件名称

江日晶、郑俊贵等与广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司、广西鑫牛房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一审民事判决书

法院

蒙山县人民法院

所属地区

蒙山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区蒙山县人民法院民事判决书（2015）蒙民初字第359号原告江日晶，居民。原告郑俊贵，居民。原告黄元枢，居民。原告陆建国，居民。委托代理人吕伟良（四原告共同委托），广西冠益律师事务所律师。委托代理人顾周平（四原告共同委托），广西冠益律师事务所律师。被告广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司，地址：蒙山县蒙山镇江景雅庭小区一楼。负责人莫跃飞。被告广西鑫牛房地产开发有限公司，地址：广西南宁市青秀区东葛路18-1号嘉和·自由空间A座701号。法定代表人莫跃光。委托代理人黄柳先（二被告共同委托），广西柳先律师事务所律师。原告江日晶、郑俊贵、黄元枢、陆建国诉被告广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司（以下简称鑫牛公司蒙山分公司）、广西鑫牛房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法组成由审判员覃宏伟担任审判长，审判员王晓春、人民陪审员莫运睦参加的合议庭，于2015年6月29日公开开庭审理了本案。书记员张翊诚担任记录。四原告共同特别授权委托代理人吕伟良、顾周平，被告广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司负责人莫跃飞、二被告共同委托代理人黄柳先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江日晶、郑俊贵、黄元枢、陆建国共同诉称，2011年11月12日，原告江日晶与蒙山县人民政府签订《汉豪乡新区规划合作协议书》，约定由江日晶投资建设蒙山县汉豪乡新镇区（即“汉豪地产”项目）。同年11月20日，江日晶与两被告签订《项目合作协议书》，约定“汉豪地产”项目以被告名义进行开发建设。2012年7月1日，江日晶与黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国签订《项目合作协议书》，约定“汉豪地产”项目由江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人合作投资，份额均等，挂靠被告鑫牛公司蒙山分公司开发建设。2013年8月25日，江日晶代表江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人（甲方）与被告鑫牛公司蒙山分公司签订《补充协议》，约定甲方委托被告鑫牛公司蒙山分公司投标“汉豪地产”项目，投标得的土地使用权归甲方所有，甲方挂靠被告鑫牛公司蒙山分公司继续开发建设，项目盈亏与被告无关。随后，被告鑫牛公司蒙山分公司参与投标并中标“汉豪地产”项目。江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人支付了土地出让款，并将“汉豪地产”项目的土地使用权证办理到被告鑫牛公司蒙山分公司名下。2014年11月12日，江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、陆建国与被告鑫牛公司蒙山分公司签订《汉豪项目开发承包协议》，约定“汉豪地产”项目由被告鑫牛公司蒙山分公司承包开发经营，项目在建工程的债权债务、相关贷款由被告鑫牛公司蒙山分公司负责偿还，并补偿江日晶、黄元枢、郑俊贵、陆建国、莫跃光每人前期投资款150万元，在协议生效后30天内支付80万元，60天内支付70万元。同年11月17日，江日晶、黄元枢、郑俊贵、陆建国、莫跃光与被告鑫牛公司蒙山分公司签订《汉豪项目开发承包补充协议》，约定被告鑫牛公司蒙山分公司必须在60天内支付陆建国的借款70万元，被告鑫牛公司蒙山分公司贷款必须汇入汉豪项目专用账户，否则需支付300万元的违约金，逾期付款，需按应付未付款每天千分之三支付违约金。但被告没有按约定履行义务，已经违约，为此，原告起诉请求：1、判令两被告向四原告每人支付补偿款150万元；2、两被告向四原告每人支付逾期付款违约金（每人违约金的计算标准：从2014年12月12日至2015年1月11日止，以80万元为基数，从2015年1月11日起，以150万元为基数，按每日千分之三计付违约金）；3、两被告向四原告每人支付违约金60万元（合计240万元）；四、两被告向原告陆建国支付欠款70万元；五、两被告从2015年1月17日起，以70万元为基数，按每日千分之三向原告支付违约金；六、两被告承担本案诉讼费用。原告在举证期限内向法庭提供的证据有1、原告身份证（复印件）4份，证明原告的主体资格；2、电脑咨询单（复印件）1份，证明被告的主体资格；3、汉豪乡新区规划建设合同协议书（复印件）1份，证明江日晶于2011年11月12日与蒙山县人民政府签订投资开发汉豪地产项目协议，说明汉豪地产项目投资开发主体为江日晶；4、项目合作协议书及补充协议书（复印件）各1份，证明江日晶就汉豪地产项目挂靠被告开发，实际投资人和所有人为江日晶等人；5、项目合作协议书（复印件）1份，证明2012年7月1日江日晶与黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国就共同投资开发汉豪地产项目、利益分配及借用被告名义开发达成了协议；6、汉豪项目开发承包协议及汉豪项目开发承包补充协议（复印件）各1份，证明原、被告约定原告退出汉豪项目开发，由被告享有项目权利义务，被告应支付原告每人150万元补偿款及付款时间、违约责任；7、土地登记查询结果证明（复印件）1份，证明被告已用汉豪地产贷款后没有按照约定汇入汉豪项目专用账户，构成违约。被告广西鑫牛房地产开发有限公司、鑫牛公司蒙山分公司共同辩称，一、被答辩人请求答辩人每人支付150万元补偿款的依据尚未依法成立。理由：1、《汉豪项目开发承包合同》及《汉豪项目开发承包补充协议》未得到全部主体的确认；2、汉豪地产项目尚未清算，原告没有依约全部交付汉豪地产项目的土地，尚欠20亩的土地没有交付，原告请求每人支付150万元不合理，应按原告实际交付的土地计算补偿款。二、原告请求被告支付陆建国70万元没有给付依据。三、由于《汉豪项目开发承包合同》及《汉豪项目开发承包补充协议》尚未成立，不存在违约，故原告请求被告支付违约金也不成立，且原告请求按照逾期付款每日千分之三支付违约金不合理，原告损失的只是利息，违约金超过同期贷款利率部分应予减除。被告广西鑫牛房地产开发有限公司、鑫牛公司蒙山分公司没有向法庭提供证据。综合双方的诉辩，本案的争议焦点是：1、原告请求被告支付每人支付150元是否合理合法。2、原告陆建国请求被告支付70万元是否有法律依据。3、原告未交付的约20亩土地应否按比例抵扣被告应付款项。4、原告请求的违约金是否过高？经开庭质证，被告广西鑫牛房地产开发有限公司、鑫牛公司蒙山分公司对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议。本院对双方当事人无异议的证据予以认定。被告广西鑫牛房地产开发有限公司、鑫牛公司蒙山分公司对原告提供的6、7有异议，认为证据6中2014年11月12日的协议甲方补偿乙方750万元是以72亩出让土地为基数的，而不是以52亩作补偿；2014年11月17日的协议约定支付陆建国70万元，没有支付依据。第三条约定贷款后应汇入汉豪项目账户是双方的真实意思表示，但因客观原因不能汇入的，不属于违约。第五条约定按，每天千分之三支付违约金，该约定脱离了签订协议时可预见的损失，约定的违约金过高。对证据7的真实性无异议，被告贷款后不能汇入汉豪项目账户，不是被告的故意为之，属意外，不属于被告违约。本院认为，被告没有提供相反证据佐证其主张，且被告鑫牛公司蒙山分公司的负责人莫跃飞又是汉豪项目的实际股东，其应当知道汉豪项目的具体情况，因此对被告提出的异议，本院不予采信。原告提供的证据6、7来源合法，内容真实，本院予以采信，可以作为本案的定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2011年11月12日，原告江日晶与蒙山县人民政府签订《汉豪乡新区规划合作协议书》，约定由江日晶投资建设蒙山县汉豪乡新镇区（以下简称汉豪新区项目），项目征地72亩，总投资1.0亿元。同年11月20日，江日晶与两被告签订《项目合作协议书》，约定双方合作开发汉豪新区项目，以被告名义进行实质开发建设，开发该项目所得利益另行约定。2012年7月1日，江日晶与黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国签订《项目合作协议书》，约定汉豪新区项目由江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人合作投资，份额均等，该项目继续以江日晶和被告鑫牛公司蒙山分公司的名义进行报名及开发。2013年8月25日，江日晶代表江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人（甲方）与被告鑫牛公司蒙山分公司（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方委托被告鑫牛公司蒙山分公司投标汉豪新区项目，投标得的土地使用权归甲方所有，以乙方的名义办理产权证和相关手续，甲方挂靠被告鑫牛公司蒙山分公司对该项目进行开发建设，该项目盈亏与被告无关。随后，被告鑫牛公司蒙山分公司参与投标并中标汉豪新区项目。江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、蒲坚清、陆建国七人支付了土地出让款，并将汉豪新区项目的土地使用权证办理到被告鑫牛公司蒙山分公司名下。被告遂对汉豪新区项目进行开发建设。2014年11月12日，江日晶、黄元枢、莫跃飞、郑俊贵、莫跃光、陆建国与被告鑫牛公司蒙山分公司签订《汉豪项目开发承包协议》，约定汉豪新区项目由被告鑫牛公司蒙山分公司承包开发经营，项目在建工程的全部债权债务及相关贷款由被告鑫牛公司蒙山分公司负责偿还；被告鑫牛公司蒙山分公司补偿江日晶、黄元枢、郑俊贵、陆建国、莫跃光每人前期投资款150万元，该款在签字生效后30天内支付80万元，60天内支付余款70万元；江日晶应配合汉豪新区项目后期有关手续工作。同年11月17日，江日晶、黄元枢、郑俊贵、陆建国、莫跃光与被告鑫牛公司蒙山分公司签订《汉豪项目开发承包补充协议》，补充约定被告鑫牛公司蒙山分公司必须在合同生效后60天内支付陆建国70万元，逾期支付构成违约；被告鑫牛公司蒙山分公司贷款的款项必须全部汇入汉豪项目专用账户，否则需支付300万元的违约金；被告若未按照约定支付补偿款给江日晶、黄元枢、郑俊贵、陆建国、莫跃光的，构成违约；被告每逾期支付一天，应按应付未付款的千分之三为标准支付违约金。协议签订后，被告没有按照约定支付补偿款给原告。原告催促被告付款，未果。为此，原告起诉请求：1、判令两被告向四原告每人支付补偿款150万元；2、两被告向四原告每人支付逾期付款违约金（每人违约金的计算标准：从2014年12月12日至2015年1月11日止，以80万元为基数，从2015年1月11日起，以150万元为基数，按每日千分之三计付违约金）；3、两被告向四原告每人支付违约金60万元（合计240万元）；四、两被告向原告陆建国支付欠款70万元；五、两被告从2015年1月17日起，以70万元为基数，按每日千分之三向原告支付违约金；六、两被告承担本案诉讼费用。另查明，原、被告在签订协议时，尚有约20亩的土地还没有取得土地使用权。协议签订后，被告鑫牛公司蒙山分公司用汉豪新区的土地办理了抵押贷款，但贷款没有汇入汉豪新区项目账户。本案在审理过程中，原告黄元枢于2015年6月29日向本院申请撤回对被告的起诉。本院认为，原告与被告鑫牛公司蒙山分公司签订的《汉豪项目开发承包协议》、《汉豪项目开发承包补充协议》，系双方当事人真实的意思表示，没有违反相关法律、法规规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。合同订立后，原告已退出汉豪新区项目的经营，被告鑫牛公司蒙山分公司应当按照约定支付补偿款给原告。被告鑫牛公司蒙山分公司没有按照约定支付补偿款给原告，构成违约，应当承担违约责任。由于被告鑫牛公司蒙山分公司系被告广西鑫牛房地产开发有限公司的下属单位，故原告请求被告广西鑫牛房地产开发有限公司承担民事责任，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告按照约定向每人支付补偿款150万元并承担违约责任，合法有据，本院予以支持。莫跃飞既是被告鑫牛公司蒙山分公司的负责人，又是汉豪新区项目的股东，其知道并应当知道签订协议时汉豪新区项目实际取得的土地使用权情况，因此被告辩解原告没有将汉豪新区项目的全部土地移交给被告，补偿款应按照实际取得的土地使用权比例支付，理据不足，本院不予支持。被告逾期付款，造成原告的损失是利息损失，双方约定每天按千分之三支付逾期付款违约金，约定过高。被告请求降低违约金，请求合法，本院予以支持。逾期付款违约金应以银行同期贷款利率的四倍支付。按照约定，被告应支付每人的补偿款150万元，其中80万元在2014年12月13日逾期，70万元在2015年1月12日逾期，故被告应承担的违约损失亦应分段计算。《汉豪项目开发承包补充协议》中虽约定被告应支付70万元给原告陆建国，因该笔款项没有明确款项性质，原告也没有提供该款项合法存在的证据，并与本案属同一法律关系，故原告请求被告支付70万元给原告陆建国并承担违约责任，证据不足，本院不予支持。原告将汉豪新区项目转让给被告经营后，如何经营，属于被告的自由。原、被告在协议中约定被告应将贷款汇到汉豪项目账户，否则违约，该约定限制了被告的自主经营的权利，违反了有关法律规定，该约定无效。因此原告依据该约定请求被告支付违约金240万元，理据不足，本院不予支持。本案在审理过程中，原告黄元枢自愿撤回起诉，没有违反法律规定，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司、广西鑫牛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内分别向原告江日晶、郑俊贵、陆建国每人支付补偿款1500000元及违约金（其中800000元从2014年12月13日起，700000元从2015年1月11日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止的违约金，按照银行同期贷款利率四倍计算）。二、驳回原告江日晶、郑俊贵、陆建国的其他诉讼请求。案件受理费92600元，由原告江日晶、郑俊贵、陆建国、黄元枢负担24600，被告广西鑫牛房地产开发有限公司蒙山县分公司、广西鑫牛房地产开发有限公司负担68000元。上述债务，义务人应按期履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。审　判　长　　覃宏伟审　判　员　　王晓春人民陪审员　　莫运睦二〇一五年九月十日书　记　员　　张翊诚搜索“”