（2015）深南法民三初字第477号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2017-07-18

案件名称

辛绢与余火明房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书

法院

深圳市南山区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

辛绢,余火明,中原地产代理（深圳）有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省深圳市南山区人民法院民事判决书（2015）深南法民三初字第477号原告辛绢，女，汉族，1987年9月5日出生，户籍地址重庆市永川市。委托代理人李奔科，广东晟典律师事务所律师。委托代理人陈嘉丽，广东君言律师事务所实习律师。被告余火明，男，汉族，1968年9月23日出生，户籍地址广东省化州市。委托代理人王辉，湖南公言（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：78525491-5。法定代表人李耀智。委托代理人王娇红，女，汉族，1989年5月29日出生，户籍地址福建省漳州市龙文区。原告辛绢诉被告余火明、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本��于2015年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告辛绢及其委托代理人李奔科、陈嘉丽，被告余火明的委托代理人王辉，第三人的委托代理人王娇红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告在第三人的居间下，于2015年4月2日签订《二手房买卖合同》、《资金托管协议》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告名下位于深圳市南山区南光路现代城华庭5栋39K物业。合同签订后，原告向被告支付定金15万元（人民币，下同）。根据合同约定，被告应于合同签订之日起七日内与担保公司签订服务合同，并办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。然而，被告因“330新政”房价暴涨，拒绝履行合同义务。期间，原告多次要求被告继续履行合同，并于2015年5月12日委托律师向被告签发《律师函-履约催告函》，但遭被告拒收。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年4月2日签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告定金150000元（定金150000元托管在第三人处，由第三人直接向原告返还）；3、被告向原告支付违约金676000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：1、原告在起诉状中称被告因“330新政”房价暴涨，便拒绝履行合同义务，此说法与事实明显不符。原、被告签订合同后，被告的代理人丁最强即积极地办理赎楼所需要的手续以偿还涉案房产的按揭贷款余额。在丁最强积极办理以上事宜的过程中，涉案房产却因他案而被广东省惠东县人民法院查封，从而导致被告无法在合同约定的时间内办理赎楼的相关手续。即使本案房产被查封以后，被告的代理人丁最强依然积极地为履行与原告签订的合同而努力，并通过��外人积极筹措房产解封所需要的资金等为实现合同目的而努力。因此，被告之所以没有全面履行合同义务，是因受他案所累，房产被查封，而并非原告所称因“330新政”房价暴涨，便拒绝履行合同义务。2、对于原告要求被告支付违约金676000元，被告不予认可。根据相关司法解释的规定，本案中涉案房产因他案被查封是在订立合同时无法预见的，故原告没有权利要求被告支付上述巨额违约金，否则明显对被告不公平。3、原告要求解除双方于2015年4月2日签订的《二手房买卖合同》以及由第三人直接向原告返还其定金15万元，被告予以认可。4、本案大部分诉讼费用不应由被告承担，由法院依法进行裁决确定。第三人陈述称，在原、被告房屋买卖合同过程中，第三人提供居间服务，履行了协助、审查、配合、催告等义务，促成本案合同签署，本��合同真实合法有效，第三人不存在过错。第三人世华地产公司陈述称，定金10万元系第三人根据原、被告的约定，托管在第三人处，第三人同意按法律判决执行；由于被告要求中止赎楼手续，第三人已联系双方协商，但双方未能达成一致，导致合同无法继续履行。经审理查明，位于深圳市南山区创业路与南光路交汇处现代城华庭5栋29K房（涉案房产），建筑面积119.47平方米，于2013年3月19日登记至被告名下，登记价为1420976元。2015年4月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为3380000元；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金150000元；买方须于2015年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的��余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2015年6月30日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）和第三人（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金15万元交由丙方进行托管；及其他内容。2015年4月2日、4月3日，原告分三笔共向被告支付定金15万元，现该定金托管在第三人处。2015年5月11日，原告向被告邮寄《律师函》，内容为：因被告至今未与担保公司签订服务合同，故请被告于2015年5月14日前与担保公司签订��务合同或自行赎楼，继续履行合同，逾期不办理的，被告将面临房产被查封并赔偿原告转让成交价20%违约金的法律后果。被告对该《律师函》的真实性予以认可，但表示只有给丁最强的一份系其本人签收，而收到该函件时涉案房产已被查封。另查，2015年1月20日，被告出具《委托书》委托案外人丁最强代为办理转让涉案房产的相关手续，并进行了公证。2015年5月15日，涉案房产被广东省惠东县人民法院查封，案号为（2014）惠东法执字第123号。为证明原告将其名下唯一一套住房出售给案外人，且截至2015年5月26日，涉案房产的市场价已上涨至4002245元，原告的损失巨大，原告提交了房产买卖合同、结婚证、评估报告等予以证明。被告对上述证据的真实性予以认可，但对其关联性不予认可。原��于2015年5月21日向本院提起诉讼，被告于2015年7月21日收到起诉状等材料。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、《资金托管协议》、委托书、公证书、律师函、房产买卖合同、结婚证、评估报告等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。在房屋买卖中，买方的主要义务是支付价款，而卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋。本案中，被告并未按照合同约定于签订合同之日起七日内办理赎楼委托公证手续；之后，涉案房产因被告的原因而被法院查封，导致被告无法依照合同约定将涉案房屋过户登记给��告，致使原告的合同目的不能实现，买方即原告的利益因此受到损害，被告的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告支付违约金676000元的诉讼请求，被告提出了调整违约金标准的请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，考虑到从双方签订合同到被告不再继续履行合同的期限较短，原告应可采取适当措施防止损失扩大，且原告提交的证据不足以证明其因被告的违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故本院对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以部分支持，酌情判令被告向原告支付违约金40万元。因被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告已于2015年7月21��收到起诉状等材料，故本院确认当事人之间的《二手房买卖合同》于2015年7月21日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，被告应退还原告已收取的定金15万元。因该定金托管在第三人处，故应由第三人直接退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告辛绢与被告余火明于2015年4月2日签订的《二手房买卖合同》（编号：206252）于2015年7月21日解除；二、被告余火明于本判决生效之日起十日内向原告辛绢支付违约金400000元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告辛绢退还定金150000元；四、驳回原告辛绢的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6030元，保全费4650元，共计10680元，由原告负担3654元，由被告负担7026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员　　庞海婷二〇一五年九月十日书书记员沈蕊关注公众号“”