（2015）城中民一初字第1702号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-01
案件名称
陈慧、欧云超等与柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第1702号原告陈慧。原告欧云超。委托代理人傅凯旋，广西华尚律师事务所律师。被告柳州连和房地产开发有限公司。法定代表人陈青兰，公司经理。委托代理人黄锐，广西景耀律师事务所律师。委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。原告陈慧、欧云超诉被告柳州连和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈慧、欧云超的委托代理人傅凯旋，被告柳州连和房地产开发有限公司的代理人兰齐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧、欧云超诉称，原被告2012年2月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告出售柳州市桂中大道XX号文源华都XX栋X单元某号房屋一套，房屋建筑面积46.71平方米，房屋售价358826元。本合同第八条约定被告于2013年12月31日之前将该房屋交付原告使用。本合同签订之日，原告已一次性付清全部购房款358826元。但直至2014年8月25日被告出售给原告的房屋才取得工程竣工备案表，被告才将房屋交付原告使用。从合同约定的交房期限至被告取得竣工备案表交付房屋，被告逾期236天，被告应当按每日万分之二向原告支付逾期交房违约金，因此原告向法院起诉，请求法院判令1、被告支付给原告逾期交房违约金16936元（违约金计算方法：从2014年1月1日起计至2014年8月25日止，已付房款358826元×每日万分之二×236天=16936元）2、被告退还原告电视初装费336元；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、双方签订的商品房认购书、买卖合同都是合法有效的，应当按照合同履行。2、被告并没有逾期交房，按照第八条约定，被告应当13年12月31日前将符合交房条件的房屋交付，并约定如遇不可抗力、政府行为、原告未付清应付款项等特殊原因造成延误的，被告交房时间可以延期。签订认购书后，因为不可抗力原因导致停工，停工天数应当扣除。3、本案涉及的房屋已经在2014年6月11日已经经过五家单位共同验收合同，符合购房合同第八条约定的交房条件，房屋应当2014年7月18日刊登公告的交房日，早于公告交房日之前已经实际收房的，则实际收房日即为交房日。请求法院予以驳回原告的诉请。被告代收原告的电视初装费有合同依据，原告也同意按照合同约定向被告缴纳该费用，2015年1月26日原告迁移电视业务是原告的单方行为，不在购房合同的范围中，被告已经向相关单位为原告缴纳了该笔费用，不应当承担返还该费用的责任。请求法院予以驳回原告的诉请。原告为证明其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第八条已经约定交房的时间和交房的条件，被告在交钥匙的时候并没有经过备案，是不符合居住条件的，是以2014年8月25日为实际交房时间；2、销售不动产统一发票，证明原告已经一次性向被告支付购房款；3、柳州市住房和城乡建设委员会依申请公开政府信息告知书，证明原告购买的房屋于2014年8月25日才在住建委办理竣工备案手续；4、收款收据，证明原告已经向被告缴纳电视初装费；5、数字、有线电视业务申请表；6、发票、缴费单；7、客户确认单；8、广西广电网络合约计划受理单；5-8共同证明原告在被告处购买的房屋，是将原来的房屋迁移到新房屋，是原告移机之后向被告代缴的，不是被告应当收的，被告收原告的钱，就应当由被告返还。9、质保书，证明质保书产生的时间7月18日，也是不符合交房条件的。被告的质证意见如下：收款收据，真实性没有异议，证明目的不予认可。电视初装费是被告按照合同附件3收取的，2014年11月25日原告收房后同意被告代收该费用，并且该费用被告已经向相关单位缴纳。5-8证据真实性没有异议，但是不认可其证明目的，被告代收电视初装费是双方合议的行为，原告办理电视迁移业务是原告单方行为，且在双方签订购房合同以及原告同意被告代收初装费之后发生的，与本案没有关联性。被告向本院提交如下证据：1、停工汇总表，证明房屋是由施工、监理、建设等五家单位共同确认自2011年1月1日到14年7月17日阴雨天、停电、高考等原因停工的情况，符合延期交房的情况；2、气象证明（2011.1-2013.12）；3、气象证明（2014.1-2014.6）；4、气象证明（2017.7）；证据2-4共同证明12年7月至14年7月房屋所在区域的气象情况雨天情况，该证明是由具备资质的部门专门为被告所属区域开发项目的气象证明；5、设计变更报建图（12#）；证明被告分别在13年12月根据规划局对争议房屋地段的规划要求对房屋做出设计变更的情况，12号楼工期延误时间从13年12月30日至14年4月2日，交房时间也应当据实予以延期；上述1-5共同证明被告工期延误的情况；6、建设工程质量竣工验收意见书，证明本案涉及的房屋已于14年6月11日竣工验收，具备购房合同约定的交付条件；7、物品领用清单，证明部分原告在被告刊登公告前已经收房，但是也证明部分业主没有按照通知的时间收房。原告的质证意见如下：1、真实性、证明目的、关联性均不予认可，下雨天应当依照气象局为准，证据中下雨是有时段的。按照合同第八条约定要求是停工才能算延期，也不符合延期交房的条件。雨天是否停工在证据中无法显示，也没有施工单位的签证。2-4、真实性认可，但是证明目的、关联性不予认可，气象局出具的气象报告只能证明有些天下雨，不能证明是否整天下雨，以及下雨的具体时间以及下雨停工，并且雨天是可以预见的，不应当属于不可抗力，并且在签订合同时已经进行了扣除。所有的雨天都不能计入延期的天数。5、由于该证据没有原件、三性均不予认可。6、虽然意见书盖有公章，真实性我予以认可，只是意见书，但是不是合格书，竣工验收的时间被告陈述是14年6月11日，但是从竣工意见书载明是14年6月20日与被告陈述的时间是不一致的，竣工日期并不是竣工合格的日期，应当是五家单位验收合格并向住建委备案后才能交付。对于该证据的证明目的不予认可。该证据与本案无关，应当以住建委的备案材料为准。7、真实性予以认可，证明目的、关联性不予认可，在7月15日时被告并没有取得相关的备案材料，没有达到合格的交房条件，登报也是没有效力的；8、该证据并不是房屋交接清单，只是物品领用清单，只是领了钥匙，并没有验房，不能证明我已经领房。物品清单中签名也不是我本人的签名，也没有住宅质量保证书等材料，当时我已经拒绝了收房，该证据不能证明被告的证明目的。本院认证如下：对双方无异议的证据予以认定，对双方有异议的证据，需综合全案证据和案件事实予以认定。根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：2012年2月25日原告与被告签订合同，约定：“原告向被告购买位于柳州市桂中大道XX号文源华都某号房，房屋总价款358826元。合同第六条约定，原告选择一次性付款的方式交付房款；签订合同之日付清购房款人民币358826元。合同第七条约定原告未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款2%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条被告应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付原告；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的贰%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接后，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告承诺在被告发出房屋交付通知之日起，七日内与被告办理房屋交接手续，逾期视为被告已将房屋正式完整交付。原告于2012年2月25日将房款358826元支付完毕。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，被告在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。原告于2014年6月28日接收涉案房屋。原告于2014年11月25日交纳了电视初装费336元，但是由于原告自己办理了有线电视移机手续，因此被告没有为原告办理电视初装手续。本院认为：一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，原告主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，被告于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，原告于2014年6月28日接收涉案房屋。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，被告于2014年6月28日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年6月28日。二、关于被告逾期交房的天数问题。被告逾期期间为2014年1月1日至2014年6月28日，共183天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”被告提供相关证据以主张涉案工程从原被告签订的《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的被告可以据实延期交付。本院认为，关于被告主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在原被告签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此被告主张从签订认购书之日开始起算被告可延期交房的天数，本院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明被告由于以上原因导致施工无法正常进行，但是被告没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原被告约定的被告可以据以延期交房的条件，故本院对被告的此项主张不予采纳，被告应当承担举证不能的不利后果。另外，被告主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，本院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素被告在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，被告也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工481天可以逾期交房的事由，均不予扣除，被告辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于被告逾期交房违约金计算问题。合同约定，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。原告支付购房款358826元，被告自2014年1月1日至实际交房日2014年6月28日共计逾期交房183天，被告需向原告支付违约金358826元×0.0002×183天≈13133元。四、关于电视初装费的问题。原告已经于2014年11月25日交纳了336元电视初装费给被告，也出具了收费收据予以佐证，被告认可该证据真实性，但是原告之后自行移迁了电视网络线路，被告并没有代原告向广播电视公司缴纳电视初装费，故被告应当将没有使用的电视初装费返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告柳州连和房地产开发有限公司向原告陈慧、欧云超支付逾期交房违约金13133元；二、被告柳州连和房地产开发有限公司向原告陈慧、欧云超退还电视初装费336元。案件受理费232元（原告已预交），由被告柳州连和房地产开发有限公司负担185元，原告陈慧、欧云超承担47元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 林 蔚人民陪审员 刘莉英人民陪审员 杨萍彦二〇一五年九月十日代书 记员 梁骞予 关注公众号“”