（2015）红中民三终字第441号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-23
案件名称
张建田与陈维良确认合同无效纠纷一案二审民事裁定书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）红中民三终字第441号上诉人（原审原告）张建田，男，1960年12月2日生，汉族、农民。委托代理人刘彪、万红娥，均系云南经峰律师事务所。被上诉人（原审被告）陈维能（曾用名陈维海），男，1982年3月6日生，汉族，农民。上诉人张建田因与被上诉人陈维良确认合同无效纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2015）蒙民初字第502号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年8月28日公开开庭进行了审理，上诉人张建田及其委托代理人刘彪、万红娥，被上诉人陈维能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张建田原审中诉称：其系蒙自市文澜镇东村四组村民，在本村石榴塘旁有自留地一块。2003年在该自留地上建盖了沙砖瓦房五格。2004年11月21日将该房及院坝以26000元价格卖给被告，双方签订了《买卖房屋契约》。因建盖房屋及所使用的土地属自留地且被告不属于东村四组村民，故双方签订的协议违反了国家法律强制性规定，属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。此外，被告已经将其建盖的房屋拆除重建并使用多年，对此，被告应当赔偿经济损失20000元，剩余6000元返还被告。请求法院判令：1、依法确认双方签订的《买卖房屋契约》无效。2、要求被告返还位于蒙自市文澜镇东村四组石榴塘旁自留地内的石棉瓦房共计201.11平方米。3、要求被告赔偿经济损失20000元。4、诉讼费由被告承担。陈维能答辩称：从2002年起租用原告建盖在东村四组石榴塘旁的房屋。后原告欲出售该房屋，并承诺办理土地手续，因此双方签订了《买卖房屋契约》，因房屋漏雨，于2005年初将原告所盖的房屋拆除，重建住房六间、厨房一间、猪圈三间、卫生间一间。《买卖房屋契约》是双方真实意思表示，合法有效。现因该土地被征用，原告在高额补偿款驱使下主张无效，违反了诚实信用原则。如果确认合同无效，被告因购买房屋、重建房屋、土地升值损失达三十余万元，且原告主张合同无效、返还房屋、赔偿损失已经超过两年诉讼时效，请法院驳回原告诉讼请求。原审法院经审理认为：原告在自留地上建盖房屋并出售给被告，后被告又拆除重建，双方所签订的《买卖房屋契约》中所涉房屋的土地性质属于农村集体的农业用地，涉案房屋的建盖至今未办理土地性质转换、规划、建设施工等审批手续。依照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”之规定，涉案房屋、土地应由相关行政主管部门处理，双方纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依照《中华人民共和国土地管理法》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条第一项之规定，裁定如下：驳回原告张建田的起诉。案件受理费400元，退还张建田。宣裁后，张建田不服，向本院提起上诉，请求撤销原裁定，指令原审法院审理本案。主要理由为：1、上诉人以确认合同无效起诉，针对的是《买卖房屋契约》，不针对该合同涉及到的房屋和土地。如合同纠纷不属于法院受案范围，应由哪个部门受理。2、本案买卖的房屋及使用的土地属自留地，是集体分给本集体经济组织成员长期使用的土地，被上诉人不属东村四社村民，《买卖房屋契约》损害了集体经济组织的利益是法律禁止的，原审裁定明知该合同无效，为何还要继续履行。3、原审法院作出的（2015）蒙民初字第171号民事判决，同样确认《买卖宅基地合同》无效，与本案的区别仅前者是宅基地，本案是自留地。同一法院，相同案例，结果却大相径庭。被上诉人陈维能答辩称：其不懂法律规定，只知其与上诉人签订的买卖合同真实有效，原审正确，要求维持。本院认为：上诉人及被上诉人对买卖标的房屋系上诉人使用的自留地无异议，自留地是农村集体分给其经济组织成员解决生活困难的用地。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于农民集体所有”，自留地属农用地性质。上诉人未经批准擅自将属集体分给的自留地建房出售他人，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设”。本案名为房屋买卖，但实质涉及改变农用地用途的非法买卖农用地，故原判首先适用《中华人民共和国土地管理法》第八十一条规定处理本案，于法有据，本院予以支持。上诉人主张本案是合同纠纷，人民法院应审查合同效力的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审裁定适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百三十九条第一项规定作出裁定虽有瑕疵，但裁定结果正确，本案应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第三百三十四条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原审裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 魏 伟审 判 员 陆 斌代理审判员 李 劲二〇一五年九月十日书 记 员 马妮纳