（2015）淮民一终字第00540号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-09-18
案件名称
淮南市洞山房地产开发有限公司与胡磊、胡忠曼房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省淮南市中级人民法院
所属地区
安徽省淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
淮南市洞山房地产开发有限公司,胡磊,胡忠曼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮民一终字第00540号上诉人（原审被告）：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地淮南市。法定代表人：姚展，该公司董事长。委托代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡磊，男，1985年9月7日出生，汉族，住淮南市潘集区。被上诉人（原审原告）：胡忠曼，男，1987年5月25日出生，汉族，住淮南市潘集区。两被上诉人共同委托代理人：梁允安，安徽俊诚律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：王磊，安徽俊诚律师事务所实习律师。上诉人淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山房地产公司）与被上诉人胡磊、胡忠曼房屋买卖合同纠纷一案，上诉人洞山房地产公司不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2015）田民一初字第00777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理了本案，上诉人洞山房地产公司的委托代理人胡弟昌，被上诉人胡磊及胡磊、胡忠曼的共同委托代理人梁允安到庭参加诉讼；上诉人洞山房地产公司法定代表人姚展，被上诉人胡忠曼经本院传票传唤未到庭参加诉讼，被上诉人胡磊、胡忠曼的共同委托代理人王磊未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡磊、胡忠曼原审诉称：2013年4月18日，胡磊、胡忠曼与洞山房地产公司签订商品房买卖合同，洞山房地产公司将位于世纪天成商业一区负一层面积40.73㎡房屋，房款918000元出售给胡磊、胡忠曼，合同签订时支付460000元，余款458000元办理了商业按揭贷款。按照合同约定：洞山房地产公司应于2013年12月31日交付房屋，逾期超过90日的，胡磊、胡忠曼有权解除合同，洞山房地产公司应承担相应损失。现由于对方迟延交付房屋，胡磊、胡忠曼多次通知对方要求解除双方之间的买卖合同，并赔偿经济损失，但洞山房地产公司不予理睬，故诉至法院，请求：1.解除双方之间的商品房买卖合同；2.判令洞山房地产公司退还购房款918000元；3.赔偿各项损失135152元；4.承担本案诉讼费。洞山房地产公司原审辩称：逾期交房事实存在，胡磊、胡忠曼已实际享有房屋收益，洞山房地产公司委托上海投资管理公司整体投资运营，返租协议资金已从购房款中扣除了，胡磊、胡忠曼各项损失是不存在的。另外，赔偿损失计算过高，与合同有巨大差异，应当按总购房款的2%计算。一审法院查明：2013年4月18日，胡磊、胡忠曼（买受人）与洞山房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于龙湖路东侧编号为淮国土拍[2011]020地块的土地使用权，该地块面积为3293㎡，规划用途为普通商品住房用地，经批准，出卖人在上述地块上建设商品房暂定名世纪天成；买受人购买的商品房位于世纪天成负一层064号房，建筑面积40.73㎡。其中套内建筑面积22.44㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.29㎡；双方约定该商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价22538.67元/㎡，总金额918000元；买受人于2013年4月18日付首付款460000元，尾款458000元由买受人向银行贷款；买受人逾期付款的违约责任为：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种（具备使用条件）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金等事项。胡磊、胡忠曼于当日支付房款440000元（另支付定金20000元），2013年4月26日，胡磊、胡忠曼在上海浦东发展银行淮南支行（以下简称浦发银行淮南支行）办理按揭贷款手续。2014年9月10日，胡磊、胡忠曼向洞山房地产公司送达解除合同通知书，因洞山房地产公司未按协议履行，故诉至法院。一审法院认为：本案争议焦点为：1.是否解除双方的《商品房买卖合同》；2.洞山房地产公司应否退还胡磊、胡忠曼购房款918000元及赔偿损失135152元。关于本案争议焦点1.是否解除双方的《商品房买卖合同》。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。胡磊、胡忠曼与洞山房地产公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定：胡磊、胡忠曼购买位于世纪天成负一层064号房屋，洞山房地产公司于2013年12月31日将房屋交付胡磊、胡忠曼，但洞山房地产公司至今仍未将房屋交付胡磊、胡忠曼，其违反合同约定，因而胡磊、胡忠曼要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定的条件，予以支持。关于本案争议焦点2.洞山房地产公司应否退还胡磊、胡忠曼购房款918000元及赔偿损失135152元。由于洞山房地产公司未按合同约定的期限交付房屋，逾期已超过90日，且合同约定买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，故洞山房地产公司理应退还胡磊、胡忠曼购房款918000元。因洞山房地产公司违反合同约定，应当承担违约责任，按合同约定的2%向胡磊、胡忠曼支付违约金为18360元（918000元×2%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、解除原告胡磊、胡忠曼与被告淮南市洞山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮南市洞山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告胡磊、胡忠曼购房款918000元及违约金18360元，合计936360元；三、驳回原告胡磊、胡忠曼的其他诉讼请求。案件受理费14278元，由胡磊、胡忠曼负担1114元，淮南市洞山房地产开发有限公司负担13164元。宣判后，洞山房地产公司不服判决，向本院提起上诉。其上诉请求及理由为：1.一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据。双方在签订合同的同时，上海缁顺公司与胡磊、胡忠曼签订了《委托经营管理合同》，该合同约定胡磊、胡忠曼购买房屋后，将该房屋交付给商业管理公司统一运营，作为对价，上海缁顺公司将245867元投资收益在胡磊、胡忠曼的购房款中一次性折抵，故从2014年4月1日起，胡磊、胡忠曼已经开始享受投资收益，其并没有遭受任何损失。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋交付期限作了明确约定，实际上就是为了保障胡磊、胡忠曼在交纳购房款后能够顺利收取房屋，并出租或经营该房屋以产生收益。洞山房地产公司也已经协调上海缁顺公司将购房款进行折抵，且正常给对方计算返租收益，胡磊、胡忠曼签订《商品房买卖合同》的根本目的已经实现，故应当认定洞山房地产公司履行了交付房屋的义务。2.一审法院查明胡磊、胡忠曼发出了解除合同通知书，但邮寄对象是洞建公司，并不是洞山房地产公司，洞山房地产公司对于是否收到解除合同通知书持有异议，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方之间的合同并没有解除。另外，在双方对是否解除合同有争议的情况下，当事人只能向法院提出确认解除合同效力的诉请，但胡磊、胡忠曼却向法院诉请判令解除合同，法院应当驳回诉请。3.胡磊、胡忠曼向浦发银行淮南支行贷款458000元，并签订了《个人购房担保借款合同》，洞山房地产公司作为保证人为胡磊、胡忠曼提供担保，如解除商品房买卖合同，则势必影响浦发银行淮南支行的独立债权，故一审法院应当将浦发银行淮南支行追加为第三人参加诉讼，一并解决三方的债权债务关系。综上，请求二审法院撤销一审判决第一、二项，改判驳回胡磊、胡忠曼的一审诉讼请求，本案的诉讼费用由胡磊、胡忠曼承担。胡磊、胡忠曼答辩称：洞山房地产公司明显违约，合同解除的条件已经具备，胡磊、胡忠曼已经将解除合同的通知邮寄对方，即使对方辩解没有收到该通知，那么现在诉讼也是一种通知。洞山房地产公司上诉认为胡磊、胡忠曼已与上海缁顺公司签订了委托经营合同，但这与本案无关，可以另案处理。二审双方当事人除一审所举证据外，洞山房地产公司提交下列证据：浦发银行淮南支行与洞山房地产公司签订的《商住房按揭贷款合作协议》一份，证明洞山房地产公司对所有房屋的按揭贷款业主提供阶段性担保，在正式办理抵押登记之前，洞山房地产公司要为贷款客户承担连带担保责任。胡磊、胡忠曼质证意见：该份证据不属于新证据，且与本案无关联性。本院认证意见：与本案无关联性，本院不予采信。二审双方当事人对一审对方提交证据的质证意见同于一审，本院认证意见与一审的认证意见一致。二审除一审查明事实外，另查明：胡磊于2013年4月26日与浦发银行淮南支行签订《个人购房担保借款合同》，洞山房地产公司作为保证人提供担保。根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明事实，本院归纳本案争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》应否予以解除；2.浦发银行淮南支行应否作为第三人参加诉讼。关于涉案《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定洞山房地产公司应于2013年12月31日将房屋交付给胡磊、胡忠曼，如未按期交付房屋，逾期超过90日后，胡磊、胡忠曼有权解除合同，洞山房地产公司应当退还购房款，并按胡磊、胡忠曼累计已付款的2%支付违约金。按照上述约定，洞山房地产公司应当退还胡磊、胡忠曼的购房款918000元及违约金18360元。洞山房地产公司上诉认为虽然房屋没有实际交付，但胡磊、胡忠曼并不存在损失，购房款245867元已经被一次性折抵，其已经实现合同目的，开始享受房屋收益。对此本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款为918000元，胡磊、胡忠曼实际支付的价款亦是918000元，虽然洞山房地产公司认为胡磊、胡忠曼的购房款中的245867元已经被一次性折抵，但并没有提供相关证据予以证明，且胡磊、胡忠曼要求洞山房地产公司退还的购房款918000元是其实际交付的款项，胡磊、胡忠曼的诉请符合《商品房买卖合同》约定的内容。另外，洞山房地产公司未提供证据证明胡磊、胡忠曼从2014年4月1日开始享受投资收益，故本院对于洞山房地产公司的此项上诉理由不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据该条规定，胡磊、胡忠曼将解除通知邮寄给洞山房地产公司后，洞山房地产公司表示没有收到该解除通知，胡磊、胡忠曼可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但法律并未禁止胡磊、胡忠曼直接起诉要求解除《商品房买卖合同》，故洞山房地产公司认为胡磊、胡忠曼只能请求人民法院确认解除合同效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决解除涉案《商品房买卖合同》正确，本院予以确认。二、关于浦发银行淮南支行应否作为第三人参加诉讼的问题。胡磊、胡忠曼向浦发银行淮南支行贷款458000元，并签订了《个人购房担保借款合同》，洞山房地产公司作为保证人为胡磊、胡忠曼提供担保。洞山房地产公司上诉认为如法院解除了涉案《商品房买卖合同》，则会影响浦发银行淮南支行向胡磊、胡忠曼正常收回贷款，故应当一并解决该《个人购房担保借款合同》问题。本院认为，胡磊、胡忠曼与浦发银行淮南支行、洞山房地产公司之间的贷款担保关系与本案商品房买卖合同纠纷并不属于同一法律关系，三方之间可另行处理贷款担保问题，浦发银行淮南支行是否参加诉讼不影响本案的审理，故对洞山房地产公司的此项上诉理由不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。洞山房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费13164元，由淮南市洞山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 永代理审判员 汪传海代理审判员 张树引二〇一五年九月十日书 记 员 高继鑫附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”