（2015）渝一中法民终字第03852号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-12-17
案件名称
蒋枚、甘春练与重庆新兴丰能置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆新兴丰能置业有限公司,蒋枚,甘春练
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第03852号上诉人（原审被告）：重庆新兴丰能置业有限公司。委托代理人：何春润。委托代理人：彭俊伟。被上诉人（原审原告）：蒋枚。委托代理人：方志川。委托代理人：王鹏飞。被上诉人（原审原告）：甘春练。委托代理人：方志川。委托代理人：王鹏飞。上诉人重庆新兴丰能置业有限公司（以下简称新兴丰能公司）与被上诉人蒋枚、甘春练商品房销售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年4月2日作出（2014）碚法民初字第05627号民事判决。上诉人新兴丰能公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，并于2015年7月28日进行了询问，上诉人新兴丰能公司的委托代理人何春润、彭俊伟，被上诉人蒋枚、甘春练的委托代理人方志川参加了询问。本案现已审理终结。蒋枚、甘春练诉称：蒋枚、甘春练与新兴丰能公司于2012年5月9日签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：BCWL6-1-13）和《补充协议》，总成交金额为903900元。合同同时约定了交房时间、违约责任等条款。合同签订后，蒋枚、甘春练于2012年5月9日向新兴丰能公司支付首期购房款452900元和契税等代收费37731元，剩余房款451000元按合同约定办理银行按揭。但在新兴丰能公司要求蒋枚、甘春练办理银行按揭贷款时，蒋枚、甘春练前往查看合同约定的房屋发现该房屋的实际户型结构与合同所附图纸有明显出入，且房屋唯一出入门太小，因出入门两边都是承重墙根本无法进行扩展，导致蒋枚、甘春练不能达到使用该房屋的商业目的。这也与蒋枚、甘春练在签订合同时，新兴丰能公司对该房屋的介绍明显不一致。蒋枚、甘春练与新兴丰能公司对此发生矛盾，多次协商均无法达成一致意见。蒋枚、甘春练不得已分别于2014年2月10日和2014年7月16日向新兴丰能公司发出《要求退房通知》和《解除合同通知》，但新兴丰能公司收到通知后至今未退还蒋枚、甘春练购房款和代收费用。蒋枚、甘春练认为根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，新兴丰能公司对蒋枚、甘春练所购买的房屋规划、设计进行了更改，但未通知蒋枚、甘春练，因此，蒋枚、甘春练要求退房是符合合同约定的。故蒋枚、甘春练起诉来院请求解除蒋枚、甘春练与新兴丰能公司于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；请求判令新兴丰能公司立即返还蒋枚、甘春练已支付的购房款452900元，并从2012年5月10日起以452900元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清为止；请求判令新兴丰能公司返还蒋枚、甘春练抵押登记费、预告登记费、转移登记费、按揭印花税、合同印花税、契税等代收费共计37731元。新兴丰能公司辩称：我方认为蒋枚、甘春练的诉讼请求不能成立，应当依法维护合同的严肃性、维护正常的交易秩序，请求驳回蒋枚、甘春练的诉讼请求。其具体理由如下：第一，双方于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》是合法有效的。根据合同法的规定，蒋枚、甘春练应当继续履行合同。买卖标的物门面房屋本身并无任何瑕疵，符合设计规范。签订合同时，蒋枚、甘春练看了图纸并实地进行察看，并未提出任何异议，也没有提出特殊的要求。双方在签订合同后，新兴丰能公司未对房屋的规划、设计进行变更。第二，蒋枚、甘春练曲解合同法，错误引用“通知解除合同”的规定并不成立。按照合同法的相关规定，蒋枚、甘春练于2014年2月提出要求退房，也就是要求解除合同，但当时新兴丰能公司就给予了书面回复，要求继续履行合同。蒋枚、甘春练通知解除合同是完全没有理由的，新兴丰能公司不同意解除合同。第三，如果蒋枚、甘春练一意孤行，拒绝履行合同，将承担相应的法律责任。一审法院经审理查明，2012年5月9日，蒋枚、甘春练作为乙方（买方）与新兴丰能公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，本商品房所在幢的楼层共计19层。本商品房所在楼层物理层为第1层。本商品房所在楼层名义层为第1层；本商品房建筑面积95.49平方米，其中，套内建筑面积为90.39平方米；本商品房用途为非住宅，属于商服用房。本商品房为清水房，总成交金额为903900元，建筑面积单价为9465.91元／平方米，套内建筑面积单价为10000元／平方米。乙方选择按揭付款方式按期付款，于2012年5月9日支付甲方房款452900元，剩余房款451000元办理银行按揭。该合同第七条约定属预售商品房的，甲方应当在2013年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。该合同第十五条第一款约定甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。该条第三款约定甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。合同签订后，蒋枚、甘春练于签订合同当日向新兴丰能公司支付购房款452900元。同日，新兴丰能公司代收蒋枚、甘春练支付的抵押登记费550元、预告登记费550元、转移登记费9039元、按揭印花税23元、合同印花税452元、契税27117元，共计37731元。2014年2月10日，蒋枚、甘春练向新兴丰能公司邮寄送达了《要求退房通知》，该通知载明：“本人蒋枚、甘春练于2012年5月9日与贵司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：BCWL6-1-13），但贵司日前要求我们办理该房屋的按揭贷款时，我们在房屋现场发现该房屋的户型结构与合同图纸有出入，且房屋唯一进出门太小，也无法进行扩展，无法达到将该房屋用于商业使用的目的。贵司销售人员在向我们出售该方式承诺可以将房屋进出门进行扩展。故我们特通知贵司如下：一、我们拒绝办理按揭贷款手续；二、我们向贵司正式提出书面退房要求，要求贵司在通知发出之日起30日内与我们办理退房手续，并退还我们已经支付的购房款及利息。”新兴丰能公司于2014年3月3日向蒋枚、甘春练作出《对﹤要求退房通知﹥的回复》，该回复称：“2012年5月9日你们与重庆新兴丰能置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思的表示。你们反映的房屋户型结构与合同图纸有出入的问题不存在。你们明确拒绝办理房屋按揭贷款手续属于违约行为，将承担不利的法律后果。在合同合法有效的前提下，合同双方均应履行合同，公司不同意退房……我公司的答复是：合同有效，双方按照合同约定履行。”2014年7月16日，蒋枚、甘春练再次向新兴丰能公司邮寄了《解除合同通知》。另查明，编制日期为2011年9月4日，《蔡家组团L分区商住小区A组团﹤A2﹥规划审批图﹤二﹥》（案卷题名：A2规划审批图、总平面图、平面图、立面图、剖面图）中表明涉案房屋的入户门有两处。编制日期为2013年4月2日，《北碚区：蔡家组团L分区商住小区A组团（案卷题名：A2号楼建筑平面图、立面图、剖面图及保温范围图）》中的竣工图表明涉案房屋的入户门有一处。同时查明，2013年10月16日，新兴丰能公司取得蔡家组团L分区商住小区工程的《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》。2013年10月24日，新兴丰能公司取得该小区的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。一审法院认为，蒋枚、甘春练与新兴丰能公司双方于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。结合蒋枚、甘春练与新兴丰能公司的诉称及辩称，本案双方当事人的争议焦点主要是蒋枚、甘春练主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》理由是否成立。根据蒋枚、甘春练与新兴丰能公司签订《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，新兴丰能公司应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知蒋枚、甘春练：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。新兴丰能公司未在本合同约定时限内通知蒋枚、甘春练的，蒋枚、甘春练有权退房。蒋枚、甘春练退房的，新兴丰能公司应在蒋枚、甘春练提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。蒋枚、甘春练认为从涉案房屋的规划审批图和竣工图的内容来看，新兴丰能公司对涉案房屋的设计进行了变更，但新兴丰能公司未通知蒋枚、甘春练。因此，新兴丰能公司违反了合同第十五条约定主张解除合同。从本案查明的事实来看，在编制日期为2011年9月4日的规划图中涉案房屋的进出门系两处，蒋枚、甘春练与新兴丰能公司签订合同是在2012年5月9日，编制日期为2013年4月2日的竣工图中涉案房屋的进出门变更为一处。新兴丰能公司辩称涉案房屋的设计没有变更的理由显然不能成立，一审法院不予采纳。新兴丰能公司辩称蒋枚、甘春练在签订合同时看了图纸并实地进行了察看，对此，新兴丰能公司并未举示证据，故一审法院对该理由不予采纳。蒋枚、甘春练主张解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的理由依法成立，一审法院予以支持。故蒋枚、甘春练请求解除蒋枚、甘春练与新兴丰能公司于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，蒋枚、甘春练要求新兴丰能公司返还购房款452900元并支付从2012年5月10日（缴款次日）起以452900元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清为止的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，蒋枚、甘春练主张返还已缴纳的抵押登记费、预告登记费、转移登记费、按揭印花税、合同印花税、契税共计37731元的诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除蒋枚、甘春练与重庆新兴丰能置业有限公司于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》；二、由重庆新兴丰能置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付蒋枚、甘春练购房款452900元以及从2012年5月10日起以452900元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清为止；三、由重庆新兴丰能置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付蒋枚、甘春练抵押登记费、预告登记费、转移登记费、按揭印花税、合同印花税、契税共计37731元。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8659元，由重庆新兴丰能置业有限公司负担。新兴丰能公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，驳回蒋枚、甘春练的诉讼请求。主要事实和理由：一、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效。被上诉人购买时查阅了合同所附图纸并对该商品房进行了实地查看，签订合同时并没有提出任何异议，因此被上诉人应当按照约定继续履行合同。二、被上诉人主张的合同解除理由不成立，一审法院认定事实和适用法律错误。被上诉人称在办理银行按揭时查看房屋实际户型结构与合同所附图纸有出入，并以此为由主张按照合同第十五条第一款解除合同，但该理由明显与事实不符。在被上诉人对房屋户型变更已知和明知的情况下，其所主张的解除事由毫无存在的意义。三、被上诉人行使退房权的条件未成就。首先，被上诉人购买房屋时，经有关部门的批准同意将该房屋另一处原设计的门更改为窗户，而且是由于该门与小区相通，为了小区的安全而作此改变，并无不当之处；其次，此处改动仅是把门改为窗户，也并未出现改变商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等合同约定的任一情形，因此被上诉人行使退房权的条件并未成就。四、被上诉人的行为已经构成违约。被上诉人未按合同约定办理银行按揭，早已构成事实上的违约，因此应按合同约定支付违约金。蒋枚、甘春练答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，结合双方的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点主要是被上诉人主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》理由是否成立。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十五条的约定，上诉人应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。上诉人未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。从本案查明的事实来看，在编制日期为2011年9月4日的规划图中涉案房屋的进出门系两处，而双方签订合同是在2012年5月9日，编制日期为2013年4月2日的竣工图中涉案房屋的进出门变更为一处，故涉案房屋的设计有所变更，该变更属于商品房结构形式的变化，新兴丰能公司认为此处改动仅是把门改为窗户，并未出现改变商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率等的上诉理由不能成立，而新兴丰能公司也并未举示相关证据证明其已通知蒋枚、甘春练。故蒋枚、甘春练主张解除《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的理由依法成立，蒋枚、甘春练请求解除双方于2012年5月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。另，关于新兴丰能公司认为被上诉人未按合同约定办理银行按揭，早已构成事实上的违约，因此应按照合同约定支付违约金的上诉请求，因新兴丰能公司未能提供相关证据予以证明，故其上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，新兴丰能公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8659元，由上诉人重庆新兴丰能置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 赵 青二〇一五年九月十日书 记 员 赵晓娟 更多数据：搜索“”来源：