（2015）沪一中民二（民）终字第1931号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-09-26
案件名称
陆小京等诉汪雅铭房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1931号上诉人（原审被告）陆小京。委托代理人***。上诉人（原审被告）李允硕。委托代理人***。被上诉人（原审原告）汪雅铭。委托代理人***。委托代理人张碧燕，上海磊天律师事务所律师。上诉人陆小京、李允硕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第972号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结原审认定，汪雅铭与李允硕系夫妻，二人于1956年登记结婚。汪雅铭代理人汪某某系二人之养女。另，案外人李某E系李允硕之胞妹、陆小京之母；案外人陈某系陆小京之女。李允硕的生父叫李某A（1940年去世），生母叫袁某某（1981年去世）。李某A共有六个子女（四女二男），分别为李某B、李某C、李某D、李某E、李某F和李允硕，其中，李某E和李允硕二人系李某A与袁某某所生，李某B、李某C、李某D和李某F系李某A与另一妻子（姓名及生卒年不详）所生。本案系争房屋现址位于上海市某区甲桥*号32幢南半间，上海市房地产登记薄显示的最新信息为：建筑面积17.7平方米，房屋类型为旧式里弄2，房屋结构为砖木2，权利人为陆小京，房地产权证号为松201202××××，受理日期为2012年12月3日，核准日期为2012年12月3日，备注载明：原幢号2现变更为幢号32、2012年12月3日更正。1994年10月23日，某县房产管理局曾填发沪房松字第12×××号房屋所有权证，上载：所有权人为李允硕，所有权性质为私有，房屋坐落于某县某镇甲桥*号，房屋状况：所有房屋结构均为砖木2，层数均为一层，幢号2和幢号3各一间，其中幢号2南、北半间建筑面积分别为17.7平方米（即本案系争房屋）、19.0平方米，幢号3建筑面积28.9平方米【即（2014）松民三(民)初字第3×××号案件（以下简称3×××号案件）和（2015）沪一中民二(民)终字第6××号案件（以下简称6××号案件）系争房屋】。在附记部分，载有：幢号2北半间建筑面积19.0平方米为李允硕、李某E共同共有。2012年9月26日，李允硕（甲方、卖售人）与陆小京（乙方、买售人）签订合同编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》，约定由李允硕将系争房屋以9万元（人民币，下同）的价格转让给陆小京。上述合同签订后，陆小京、李允硕至交易中心办理了房产过户手续，即前文所述2012年12月3日系争房屋核准登记至陆小京名下。在陆小京、李允硕签订上述合同的同日，李允硕（甲方、卖售人）与案外人陈某（乙方、买售人）也签订了合同编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》，约定由李允硕将上海市某区甲桥*号33幢房屋（即3×××号案件系争房屋，也即上述沪房松字第12×××号房屋所有权证上载明的幢号3建筑面积28.9平方米的房屋）以15万元的价格转让给案外人陈某；此外，2012年10月15日，李允硕、案外人李某E（甲方、卖售人）与陆小京签订了合同编号为1510×××的《上海市房地产买卖合同》，约定由李允硕、案外人李某E将案外的上海市某区甲桥*号32幢北半间房屋（本案审理中，汪雅铭、陆小京、李允硕和案外人李某E一致认可该房屋即上述沪房松字第12×××号房屋所有权证上载明的幢号2北半间建筑面积19.0平方米的房屋）以5.5万元的价格转让给陆小京。该两份合同签订后，买卖双方均至交易中心办理了房产过户手续，将相应的房屋权利分别变更登记至案外人陈某和陆小京名下。2014年10月8日，汪雅铭曾以李允硕、陈某为共同被告诉至法院，即3×××号案件，汪雅铭在该案中以与本案相似之情由，请求法院判令上述编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》无效，并将该案系争房屋登记的权利人由陈某恢复为李允硕。在该案审理中，陆小京曾作为证人出庭作证，并称：3×××号案件系争房屋的购房款15万元系由其代付，因为同期买卖的还有李允硕的另外两套房屋（即本案系争房屋和上述上海市某区甲桥*号32幢北半间房屋），故其共向李允硕支付了29.5万元房款，其中20万元系从银行取现后支付，剩余钱款系以家中存放的现金支付，该款支付时间为2012年11月17日。李允硕收款后当天就出具了收条，并于当天签署了《赠与书》，又将该29.5万元全部赠与给了陆小京，故该29.5万元当天又回到了陆小京手中。3×××号案件原审法院判决认为该案系争房屋的权属中应当含有该案原告汪雅铭与该案被告李允硕夫妻共同财产的成分，且该案被告陈某的买房行为也难以构成善意取得，故最终判决支持了汪雅铭的相关诉请。一审判决后，该案二被告不服提起上诉，该上诉案件即6××号案件经上海市第一中级人民法院审理，于2015年4月16日最终判决驳回上诉，维持原判。原审审理中，汪雅铭起诉请求判令：1、确认李允硕和陆小京签订的编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；2、李允硕、陆小京至松江区房地产交易中心将系争房屋的权利人恢复登记为李允硕。李允硕、陆小京则不同意汪雅铭的上述诉讼请求。原审认为，本案的争议焦点实质在于系争房屋到底是汪雅铭和李允硕的夫妻共同财产，还是李允硕的个人婚前财产，抑或是其他权属状态。本案系争的房屋年代已久，衡量其权属应当追本溯源，从当事人双方所提交的历史档案来看，系争房屋应属李氏祖传住宅，有据可查的建筑年份为1937年前，至今已历至少78年。如此长的时间跨度，应充分把握几个重要的时间点加以考量。首先，1940年李某A去世。虽然李允硕、陆小京称1945年时，李家内部进行了分家析产，所有房产均由李某F、李允硕二人所分，但缺乏有力证据予以证实，原审法院难以采信。那么在无充分证据证明李某A去世时包括系争房屋在内的诸多房屋如何处置的情况下，这些房屋应当先区分出属于其妻袁某某夫妻共同财产的部分，此后才能发生遗产继承的问题。至于其后在这些房屋上发生的私房改造、政府接管等历史事件并未从根本上改变房屋的这一权源状态。汪雅铭与李允硕系1956年结婚，李允硕之母袁某某于1981年去世，而系争房屋登记在李允硕名下有据可查的时间为1994年10月23日，也就是说，系争房屋上应当有属于李允硕继承其母遗产的份额，那么在无证据证明袁某某曾留下遗嘱确定该份额只归李允硕一方的情况下，根据婚姻法的相关规定，系争房屋的权属并非完全归属李允硕，而是其中应当含有其与汪雅铭夫妻共同财产的成分。故此，在无证据证明李允硕系征得汪雅铭同意或者事后追认的情况下，李允硕、陆小京之间买卖房屋的行为，违反了物权法及婚姻法的相关规定，侵害了汪雅铭的合法权益。其次，李允硕、陆小京称，房款支付后李允硕又当场将钱款赠与性返还，该说法存在一定可疑性。即便付款行为属实，根据本案已查明的情形，再结合汪雅铭与李允硕之间以及李允硕、陆小京之间的特殊身份关系，陆小京对系争房屋的权属状况系知道或者应当知道的，在此情形下，还与李允硕签订房屋买卖合同购买房屋，其买房行为也难以构成善意取得。原审法院审理后于二〇一五年六月十五日作出判决：一、确认陆小京和李允硕签订的编号为1499×××的《上海市房地产买卖合同》为无效合同；二、陆小京、李允硕于判决生效之日起十日内将上海市某区甲桥*号32幢南半间建筑面积为17.7平方米的房屋的权利人恢复登记为李允硕。案件受理费2,050元，减半收取1,025元，财产保全申请费920元，合计诉讼费1,945元，由陆小京、李允硕负担（于判决生效之日起七日内交付原审法院）。原审判决后，陆小京、李允硕不服，向本院提起上诉称：1、李某A去世后，经所有法定继承人协商，于1945年就其遗留祖屋分家析产达成协议，即上述房产由李某F、李允硕取得，并分别以两人的名义申请了相应权利。1950年开始，李允硕作为系争房屋的权利人支付相应税费，并承担了房屋权利人的义务。袁某某直至去世也没有对李某A遗留房产的处分提出过异议，其以实际行为放弃了继承，且系争房屋落政发还产权时，相关职能部门确定的系争房屋产权人也是李允硕，进一步印证了1945年分家析产时系争房屋归李允硕所有的事实，故包括系争房屋在内的李某A的遗产已于1945年分割完毕，系争房屋应属李允硕的个人财产，不存在由其继承袁某某财产份额的问题。同时，汪雅铭与李允硕系1956年结婚，故系争房屋应属李允硕婚前个人财产。2、系争房屋的权利凭证明确产权人为李允硕一人，其有权自行决定如何处分系争房屋，涉案购房关系根本无需适用善意取得规则。退一步，即便根据善意取得的认定标准，陆小京购买系争房屋支付了合理对价，并已取得房屋权利凭证，亦符合善意取得的构成要件，双方签订并履行的房屋买卖合同合法有效。综上，陆小京、李允硕要求撤销原审判决，改判驳回汪雅铭的原审诉讼请求。被上诉人汪雅铭辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于系争房屋为李允硕婚前个人财产还是李允硕、汪雅铭的夫妻共同财产。关于李允硕与汪雅铭婚姻关系确立之前系争房屋的权属问题，李允硕、陆小京虽上诉称1945年时李某A的法定继承人曾协商确认系争房屋归李允硕一人所有，但其并未提供充分的证据予以证明，本院认为，仅凭现有证据难以认定李允硕在1945年即已取得系争房屋所有权的事实。同时，根据查明的事实，李允硕、汪雅铭于1956年登记结婚，李允硕之母袁某某于1981年去世，系争房屋虽于1994年10月23日登记于李允硕一人名下，但其对系争房屋享有的产权中应当包含通过继承其母袁某某相应房屋权利的成分，考虑到上述财产的取得时间，原审认定系争房屋并非李允硕的婚前个人财产，汪雅铭对系争房屋享有相应权利，并无不当，本院予以认同。由此，汪雅铭既对系争房屋享有相应权利，则在未征得汪雅铭同意的情况下，陆小京与李允硕通过签订买卖合同的方式将系争房屋产权变更登记至陆小京名下的行为显然侵害了汪雅铭的权益。姑且不论陆小京是否支付过房款，鉴于汪雅铭、李允硕、陆小京之间的特殊身份关系，陆小京对系争房屋的权属状况以及汪雅铭对于房屋处分的真实意愿应属明知，故李允硕、陆小京主观上难谓善意，原审据此认定系争房屋买卖合同无效，于法有据，本院予以支持。综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。陆小京、李允硕的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,050元，由上诉人陆小京、李允硕共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年九月十日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”