（2014）历商初字第2663号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2017-09-29
案件名称
中国银行股份有限公司济南开元支行与王伟等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国银行股份有限公司济南开元支行,王伟,朱琳,济南昌润置业有限公司
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第七条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2663号原告（反诉被告）中国银行股份有限公司济南开元支行，住所地济南市。代表人宫明，行长。委托代理人武海舰，山东康桥律师事务所律师。委托代理人王亮，山东康桥律师事务所律师。被告王伟（反诉原告），男，汉族，1974年1月23日出生，山东济南润丰农村合作银行燕山支行行长，住济南市。被告朱琳，女，汉族，1975年12月19日出生，中国工商银行股份有限公司山东分行经理，住济南市。被告王伟、朱琳委托代理人解居一，山东泉舜律师事务所律师。被告济南昌润置业有限公司，住所地济南市。法定代表人唐艳，董事长。委托代理人赵岩，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司济南开元支行与被告王伟、朱琳、济南昌润置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后,于2015年1月30日公开开庭进行了审理。诉讼期间，王伟于2015年2月11日以中国银行股份有限公司济南开元支行为被告，就相同金融借款合同纠纷提起诉讼，本院决定两案合并审理。王伟为本案反诉原告，中国银行股份有限公司济南开元支行为反诉被告。本院依法组成合议庭,于2015年8月12日公开开庭进行了审理。中国银行股份有限公司济南开元支行委托代理人武海舰，王伟、朱琳委托代理人解居一，济南昌润置业有限公司委托代理人赵岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中国银行股份有限公司济南开元支行诉称,2008年4月28日，我行作为贷款人（抵押权人）、王伟作为借款人及抵押人、济南昌润置业有限公司作为保证人签订《借款合同》，约定：我行向王伟发放个人住房贷款135万元整，贷款利率按照贷款发放日中国人民银行有关政策规定执行，确定为月利率7.1775‰（人行基准利率为6.525‰），如遇中国人民银行调整贷款基准利率，我行根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整。若王伟未按约定偿还贷款本息，我行将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息。若王伟不按期偿还贷款利息时，我行有权对王伟未支付的利息计收复利。王伟以齐鲁水群温泉岛梅园二区3号房产为其债务提供抵押担保。济南昌润置业有限公司自愿为王伟提供连带责任保证。合同签订后，我行依约向王伟发放个人住房贷款135万元整，但王伟未能依约偿还借款本息。王伟的违约行为，严重损害了我行合法权益。朱琳作为王伟的配偶，应对王伟的上述债务承担连带清偿责任。济南昌润置业有限公司作为保证人也应对王伟的上述债务承担连带责任保证。诉讼请求：1、王伟、朱琳共同向我行偿还贷款933750元，并支付利息、逾期罚息、复利直至偿还全部借款为止（截止2014年11月24日，拖欠的利息、逾期罚息合计28944.10元）；2、王伟、朱琳承担我行实现债权所支付律师费50534元；3、济南昌润置业有限公司对王伟、朱琳的上述债务承担连带清偿责任；4、我行对王伟提供的抵押物享有优先受偿权；5、王伟、朱琳、济南昌润置业有限公司承担本案案件受理费、保全费等全部诉讼费用。中国银行股份有限公司济南开元支行提供如下证据：证据1、《借款合同》。证据2、个人贷款凭证。证据3、个人购房申请书、收入证明、结婚证。证据4、委托书、个人信用查询授权书、信用报告。证据5、还款明细、查询单。证据6、《商品房买卖合同》、首付款收据。证据7、《共同还款承诺书》。王伟在2015年1月30日庭审中辩称：一、王伟与济南昌润置业有限公司签署的购房合同早已解除，签署时也并非王伟的真实意思表示，所签署的借款合同并非与中国银行股份有限公司济南开元支行签署。王伟于2008年曾预购买过济南昌润置业有限公司的齐鲁水郡温泉岛房屋，是基于当时宣传的齐鲁水郡温泉岛楼盘优雅环境等及其优惠措施，因能享受优惠措施的名额有限，优先申购者可以获得诸多实惠，并承诺如果不满意随时可以不要，又不用交定金，如果申购成功，销售人员在征得购买者同意后开始办理购买手续。所以王伟就在楼盘销售人员的要求下签署了当时空白的《商品房买卖合同》和《借款合同》，但当时并没有银行工作人员在场，王伟也没有向银行贷款的意思表示。后王伟通过多方打听，发现水郡温泉岛楼盘并非他们宣传中那么好，房子根本也没有盖起来，所以我们当时就告知对方不想购买该房屋，销售人员也告知我们房子没有申购成功。因为卖方已经明确拒绝了我们的购买意向，我们也确实不想要，就未将签署的上述材料要回，双方以实际行动确认了签署的合同已经解除。二、王伟从未收到过中国银行股份有限公司济南开元支行的借款，也从未还款，王伟与中国银行股份有限公司济南开元支行没有借款关系。王伟签署的《借款合同》并非在中国银行任何一家支行签署，也并非与中国银行的工作人员签署，而是在签署购房合同时一并签订的。王伟也没有向济南昌润置业有限公司支付过30%购房款。中国银行股份有限公司济南开元支行更从来没有与王伟联系过。中国银行股份有限公司济南开元支行所述的具有抵押权的房产也没有找王伟配合做过抵押登记。王伟对中国银行股份有限公司济南开元支行出借贷款的事实并不知情，也从未收到过该笔贷款。中国银行股份有限公司济南开元支行更没有向王伟出具过借款借据，王伟自始至终不知道该笔借款的存在，也没有偿还过该笔贷款。王伟没有在中国银行股份有限公司济南开元支行开立过任何结算账户，中国银行股份有限公司济南开元支行所谓借、还款账号王伟均不知情，均是未经王伟本人同意而设立的。三、中国银行股份有限公司济南开元支行对王伟并非借款人的事实应当是明知的，其滥用诉讼权利将王伟诉至法庭，并查封王伟财产，应当进行赔偿。中国银行股份有限公司济南开元支行没有与王伟沟通过借款事项，在贷款审批的整个过程中没有派员联系过王伟，王伟不知道中国银行股份有限公司济南开元支行是如何做尽职调查、审贷分离工作的。在贷款经批准同意后，中国银行股份有限公司济南开元支行也没有通知王伟，更未通知王伟填写借款借据。涉案房产办理抵押登记时，中国银行股份有限公司济南开元支行也没有联系过王伟配合办理。根据相关规定，贷款发放后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿还能力。而在实际借款人还款的这几年里，中国银行股份有限公司济南开元支行是如何进行的贷后检查？中国银行股份有限公司济南开元支行在这次出借行为的整个过程中，只要有一个环节联系过王伟，就会得知王伟并没有向中国银行贷款。但是中国银行股份有限公司济南开元支行不严格按照《中国银行个人住房贷款操作办法》规定的程序办理，就连一般程序也没有做到。归其原因有两种可能，一种是银行信贷部门工作人员与济南昌润置业有限公司串通，通过假按揭的方式来套取银行贷款，获取私利；一种是银行在房贷过程中未按住房贷款业务操作流程进行贷款操作，出现重大的疏漏或未尽审慎的审查义务，未能发现贷款过程中出现的重大瑕疵。在这种情况下，中国银行股份有限公司济南开元支行滥用诉讼权利，将无辜的王伟列为被告，并申请查封王伟的财产，应向王伟赔礼道歉进行赔偿。请求人民法院，以事实为依据，以法律为准绳，依法查明案情，驳回中国银行股份有限公司济南开元支行无理的诉讼请求。王伟在2015年8月12日庭审中辩称:对中国银行股份有限公司济南开元支行所述的贷款事实没有异议，对中国银行股份有限公司济南开元支行诉讼请求的金额有异议，需提供具体的计算方式和明细，包括王伟已还款的数额。中国银行股份有限公司济南开元支行主张律师费应当提供相关的证据。王伟在2015年8月12日庭审中称，中国银行股份有限公司济南开元支行起诉王伟之前的所有还款，均系王伟本人偿还。涉案房屋首付款95万元，系王伟以现金支付。朱琳辩称：在案件中完全不知情，也没有签署过任何文件不应当承担任何责任。王伟、朱琳提供如下证据：证据1、朱琳个人收入证明。证据2、中国银行开户申请书及转账凭条。证据3、王伟2015年4月24日补办存折。证据4、山东省商河县人民法院（2015）商民初字第318号民事判决书、申请执行书。济南昌润置业有限公司称，对中国银行股份有限公司济南开元支行所诉的基本贷款事实认可，对其所诉的律师费请法院依法判决。王伟反诉称，2008年3月2日，王伟与济南昌润置业有限公司签署《商品房买卖合同》。2008年4月28日，王伟与中国银行股份有限公司济南开元支行及济南昌润置业有限公司签订《借款合同》。因济南昌润置业有限公司违约解除合同，致购房合同目的无法实现。根据《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”诉讼请求：1、解除王伟与中国银行股份有限公司济南开元支行之间《借款合同》；2、本案诉讼费用由中国银行股份有限公司济南开元支行承担。中国银行股份有限公司济南开元支行针对王伟的反诉辩称，一、贷款合同合法有效，借款人、贷款人及担保人意思表示真实，各方应严格履行合同约定。现我行已经履行贷款义务，依据《合同法》及《担保法》规定，借款人逾期未能偿还借款本息，已构成违约，应当由借款人清偿所欠银行按揭贷款，由担保人承担连带清偿责任。若判决由出售方直接清偿购房方所欠银行按揭贷款，购房方不再承担所欠银行按揭贷款的责任，必然与《合同法》及《担保法》的规定相矛盾。同时，也将房产价格下跌和出售方经营状况恶化的风险转移给银行。作为提供按揭贷款的银行不存在过错，由按揭银行承担按揭贷款难以收回的风险，缺乏事实依据和法律依据，而且显失公平。二、“解释”第二十五条第二款规定商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出售人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和购房人，并未明确购房方不再承担当事人所欠按揭贷款的责任，对该条文的理解不能扩充和推断。该规定，只是赋予按揭银行有权要求出售方返还所收取的购房贷款。因此，按揭银行有权选择要求购房方清偿贷款并由出售方承担连带清偿责任，也可以放弃要求由购房方承担责任，只要求出售方承担清偿贷款。在按揭银行明示放弃或出现法定事由经人民法院审判确认其丧失权利之前，购房方仍应承担清偿按揭贷款的责任。三、本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，被王伟无权解除与我行的购房借款合同。（一）王伟与我行签订的《购房借款合同》的合同目的已实现，其无权以合同目的无法实现为由解除《购房借款合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。根据上述规定，只有在商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的情况下，当事人才有权请求解除商品房担保贷款合同。须澄清的是，房屋买卖合同的合同目的与商品房担保贷款合同的目的并不是一样的。房屋买卖合同的合同目的是购买商品房，而商品房担保贷款合同的目的是获得银行贷款。购买商品房充其量只能说是获得银行贷款的动机，而不能说购买商品房就是商品房担保贷款合同的目的。因此，在本案中，我行已向王伟发放了购房贷款，购房贷款合同的目的已实现，王伟不能因为房屋买卖合同解除，其购买房屋的动机无法实现，而要求解除与我行签订的购房借款合同。举例说明，一个企业向银行贷款，购买生产设备，但在与设备供应商签订购买合同，并将从银行所贷款项作为设备购买款交付供应商后，供应商未能交付设备，该企业遂解除与设备供应商的买卖合同。但在该种情况下，该企业显然无权解除与银行的贷款合同。其原因就是，该企业与银行签订的贷款合同的合同目的是贷款，而不是购买生产设备，银行已将贷款发放给该企业，贷款合同的合同目的就已实现，其无权以贷款合同目的无法实现为由，而解除与银行签订的贷款合同。（二）解除商品房担保贷款合同需要以购房者已向房屋出卖人交付购房款为前提，而本案中，王伟并未提供证据证明其已向房屋出卖人交付购房款，因此，王伟无权解除与我行签订的购房借款合同。商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。该条款明确规定，商品房担保贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，这一规定包含一个基本前提是，房屋买受人已向房屋出卖人交付了购房款或称首付款。这也是适用商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的基本前提条件，即商品房买受人已向出卖人交付购房款或首付款，若商品房买受人未向出卖人交付购房款或首付款，则适用商品房买卖合同司法解释第二十五条第二款的基本前提条件不存在，而不能适用该规定。而本案中王伟未提供证据证明其已向出卖人支付了购房款即首付款，（但我行已按王伟要求向房屋出卖人交付了全部银行贷款），故不能适用该条款。不能解除王伟与我行签订的购房借款合同。济南昌润置业有限公司针对王伟的反诉，其陈述意见与本诉辩称一致。本院经审理认定，2008年3月2日，王伟（买受人）与济南昌润置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定:买受人购买的商品房位于齐鲁水郡温泉岛梅园二区3号住房，该商品房总价款为230万元。商品房交付买受人使用的期限为2008年10月1日前。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日之内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向济南市商河县建管局申请登记备案。2008年4月28日，中国银行股份有限公司济南开元支行（贷款人、抵押权人）与王伟（借款人、抵押人）、济南昌润置业有限公司（保证人）签订《购房借款合同》，约定：贷款金额135万元，用于借款人购买济南市商河县温泉路1号住房。借款人不可撤销地授权贷款人在本合同生效后（或登记备案后），以借款人购房款的名义将贷款分一次以转账形式划入济南昌润置业有限公司（售房者）在银行开立的账户。贷款期限120个月。借款人在中国银行开立个人结算账户，户名王伟，账号为42048802000015。保证人自愿为借款人提供连带责任保证。借款人连续3个月付款期或在本合同期内累计6个月付款期未按时偿息；借款人无法在规定的时间内办理抵押登记手续；因担保人、抵押物发生变故等情形，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期。抵押人应向债权人预先通知在抵押有效期内发生的任何形式的产权变动或经营方式改变。抵押人不因上述产权变动或经营方式的改变而免除担保责任。如保证人为售房人，其保证期间在本合同签订之日起至借款人办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权益证之日止。本合同自借款人、贷款人、抵押人、担保人签字或盖章后生效。王伟与朱琳系夫妻，朱琳作为共同还款责任人出具《共同还款责任承诺书》。2008年4月28日，中国银行股份有限公司济南开元支行向王伟发放了贷款135万元，并根据王伟授权，将该贷款划至济南昌润置业有限公司账户。《购房借款合同》约定的抵押房屋位于齐鲁水郡温泉岛梅园二区3号,该房屋于2010年11月11日登记在山东华纳资产管理有限公司名下。截止2015年7月11日,王伟尚欠借款本金866250元、利息1499.44元，已扣除王伟在诉讼期间还款14万元。山东润丰农业合作银行开发区银行出具的《收入证明》记载：王伟系该行正式职工，职务为行长。诉讼期间，王伟曾向本院递交2015年1月28日反诉状，内容：有人冒用王伟身份，在中国银行股份有限公司济南开元支行贷款135万元，至今未能还清。中国银行股份有限公司济南开元支行在审批、发放贷款时，未尽到审查义务，甚至可能存在与冒用人串通的嫌疑，导致王伟身份被人冒用，中国银行股份有限公司济南开元支行向中国人民银行征信中心上报王伟不良记录，影响了王伟的信用贷款额度，更致使王伟名誉权遭受侵害。要求中国银行股份有限公司济南开元支行消除王伟在中国人民银行征信中心的不良记录;并赔偿其名誉损失2万元。本院未予以受理其反诉。2015年2月5日，山东省商河县人民法院受理王伟与济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷案件。王伟在该商品房销售合同纠纷案件诉称内容：王伟与济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县齐鲁水郡温泉岛梅园二区3号商品房一套，总房款230万元。首付款95万元于签订《商品房买卖合同》当天交付济南昌润置业有限公司，余款135万元在中国银行股份有限公司济南开元支行办理了按揭贷款。截止2013年3月21日，王伟偿还借款本息共计746070.11元。因中国银行上报的不良记录对王伟工作造成了严重的不良影响，王伟无奈于2015年4月又向银行还款14万元，共计还款886070.11元。涉案房屋至今未交付，且济南昌润置业有限公司明确表示无法交付房屋。经向商河县住建委查询，涉案房屋已备案登记在山东华纳资产管理公司名下，济南昌润置业有限公司存在一房多卖。双方签订的《商品房买卖合同》目的已无法实现。诉讼请求：要求解除《商品房买卖合同》；济南昌润置业有限公司退还首付房款95万元；济南昌润置业有限公司退还已偿还借款本息886070.11元；济南昌润置业有限公司支付违约金46000元。2015年6月24日，山东省商河县人民法院作出（2015）商民初字第318号民事判决书，认定：王伟与济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。济南昌润置业有限公司将其所售该商品房办理预售商品房合同销售登记备案在山东华纳资产管理有限公司名下，济南昌润置业有限公司的行为涉嫌欺诈，致使该房屋至今未能交付。根据双方签订的《商品买卖合同》第八条“出卖人应当在2008年10月1日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”及第九条“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，王伟要求解除其与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求与法有据，且济南昌润置业有限公司同意解除，予以支持。王伟主张为购买该涉案房屋支付了首付款95万元。截止庭审结束，王伟偿还借款本息共计886070.11元。《商品房买卖合同》解除后，济南昌润置业有限公司认可王伟已付首付款数额。经核实，王伟已还贷款本息共计882892.96元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故在《商品房买卖合同》解除后，济南昌润置业有限公司应当将其收受的王伟支付的首付款95万元及已偿还的借款本息882892.96元返还王伟。《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”。“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”。故王伟请求济南昌润置业有限公司支付违约金并无不当，予以准许。应以王伟实际支付的首付款95万元及已偿还贷款本息882892.96元之和为基数计算违约金。判决结果：解除王伟与济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；济南昌润置业有限公司返还王伟已付购房首付款95万元及已偿还的借款本息882892.96元；济南昌润置业有限公司支付王伟违约金36657.86元。该判决已发生法律效力。本院认为，中国银行股份有限公司济南开元支行与王伟、济南昌润置业有限公司签订《借款合同》,系当事人自愿，合法有效，各方当事人均应依约享有权利、履行义务。王伟在山东省商河县人民法院审理的商品房销售合同纠纷案件中及其在本案第二次庭审中，作出“其在济南昌润置业有限公司购买房屋，并在中国银行股份有限公司济南开元支行借款135万元；在本院受理中国银行股份有限公司济南开元支行与其及济南昌润置业有限公司金融借款案件之前的还款均系其本人还款；其以现金交纳涉案房屋首付款95万元”的辩称、主张和陈述，与其在2015年1月28日反诉状及中国银行股份有限公司济南开元支行与王伟、济南昌润置业有限公司金融借款纠纷案第一次庭审中“否认借款、否认还款、否认购房、否认交纳房屋首付款”的辩称、主张和陈述截然相反。王伟应当对自己不能诚实地陈述纠纷事实、以及不负责任的辩称和陈述承担责任。王伟的辩称、陈述内容与现有证据不一致之处已不具有可信性，对中国银行股份有限公司济南开元支行提供的证据予以采信。中国银行股份有限公司济南开元支行按约向王伟发放了贷款，王伟有义务偿还贷款，并按约付息。王伟与朱琳系夫妻，朱琳对该债务应承担共同还款责任。济南昌润置业有限公司应按约对该债务承担连带清偿责任。中国银行股份有限公司济南开元支行主张律师费,未提供相关证据,不予支持.济南昌润置业有限公司已将抵押房屋登记在山东华纳资产管理有限公司名下,《借款合同》约定的抵押房屋失去了作为抵押物的条件，抵押权不成立。中国银行股份有限公司济南开元支行主张对抵押房屋享有优先受偿权，证据不足,不予支持。中国银行股份有限公司济南开元支行主张律师费，证据不足，不予支持。王伟与济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中,以按揭贷款方式付款的约定，是中国银行股份有限公司济南开元支行与王伟、济南昌润置业有限公司签订《借款合同》的成因，《借款合同》的履行，关联《商品房买卖合同》的履行。《借款合同》与《商品房买卖合同》虽属关联合同，但系两个相对独立的合同，不具有从属关系。山东省商河县人民法院判决王伟与济南昌润置业有限公司解除《商品房买卖合同》后，不仅《购房借款合同》约定的担保物发生变化，《购房借款合同》的成因亦随之消灭，其不解除后果将导致贷款用途背离合同目的。且出现王伟迟延履行债务、济南昌润置业有限公司未按约履行义务、中国银行股份有限公司济南开元支行主张提前收贷等情况，该《购房借款合同》应予以解除。合同解除后，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。中国银行股份有限公司济南开元支行所称“不应以任何纠纷而解除贷款合同”，不具有合理性，且与其提前收回贷款的主张相悖，不予采信。王伟与济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，系王伟与济南昌润置业有限公司之间权利、义务的约定，即便是济南昌润置业有限公司未能按期交房构成违约，致使《商品房买卖合同》合同目的无法实现，也系开发商的过错造成的《商品房买卖合同》违约纠纷。中国银行股份有限公司济南开元支行不是《商品房买卖合同》的当事人，《商品房买卖合同》解除后产生的法律责任，与中国银行股份有限公司济南开元支行无关。《商品房买卖合同》解除，不能免除王伟在《借款合同》中作为借款人应当承担的还款责任。关于《商品房买卖合同》解除，《借款合同》亦解除，商品房开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的规定，仅限于处理买房人和购房人、担保人和担保权人之间的责任关系，并未及于贷款人和借款人之间的责任关系，并不能成为借款人不承担偿还借款责任的依据。预售商品房的预抵押登记，是预告登记制度的一种，属期待权的抵押，其目的旨在防范一房多贷，是否进行预抵押登记,合同当事人具有选择权。本案《借款合同》当事人在合同生效条件选择时，放弃了“办妥预抵押手续后生效”的条款，选择了“借款人、贷款人、抵押人、担保人签字或盖章后生效”条款。因此,合同约定的抵押房屋未进行预抵押登记,不能归责于当事人违约。《借款合同》签订时，王伟系银行行长，对于银行按揭的商品房买卖中，申请办理预售商品房销售备案登记、房屋交付、合同维权等常识性权益，应当十分清楚。购房时，涉案房屋开发商已取得该房屋的《商品房预售许可证》，具备了办理预售商品房合同销售登记备案的条件，王伟对开发商不履行《商品房买卖合同》中“自本合同生效之日起30日内，由开发商向济南市商河县建管局申请登记备案”的约定，未提出异议；对开发商没有在2008年10月31日前交付房屋，没有主张权利；涉案房屋被开发商在2010年登记在他人名下，王伟也没有通过有效途径维权。自交付房屋期限届满至中国银行股份有限公司济南开元支行诉讼已6年有余，王伟未按合同约定提出解除《商品房买卖合同》、要求开发商承担违约责任，直至中国银行股份有限公司济南开元支行起诉其还款后，王伟才向济南昌润置业有限公司主张解除《商品房买卖合同》。数年后，济南昌润置业有限公司已出现“资金周转问题，无法偿还贷款”,无能力履行担保义务，在此情况下，如果再以《商品房买卖合同》解除为由，免除《购房借款合同》中借款人的合同责任，即显失公平，也没有法律依据。如果王伟作为房屋买受人积极地及时维护《商品房买卖合同》权益，向贷款人履行告知义务，及时调整、变更《借款合同》的相关事项，抵押房产就有可能免于流失，从而最大限度的避免贷款损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、?第九十八条、第一百零八条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条之规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司济南开元支行与王伟、济南昌润置业有限公司签订的《借款合同》。二、王伟、朱琳偿还中国银行股份有限公司济南开元支行贷款本金866250元。三、王伟、朱琳支付中国银行股份有限公司济南开元支行贷款利息（截止2015年7月11日利息1499.44元；自2015年7月12日至本判决生效之日止的利息，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付）。四、济南昌润置业有限公司对上述第二、三条款项承担连带清偿责任。五、驳回中国银行股份有限公司济南开元支行的其他诉讼请求。上述第二、三项条款项，于本判决生效之日起十日内履行，案件本诉受理费14020元、保全费5000，由王伟、朱琳、济南昌润置业有限公司负担；案件反诉受理费13140元，由中国银行股份有限公司济南开元支行负担。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 闫 群人民陪审员 李宗善人民陪审员 刘惠明二〇一五年九月十日书 记 员 孟 芸 关注公众号“”