（2015）徐民终字第2170号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
李敏与彭方义房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李敏,彭方义
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2170号上诉人（原审原告）李敏。委托代理人杜长春，江苏永伦律师事务所律师。委托代理人孙彤，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭方义。委托代理人王炳林，江苏泰信律师事务所律师。上诉人李敏因与被上诉人彭方义房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李敏及其委托代理人杜长春，被上诉人彭方义的委托代理人王炳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李敏于2010年4月7日与彭方义签订房屋租赁合同，租赁彭方义位于徐州市淮海西路120号颖都大厦东首一楼101号门面，用于经营眼镜店，字号为徐州市泉山区明友眼镜店，租赁期限自2010年4月7日至2011年4月6日，租金为每年80000元。李敏陈述其自2006年4月6日就开始承租彭方义的该房屋，直至2010年4月双方再次签到租赁合同。彭方义对此予以认可，陈述在该期限系双方签订的租赁合同。2011年4月7日所签订的房屋租赁合同中，在合同的前部的乙方（承租方）处有李某、李敏的签字，在合同的最后仅有李某的签字，房屋租金为95000元，按季交付。2012年4月7日的房屋租赁合同是彭方义和案外人李某所签订，合同期限一年，租金每年95000元。租赁合同于2013年4月6日到期后，双方及案外人李某均未再续签合同。庭审中，李敏提交2013年12月7日彭方义书写的重新粘贴起来的草稿凭据（承诺）一份，内容为：“今收到，本人承租淮海西路120号一楼东首门面房退回31天租金计8700元，另退1500元租金。此据”在该内容的下面有彭方义接着书写的“此店以后由房东自己经营，法人代表也是房东彭方义。如果不是彭方义，赔偿10万元给李敏（壹拾万元正），期限五年。如果是彭方义自己经营，则不赔偿。至此双方再无其他纠纷，账务”。该凭据中有李敏、彭方义和李某的签字。在该凭据中还有被划掉的“李敏的损失”字样。对于该凭据的产生，李敏陈述当时彭方义打电话跟其说要自己经营，李敏说其要扩大经营，彭方义是否是要涨房租，后双方见面商谈租赁事宜，李敏觉得是彭方义自己经营也就认可了，但是要转给别人，李敏的损失就大了。李敏就让彭方义写个东西，彭方义就写了这个凭据中的承诺给李敏。李敏觉得内容比较乱，就到楼上的律师事务所打了一份承诺，大约过了15-20分钟拿回来后就让彭方义在打印件上签字，彭方义看了一下打印好的承诺，就开始撕这个草稿，李敏就说这个打印的承诺书你没有签字怎么就撕这个草稿，李敏就一把就将这个草稿抢了过来，彭方义就让李敏把草稿给他，李敏说你在打印的承诺书上不签字就不能给你草稿，然后彭方义说不给草稿，那前面一段退的钱也不给李敏了，说完，彭方义就走了。庭审中，李敏补充提交了当时的打印件承诺书一份。彭方义对于李敏上述陈述的意见为：基本过程属实，但是这个是通知，不是商谈租赁事宜，而是要求李敏腾空，实际上根据李敏的陈述是李敏强迫彭方义出具的这个草稿内容，当时是李敏以不愿意清空出租房屋、交还房屋为要挟。对于该凭证的质证意见为：这张纸是拼接的，当时仅仅是草稿，并没有体现彭方义的真实意思，当时彭方义撕掉了，是李敏拿走了，该证据不具有合法性，上述载明的内容不是彭方义真实意思的表示。庭审中，李敏认可是在2013年12月7日与彭方义解除了租赁合同关系，而彭方义认为是在2013年12月7日与李某解除了房屋租赁关系。庭后，法院通知案外人李某到庭进行了询问，李某陈述：在2011年李敏丈夫去世后，因效益不好，李敏和其儿子就商量交给李某经营，当时有李敏、李敏的儿子及其表姐史月红在场，李敏儿子就和李某讲交给李某干，由李某交房租，进货，李敏跟着，每月支付李敏不少于1000元，管吃喝，李敏想来就来，这三个要求。李某说其跟史月红的母亲借了点钱，以及家里的钱和自己的钱，投了几万元。以前李敏交房租都是从银行柜台直接交，从其开始交房租都是从其银行账户进行的转账，很多人都知道李敏把店交给李某了，包括周围的几个保安都知道。对于彭方义所写的凭据（承诺）的过程，李某陈述：当时李某在场。李敏租房子的2006年的时候交的8000元押金，彭方义退给李敏了。未到期的房租要退给李某，李某没有要，给李敏了，一个月的房租8700元，卷帘门、LED灯折价了一些钱，一共退了12700元，钱退给李敏后，李敏不甘心，问彭方义这个店干嘛用，彭方义说开酒庄，李敏不相信，就让彭方义写这个东西，如果不干就赔李敏10万元损失费。彭方义写了签完字，让李某签字，李某签了，然后让李敏签，李敏不签，彭方义就不愿意把1万多元给李敏，李某表姐也劝了一下，李敏才签的，然后李某表姐就走了，后来李敏和彭方义就吵起来了，李敏就去抢，就给撕烂了。打印版的承诺也见过，李敏让彭方义签字，彭方义没有签。原审法院认为，一、李敏要求彭方义退还未到期的租金及返还多支付的租金，彭方义辩称李敏不是主张该项权利的适格主体，法院认为，2011年4月7日签订的租赁合同双方为李某、李敏与彭方义，2012年4月7日签订的租赁合同双方为李某与彭方义，且自2011年4月7日起的租金由李某通过本人银行账户打款给彭方义，2012年4月7日租赁合同到期后，未再续签合同，但依旧由李某通过本人银行账户转账向彭方义交纳租金，李敏称李某签订合同及交纳租金为代理其行使的行为，但李敏未能提供授权李某的代理手续及李某交纳的租金实际是由其交予李某的证据，且李某否认其行为是代理李敏所为，彭方义亦陈述其一直是与李某保持租赁关系，故不能认定李某为李敏的代理人。虽在该房屋处经营的眼镜店工商登记在李敏名下，但不能以此推定租赁关系的相对方为李敏。故租赁关系的相对方为李某与彭方义。且彭方义已退付未到期租金及折旧款等，并由李某出具收条一份，同时约定“至今日双方租赁关系结束”，双方就此事项已合意解决。故对李敏要求彭方义退还未到期的租金及返还多支付的租金的主张法院不予支持。二、李敏主张彭方义应当赔偿经济损失100000元，李敏为支持其主张向法院提交了2013年12月7日的凭据（承诺书）一份，证明彭方义承诺收回房屋自用，否则自愿赔偿10万元。就该份承诺书形式而言是撕毁后重新拼贴，李敏庭审中陈述“当时我觉得草稿比较乱，我就到楼上找律师事务所打了一份承诺书，大约15-20分钟的时间拿回来以后我就让彭方义签字，彭方义看了一下新打印的承诺书，然后就开始撕这个草稿，我就说这个打印的承诺书没有签字，怎么就撕这个草稿，我一把就把这个草稿抢过来了”，根据李敏的陈述可以看出，李敏、彭方义、李某在承诺书上签字后，承诺书当时在彭方义手中，签字之后，彭方义未将承诺书交与李敏，并将承诺书撕毁；李敏在手写承诺书后另行打印新的承诺书，双方对于手写的承诺书并未达成合意，并非是彭方义真实意思的表示，且承诺书也已撕毁；同时，李敏的证据亦不足以证明其有相应的损失且彭方义愿意赔偿。故李敏仅以此份已撕毁的凭据（承诺书）要求彭方义赔偿经济损失，于法无据，法院不予支持。遂判决：驳回李敏的诉讼请求。上诉人李敏不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人李敏既是实际的经营人，也是本案的承租人，是本案的适格主体。一审法院仅以证人李某的证言且其证言在没有其他证据相互印证的情况下，以此认定上诉人不是适格的主体是错误的，是缺乏事实及法律依据的。2、承诺书是双方当事人的真是意思表示，且不存在违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。彭方义存在违约行为，应承担赔偿责任。一审法院否认它的效力是没有任何法律依据的。被上诉人彭方义答辩称：1、本案为租赁纠纷，租赁合同的相对人为被上诉人和李某，由签订合同和缴纳租金的事实存在。李敏主张自己是实际的租赁方，李某是自己的代理方，依据常理，被上诉人在这种代理关系中，属于第三方，退一步说，在没有明确的书面确认下，被上诉人完全可以依据合同的相对性原则，对这种代理关系认可。但在本案中，李某本人都明确对这种代理关系都不予认可，一审判决认定代理关系不存在，不是推定认定，是对客观事实的认定。2、本案的承诺书是被上诉人撕毁后由上诉人拼接而成的，不是最终达成一致的协商结果。根据民法的规定，当事人在协商过程中未达成一致的意见，不能作为证据使用，现实生活中，有关人员会出于平息争议而对有关问题进行协商，这种协商往往包含妥协和让步的因素，所以法律规定，在没有达成一致的情况下，协商的内容是不能作为证据使用的。经双方当事人确认，本案争议焦点为：1、上诉人是否是适格的原告；2、被上诉人是否应当向上诉人退还租金及赔偿经济损失。二审审理期间，上诉人李敏向法庭提供以下证据：1、徐州市产品质量监督检验中心出具产品抽样单，证明租赁合同解除前，这个店的实际经营人是李敏而非李某。2、接处警登记表以及殷文锦的书面的证人证言一份，证明证人在2013年12月初接到李某电话，让其尽快到徐州找李敏结算货款，并声明明友眼镜店是李敏的，一切财务与李敏结算，与李某无关。3、徐显固的证人证言，证明2013年11月份李敏打电话给证人，李某被辞退了，让其帮忙找员工。证人与魏某在明友眼镜店商讨经营方案时李敏接到房东彭方义的电话，彭方义是主动打电话给李敏要求终止租赁关系的，上诉人认为李敏是本案的实际承租人，否则彭方义不会给李敏打电话。4、陈海燕的证人证言，证明证人从2006年到2011年底都在明友眼镜店上班，李敏是老板。2011年上半年的时候决定开展网上团购经营，由于李敏不会打字操作电脑，所以将团购的操作经营交由李某打理，所以李某就申请了自己名字的网上账户，所以后期的房租都是从营业额中交付被上诉人的。5、史月红的证人证言，证明李某与李敏的关系一直不融洽，有一些事物均通过史月红传达，李某一直声称特别是在合同解除，结算债务的时候，其并没有称该店是其经营，所有的一切都是李敏来负责，而且证人也证明该店在经营过程中李敏从未将该店的经营权转让给李某。6、李国华的证人证言，证明彭方义提出解除合同的时间很急，而且造成李敏一时无法找到合适的经营门面，其原有经营的物品一时无法转让和存放，只能让朋友帮忙将其当垃圾处理，李敏的损失是显而易见的。7、南京欧陆眼镜制造有限公司出具的证明一份，证明明友眼镜店李敏一直是实际经营人，李某是工作人员。被上诉人彭方义质证称，对于证据1、2，这两组证据所证明的与本案的租赁纠纷毫无关系，是李敏与李某之间存在纠纷的证明，租赁人和开店的实际经营人不是同一法律关系，也与本案无关，对于真实性不发表意见，证人证言不具有法律效力。对于证据3、4，对两份证据的真实性和形式上的合法性不予认可，关于内容、证明的目的，李敏是实际经营人和掌控人，并没有推翻李某才是租赁合同的相对人，同时打款、开网银也认可了房款是李某给的，至于钱是上诉人如何给李某的与本案无关。对于证据5、6，两个证人的证明内容与本案无关，史月红所证明的内容是上诉人与李某之间关于眼镜店的经营权有争议，这个争议与本案要处理的租赁纠纷毫无关系，经营权争议不是本案处理的范围，经营权的纠纷发生在李敏与李某之间，与房屋出租者并没有丝毫的关系，因此证明眼镜店的经营者为谁，以及眼镜店由此发生的损失多大与被上诉人没有任何关联性。对于证据7，对证据的真实性被上诉人不予确认，该份证据证明的内容以及要证明的目的与本案无关，李敏是否是实际经营人，李某是否是她的工作人员，是否是她的代理人，这个是李某与李敏之间的关系，被上诉人不需要知晓。作为出租方，被上诉人只认可与我们签订租赁协议的合同相对方，至于他们什么关系我们认为与我们毫无法律上的关系。本院认为，关于彭方义应否返还李敏租金的问题。李敏非租赁合同相对方，无权要求彭方义退还未到期的租金及返还多支付的租金。2012年4月7日的房屋租赁合同是彭方义和李某所签订，租赁合同于2013年4月6日到期后，彭方义与李敏、李某均未再续签合同，但依旧由李某通过本人银行账户转账向彭方义交纳租金，根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故租赁合同的相对方仍为李某和彭方义。李某与彭方义签订租赁合同，且一直用李某的银行卡转账缴纳租金，彭方义有理由相信合同的相对方是李某。即使如李敏所称李某签订合同及交纳租金为代理其行使的行为，那么，李某向彭方义出具收条（证明其收到了租金及卷帘门、LED折旧款共计12700元）的行为也应视为李敏的行为，双方就租赁关系已结算完毕。综上，李敏的该项主张不予支持。关于彭方义应否赔偿李敏经济损失10万元的问题。李敏要求赔偿经济损失的依据是彭方义书写的承诺书。该承诺书系被撕后再粘合而成，不符合证据的形式要件，李敏在庭审中自述其觉得手写承诺书较乱，后另行打印新的承诺书，但彭方义拒绝签字，然后就开始撕该份手写承诺书，后李敏夺回，从其陈述可以看出，双方对于手写的承诺书并未达成合意，并非是彭方义真实意思的表示，故李敏以此份已撕毁的承诺书要求彭方义赔偿经济损失，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2250元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠代理审判员 李 琳代理审判员 吴 丹二〇一五年九月十日书 记 员 宗 正 来自：