（2015）光民初字第01376号
裁判日期: 2015-08-30
公开日期: 2016-05-31
案件名称
王德瑞与余元强、刘时建房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
光山县人民法院
所属地区
光山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王德瑞,余元强,刘时建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款
全文
河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2015）光民初字第01376号原告（反诉被告）王德瑞，男，汉族，1956年2月6日生。被告（反诉原告）余元强，男，汉族，1954年12月8日生。被告（反诉原告）刘时建，男，汉族，1964年7月25日生。两被告共同委托代理人李正刚。两被告共同委托代理人冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。原告（反诉被告）王德瑞与被告（反诉原告）余元强、刘时建房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德瑞，被告余元强、刘时建及其委托代理人李正刚、冷鹏阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告诉称，2010年11月6日原、被告签订购房合同，原告购买被告位于光山县民政局东门家属院改建楼房一套，约定楼房位置是新小区南楼第二单元第九层南套，房屋面积138平方米，不含公摊面积，其他条件与原住户一样。现楼房建成面积不足138平方米，双方因楼房面积、位置等发生争议，被告拖延不交付房屋。为保护合法权益，提起诉讼，请求：1、判令被告按合同约定位置交付房屋；2、判令被告赔偿房屋面积不够的损失60000元；3、诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据并阐明证明目的：1、房屋买卖合同，证明原告购买被告紫水沿南路民政局家属院改建楼房一套。房屋位置（现在）是由南向北第二幢楼第一单元第九层南套，购房条件与原旧房改建户合同一致，房产证、水、电单独入户等所有费用由被告支付，原告只承担每平方米600元购房款；现建房屋每套131平方米（按房管局测量为准），与合同约定面积少7平方米，被告应补偿不足面积7平方米差价款，用此冲抵原告应付购房款；2、房屋联建合同，证明原告所购房屋除每平方600元购房款外，其他条件与原旧房改建户一致；3、判决书一份，证明被告没有履行判决书之债务，应当冲抵购房款；4、楼盘草图一份证明购房位置；5、钥匙一套（已收回），证明被告已将楼房钥匙交住户装修，被告应当比照原住户，交钥匙给原告。本诉被告余元强、刘时建辩称，与王德瑞签订的《房屋买卖合同》不是真实的意思表示。原告王德瑞从未提出所谓设计方案，被告也从未采纳原告设计方案并实现了开发项目。光山县民政局家属院的联建项目从规划到施工先后五次公示，原告根本不知情。《房屋买卖合同》是原告王德瑞不搬迁房屋，余元强、刘时建只好同意。所以2010年11月6日当天余元强、刘时建分别与王德瑞达成三份协议，一份《房屋买卖合同》，以王德瑞提出开发设计方案为由卖一套房子给王德瑞；第二份是《换房搬家协议》，明确王德瑞家置换的房屋及余元强、刘时建是协议履行的责任人；第三份是《租房协议》，目的是王德瑞搬出房屋后，以10元的价格把余元强等人已购的房子拿去居住到开发建设时搬家。《房屋买卖合同》实质是王德瑞利用自身优势胁迫余元强、刘时建签订的。被告需要用原告的证件，没有办法才签订的《房屋买卖合同》。原告没有任何“设计方案”提出，更不存在利用该“设计方案”实现开发项目，也没有按合同支付任何购房款。合同约定乙方（王德瑞）提出设计方案，甲方（余元强、刘时建）采纳并按方案实现目的，原告提交的证据不能证明其有设计方案。当时开发项目也没有完成，合同的条件不能实现，应当解除。基于以上事实，被告提起反诉，请求：1、依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、由被反诉人承担全部诉讼费用。为支持其答辩及反诉意见，被告提交了以下证据并阐明证明目的：1、余元强、刘时建身份证复印件；2、李家运证明及身份证复印件；3、李家运、李家宗、余元强、刘学明协议书；4、民政局东家属院房屋联建协议书，表明住户联系人是李家宗、刘学明，即使按该协议书原告也仅是法律顾问；5、房屋买卖合同；6、王德瑞《换房搬家协议》，明确原告置换房屋位置；7、王德瑞《租房协议》。证据5、6、7都是在同一日签订，证明本案被告反诉陈述的事实；8、王德瑞2012年10月起诉余元强、刘时建起诉状，交付房屋的日期是2012年5月，到原告起诉时没有方案提出，双方买卖合同是不真实的；9、（2012）光民初字第1030号民事判决书；10、（2013）信中法民终字第918号民事判决书；11、（2014）信中法民终字第58号民事裁定书。自2012年到2014年，原告与被告一直在诉讼过程中，没有原告提出的规划设计方案。被告没有因原告的提议获得任何利益的情况下，给原告房子，不符合合同法的基本规定。项目的发起到完成，不存在有原告提供的设计方案且依该方案实施；双方在履行过程中产生争议，更不存在继续履行购房协议；根据合同法规定，一方不履行义务，另一方有权行使抗辩权不履行义务；一方行为表明不再履行合同义务，另一方有权解除合同。反诉被告王德瑞辩称，设计方案是6层楼房改建为12层楼房以实现拆迁户的要求。提出的方案解决了问题，被告同意该方案，签订了合同。反诉原告所提交证据中，联建协议书中第八条，约定是四间朝南楼房，但最后规划是12层楼房。反诉原告交付的房屋面积小于双方约定的面积，原一审、二审判决已经表明反诉原告未取得建设工程规划许可证，且欠反诉被告已经超过5万元。经审理查明，2010年11月6日，王德瑞与余元强、刘时建签订《房屋买卖合同》，约定“乙方（王德瑞）为该项目开发（民政局家属院改建项目）提出设计方案甲方（余元强、刘时建）采纳并按照方案实现了开发项目，甲方按每平方米陆佰元卖给乙方楼房一套”，楼房地址是“城关紫水沿南路民政局家属院现正在联建项目的12层楼房，具体位置是本项目新小区规划的南楼第二单元第九层南套”，“面积是138平方米，其他条件与联建户换房合同条件一样执行。购房面积按壹佰叁拾捌平方米计算，公摊面积不计价，共计款八万二千八百元整”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。王德瑞与余元强、刘时建签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。余元强、刘时建称《房屋买卖合同》是附条件合同，条件为“甲方采纳并按照方案实现了开发项目”，其所提交证据已经证明项目的发起到完成，不存在王德瑞提供方案且按照方案实施项目，条件从未实现，合同也不具有法律效力。本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。所附条件必须是将来发生的事实是不确定的事实，而原、被告双方在签订《房屋买卖合同》时，“乙方为该项目开发提出设计方案甲方采纳并按照方案实现了开发项目。按照双方约定乙方的设计方案折算为价值冲抵购房款……”，双方对已经发生的事实予以认可，故该合同不是附生效条件的合同。余元强、刘时建称签订合同时被胁迫，王德瑞利用了自身优势，并基于此事实提出反诉请求解除合同。本院认为，合同的签订是双方当事人真实的意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余元强、刘时建为达目的与原告王德瑞达成协议，是当事人对权利的处分，是市场经济下的普遍情形；即使一方在签订合同时存在胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，由下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。原、被告双方互负债务、互享债权，合同签订已逾4年，撤销权已经消灭。关于王德瑞诉求判令余元强、刘时建赔偿房屋面积不够损失6万元，但未提交证据证明，可待房屋实际交付后，根据房屋实有面积双方依据合同协商解决，协商不成再另行主张权利。王德瑞称合同中约定的城关紫水沿南路民政局家属院联建楼南楼第二单元第九层南套房屋，其在选房时已选，并在上面签字，但余元强、刘时建不予认可，双方均未提供相关证据，本院不予采信。余元强、刘时建辨称双方合同中约定的一套房屋已出售，但也没有提供已出售的证据，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：一、余元强、刘时建于本判决生效后十日内按照双方2010年11月6日签订的《房屋买卖合同》约定交付一套房屋给王德瑞；二、驳回王德瑞的其他诉讼请求；三、驳回余元强、刘时建的反诉请求。本案本诉受理费700元，王德瑞承担600元；余元强、刘时建承担100元；反诉费100元，由余元强、刘时建承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 张 锋二〇一五年八月三十日书记员 兰晓东 来自