（2014）绥民初字第439号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2016-03-07

案件名称

么宏启与黑龙江省铁力农场、铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司、铁力市建设拆迁有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

绥化农垦法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

么宏启,黑龙江省铁力农场,铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司,铁力市建设拆迁有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第一百一十三条第一款，第八条第一款

全文

黑龙江省绥化农垦法院民事判决书（2014）绥民初字第439号原告么宏启，男，1964年1月11日出生，汉族，无职业。委托代理人李俊刚，黑龙江三维律师事务所律师。委托代理人母一鸣（社团推荐），女，1994年6月28日出生，汉族，哈尔滨理工大学学生。被告黑龙江省铁力农场，组织机构代码60650408-6，住所地黑龙江省伊春市铁力市铁力农场。法定代表人李志维，该农场场长。委托代理人王玉英，黑龙江申平律师事务所律师。被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司，组织机构代码13192794-9，住所地黑龙江省伊春市铁力市铁力镇正阳大街（中医院西）。法定代表人杨力，该公司经理。委托代理人郭庆明，黑龙江龙程律师事务所律师。被告铁力市建设拆迁有限责任公司，组织机构代码72689007-3，住所地黑龙江省伊春市铁力市铁力镇正阳街五委。法定代表人张晓峰，该公司经理。原告么宏启与被告黑龙江省铁力农场（以下简称铁力农场）、铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司（以下简称龙兴建筑公司）、铁力市建设拆迁有限责任公司（以下简称建设拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2014年12月4日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭。原告于2015年1月20日向本院提出申请，要求追加建设拆迁公司为被告。经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法追加建设拆迁公司为被告，因建设拆迁公司住所地变更，本院对其公告送达开庭传票等法律文书。本案于2015年6月10日、7月1日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告么宏启及其委托代理人李俊刚、母一鸣，被告铁力农场委托代理人王玉英，被告龙兴建筑公司委托代理人郭庆明，被告建设拆迁公司法定代表人张晓峰到庭参加诉讼。第二次庭审，原告么宏启及其委托代理人李俊刚，被告铁力农场委托代理人王玉英，被告龙兴建筑公司委托代理人郭庆明到庭参加诉讼，被告建设拆迁公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺��审判。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原告的房屋处于铁力农场商业一条街的中心地段，一直出租给别人经商。铁力农场在进行棚户区改造开发289新型住宅小区时将其房屋强拆。房屋被拆后，原告向铁力农场公安分局报警的同时向铁力农场要求赔偿。后铁力农场公安分局的干警王彦林找到原告，做其工作，称回迁比例最高能给到1：1.3，原告同意了这一回迁比例。王彦林向有关人员作了汇报后与原告一起去找开发商签合同。当时开发商称回迁面积按1：1.3的比例，原告应回迁的面积是130平方米，但所建房屋实际面积为136平方米，还多出6平方米。拆迁公司的人称原告的房屋已经被强拆了，这6平米方就当做是对损失的补偿了。开发商同意后原告在拆迁安置补偿协议上签了字。签合同后原告看到了上面条款写着“拆一还一”字样不放心，在签合同的第二天找到农场，与农场又签了一份回迁安置协议，上面明确约定原告回迁面积为136平方米。到了交房日期去领房时，开发商称原告原拆迁房屋面积为100平方米，房屋实际面积为140平方米，超出的40平方米要按市场价每平方米5500元补交差价。原告与拆迁公司签订的合同上明明约定回迁面积为136平方米，与实际面积只差4平方米，原告同意补交这4平方米的差价，但开商发不同意。双方协商未果，原告找到农场协商，农场也没有予以解决。现诉至法院，要求判令被告铁力农场、铁力市龙兴建筑公司履行合同，交付完好的房屋。并赔偿原告因延误回迁的三年租金损失105000元及因强拆所造成的各项财物损失283000元，并承担本案所有相关费用。原告于2015年1月1日追加铁力市建设拆迁有限责任公司为被告，并在庭审中将租金损失主张由3年变��为3年6个月。被告铁力农场辩称：一、原告诉称的与事实不符。《拆迁安置补偿协议》是原告与被告建设拆迁公司签订的，农场不是《协议》的当事人，没有履行该《协议》的义务。原告与农场之间所签订的《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》约定，农场的义务只是负责落实和监督其双方履行《拆迁协议》，并约定“如拆迁公司违约造成乙方不能按时入住，甲方（农场）负责协调处理”，因此，从合同相对性的角度出发，农场没有履行他们双方签订的《协议》的义务，因此原告要求农场赔偿其损失，没有法律依据；二、本案诉争的工程虽然是农场开发的，但施工方是铁力市龙兴建筑公司，农场与其签订了协议，约定工程由施工单位自行销售，价格由其自定，施工单位必须按拆迁公司与被拆迁户达成的回迁安置协议履行。因此，本案诉争的问题应由原告与被告龙兴建筑公司双方解决，与铁力农场无关，农场不应承担任何责任；三、原告诉状中所称农场与被告龙兴建筑公司弄虚作假、官商勾结，进行合同诈骗，与事实不符。铁力农场在诉争工程开发的过程中，没有任何欺骗原告的地方，农场都是积极为双方协调，原告违背事实，不负责任地诋毁农场，这是不被法律允许的，请法庭对此案作出公正的判决。被告龙兴建筑公司辩称：一、龙兴建筑公司认可原告与拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》，同意按照《协议》的第一条至第三条约定“原告被拆房屋面积为99.99平方米，按“拆一还一”原则回迁。超出协议约定的面积5平方米之内按成本价格交纳购房款。超出5平方米之外的面积按商品房销售价格交纳购房款；二、龙兴建筑公司没有违反��协议》的过错行为，原告没有到被告处办理相关的回迁入住手续以及按照协议约定补交相应差额房款，其未入住回迁房屋是原告自己的违约行为造成的，原告应自行承担相应的后果。被告建设拆迁公司辩称：建设拆迁公司受龙兴建筑公司委托，到铁力农场拆迁，并没有欺骗哪一方。拆迁当时原告在威海，与原告通过几次电话协商。后原告回来签订了这份《拆迁安置补偿协议》，原告当时非常认可，不知为什么就起诉到法院了，原告从拆迁后至今已经5年了，从没有找过该被告。第一次庭审，原告为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1、《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》1份，证实被告铁力农场用概括同意方式同意承担交付回迁房屋责任，并负责落实与监督原告回迁面积为136平方米房屋的安置。如不能按时入住，铁力农场��责协调处理。被告铁力农场对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。称协议中并没有农场承担交付房屋义务的相关内容，农场只是负责落实与监督原告与拆迁公司所签的《拆迁安置补偿协议》，不是农场给你回迁多少面积的房屋，农场也没有条件给。被告龙兴建筑公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为从该证据的条款中可以看出原告是同意与拆迁公司签订的《补偿协议》的，该证据证明不了被告龙兴建筑公司有违约行为。被告建设拆迁公司对证据无异议。2、《铁力农场289新型住宅小区一期工程拆迁补偿方案》1份，证实铁力农场属于真正的拆迁主体，在拆迁期间，被拆迁户的租房费由农场承担。被告铁力农场有异议，称该证据是复印件，没有农场的公章，证实不了是农场出台的方案。被告龙兴建筑公司称该证据的真实性有待核实��但该证据里面关于回迁的条款与原告与拆迁公司所签订《补偿协议》里面的回迁原则一致，都是“拆一还一”。被告建设拆迁公司无异议。3、铁力农场棚户区改造工程招标公告1份。证实铁力农场是289小区改造的拆迁人和招标人。三被告均无异议。4、《拆迁安置补偿协议》1份，证实被告建设拆迁公司应当交付原告136平方米的回迁安置房屋，回迁时间为2011年11月30日。被告铁力农场无异议。被告龙兴建筑公司对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。称该《协议》第一条至第三条已经明确约定原告回迁面积99.99平方米，采取“拆一还一”原则。对于回迁房屋超过该5平方米之内的面积按成本价交纳购房款，超出5平方米之外的，按商品房销售价格交纳购房款，原告没按约定补交购房差额款，属违约行为。被告建设拆迁公司无异议，称应按《协议》约定履行。5、《关于么洪启与铁力农场289新一区开发商周波签订拆迁协议情况的说明》。证明原告与被告拆迁公司拆迁时谈判回迁比例为1：1.3，拆迁公司认可多出的6平方米是对强拆的补偿，不需补交房款。三被告有异议，称这属于证人证言，证人应当出庭接受质询。且其证明的问题与与《拆迁安置补偿协议》相悖，该证据不具有合法性。6、证人李XX证人证言1份。证实289小区内房屋拆迁面积比例为1：1.2至1：1.3不等，多出面积按1900元返钱。三被告有异议，称这属于证人证言，证人应当出庭接受质询。且其证明的问题与与《拆迁安置补偿协议》相悖，该证据不具有合法性。7、绥化农垦公安局刑事侦查大队铁力中队出具的2011年6月29日铁力农场三委么宏启家住房被故意毁坏财物案现场��面图1份。证实铁力市建设拆迁公司于2011年6月29日对原告么宏启家进行了强拆，原告家住房及仓房内的物品均已损失。三被告有异议，称该证据与本案没有关联性。8、王XX、周XX证人证言各1份。证实被告建设拆迁公司于2011年6月29日对原告家进行了强拆，原告家住房及仓房内的物品均已消失，被拆的住房是商业用房。被告铁力农场有异议，称证人应出庭接受质询，否则无法确定其真实性及合法性。被告龙兴建筑公司有异议，称除证人应出庭接受质询外，此两份证言有涂改，也无法证实在拆迁时两位证人在现场。被告建设拆迁公司有异议，称证言是不真实的，在与原告签订协议时，原告没说有损失，在协议中也没有标明有损失。9、被拆房屋室内照片4张和清单2份。证实原告家被强拆的房屋内物品均已损失，物品有沙发、家俱等，损失总计36000元。��告铁力农场有异议，称照片不能确定是在被拆迁的房屋内照的，清单也是原告自己列的，证实不了36000元的损失是实际发生的。被告龙兴建筑公司有异议，称该组证据无出证单位或法定机关的证实，无法确定证据的合法性及真实性，无法证实其相应的价值，在《拆迁安置补偿协议》中，原告没有对拆迁时是否有损失进行标明，因此原告此主张没有证据支持，亦无法律约定，不应支持。被告建设拆迁公司有异议，称在与原告签协议时，原告没有提过损失情况，也没有提任何要求。10、租赁合同和收条各4份。证实原告因房屋被拆一直租房居住，自2011年5月10日至2015年4月租金共36600元。被告铁力农场有异议，称证实不了租赁行为是否真实发生，亦与本案没有关联性。即使真的存在租房损失，也不是农场造成的。被告龙兴建筑公司有异议，称原告与拆迁公司签订的协议约定2011年11月30日为回迁日期，原告如能证明其在这一日期之后向龙兴建筑公司交纳了差额购房款并办理入住手续，而龙兴建筑公司没有为原告提供房屋，则是该被告违约，否则原告租房损失是其自身过错造成的，与被告无关。且原告提供的房屋租赁合同有3份是山东威海市的，与本案没有关联性。被告建设拆迁公司有异议，理由与其他二被告相同。第一次庭审，被告铁力农场为证明其主张成立，向本院举示如下证据：《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》1份，证实在该协议中约定铁力农场将工程发包给被告龙兴建筑公司承建，双方约定权利义务，该《协议》第四条、第六条至第十五条都约定该工程由施工单位即龙兴公司自行销售，价格由其自定。拆迁委托被告拆迁公司拆迁，施工单位必须按照拆迁公司与被拆迁户达成的回迁安置��偿协议履行，物业等各费用均由施工单位负责。因此，此案原告诉争的问题应由原告与被告龙兴建筑公司负责解决，与铁力农场无关。原告对证据的真实性有异议，称是复印件，需要法院核对原件。在该复印件中，被告铁力农场自认是建设单位，现其自行通过协议将交付房屋的义务转让给他人是无效的。其他二被告无异议。第一次庭审，被告龙兴建筑公司为证明其主张成立，向本院举示如下证据：1、原告与被告建设拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》1份。证实原告与被告建设拆迁公司为协议的双方当事人，在该协议的第一条至第三条约定了原告被拆迁房屋建筑面积99.99平方米，乙方（原告么宏启）回迁房屋的面积是136平方米，回迁的实际面积以房产测绘面积为准，如超出原拆迁面积5平方米之内，按成本价格交纳购房款。超出5平方米之外的��积，按商品房销售价交纳购房款。同时在乙方搬出现住房屋时，应保持房屋现状，如有缺失或损坏，应按相应价格给予甲方（被告建设拆迁公司）赔偿。上述内容能够证实原告与被告建设拆迁公司在形成拆迁协议时已经对拆迁房屋的面积、回迁的位置、回迁面积及回迁面积超出拆迁面积如何给付相应差额做出了明确的约定。被告龙兴建筑公司方没有任何违约行为，所以对原告的诉求不予认可。原告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为双方签订的136平方米面积即不是实际的建筑面积，也不是原告原房屋的面积，按字面理解就是无偿交付给原告的面积，其中包含部分损失。被告建设拆迁公司与原告签订该协议时，是在原告房屋被强拆之后毫无选择的情况下签的，实际的拆迁人是被告铁力农场。其他二被告无异议。2、娄玉鑫、孙显升与被告建设拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》各1份。证实娄玉鑫、孙显升均为本案争议的289新区的回迁户，与原告的身份是一致的，所签订的拆迁安置补偿协议回迁面积也超出原拆迁房屋面积，对超出5平方米之外的面积，按协议的约定以商品房销售价交纳了购房款并入住，原告没有按照约定补交回迁面积的差额购房款，其没有入住是自身原因，过错不在被告。原告有异议，称是复印件，对真实性不予认可。但该证据的内容与原告与被告建设拆迁公司所签的协议内容相类似。娄玉鑫的补偿协议，原房屋建筑面积是102.4平方米，实际的建筑面积是205.42平方米，而协议签订的回迁面积是130平方米，比例恰好是1：1.3。其他二被告无异议。第一次庭审，法庭出示了对绥化农垦铁力公安分局民警王彦林所作的一份调查笔录。证实内容为在原告与被告建设拆迁公司签协议前期，是被调查人王彦林出面与原告进行的商谈，回迁房屋面积比例是1：1.3，开发商同意给原告的回迁面积是136平方米，在原告同意这一补偿标准后，王彦林带着原告到开发商办公室找的工作人员周波，签的《拆迁安置补偿协议》。原告无异议，被告铁力农场对证据的真实性无异议，但被调查人所说回迁房屋比例按1：1.3与拆迁协议不符。被告龙兴建筑公司有异议，称被调查人是公安局干警，既不是该被告公司的工作人员，也不是建设拆迁公司的工作人员。该证人没有龙兴建筑公司及建设拆迁公司的授权委托书，无法证实其有权进行民事拆迁调解。被调查人也没有谈到在签订《拆迁安置补偿协议》时其在场，其所说的内容与《拆迁安置补偿协议》是矛盾的。被告铁力建设拆迁公司有异议，称应按签订的《拆迁安置补偿协议》办。第一次庭审，被告建设拆迁公司未向法庭提交证据。第二次庭审，原告为证明其主张成立，原告提供证据如下：11、《黑龙江省垦区绥化物价分局关于铁力农场289新型住宅小区商服楼租金的价格鉴定意见书》1份。证实铁力农场289新型住宅小区136平方米的商服楼年租金为29249.52元，原告的商服楼自2011年到庭审时3年半的租金为102373.32元。被告铁力农场对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。称这份鉴定意见针对的是铁力农场289新型住宅小区商服楼，并非是针对本案所诉的标的，因此证明不了原告所证明的问题。同时鉴定依据的市场价格是否合理也值得怀疑，即便价格合理，针对的也是商服楼，与原告的住宅没有关系。被告龙兴建筑公司有异议，认为该证据已经超出证据规则的举证期限，并不属于为查明案件事实补充的新证据，程序上违法。且鉴定机构的资质范围内并没有��原告所举的租金进行鉴定的资质，属于超资质范围鉴定。从证据名称上看，是价格鉴定意见书，该鉴定书没有委托人，也未通知被告方，所以该证据不具有合法性。第二次庭审，三被告均未向法庭提交证据。综上，原告提供的证据1，被告建设拆迁公司无异议，其他二被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。本院认为，该份协议的条款共三条，第一条是甲方（铁力农场）同意乙方（原告）与被告建设拆迁公司签订的《回迁安置补偿协议》中就回迁安置的条款；第二条是甲方负责落实和监督上述《协议》；第三条是如拆迁公司违约造成乙方不能按时回迁入住，甲方负责协调处理。从以上内容可以看出，被告铁力农场仅是对原告与被告建设拆迁公司达成的《拆迁安置补偿协议》中的回迁条款内容表示同意，并非是同意承担向原告交付回迁��屋的责任，对于原告与拆迁公司之间的纠纷，被告铁力农场负有协调处理的义务。综上，对该证据的真实性，本院予以采信，对证明的问题本院予以部分采信。原告提供的证据2，上面既没有相关负责人的签名确认也没有加盖出具单位的公章，且作为出具单位的铁力农场亦不认可，无法确认其来源，不符合证据规则的相关要求，亦不具备有效证据的形式要件，本院不予采信。原告提供的证据3，三被告无异议，本院予以采信。原告提供的证据4，被告铁力农场与被告建设拆迁公司无异议，被告龙兴建筑公司对其真实性无异议，对证明的问题有异议。本院认为，该《协议》是原告与被告建设拆迁公司签订的，在合同双方当事人均无异议的情况下，只要该合同不损害第三人利益，第三人的异议对合同没有影响力，因此，对该证据，本院予以采信。原告提供的证据5，三被告��异议。本院认为，该证据名称上虽标注是说明，但实质是一份证人证言。因证人没有出庭接受质询，无法确认是否其本人出具，对证据的真实性无法确认。因此，对该证据，本院不予采信。原告提供的证据6，三被告有异议。本院认为，该证人没有出庭接受质询，无法确认该证言是否其本人出具，且证人自身按何种比例回迁及按何种标准交纳购房差额款并不能普遍适用所有回迁户，不能证实原告也适用于证人的回迁标准，因此，对该份证据本院不予采信。原告提供的证据7，三被告有异议。本院认为，这份证据是刑事侦查机关制作的一份现场平面图，上面盖有该公安机关的公章，能认定这确是公案机关在办案过程中因案情需要依据职权制作的，证实了原告所称其因房屋被强拆而报警的事实。但该证据是一份平面图，上面仅标识了原告家住房及仓房的地理位置，看不出原告家房屋被强拆时室内有何物品及物品损失情况。因此，对该证据的真实性本院予以采信，对其证明的问题予以部分采信。原告提供的证据8，三被告有异议。本院认为，因证人证言具有个人主观性，在没有其他证据相佐证的情况下，无法确认其是真实存在或是真实发生的，且二位证人也未出庭接受质询，对该份证据，本院不予采信。原告提供的证据9，三被告有异议。本院认为，该组证据中的照片，其本身看不出在哪里拍摄的，即便是在原告被强拆的房屋内拍摄，也不能证实在强拆时，这些物品依旧存放在屋内。而证据中的清单则是原告自制的，并没有得到物价部门等相关法定机构的认可，不具有证明力。对该组证据，本院不予采信。原告提供的证据10，三被告有异议。本院认为，本案诉争的房屋用途是商服，这在《拆迁安置补偿协议》中有明确的约定，原告本人也认同，原告已经诉求三被告支付因延误回迁造成的租金损失，现又要求因未居住而产生的租金费用，这两项诉求相互矛盾。且本案争议的房屋在黑龙江省铁力农场，原告是在山东威海租的房，与本案并无关联性。综上，对该组证据，本院不予采信。原告提供的证据11，被告铁力农场、龙兴建筑公司对真实性无异议，对证明的问题有异议。被告建设拆迁公司因未出庭而未发表质证意见。本院认为，法院在第一次开庭之后，为明晰案情、解决诉争重新给原告下达了限期举证通知，原告在期限内向绥化垦区工商局物价部门取证遭拒后，申请法院调查取证。法院依当事人申请向绥化农垦工商局物价分局发出《价格鉴证委托书》，要求其对本案诉争房屋所在位置面积相同的商服楼2012-2014年对外出租的租金予以鉴证，因此在程序上不存在违法之说。同时在该鉴定机构提供的资��证上，资质范围项明确记载着：在所属行政区域，具有对纪检监察、刑事、经济、民事、行政等案件涉及的财物价格进行认定与鉴定的资质，因此在资质上并不存在被告所称的超资质鉴定情况。黑龙江省垦区绥化物价分局作为一级行政机关，价格鉴证是其法定的行政职能，在其资质范围内明确标识着鉴证分为“认定与鉴定”两个具体项目，其出具的《鉴定意见书》，与普通的司法鉴定机构出具的《鉴定意见》书有本质的区别，前者是依据其行政职权作出的具有法定证明性质的文件，后者则是根据当事人委托申请作出的普通性证明文件，其行使行政职权不需要双方当事人协商一致进行委托，因此被告辩称的“没有通知被告方”是不成立的。对该证据，本院予以采信。被告铁力农场提供的证据，原告有异议��其他二被告无异议。本院认为，被告铁力农场当庭提供的虽是复印件，但作为该《协议》的另一方当事人被告龙兴建筑公司无异议，可确认其真实性。被告铁力农场在法庭限期内已将原件提交法院，经核对该复印件与原件无异，原件上分别盖有铁力农场与龙兴建筑公司的公章及法人印章。因此，对该证据本院予以采信。被告龙兴建筑公司提供的证据1，原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，其他二被告无异议。本院认为，该《拆迁安置补偿协议》的双方当事人是原告与被告建设拆迁公司，该证据是一份格式合同，据合同法的规定，在格式条款的双方当事人对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，据此规定，本院对原告的解释予以采信，对被告的解释不予采信。综上，对该证据的真实性本院予以采信，对证明的问题不予采信。被告龙兴建筑公司提供的证据2，原告有异议，其他二被告无异议。本院认为，娄玉鑫、孙显升二人并非本案的当事人，该证据与本案无关。但该二人均为289新区的回迁户，与原告的身份一致，此两份《拆迁安置补偿协议》内容与原告所签的《拆迁安置补偿协议》内容相似，《协议》第二条同样约定的是采取“拆一还一”回迁原则。但从后附的交纳购房款差额的收据可以推算出此二人的回迁面积均不是原房屋的建筑面积，而是按协议约定的回迁面积回迁的，交纳的购房款数额也是在回迁房屋实际测绘面积减去约定回迁面积后，用多出的面积乘以销售价得出。如娄玉鑫的收据记载：四号楼，面积205.42M2，还面积130M2，已补交17M2，58.42M2×3500元／M2，周总优惠4470元。最后此拆迁户交款为200000元。而此拆迁户的《拆迁安置补偿��议》中约定：原房屋建筑面积102.4，回迁面积约130平方米，但最后回迁房屋实际测绘面积为205.42平方米，其补交200000元的计算公式为：实际测绘面积205.42平方米-约定回迁面积130平方米-已补交17平方米，剩余58.42平方米，每平方米3500元，计算数额为204470元（58.42M2×3500元／M2）元，因周总优惠4470元，最后交纳款项为200000元。如按被告所称，此拆迁户是按“拆一还一”原则回迁，剩余面积均是按协议约定补交的房款。那么其应交的面积是实际测绘面积205.42平方米-原房屋建筑面积102.4平方米-已补交17平方米，为86.02平方米，而非收据中的58.42平方米。另一拆迁户孙显升情况相同，不再详述。可见该组证据所记载内容与被告龙兴建筑公司待证事实相矛盾，与原告主张基本相符。综上，因与本案无关，本院对该证据不予采信。但该证据能够侧面证实原告所持的回迁比例并非是“拆一还一”的主张。本院出示的调查笔录，原告无异议，三被告均有异议。本院认为，这份笔录取得程序合法，被调查人王彦林系完全民事行为能力人，其与原、被告双方均无利害关系。原告因房屋被强拆而向铁力农场公安分局报警，在此种背景下，为平息纠纷，铁力农场指派办案干警与原告协商是有可能性的。且在签《拆迁安置补偿协议》的第二天，原告因不放心《补偿协议》上的“拆一还一”原则，又与铁力农场签订了一份《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》，以对《补偿协议》中的回迁面积136平方米进行证明确认。如果农场没有参与原告的拆迁协调工作，完全没有义务与原告签订此《安置协议》，该协议能够证实被调查人所述内容的真实性。综上，对该调查笔录，本院予以采信。根据双方当事人的举证、质证及对上述证据的认证意见，本院认定事实如下：2011年被告铁力农场进行棚户区改造开发289新型住宅小区，当时被告建设拆迁公司负责拆迁工作。被告铁力农场作为建设方与被告龙兴建筑公司签订了《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》，约定被告龙兴建筑公司为施工单位，所建房屋由施工单位自行销售，价格由施工单位自行确定，需要回迁的住房施工单位必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁。2011年6月29日在原告不在场的情况下，被告建设拆迁公司对原告的房屋予以拆除。原告得到消息从外地赶回铁力农场后向铁力农场公安分局报警，同时向农场要求赔偿。2011年7月7日，原告与被告建设拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》。《协议》约定“回��的房屋坐落于铁力市农场289新一区，商服十一街西数第8户，面积约136平方米。回迁房屋的实际面积以房产测绘部门测量计算面积为准。如安置房超出回迁面积5平方米之内，按成本价格交纳购房款，超出5平方米之按商品房销售价格交纳购房款，回迁日期为2011年11月30日。”在签该协议的第二天即2011年7月8日，原告又与铁力农场签订了一份《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》，对《补偿协议》中136平方米的回迁面积进行确认，并约定由铁力农场落实与监督回迁条款，并在原告与拆迁公司发生争议时负责协调处理。到了约定的交房日期，原告去开发商处办理入住手续，开发商称原告原拆迁房屋面积为100平方米，房屋实际面积为140平方米，超出的40平方米要按市场价补交购房差额款。原告则认为与拆迁公司签订的合同上约定回迁面积为136平方米，与实际面积只差4平方米，原告同意补交这4平方米的差价，但开商发不同意。双方协商未果，原告找到农场协商，农场也没有予以解决。遂诉至法院，要求判令被告铁力农场、铁力市龙兴建筑公司、铁力市建设拆迁公司履行合同，交付完好的房屋。并赔偿原告因延误回迁造成的租金损失105000元及因强拆所造成的各项财物损失283000元，并承担本案所有相关费用。本院认为，原告么宏启与被告建设拆迁公司签订的《拆迁安置补偿协议》虽未经双方协商，是该被告单方制作的格式条款合同，但原告在合同上进行了签名确认，因此该合同合法有效。被告龙兴建筑公司作为合同之外的第三方，与该合同本无关系，但其是诉争房屋的实际施工方与控权方，在其与建设方铁力农场签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中约定了“施工方必须履行被拆��户与拆迁公司签订的安置补偿协议”，基于这一约定，该被告成为《拆迁安置补偿协议》的具体义务履行人，《补偿协议》对该被告亦具有约束力，其应全面、严格地按协议约定来履行。关于原告被拆房屋回迁比例及回迁面积的问题。本院认为，在原告与被告建设拆迁公司所签订的《拆迁安置补偿协议》中，第二条虽然写着回迁“采取拆一还一回迁面积就近上靠户型的原则”，但第二条也同样写着“回迁房屋为“商服十一街西数第8户，面积约136平方米”，如果真是按“拆一还一”原则回迁，那么这一条款本身是相矛盾的。在庭审中，被告建设拆迁公司自认该《协议》是其单方制作的空白格式合同，上面关于房屋所有人、房屋所在地点、面积、房屋用途��回迁面积、回迁日期等空白处的手写字体均是其工作人员写上去的。现该《协议》的双方当事人对条款有了不同的解释：对于第二条中的136平方米回迁面积，原告认为该面积是无偿置换面积。被告建设拆迁公司则认为136平方米是设计面积，该房屋最终测绘面积是140平方米，根据《黑龙江省棚户区改造实施意见》，拆迁房屋原则上是“拆一还一”。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。据此规定，本院对原告的解释予以采纳，对被告建设拆迁公司的解释不予采纳。且在原告与被告铁力农场所签订的《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》中也确认原告的回迁面积是136平方米。该协议形成的背景为：在原告及其家人均不在家的情况下，拆迁公司将原告房屋强行拆除，导致原告财产受到损失，原告向铁力农场公安分局报案。后经公安分局、建筑公司、拆迁公司、铁力农场等部门协调，原告与拆迁公司签订了《拆迁安置补偿协议》，约定原告回迁面积136平方米，其中6平方米是对财产损失的补偿。原告怕拆迁公司、建筑公司不履行上述约定，在签补偿协议的第二天找到铁力农场，与铁力农场签订了该协议。从该协议的条款能够看出这份协议并不具备履行义务的内容，仅起到一个证明和监督的作用。本院对处理强拆纠纷的铁力公安分局干警王彦林所作的调查笔录及相关案件材料也证实了上述事实。被告龙兴建筑公司提供的娄玉鑫、孙显升的两份《拆迁安置补偿协议》也同样侧面证实，并非所有拆迁户的回迁比例都是按“拆一还一”原则落实��，综上，对于原告主张的拆迁比例是1：1.3、《拆迁安置补偿协议》中的136平方米是无偿回迁面积的主张，本院予以支持。对于本案中谁负有向原告交付房屋义务的问题。本案中最关键的合同《拆迁安置补偿协议》是原告与被告建设拆迁公司签订的，按照合同的相对性来说，被告建设拆迁公司负有按《协议》约定向原告交付回迁房屋的义务。但事实上该被告仅是负责了原告原有房屋的拆迁工作，其既不是建设方也不是施工方，对争议房屋并没有所有权及处置权，根本不具备履行义务的条件。而被告铁力农场虽是争议房屋的建设方，但在其与被告龙兴建筑公司签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中，明确约定了被告龙兴建筑公司为施工单位，所建房屋由施工单位自行销售，价格由施工单位自行确定，需要回迁的住房施工单位必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁。从上述内容可见，被告铁力农场对于争议房屋，同样没有所有权及处置权。原告虽与铁力农场之间签订了一份《铁力农场289新型住宅小区回迁安置协议》，但从该《协议》内容看，铁力农场承担的是落实、监督《补偿协议》与协调处理回迁争议的义务，并非是向原告交房的义务，该《协议》实际上是对《拆迁安置补偿协议》里回迁条款的一个确认和证明，因此，被告铁力农场也不负有负原告交付房屋的义务。被告龙兴建筑公司与原告之间虽没有直接的合同权利义务关系，但该被告是争议房屋的实际施工人，对争议房屋具有所有权与处置权，且在其与农场签订的《铁力农场289新型住宅小区一期工程建设协议》中明确约定“必须按照拆迁公司与被拆迁户签订的回迁安置协议给予回迁”，由此，该被告因这一约定而负有向所有被拆迁户交付房屋的义务，事实上该被告也履行了向其他被拆迁户交房的义务，之所以未给原告办理回迁入户，该被告称是因原告没有按约定向其补交购房差额款。综上，负有向原告交付回迁房屋的义务的一方是被告龙兴建筑公司，而非其他二被告。本案中，原告及被告龙兴建筑公司双方协商认可原告应回迁房屋的实际测绘面积为140.28平方米，房屋每平方米成本造价为2350元。原告回迁房屋的实际测绘面积比约定回迁面积多出4.28平方米（140.28平方米-136平方米），按照《拆迁安置补偿协议》“对于超出回迁面积5平方米之内的部分，按成本价格交纳购房款”的约定，原告应向被告龙兴建筑公司补交购房款10058元（4.28平方米×2350元）。关于原告主张的损失数额及该损失由谁赔偿的问题。本案中，原告主张的损失共分为两部分，一是房屋延误回迁三年半的租金损失102373.32元，二是因房屋被强拆所造成的各项财物损失283000元。对于租金损失，本院认为，被告龙兴建筑公司没有按照《拆迁安置补偿协议》的约定，如期向原告交付回迁房屋，违反了该协议的约定，应承担违约责任。原告回迁房屋性质为商品房，现被告未如期交付房屋的行为导致原告无法将该房屋对外出租，亦无法获得相应的租金收入，这是原告即得利益的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。按此规定，被告龙兴建筑公司负有赔偿原告��房屋迟延交付而未获得的租金收入。《黑龙江省垦区绥化物价分局关于铁力农场289新型住宅小区商服楼租金的价格鉴定意见书》对原告回迁房屋所在位置同样面积的商品房2012-2014三年租金价格鉴定意见为87748.56元，原告此项诉求原是主张三年的租金损失，后增加至三年半。本院认为，从争议房屋应回迁之日至判决确定之时，已长达3年8个月，原告此项主张与该时长相符，本院予以支持。绥化物价分局鉴定三租的租金总额是87748.56元，按此标准，半年租金应为14624.76元（87748.56元÷3年÷2）。综上，该房屋三年半租金合计为102373.32元（三年租金87748.56＋半年租金14624.76），原告的主张与这一数额相符，因此，对于原告此项诉求，本院予以支持。对于房屋被强拆财物损失问题，本院认为，庭审中原告称其房屋因被强拆而造成的财物损失共计283000元��但原告并未举示有效证据证明其财物的存在及损失数额的合法性，三被告亦不认可。且原告也认可在回迁房屋136平方米的面积中，有6平方米是开发商对其房屋被强拆损失的补偿，在损失已经得到补偿的情况下，原告再要求赔偿该部分损失于法无据。因此，对原告的此项诉请，本院不予支持。原告的租金损失，是因回迁房屋没有按时回迁所产生的可得利益损失。本案中负有向原告交付回迁房屋义务的是被告龙兴建筑公司，因此该损失应由被告龙兴建筑公司承担，被告铁力农场及建设拆迁公司因不具有交房义务而不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司交付原告么宏启140.28平方米回迁房屋一套，座落于铁力农场289新一区��服十一街（西数第8户）；二、原告么宏启向被告铁力市龙兴建筑安装工程有限公司补交购房款10058元；三、被告铁力市龙兴建筑安装工程有限公司赔偿原告租金损失102373.32元；四、驳回原告么宏启其他诉讼请求。如果未按判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，由原告么宏启负担1879元，由被告铁力市龙兴建筑安装工程有限责任公司承担5241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长　　倪海军审判员　　徐艳慧审判员　　高　勇二〇一五年八月三日书记员　　郭春雨更多数据：搜索“”来源：