（2015）鄂洪山和民商初字第00331号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-04
案件名称
沈晓斌与顿新才租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈晓斌,顿新才
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂洪山和民商初字第00331号原告（反诉被告）：沈晓斌，武汉玲珑旭酒店管理有限公司总经理。委托代理人：王富友，湖北创智律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：顿新才（反诉原告），无固定职业。委托代理人：喻金平，湖北晨丰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告沈晓斌诉被告顿新才租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈钢独任审判，并分别于2014年5月21日、2014年7月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王富友、被告的委托代理人喻金平到庭参加诉讼。经本院组织调解，双方当事人未能达成一致。本案现已审理终结。原告沈晓斌诉称：2012年1月16日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告租赁被告物业5713.83平方米，用途为酒店项目经营，租期15年，前三年租金为173，215元，押金50万元，并约定被告必须拥有土地使用权、租赁物业所有权，若被告不具备出租房屋的所有人或使用人资格，导致原告不能正常经营的，被告有权解除合同，被告应赔偿原告的损失。2012年2月26日，原告按合同约定向被告支付押金20万元，并要求被告提供租赁物业的房屋所有权证和土地所有权证，但被告迟迟不能提交“两证”。为避免风险，原告再未向被告支付押金，也没有租赁被告的物业。为此，原告多次与被告联系，要求被告退还20万元押金，但被告不予退还。现被告已将以上物业出租给如家酒店，因被告违约，导致原告合同目的无法实现，故诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告返还原告押金20万元；三、被告赔偿原告损失2.4万元（按中国人民银行同期贷款利率，自2012年2月26日计算至2013年12月25日），2013年12月25日之后的利息据实计算；四、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，拟证明：原告与被告之间的租赁关系。证据二、银行转账凭证一份，拟证明：原告支付被告押金20万元。证据三、消防系统工程施工合同协议一份，拟证明：被告未向原告交付房屋。被告辩称并反诉称：双方签订合同后，原告仅支付了20万元押金，剩余30万押金尚未支付。原告明知装修期已过，既未对所租房屋进行装修，也未交纳租金，且一直占有租赁物。虽经多次协商，但原告仍置之不理，给被告造成了经济损失。后被告不得不依据合同约定，于2013年6月上旬口头通知原告解除合同，为此，被告所受经济损失1，878，580元（173，215元／月×12个月-200，000元）。原告所租房屋系被告注册的武汉宏昌投资有限公司投资兴建的宏昌•玲珑汇4号楼的一部分，武汉市洪山区和平街大洲村村民委员会于2011年11月16日书面授权被告进行对该房屋进行管理、使用、出租并收取租金。因原告的违约行为，大洲村村民委员会于2013年6月15日终止了对被告的上述授权，并要求被告承担损失。故，被告请求本院判令：一、原告支付房屋资金1，878，580元；二、原告承担本案诉讼费用。被告为支持其抗辩与反诉主张，依法向本院提交如下证据：证据一、授权委托书一份，拟证明：原告所租赁的房屋享有使用权。证据二、终止授权委托通知书一份，拟证明：因原告的闲置房屋等原因，导致大洲村村民委员会终止对被告的授权委托。证据三、武汉市洪山区人民政府文件、武汉市人民政府办公厅公文处理签、武汉市国土资源和规划局专题会议记要（2013年6月13日）各一份，拟证明：被告出租房屋的土地为集体所有，暂不能办理所有权证。证据四、消防系统工程施工合同一份，拟证明：原告已占有案涉房屋。证据五、回告、武汉市国土资源规划局专题会议记要（2014年3月17日）各一份，拟证明：房屋的相关产权手续正在办理当中。证据六、房屋租赁合同一份，拟证明：案涉房屋已经交付给原告已达一年半的时间。原告辩称：被告不能提供房屋权属证书，未能履行合同约定的义务，其提供的大洲村村民委员会授权文件直到诉讼过程中才向原告出示，故被告的反诉请求，不能成立。经庭审质证，被告对原告提交证据的真实性均无异议，但对证据三的关联性有异议，该消防合同的签订时间是在原、被告签订房屋租赁合同一年之后，不能证明被告未向原告交付房屋。原告对被告提交的证据三、四、六的真实性无异议，对证据一、二、五的真实性均有异议。原告认为被告提交的证据一、二，在双方签订租赁合同时，并未向原告出示；被告提交的证据六，系大洲村村民委员会与案外人签订的合同，与本案无关。对原告提交的证据以及被告提交的证据三、四、六，因双方当事人对其真实性均无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。对被告提交的证据一、二，被告虽对其真实性有异议，但未提交反证，本院对其真实性亦予以确认，该证据可以证明被告取得案涉房屋的使用权以及大洲村村民委员会从被告处收回房屋使用权的情况。被告提交的证据六，原告虽对其真实性有异议，但其未提交反证，且该证据可以证明案涉房屋已由他人承租用于经营酒店，该情况原告亦予以认可，故对该证据的真实性，本院予以确认。经审理查明，2011年10月16日，武汉市洪山区和平街大洲村村民委员会委托并授权被告管理、经营位于武汉市洪山区友谊大道宏昌•玲珑汇4#楼，由被告全权办理以上房屋的出租事宜。2012年1月18日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将以上房屋中的1层至8层房屋（毛坯房）出租给原告，面积5，713.83平方米，用于开办酒店。合同约定：租赁期限为15年，自2012年6月7日开始起算，2012年2月7日至2012年6月6日为被告为原告提供的免费装修期；合同签订时预付押金50万元，到租金起算之日转为租金。合同还约定，被告对案涉房屋应有土地使用权或租赁物业所有权、出租权，若被告不具备出租房屋的所有人或使用人资格，导致原告不能正常经营的，原告有权解除合同，被告应赔偿原告的投入和损失。合同签订后，原告于2012年2月26日向被告支付了押金20万元。2012年3月6日，原告与红太阳消防技术有限公司签订消防系统工程施工合同，将案涉工程的消防工程发包给红太阳消防技术有限公司施工，双方约定工程造价122万元。后原告认为被告未向其提供房屋所有权证和国有土地使用权证，故未对该房屋进行装修和消防工程施工，也未实际使用。2013年6月15日，大洲村村民委员会认为被告将房屋出租给原告后，原告未缴纳租金，房屋一直闲置，故终止了对被告的授权委托，从被告处收回了该房屋的管理和使用权，并要求被告自行承担期间的经济损失。同时，大洲村村民委员会将以上出租房屋中的1层至7层出租给武汉鸿鹏兴实业有限公司经营“如家快捷酒店”。2013年6月26日，武汉宏昌投资有限公司受大洲村村民委员会的委托，与湖南狮门安全系统工程有限公司签订消防系统工程施工合同补充协议，约定由湖南狮门安全系统工程有限公司对以上房屋的消防安全等工程进行施工。至今，以上房屋一直用作开办“如家快捷酒店”。原告认为被告未向原告提供案涉房屋的所有权证和国有土地使用权证，被告不具备出租房屋所有人或使用人资格，导致原告不能正常经营，根据合同约定原告可以解除合同，故诉至本院要求判如所请。被告则认为原告长期占有房屋，却未实际经营且未支付租金，导致被告利益受损，故提出以上反诉，要求原告赔偿其经济损失。另查明，宏昌•玲珑汇4#楼地块位于东湖新城整体储备范围内。2010年8月17日，武汉市洪山区人民政府请示武汉市人民政府，要求支持办理以上房屋的相关建设手续，并称已就该房屋的建设征求了武汉市土地储备中心的意见，武汉市土地储备中心认为该地块可在符合东湖新城地区控制性规划的前提下，作为东湖新城土地储备项目预留产业用地进行开发建设。后武汉市人民政府转请武汉市国土资源及规划局研究提出意见。2013年6月17日，武汉市国土资源和规划局印发东湖新城规划建设工作第4次例会专题会议记要，其中写明：“在符合东湖新城片区控制性详细规划导则的前提及产业用地条件下，请洪山国土规划分局和市储备中心积极协调市规划局重大处，可作为大洲村预留产业用地先行办理相关手续。”2014年3月17日，武汉市国土资源和规划局印发关于集中清理处理洪山区171增补项目专题会议记要，其中写明该项目存在的问题是“未批先建未取得国有建设用地手续”，处理意见为“该项目基本符合规划要求”，“对超建部分按违法建设工程造价的50%罚款处罚后办理相关手续。”本院认为，本案的焦点问题主要是：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效；二、双方签订的房屋租赁合同是否应该解除，若解除合同，双方应承担怎样的法律后果。原、被告签订的房屋租赁合同是否有效。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，约定了房屋的坐落、面积、租金、租期以及双方的权利义务。其中，原告承租的房屋位于武汉市洪山区友谊大道，该地块属洪山区和平街大洲村集体所有，土地性质为农用地，该村为加快集体经济发展，自筹资金建设综合写字楼一栋，即本案中玲珑汇4#楼。该村在建设过程中，未办理相关规划及用地手续，至今尚未取得建设工程规划许可证，属于“未批先建”。该房屋于2010年建成后，大洲村村民委员会以及洪山区人民政府为解决该房屋的规划及用地手续，向武汉市土地储备中心、武汉市国土资源和规划局、武汉市人民政府请示，要求补办相关手续，后武汉市国土资源和规划局于2014年3月通过专题会议纪要的形式，同意为其办理相关手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该房屋在一审法庭辩论终结前已经主管部门批准建设，故原、被告签订的房屋租赁合同应认定有效。双方签订的合同是否应当解除以及合同解除的后果。合同是否应当解除2012年1月18日，被告与原告签订房屋租赁合同，承租由大洲村村民委员会委托被告经营、管理的房屋，用于开设酒店。后原告认为被告未能办理房屋的权属证书，不具备出租房屋的资格，所租房屋无法用于开设酒店，故未对房屋进行装修也未支付租金；被告则认为原告在取得租赁权后，长期闲置房屋且不支付租金，导致其经济利益受损，双方发生争议。2013年6月，大洲村村民委员会也因此终止了对被告的委托授权，并将房屋出租给他人用于经营“如家快捷酒店”。至此，作为出租人的被告对出租房屋已无经营、管理权，该房屋也由他人承租并实际占有，原告从被告处租赁房屋用于开设酒店的合同目的已无法实现，故原、被告签订的租赁合同应当予以解除。合同解除的后果本案合同解除的事由，系被告对出租房屋已无经营、管理权，双方的合同目的无法实现。案涉房屋系毛坯房，根据双方合同约定，原告与被告签订租赁合同后即取得房屋的租赁权。根据合同约定，原告应于合同签订时向被告支付押金50万元，但原告仅支付20万元。随后，原告认为被告未提供房屋的权属证书，故在被告提供的四个月免租期内，未对房屋进行装修，免租期过后也未支付租金。根据合同约定，原告的上述行为，均构成违约。需要指出的是，被告能否提供房屋权属证书并不是合同约定的义务。原告认为根据国家行政机关对酒店行业的管理规定，开办酒店应向有关行政机关提供房屋的权属证明，但行政机关有关开办酒店的规定，仅是规范酒店经营行为的管理性规定，对民事行为中当事人的权利、义务并不发生影响，双方仍应严格按租赁合同履行各自义务。原告认为被告不能提供租赁房屋的权属证书，被告不具备出租房屋的资格，根据合同约定，原告可以单方解除合同，被告应返还向原告收取的押金20万元。本院认为，双方签订的房屋租赁合同第11.2.5条约定：“甲方（被告）不具备出租房屋的所有人及／或使用人资格，导致乙方（原告）不能正常经营的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方应赔偿乙方所有投入及损失。”该条款并未将被告提供房屋权属证书约定为被告必须履行的主要义务，也未明确约定原告在被告不能提供房屋权属证书时可行使合同解除权。被告不能提供房屋的所有权证和国有土地使用权，不等同于被告不具备出租房屋的资格。原告据此直接行使合同解除权，没有合同和法律依据。原告租赁房屋的目的在于开设酒店，如其认为房屋不具备开设酒店的条件，应及时将相关情况告知被告，并与被告就房屋权属证书的办理进行协商。如在协商过程中，双方重新约定了原告解除合同的条件，则待解除合同的条件成就时，原告可视情况选择要求被告继续履行合同或行使合同解除权，但原告并未提供证据证明双方曾就此协商一致。如双方无法协商一致，原告认为其合同目的无法实现，可及时与被告就解除合同进行协商，并在合理的时间内行使合同解除权。从双方签订合同至2013年6月，即大洲村村民委员会从被告处收回房屋经营、管理权并将房屋出租给他人经营“如家快捷酒店”，长达一年零五个月。原告未提交证据证明，在此期间，其就解除合同的条件或继续履行合同等事宜与被告进行过上述协商。最终，大洲村村民委员会认为房屋长期闲置，原告未交纳租金，并从被告处收回了房屋的经营、管理权。本案中，双方的租赁关系长期处于不稳定的状态，最终导致大洲村村民委员会终止了对被告的委托授权，并将房屋出租给他人经营“如家快捷酒店”。该事由，是本案合同解除的主要原因。对此，原告负有一定的责任。综合双方约定的押金和租金数额、免租期限、房屋闲置时间等因素，原告要求被告返还20万元押金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。根据合同约定，被告向原告提供四个月的装修期，在其明知原告未对房屋进行装修，此后也未按期支付租金的情况下，完全可以与原告协商合同继续履行的相关事宜，或催促原告继续履行合同，或根据合同约定行使合同解除权，并将房屋另行出租。但被告未采取上述措施防止其损失扩大，而是任由房屋闲置，最终导致其丧失对出租房屋的经营、管理权，被告对此负有重要责任。被告在反诉过程中提出的要求原告承担房屋闲置期间的租金损失1，878，580元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告沈晓斌（反诉被告）与被告顿新才（反诉原告）于2012年1月18日签订的房屋租赁合同；驳回原告沈晓斌（反诉被告）的其他诉讼请求；驳回被告顿新才（反诉原告）的全部反诉请求。本案案件受理费减半后收取2，330元，由原告沈晓斌（反诉被告）自行负担，反诉案件受理费减半后收取10，854，由被告顿新才（反诉原告）自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 陈 钢二〇一五年××月××日书 记 员 吴兆麟 更多数据：