（2015）盐民终字第01681号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-11-11
案件名称
大丰恒信置业发展有限公司与梅许临房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2）
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民终字第01681号上诉人（原审被告）梅许临，个体户。被上诉人（原审原告）大丰恒信置业发展有限公司，住所地大丰市区人民北路57号。法定代表人包计干，该公司董事长。（本人未到庭）委托代理人杨春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。上诉人梅许临因与被上诉人大丰恒信置业发展有限公司（以下简称恒信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2015）大民初字第222号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒信公司原审诉称，2012年恒信公司与大丰居然之家市场管理有限公司（以下简称居然之家）签订委托管理协议，由该公司对恒信公司所有的大丰市欧蓓莎家居市场进行市场经营管理。2013年1月8日，梅许临与居然之家及承租人徐彩伍达成转租合意，约定原由承租人徐彩伍承租的经营欧神诺品牌瓷砖的大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1010号商铺转租给梅许临经营，遂梅许临与居然之家在徐彩伍原租赁合同基础上重新签订租赁合同，合同约定梅许临租赁大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1010号营业场地，建筑面积为192平方米租赁期限至2013年9月30日止，梅许临按照建筑面积支付租金、物业管理费，并接受统一管理，租金为4080元／月。物业管理费为1680元／月，每三个月支付一次等内容。2013年9月，恒信公司与居然之家解除委托管理合同，将大丰市欧蓓莎家居市场的管理经营权委托给大丰智诚市场管理有限公司，租赁合同到期后，大丰智诚市场管理有限公司多次与梅许临商谈及发函，通知梅许临续签租赁合同、缴纳租金和物业管理费，后又通知梅许临主动撤场，梅许临均不予理睬。2014年12月17日，大丰智诚市场管理有限公司向梅许临发出解除合同通知书，要求与梅许临解除租赁合同关系并结清欠缴的租金和物业管理费。截止起诉之日，梅许临累计欠租金及物业管理费102448元。现请求：1、请求人民法院确认恒信公司与梅许临解除租赁合同关系，判令梅许临立即腾退所租赁的大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1010号商铺，恢复原状；2、判令梅许临立即支付租赁期间直至腾退之日尚欠付的租金、物业管理费（暂计算至起诉日为102448元）；3、本案的诉讼费用由梅许临承担。梅许临原审辩称，梅许临是从徐彩伍手上转租的门市，后又与恒信公司签订租赁合同是事实，但在梅许临承租期间，恒信公司管道漏水以及恒信公司对门市采取锁门、断电措施造成损失，应当予以赔偿。现梅许临同意解除合同，但不同意给付租金，请求驳回恒信公司的诉讼请求。原审经审理查明，大丰市欧蓓莎家居市场由恒信公司投资建成，恒信公司办理该市场房屋的所有权证和土地使用权证。2012年12月1日，恒信公司（甲方）与居然之家（乙方）签订委托管理协议，约定恒信公司（甲方）将其所有的位于大丰市人民北路57号的36000平方米的商业用房委托给乙方管理经营，管理期限自2012年12月1日至2014年11月30日。涉案房屋原系案外人徐彩伍承租，2013年徐彩伍转租给梅许临，梅许临（乙方）在徐彩伍承租合同的基础上与居然之家（甲方）补签订欧蓓莎租赁合同，该合同载明：“第一条、合作形式：甲方向乙方提供位于大丰市区欧蓓莎家居市场1号1层，建筑面积为192平方米的营业场地由乙方租赁经营（摊位编号为1010，公摊系数：1.2）乙方按建筑面积向甲方支付租金、物业管理费，并接受甲方的统一管理。第二条、合同期限：租赁期限自2011年10月1日至2013年9月30日止，共计24个月。甲方给予乙方共计24个月的免租期，用于乙方进行开业筹备和市场培育。在此期间，乙方不向甲方支付租金（但发生的水、电、通信等费用应正常缴纳）。具体免租期间为：自2011年10月1日至2013年9月30日止。计租时间从正式开业之日起开始计租。第三条、经营范围：乙方的经营品牌为欧神诺，经营类别为瓷砖。第四条、租金及付款方式：乙方应向甲方支付租金，租金的标准为每平方米每月21.25元，合同期内乙方共计应支付甲方租金0元，每月租金4080元，每十二个月支付一次租金。第五条、物业管理费及付款方式：甲方为乙方提供保安、消防等物业配套服务，乙方向甲方支付物业管理费，物业管理费的标准为每平方米8.75元，每十二个月支付一次物业管理费。乙方自2011年10月1日开始向甲方支付物业费，每月物业费1680元，合同期内物业管理费共计0元。第六条、履约保证金及付款方式：1、乙方须在交纳首期租金的同时向甲方交纳履约保证金（除有特别约定外，履约保证金的标准为第一年租金标准的一个月租金）￥4000元。2、本合同期满后，若甲、乙双方正常续约，则本合同期的履约保证金自动转作下个合同期履约保证金；若甲、乙双方不再续约，在甲方核实乙方已全部履行与消费者所签销售合同并将经营场地及设备设施完好地交回、结清相关费用后，退还履约保证金；若乙方违反合同约定或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留履约保证金并追究乙方的责任。第七条、质量保证金：为确保“先行赔付”制度的切实履行，乙方在交纳首期租金时，一次性向甲方交纳商铺质量保证金8000元。本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方撤场后所售商品或服务“三包”期满，经甲方核实无任何质量问题和纠纷，甲方在“三包”期满的6个月后将质量保证金（不计利息）返还乙方。第十二条、乙方未按第四至第十一条的约定向甲方支付租金等费用（含税款），经甲方催告后仍未缴纳的，视乙方违约，甲方有权提前解除合同，并追究乙方的违约责任。第十三条、装修：乙方对承租的摊位必须进行装修，装修必须到位并且符合甲方的统一要求。乙方的装修方案必须提前15天交甲方审批，所有装修材料必须符合国家防火和环保方面的要求，在甲方同意并签订装修协议后，方可进场装修，装修产生的垃圾需当天清运到甲方提供的指定地点。第十四条、乙方不论何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好保留给甲方，未经甲方同意不得自行拆除，否则甲方有权扣留乙方的履约保证金、质量保证金和预交的各项费用，用于支付恢复原状产生的费用。第二十八条、合同终止：本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在清算原有关费用后，甲方将乙方所交的质量保证金、履约保证金（不计利息）六个月内退还乙方；若乙方商品发生三包问题或经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留质量保证金、履约保证金并追究乙方的责任。”2013年9月1日，恒信公司与居然之家公司签订《委托管理协议》终止协议，约定双方委托管理协议职能至2013年9月10日止，未收取的租金、管理费等合同终止后经双方确认后由恒信公司直接收取等内容。之后，梅许临就2013年10月1日后的租金和物业管理费未能缴纳，双方也未再续签租赁合同，梅许临一直占用涉案房屋至今，恒信公司多次通知催促梅许临交纳租金和物管费遭拒，遂于2015年1月27日向法院提起诉讼。原审法院认为，本案的争议焦点：一、恒信公司的诉讼主体是否适格；二、恒信公司是否有权要求梅许临腾退案涉商铺，并恢复原状；三、梅许临欠付恒信公司租金、物业管理费的数额。一、关于恒信公司的诉讼主体资格问题。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，大丰市欧蓓莎家居市场系恒信公司开发建设，恒信公司委托居然之家公司管理该市场，梅许临与居然之家签订租赁合同，承租案涉商铺，其享有对该商铺使用、收益的权利，但同时也负有缴纳合同约定的租金、物业管理费的义务。居然之家以自己的名义与梅许临签订了租赁合同，故该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对缔约双方均具有法律约束力，该租赁合同对恒信公司与梅许临梅许临亦具有法律约束力。居然之家在撤离该市场时对未收租金、物业管理费的相关合同权利义务明确由恒信公司享有和承担，于法不悖。依照合同法规定，恒信公司作为市场管理委托人，诉讼主体适格，其依法享有向梅许临主张租金、物业管理费的权利。二、恒信公司是否有权要求梅许临腾退案涉商铺，并恢复原状。租赁合同期限届满后，就案涉商铺，梅许临在未与恒信公司以及其所委托的智诚公司续签租赁合同的情况下，梅许临继续承租该商铺从事经营，依照《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2013年10月1日起，梅许临继续使用租赁房屋，与恒信公司之间形成不定期租赁合同。依照租赁合同约定，梅许临负有向恒信公司缴纳租金、物业管理费的义务。依照租赁合同第十二条约定，梅许临欠付租金，构成违约，恒信公司有权解除合同。恒信公司有权依照合同约定解除与梅许临之间的不定期租赁合同，并要求其腾退商铺。三、关于梅许临欠付商铺的租金、物业管理费数额问题。自2013年10月1日起至梅许临腾退商铺之日止，在不定期租赁合同期间内，梅许临应当按照合同约定的标准（租金4080元／月、物业管理费1680元／月）向恒信公司履行给付义务。梅许临称商铺曾被停电、锁门、漏水，不能经营，遭受损失，但其未举证证明，梅许临对此可另行主张，本案不予处理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。居然之家以自己的名义与梅许临之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。居然之家作为恒信公司的市场管理受托人，在居然之家撤离后，其合同权利应由恒信公司享有，梅许临应按照合同约定履行向恒信公司支付租金、物业管理费的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，原审判决：一、梅许临返还大丰恒信置业发展有限公司所有的位于大丰市欧蓓莎家居市场1号楼1层1010商铺；二、梅许临给付大丰恒信置业发展有限公司自2013年10月1日起至梅许临腾退商铺并交房之日止，梅许临按5760元／月（含租金4080元／月、物业管理费1680元／月）的标准给付大丰恒信置业发展有限公司租金、物业管理费。上述一、二项于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费2349元，减半收取钱1174.50元，由梅许临负担。宣判后，梅许临不服，向本院提起上诉称：1.上诉人梅许临从未与被上诉人签署过租赁合同，上诉人梅许临与被上诉人恒信公司之间不存在任何法律关系。2.上诉人与居然之间签订的合同到期后，被上诉人采取锁门、停电等行为，致使上诉人无法正常经营，该行为表明被上诉人终止出租行为，上诉人并未实际使用租赁物。3.上诉人于2012年12月期间发现租赁的门市出现问题，向被上诉人提出维修，被上诉人一再拖延，导致上诉人无法经营，损失扩大。4.被上诉人存在欺诈行为。被上诉人在招商期间一直以北京居然之家自称，但租赁合同甲方却是大丰居然之家市场管理有限公司。故请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人恒信公司答辩称：1.上诉人梅许临在2013年9月30日合同到期后，继续承租商铺经营，双方之间应当仍然存在租赁合同关系，双方应当履行各自的义务。上诉人称被上诉人对其采取锁门、停电的措施，不是事实。上诉人自身不善于经营，经常自行关门停业，而非被上诉人的行为导致其无法正常经营。2.恒信公司在整个合同履行期间乃至诉讼期间，根本不存在所谓的欺诈，上诉人陈述的内容与本案也无关联性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人交纳自2013年10月1日起至实际退还商铺之日止的物业管理费和房屋租金。本院认为：1.关于被上诉人恒信公司诉讼主体资格的问题。根据已经查明的事实，本案所涉房屋为恒信公司投资开发建设，大丰居然之家市场管理有限公司是受恒信公司委托的管理单位。恒信公司在与大丰居然之家市场管理有限公司终止委托管理关系后，有权以房屋所有权人之身份要求梅许临继续缴纳租金和相应的物业费用。故梅许临认为其与恒信公司之间不存在合同关系，不应当向恒信公司交纳租金及相应物业费的理由不能成立。2.《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人梅许临与大丰居然之家市场管理有限公司签订的租赁合同于2013年9月30日到期后，上诉人梅许临继续租赁该房屋，被上诉人恒信公司未提出异议，故双方已经形成不定期租赁关系，上诉人梅许临应当向恒信公司缴纳租金。3.梅许临认为，租赁期间被上诉人未能尽到维修义务，且采取锁门、停电等手段阻止梅许临经营，并且导致损失扩大，但梅许临未能提交充分证据予以证明，故不予采信。恒信公司在与梅许临形成不定期租赁关系后，因梅许临未能及时交纳房屋租金及物业管理费，恒信公司有权要求解除该不定期租赁关系，并要求梅许临交纳相应的租金及物业管理费。综上，梅许临的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2349元，由上诉人梅许临负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴珊珊代理审判员 王 珩代理审判员 周 陇二〇一五年八月三日书 记 员 许其娟 搜索“”