（2015）佛中法民三终字第495号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2016-09-05

案件名称

冯国华、刘光意等与梁兆朗房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冯国华,刘光意,梁兆朗

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2015）佛中法民三终字第495号上诉人（原审原告）冯国华，男，汉族，住湖南省衡阳��。委托代理人孟翔，广东晋元律师事务所律师。上诉人（原审原告）刘光意，男，汉族，住湖南省衡阳县。委托代理人孟翔，广东晋元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）梁兆朗，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人张国斌，广东仲马律师事务所律师。上诉人冯国华、刘光意因与被上诉人梁兆朗房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：冯国华、刘光意与梁兆朗于2012年3月26日签订的《厂房租用合同书》，约定：冯国华、刘光意承租梁兆朗简易厂房，位于镇水口工业区，面积为10217平方米，租期自2012年4月1日至2015年3月31日��2012年4月1日至2012年6月30日厂房租金为每月101604元，2012年7月1日至2015年3月31日租金为每月91953元。合同签订后，冯国华、刘光意应交30万元押金给梁兆朗，合同期满后退还，如果由于冯国华、刘光意的原因终止合同，押金不退。该厂房属于场地租赁性质，冯国华、刘光意的一切债权债务由冯国华、刘光意负责，与梁兆朗无关。上述合同签订后，冯国华、刘光意向梁兆朗支付了30万元押金。双方又于2012年4月12日签订了《厂房租用合同补充协议》，约定租期延长至2015年6月30日，延长期间的租金按每月91953元支付。合同签订后涉案厂房被用于家具生产，厂房的租赁费用已经支付至2014年8月份。2014年9月份起未支付厂房的租赁费用。原审法院另查明，2014年6月10日，佛山市顺德区环境运输和城市管理局以涉案厂房的经营者未经环保部门批准，擅自增加生产设备为由要求经营者进行整改。2014年9月28日，刘光意向梁兆朗邮寄厂房钥匙及《终止履行合同通知书》，但快递公司未能妥投，并于2014年10月6日向刘光意退回该邮件。《终止履行合同书》的主要内容为：关于乙方刘光意与贵方签订的《厂房租用合同书》，现因受金融风暴的冲击，乙方工厂的订单剧减，致使公司一年来持续亏损，再加上政府部门对家具环保要求越来越严格，经多次沟通，水口村委会不愿意再出具证明让我们办理环保证明。鉴于以上情况，实在无法经营下去，所以无力再支付甲方的租金，因此不得不提前解除合同。乙方将于2014年10月1日之前将厂房移交给贵方，但是乙方承诺2014年9月份的租金继续支付，并支付10月份租金作为对贵方的补偿，可以从乙方支付的押金中扣除，剩余押金望贵方能在收到该通知书之日起一个月内退还给乙方，也可以双方协商解决。同时乙方承诺愿意与甲方共同寻找新的承租人，尽量减少贵方的经济损失，使贵方的损失程度减到最低。原审法院再查明，涉案厂房未取得建设工程规划许可证。2014年11月12日，冯国华、刘光意以梁兆朗不配合办理环保手续，合同无法继续履行为由，认为已经通过发函的形式解除合同，向原审法院提起本案诉讼，诉请原审法院判决双方签订的《厂房租用合同书》已经于2014年9月30日解除，梁兆朗应返还扣除9月份租金外的押金208047元。原审中，冯国华、刘光意变更解除合同为请求确认合同无效，冯国华、刘光意应支付的为厂房使用费。梁兆朗于2014年11月26日提起（2014）佛顺法滘民初字第1007号案诉讼，认为冯国华、刘光意拖欠租金已经达三个月，诉请冯国华、刘光意支付租金及滞纳金。梁兆朗主张若涉案合同被认定为无效合同，则应由冯国华、刘光意参照约定的租金支付标准支付房屋占有期间的使用费，并赔偿其实际的损失。原审法院经审理认为：冯国华、刘光意于一审法庭辩论终结前变更诉讼请求，并无不当，原审法院予以准许。本案中，冯国华、刘光意与梁兆朗签订《厂房租用合同书》，约定梁兆朗将位于佛山市顺德区北滘镇水口工业区的厂房出租给冯国华、刘光意使用，双方之间成立租赁关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”经审查，本案中涉案厂房未取得建设工程规划许可证，梁兆朗在诉讼中亦未提供其他证据证明涉案厂房属于合法的厂房，根据上述司法解释的规定，冯国华、刘光意与梁兆朗签订的《厂房租用合同书��属于无效合同。梁兆朗辩称涉案租赁合同仅为土地使用权出让，与事实不符，原审法院不予采纳。无效合同，自始无效。冯国华、刘光意请求确认上述合同无效，理据充分，原审法院予以支持。如上所述，《厂房租用合同书》无效，则双方因合同取得的财产应予以返还。冯国华、刘光意主张梁兆朗应返还押金，理据充分，原审法院予以支持。而冯国华、刘光意实际占有使用了涉案厂房，并享有使用厂房带来的收益，梁兆朗辩称冯国华、刘光意应支付占有厂房的使用费，较为合理，原审法院予以采纳。冯国华、刘光意主张其于9月底向梁兆朗移交了厂房，但并未提供有效证据予以证明，原审法院不予采纳。因原审法院于2014年12月5日庭审时主持交接涉案厂房，冯国华、刘光意表示同意，而梁兆朗拒绝接收，则应视为冯国华、刘光意最迟已经于2014年12月5日将厂房返还给梁兆朗。对于2014年12月5日之后厂房的使用费损失，冯国华、刘光意无需承担。使用费应自2014年9月1日计算至2014年12月5日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，参照冯国华、刘光意与梁兆朗签订的租赁合同约定的租金标准，冯国华、刘光意应向梁兆朗支付2014年9月1日至2014年12月5日的厂房使用费290690.13元（91953×3个月＋91953÷31天×5天=290690.13元）。原审中，冯国华、刘光意主张厂房的使用费从押金中直接扣除，其实质为主张行使抵销权，原审法院予以支持。上述冯国华、刘光意与梁兆朗的权利、义务相抵销后，梁兆朗仍应向冯国华、刘光意返还押金9309.87元（300000-290690.13=9309.87元）。原��法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、冯国华、刘光意与梁兆朗于2012年3月26日签订的《厂房租用合同书》属于无效合同；二、梁兆朗于判决发生法律效力之日起十日内向冯国华、刘光意返还押金9309.87元；三、驳回冯国华、刘光意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2210.35元（冯国华、刘光意已预交），由冯国华、刘光意负担2111.44��，梁兆朗负担98.91元。上诉人冯国华、刘光意不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。由于政府部门对家具行业环保要求越来越高，在冯国华、刘光意重新办理环保手续的过程中，梁兆朗拒不提供厂房产权证或者场地使用证明，致使冯国华、刘光意无法正常经营。冯国华、刘光意于2014年9月20日通过双方的朋友谢某，约梁兆朗在佛山市金华庭家具有限公司就解除双方租赁关系进行协商。冯国华、刘光意提出，9月份的租金照交，9月底之前腾空厂房给梁兆朗，另外多支付一个月的租金，梁兆朗在扣除上述两个月的租金后，将押金退回冯国华、刘光意。梁兆朗不同意冯国华、刘光意的方案，反而提出押金不退，9月份的租金照交，还要冯国华、刘光意多支付两个月的租金作为补偿。双方不欢而散。冯国华、刘光意在2014年9月28日腾空了厂��，并将厂房钥匙和腾空厂房的通知快递给梁兆朗，梁兆朗拒收，而后冯国华、刘光意以员工名义再次发出邮件，梁兆朗就签收了。因此根据诚实信用原则，梁兆朗签收了冯国华、刘光意第二次寄出的邮件，冯国华、刘光意即已履行了厂房交接义务。二、原审法院判决由冯国华、刘光意支付场地使用费至2014年12月5日既无事实依据，也无法律依据。综上，冯国华、刘光意请求本院判令：1.撤销原审判决第二项，依法改判梁兆朗向冯国华、刘光意返还押金208047元；2.梁兆朗承担一、二审诉讼费用。被上诉人梁兆朗答辩称：一、冯国华、刘光意恶意拖欠租金，单方终止合同的履行。二、冯国华、刘光意并未与梁兆朗协商和办理交接手续。三、冯国华、刘光意上诉称梁兆朗拒绝办理交接手续无事实依据。四、涉案场地是工业用地已经统一规划，冯国华、刘光意只是承租一部分，冯国华、刘光意对涉案场地的性质是非常清楚的。冯国华、刘光意恶意中止合同，还请求返还保证金没有事实依据和法律依据。上诉人冯国华、刘光意和被上诉人梁兆朗在二审期间未向本院提交新证据。上诉人冯国华、刘光意在二审期间申请刘某、谢某作为证人出庭作证。证人刘某陈述其参与了2014年9月20日冯国华、刘光意与梁兆朗的解约协商，当时双方各执一词，未能达成一致意见。证人谢某陈述2014年国庆前，冯国华、刘光意与梁兆朗曾经在其办公室就解除合同进行过协商，双方未达成一致意见。经质证，上诉人冯国华、刘光意认为：证人证言证明冯国华、刘光意于2014年9月20日明确表示不再承租涉案厂房，只是梁兆朗不同意冯国华、刘光意提出的解除条件，拒绝配合办理解除合同的手续的事实。被上诉人梁兆��认为：证人证言无法证明冯国华、刘光意何时搬离厂房，只是冯国华、刘光意自己陈述是在9月底私自搬离，更无法证明双方就解除合同达成一致意见。经审查，本院对证人证言的认证如下：证人刘某、谢某的证人证言证明冯国华、刘光意已于2014年9月20日向梁兆朗明确提出不再承租涉案厂房的事实，无法证明冯国华、刘光意于2014年9月底前已腾空厂房的主张。经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，冯国华、刘光意未缴纳2014年10月以后涉案厂房的水电费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。��在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据前述法条的规定，涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，梁兆朗与冯国华、刘光意签订的案涉《厂房租用合同书》依法无效。因案涉合同无效，双方因合同取得的财产应予返还。本案二审中的主要问题是：占有使用费的计算问题。冯国华、刘光意上诉称，已于2014年9月底前搬离涉案厂房，故占有使用费应计至2014年9月底。本院对该问题作如下分析：刘光意于2014年9月28日向梁兆朗邮寄了厂房钥匙及《终止履行合同通知书》，虽然未妥投，但结合冯国华、刘光意在原审中提交的“佛山市明旭家居用品有限公司”的电费发票和刘光意的银行流水，足以认定冯国华、刘光意在2014年10月后未继续使用涉案厂房亦未产生水电费的事实，故本院确认冯国华、刘��意在2014年9月底前已搬离涉案厂房。参照双方签订的案涉合同约定的租金标准，冯国华、刘光意应当向梁兆朗支付2014年9月份的厂房占有使用费91953元。由于冯国华、刘光意主张厂房使用费从押金中直接扣除，故在扣除了上述占有使用费后，梁兆朗仍应向冯国华、刘光意返还押金208047元（300000元-91953元）。原审法院对占有期间的认定有误，导致占有使用费计算错误，本院予以纠正。综上，冯国华、刘光意的上诉主张成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第954号民事判决第一项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第954号民事判决第二项为：被上诉人梁兆朗应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人冯国华、刘光意返还押金208047元；三、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法滘民初字第954号民事判决第三项。一审案件受理费2210.35元，二审案件受理费4274.74元，合计6485.09元，由被上诉人梁兆朗负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈笑尘代理审判员　　邱程辉代理审判员　　安　静二〇一五年八月三日书　记　员　　梁淑霞更多数据：搜索“”来源：