（2015）渝北法民初字第09487号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-28
案件名称
重庆前程物业管理有限公司与申秀英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆前程物业管理有限公司,申秀英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第09487号原告重庆前程物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道双湖路，组织机构代码：78156647-9。法定代表人李静，总经理。委托代理人张永莉，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告申秀英，女，1975年12月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆前程物业管理有限公司与被告申秀英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月11日受理后，依法由代理审判员张晓华独任审判，适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告重庆前程物业管理有限公司的委托代理人张永莉，被告申秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆前程物业管理有限公司诉称：原告系具有合法经营资格的物业管理公司，对被告居住的位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区履行了物业管理义务，并严格按照物业服务合同的约定进行收费。2011年8月至2014年12月，被告未向原告交纳物业服务费，原告曾向被告送达催收函，被告不予理睬。现起诉要求：依法判令被告立即付清所欠原告2011年8月至2014年12月期间的物业服务费3075元。被告申秀英辩称：1.原告的合法经营资质未公示，收费时未提供正规发票，被告有权拒交物业费。2.原、被告之间未签订物业服务合同。3.原告未尽到物业服务义务，只收费不服务；小区外墙大面积脱落，电梯无人值守，游泳池未完善使用，地下车库漏水，垃圾堆积，公共绿地被占用，公共设施破损严重；原告乱收各种费用。4.被告未收到过相关的催收信件。5.原告诉讼请求中超出诉讼时效的部分不应该得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告申秀英系位于重庆市渝北区X街道X路X号X小区X幢X号房屋的业主，该房屋建筑面积为94.12平方米，系高层住宅。2010年5月20日，原告与渝北区X业主委员会签订了一份以渝北区X业主委员会为甲方、原告为乙方的《重庆市物业服务合同》，该合同主要约定甲方委托乙方为X小区提供物业管理服务，合同期限为5年，自2010年4月1日起至2015年3月31日止。该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.5元／月／平方米；（2）高层住宅：第一、二层0.5元／月／平方米，第三层起0.8元／月／平方米（含电梯费）。合同第七条约定，公共用水、用电不分摊（单元楼照明除外）。合同第二十条规定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准向乙方支付违约金。合同第二十三条规定，本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告在2010年4月至2014年12月期间对X小区提供了物业管理服务。因被告在原告提供物业服务期间未向原告足额交纳物业服务费，2015年5月11日，原告向本院起诉要求判令被告支付2011年8月至2014年12月期间的物业服务费。审理中，原告自愿将物业服务收费标准降低20%；原告另提供了一份挂号信收据以证明其于2015年4月16日向被告催收过物业服务费。被告称本案中2010年5月20日的《重庆市物业服务合同》无效，本院依法告知被告可在庭审后15日内另行起诉要求确认该合同无效，但本院至今未收到有关起诉材料。上述事实，有土地房屋权属登记卡、重庆市物业服务合同、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与渝北区X业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对X小区全体业主均具有约束力。经本院告知后，被告亦未另行起诉要求确认该合同无效，故对被告辩称该合同无效的理由，本院不予采纳。原告作为物业管理企业为X小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照原告与渝北区X业主委员会的约定向原告支付物业服务费。被告辩称原、被告之间未签订物业服务合同即不应交纳物业服务费的理由不能成立，本院亦不予采纳。原告起诉要求被告支付2011年8月至2014年12月期间的物业服务费，审理中，被告提出诉讼时效的抗辩。庭审中，原告虽提供了一份挂号信收据以证明其于2015年4月16日向被告催收过物业服务费，但因该证据无其他催收函等予以佐证，故不能证明原告确在2015年4月16日向被告进行过催收。因2010年5月20日的《重庆市物业服务合同》未对交纳物业服务费的时间进行约定，故依照物业服务费按月交纳的常理，被告至迟应于每月最后一日交纳当月的物业服务费，诉讼时效则应从被告未交纳物业服务费当月的次月一日起算。原告于2015年5月11日提起诉讼，按诉讼时效两年的期间计算，本院确认本案中被告应交纳物业服务费的期间为2013年5月至2014年12月。物业服务收费标准问题，原告与渝北区X业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》约定高层住宅第三层起的物业收费标准为0.8元／月／平方米，审理中，原告自愿将物业服务收费标准降低20%，系原告对自身权利的处分，故在本案中本院按0.64元／月／平方米的标准予以主张。因此，在2013年5月至2014年12月期间，被告应交纳的物业服务费为0.64元／月／平方米×94.12平方米×20个月=1204.74元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。被告辩称原告提供的物业服务存在质量问题，虽提供了照片等证据，但上述证据尚不足以成为拒交上述物业服务费的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告申秀英在本判决生效之日起三日内支付原告重庆前程物业管理有限公司2013年5月至2014年12月期间的物业服务费1204.74元；二、驳回原告重庆前程物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告申秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张晓华二〇一五年八月三日书 记 员 温 娟 来源：