（2015）沪二中民（行）终字第49号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-23
案件名称
许永德与上海中瀚置业有限公司、许永贤房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民(行)终字第49号上诉人(原审被告)许永德。委托代理人许小虓。被上诉人(原审原告)上海中瀚置业有限公司。法定代表人冯希蒙。委托代理人李克垣。委托代理人徐加喜，上海欧泽律师事务所律师。原审被告许永贤。上诉人许永德因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2015)闸民(行)初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许永德及其委托代理人许小虓，被上诉人上海中瀚置业有限公司(以下简称“中瀚置业公司”)的委托代理人徐加喜律师、李克垣到庭参加诉讼，原审被告许永贤经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院认定，青云路XXX弄XXX号房屋(以下简称“被拆房屋”)系私房，经土地管理部门批准，许永德、许永贤的父亲许业清于1994年取得土地使用证，用地面积为31平方米。许业清及妻子陶小妹分别于2002年1月、1983年11月报死亡，两人共育有3个子女，即许永贤、许永德和许爱蓉，许爱蓉于1951年6月18日出生，于1966年6月15日报死亡。被拆房屋地址登记的户籍为一户，在册人口为5人，即许永德、许永德之妻王蓉芳、许永德之子许小虓、许永贤、许永贤之子许岭。2007年9月29日，中瀚置业公司经闸北区房屋管理部门批准，取得青-12地块(二期)项目的拆许字(2007)第19号《房屋拆迁许可证》，依法对被拆房屋进行拆迁，中瀚置业公司委托拆迁实施单位上海申兴房屋拆迁有限公司(以下简称“申兴公司”)负责具体的拆迁与补偿工作。之后，上述《房屋拆迁许可证》许可的拆迁期限不断被闸北区房屋管理部门批准延长。2013年12月31日，上海市闸北区住房保障和房屋管理部门批准上述《房屋拆迁许可证》的拆迁期限延长至2014年12月31日。2011年3月12日，上海中房测绘有限公司对被拆房屋进行了勘丈，并当场制作了草图，王蓉芳作为被拆迁方的在场人员在草图上签字，草图反映被拆房屋为一幢三层建筑，大于三层房屋面积的二层顶楼部分为露台；另，在被拆房屋的北端有一搭建，该搭建与被拆房屋并不连接。2014年1月20日，上海中房测绘有限公司出具了被拆房屋的勘丈表，勘丈表反映一层的搭建为4.68平方米，一层的建筑面积分别为26.64平方米和5.40平方米，二层的建筑面积为26.64平方米，三层的建筑面积为18.50平方米。2014年1月13日，上海房地产估价师事务所有限公司以2013年11月26日为估价时点对被拆房屋进行了评估，评估结果为每平方米建筑面积人民币23,372元(以下币种均为人民币)。同时点，房屋拆迁范围内被拆除居住房屋的评估均价为每平方米建筑面积24,319元。2014年3月5日，申兴公司公告，青-12(二期)旧改基地将于2014年3月9日起进入为期三个月的房屋拆迁补偿安置协议签约期，签约期截止至2014年6月8日。2014年3月30日，上海市闸北区旧区改造动拆迁总指挥部宝山路街道分指挥部(以下简称“宝山路街道旧改分指挥部”)出具情况说明，内容如下：兹由(有)青云路XXX弄XXX号，产权人许业清(亡)，该户对测量面积有异议，为了保证对本次补偿不受影响，经协商同意按照77.18平方米测算，签约后，经过复议测量程序同意后，进行重新测量，测量面积最终以测量公司的丈量面积为准。次日，中瀚置业公司和许永德、许永贤签订了系争协议，系争协议的主要内容为：甲方为中瀚置业公司，乙方为许业清(亡)；被拆房屋类型为旧里，性质为私房，用途为居住，认定建筑面积为77.18平方米；被拆房屋经上海房地产估价事务所有限公司评估，其房地产市场评估单价为每平方米建筑面积23,372元；房屋拆迁范围内被拆除房屋评估均价为每平方米建筑面积24,319元；被拆迁居住房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被拆房屋评估价格；根据闸北区人民政府确定，房屋拆迁价格补贴系数为0.3，套型面积补贴15平方米；根据相关规定及该基地拆迁补偿方案，被拆房屋价值补偿款合计2,804,807.55元；乙方不符合居住困难条件；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方4套产权调换房屋，即祁华路655弄11幢9号902室(暂测建筑面积68.87平方米，房屋单价为每平方米建筑面积15,030元)、盐铁塘路435弄8幢西单元18号1801室(暂测建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9985元)、盐铁塘路435弄5幢东单元15号301室(暂测建筑面积81.37平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9745元)、盐铁塘路435弄5幢西单元16号1201室(暂测建筑面积81.35平方米，房屋单价为每平方米建筑面积9965元)，房屋产权调换差价，由乙方支付；乙方还可得搬家费补贴、设备移装费补贴、居住装潢费补贴、协议签约奖励、早签多得益奖励、被拆面积奖励、异地安置房购房补贴等各类奖励、补贴合计624,606.32元；乙方应当在该协议生效后7日内搬离原址，并负责共同居住人或房屋使用人按期搬迁，共同居住人或房屋使用人未搬迁的，乙方承担未按期搬迁的相关责任；乙方搬离原址后7日内将空房完整移交甲方并办理手续；该协议生效后，乙方搬离原址60日内，甲方应向乙方支付该协议约定的款项计76,443元；该协议经双方签字或盖章后成立；签约期内，在房屋拆迁范围内签约证数达到被拆迁总证数的90%，该协议生效；居住房屋无未经登记建筑奖励和搬迁奖励待被拆迁人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订；协议中约定的产权调换房屋的建筑面积为预测建筑面积，签订《商品房预(销)售合同》时的房屋建筑面积，按房地产主管部门出具的测绘建筑面积报告为准，安置房屋产权人与房屋开发单位以最终的房屋建筑面积和本协议约定的单价签订购房合同等。嗣后，许永德签署了盐铁塘路435弄5幢东单元15号301室、盐铁塘路435弄5幢西单元16号1201室2套房屋的安置房预约单。许永贤签署了盐铁塘路435弄8幢西单元18号1801室及祁华路655弄11幢9号902室2套房屋的安置房预约单。2014年4月3日，中瀚置业公司和申兴公司联合发布公告，至2014年3月19日，“青-12”(二期)旧区改造房屋拆迁补偿协议签约率已超过90%，符合《闸北区“青-12”(二期)旧区改造动拆迁补偿安置方案》签约期内协议生效条件，故“青-12”(二期)旧改基地拆迁补偿协议生效。因许永德、许永贤户未履行系争协议约定的搬离原址并负责房屋使用人按期搬迁，将空房移交中瀚置业公司的义务，中瀚置业公司遂诉至原审法院，请求判令许永德、许永贤及其同住人履行双方于2014年3月31日签订的《上海市房屋拆迁补偿协议》，迁出被拆房屋。原审另查明，涉案一层搭建位于被拆房屋北面，中间隔有一条弄堂，许永德、许永贤户用于堆放杂物。原审审理中，中瀚置业公司陈述，被拆房屋所在基地“青-12”(二期)项目的拆迁补偿工作于2013年11月底、12月初启动，故其公司委托上海房地产估价师事务所有限公司以2013年11月26日为估价时点对拆迁范围内的房屋进行评估。拆迁中，向被拆迁居民发放了《闸北区“青-12”(二期)旧区改造动拆迁补偿安置方案》等资料。许永德陈述，被拆房屋建造于上世纪八十年代，建房执照已遗失。10年前，其户对三楼部分进行翻建，并将三楼的空地用石棉瓦作顶棚、木窗封闭搭建一间房间。2013年12月，因中瀚置业公司施工，被拆房屋变成危房，石棉瓦顶棚破裂，其户曾暂住宾馆。返回后，其户用钢架支撑，彩钢板作顶棚，铝合金窗进行了封闭。许永贤陈述，被拆房屋最初建成为两层楼房，翻建时，被加至三层楼房。原审审理中，许永德申请对被拆房屋重新勘丈，中瀚置业公司表示无异议并陈述，愿意取2次测绘结果认定的较大面积作为被拆房屋的建筑面积。原审法院遂委托上海市闸北区房地产测绘所对被拆房屋现状进行丈量。该测绘所经勘丈后出具了面积计算表，结论为被拆房屋的建筑面积合计为77.81平方米，一层搭建面积为4.47平方米，三层晒搭面积为7.67平方米。经庭审质证，中瀚置业公司表示对上述面积计算表无异议，并表示愿意对被拆房屋增加的0.63平方米按《“青-12”(二期)的旧区改造动拆迁补偿安置方案》的私房补偿规定补偿，支付20,000元；另，上述补偿安置方案还规定，对被拆迁人、公有房屋承租人，除有权证、公房凭证记载的建筑外，无未经登记建筑，或虽有私阁、搭建、披棚等各类未经登记建筑，但在签约期内签约的，给予每证奖励30,000元，中瀚置业公司愿意在许永德、许永贤户搬离被拆房屋后支付该户30,000元。许永德对上述面积计算表有异议，认为被拆房屋的长度应为上海中房测绘有限公司测绘的结果，即7.2米而非6.94米；另，对面积计算表上标注建筑物为一层搭建及三层晒搭有异议，认为上述部位面积均为有效建筑面积，上海市闸北区房地产测绘所仅是测绘单位，无权对建筑物的性质进行认定。许永贤对上述面积计算表无异议，表示由法院依法处理。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2007年9月29日，中瀚置业公司经区房屋管理部门批准依法对被拆房屋实施拆迁，之后其获准的拆迁许可期限被多次批准延长，双方签订系争协议的日期亦在拆迁许可期限内，故中瀚置业公司依法具有对被拆房屋实施拆迁的主体资格。被拆房屋系私房，土地使用证登记的使用者户名为许业清，现有户籍资料反映，许永德、许永贤为许业清的继承人，故中瀚置业公司与两人就被拆房屋的拆迁补偿签订系争协议，主体适格。拆迁中，许永德虽然对上海中房测绘有限公司出具的被拆房屋的《拆迁房屋勘丈表》有异议，但其提供的宝山路街道旧改分指挥部出具的《情况说明》证明许永德愿意按照77.18平方米与中瀚置业公司签订拆迁补偿安置协议，该建筑面积与系争协议约定的被拆房屋建筑面积一致，故系争协议是拆迁双方协商一致后签订，且协议内容亦符合相关法律法规及政策规定。关于一层搭建面积是否应当计入被拆房屋建筑面积问题。根据沪房地资拆(2001)673号《关于贯彻执行若干意见的通知》(以下简称“673号文”)之规定，私房的建筑面积以房地产权证记载的建筑面积为准；无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准；无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。原审法院认为，被拆房屋未登记有房屋产权证，许永德、许永贤户持有的国有土地使用证载明土地使用面积为31平方米，上海市闸北区房地产测绘所出具的《上海市房屋产权登记建筑庭院面积计算表》及上海中房测绘有限公司出具的《拆迁房屋勘丈表》，反映被拆房屋(不包含一层搭建)的一层面积分别为31.97平方米和32平方米，均已超过土地使用证载明的使用面积，且一层搭建与被拆房屋主体间隔有一条弄堂，故该一层搭建并未建造于许业清获得许可的土地使用范围内。按照673号文规定，无房地产权证或无相关批准文件的，于1981年前建造用于居住的建筑的建筑面积，由有资质的测绘机构认定。本案，许永德等未能提供系争建筑的建房执照等有效凭证，即便系争建筑建于1981年前，是否计入被拆房屋建筑面积，亦应由测绘单位认定。现有的证据证明，上海市闸北区房地产测绘所及上海中房测绘有限公司均认定该建筑为搭建，面积不予计入被拆房屋的建筑面积，对许永德之异议不予采信，且原审法院到现场查看，该建筑亦未用于居住，故对上述两家测绘单位认定该建筑为一层搭建予以采信。关于面积计算表中载明的三层晒搭部位面积是否应当计入被拆房屋建筑面积问题。即便按照许永德的陈述，三楼房屋外的建筑部分于10年前翻建时建造并封闭，许永德之主张亦不符合673号文关于私房建筑面积的认定条件，且上海中房测绘有限公司出具的情况说明反映其公司测绘时三楼房屋外是露台，该情况说明与上海中房测绘有限公司制作的并经许永德妻子签字的勘丈草图相互印证，故上海市闸北区房地产测绘所认定三楼房屋外建筑为三层晒搭并不计入被拆房屋建筑面积并无不当。原审审理中，中瀚置业公司表示愿意按照上海市闸北区房地产测绘所对被拆房屋测绘的结果，对增加的0.63平方米按《“青-12”(二期)的旧区改造动拆迁补偿安置方案》的私房补偿规定补偿，并表示愿意参照在奖励期内搬迁的标准，向该户支付无未经登记建筑或各类未经登记建筑补贴计30,000元，在该户搬离被拆房屋后支付。原审法院认为，按《“青-12”(二期)的旧区改造动拆迁补偿安置方案》有关私房补偿的规定，0.63平方米的补偿费为19,917.26元(24319×0.63×100%+24319×0.63×30%)，中瀚置业公司愿意支付20,000元，有利于许永德、许永贤户；另，中瀚置业公司表示愿意向该户支付无未经登记建筑或各类未经登记建筑补贴计30,000元，亦有利于该户。根据协议约定，中瀚置业公司应在许永德、许永贤户搬离原址并交出被拆房屋后60日内支付扣除订购房屋的差价款，故上述需支付的款项应与中瀚置业公司向该户发放的差价款一并发放。截至2014年3月19日，该拆迁基地签约率达90%，符合协议约定的生效条件，系争协议生效。根据协议的约定，许永德、许永贤应在协议生效后60日内搬离原址，并负责房屋使用人或同住人按期搬迁。然而，该户至今未履行上述搬迁义务，显然违反了约定。中瀚置业公司的诉请与法无悖，应予支持。另，根据权利与义务对等的原则，许永德、许永贤(含房屋使用人)在履行了搬迁义务后，中瀚置业公司亦应当履行协议约定的相应义务，并另行支付该户50,000元。原审法院遂判决：许永贤、许永德(含房屋使用人)于判决生效之日起十五日内迁出本市青云路XXX弄XXX号房屋。判决后，许永德不服，上诉于本院。上诉人许永德上诉称：根据其出示的《情况说明》，协议是以77.18平方米为基础进行草签，最终要按照重新测量的面积为准，故系争协议属于附条件合同，除了签约时间奖励部分外，其余内容均未生效，应在对被拆房屋建筑面积重新测量后再行计算相关款项；原审法院虽委托了上海市闸北区房地产测绘所对房屋面积进行了测量，但该机构不是司法鉴定机构，委托程序违法，原审中也没有让鉴定人员出庭，该测量结果不能作为认定事实的依据；一层搭建有单独门牌号码，原用于居住，后因拆迁过程中被确认为危房才用于堆放杂物，三层晒台上的房屋搭建于80年代，后在10年前进行了翻建，上述两处均应计入被拆房屋建筑面积；应以已购公有住房为标准来确定被拆房屋市场均价，现协议使用整个地块包含各类房屋的评估均价为计算款项依据，侵犯了上诉人的合法权益；原审判决在原审原告诉请之外，未经上诉人同意即增加了要原审原告支付5万元的内容，超出其诉请范围。综上，原审判决错误，系争协议应属无效，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。被上诉人中瀚置业公司辩称：系争协议系双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效明确，并非上诉人所称的附条件合同；协议中双方对被拆房屋面积为77.18平方米认识一致，后原审中上诉人提供了宝山路街道旧改分指挥部出具的《情况说明》，该指挥部系街道旧改协调机构，与被上诉人无关，但为尊重其意见，原审中才同意由法院委托测绘机构重新勘丈，认可以两次测绘结果中认定的较大面积作为被拆房屋建筑面积，并最终自愿对上诉人户增加房屋补偿款2万元；上诉人户一层搭建部位位于土地使用面积之外，且两次测绘均认定为搭建，不应计入被拆房屋建筑面积，上诉人主张的三层晒台上所搭封闭房屋系在拆迁过程中形成，第一次测绘时尚不存在，勘丈记录亦明确为晒搭，不能认定为合法建筑面积，且原审中其亦自愿按照基地政策给予该户未经登记建筑补贴3万元，保障了该户的合法权益；上诉人对评估均价的法律规定理解有歧义，协议中对该户的房屋补偿款计算符合法律规定。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，中瀚置业公司取得房屋拆迁许可证，依法有权对许永德、许永贤共有的被拆房屋进行拆迁。许永德、许永贤作为被拆房屋的产权人与中瀚置业公司签订系争协议，主体适格。系争协议的签订系双方当事人真实意思表示，协议内容明确，符合房屋拆迁相关法律法规及基地政策的规定，应属合法有效。现有证据无法证明宝山路街道旧改分指挥部与被上诉人之间存在法律上的隶属关系，该指挥部出具的《情况说明》不足以代表被上诉人的意思表示，上诉人以此主张系争协议是以面积勘丈为生效条件的附条件合同，缺乏事实证据和法律依据。被拆房屋经评估单价为23,372元/平方米，相关评估报告由上诉人妻子签收，之后亦未提出过复估或者鉴定的申请。房屋拆迁范围内被拆除房屋评估均价为24,319元/平方米，因被拆房屋评估单价低于评估均价，协议以评估均价为依据计算被拆房屋安置款项符合法律规定，未侵犯上诉人户合法权益，上诉人户亦按照评估均价与被上诉人签约，故上诉人对评估价格的异议本院不予采信。被拆房屋一层面积已超过了土地证核准面积，而双方存有争议的一层搭建部位建造于土地使用证范围之外，现诉讼中上诉人主张该搭建属于合法建筑，应计入被拆房屋建筑面积，缺乏事实证据。另，经两家有资质的测绘机构测绘，亦对该处建筑均认定为搭建，未将相关面积计入被拆房屋建筑面积，故对上诉人关于一层搭建应计入被拆房屋建筑面积的主张，本院不予采信。根据上海中房测绘有限公司2011年3月12日对被拆房屋的测绘草图及该公司2015年4月22日出具的测绘情况说明显示,被拆房屋南侧为连体错层房屋,从北至南俯视依次为2层、3层、1层，其中2层房顶为露台结构，该现场测绘记录由许永德的妻子王蓉芳签字确认。现上诉人主张在拆迁前三楼晒台上就建有房屋，系80年代搭建的合法建筑，未提供相应的事实证据予以证明，本院亦不予采信。原审中，经上诉人申请，原审法院委托上海市闸北区房地产测绘所对被拆房屋全幢各部分进行实地丈量，双方当事人对法院委托该机构进行测绘均表示无异议。经实地勘丈，2015年4月22日，上海市闸北区房地产测绘所向法院出具面积计算表与勘丈图，明确经该次勘丈计算，被拆房屋建筑面积为77.81平方米，一层搭建面积为4.47平方米，三层晒搭面积为7.67平方米。因该次勘丈结果大于第一次，被上诉人明确愿意对被拆房屋按照基地政策增加0.63平方米进行补偿，对该户在协议外增加支付2万元。同时考虑到该户还有搭建部分，亦愿意按照基地政策，以虽有搭建等未经登记建筑，但在签约期内签约的情况，按照每证3万元奖励标准，在上诉人户搬离被拆房屋后支付给该户。原审法院在被上诉人自愿情况下，将上述内容写入判决，符合客观事实，亦保护了上诉人户的权益，并无不当。上诉人认为委托测绘机构勘丈属于司法鉴定，无法律依据，本院不予支持。根据协议约定，2014年3月19日拆迁基地签约率达到了90%，满足了协议生效条件，上诉人户应按照协议明确的生效后60日内搬离原址的约定，履行合同义务，并负责房屋使用人、同住人的按期搬离。现上诉人户至今未履行搬迁义务，被上诉人诉请要求判令其搬离符合协议约定，与法无悖，依法应予支持。原审判决许永德、许永贤(含房屋使用人)限期迁出被拆房屋，并无不当。上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人许永德负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚倩芸审 判 员 沈亦平代理审判员 王秀岩二〇一五年八月三日书 记 员 韩 瑱附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：搜索“”来源：