（2015）扬执异字第00022号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-09-11
案件名称
仪征卡麦尔照明电器有限公司、国农业银行股份有限公司仪征市支行与仪征卡麦尔照明电器有限公司、仪征市卡麦尔进出口有限公司等金融借款合同纠纷执行裁定书
法院
江苏省扬州市中级人民法院
所属地区
江苏省扬州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
仪征卡麦尔照明电器有限公司,国农业银行股份有限公司仪征市支行,仪征市卡麦尔进出口有限公司,周兵
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十五条
全文
江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）扬执异字第00022号异议人（被执行人）仪征卡麦尔照明电器有限公司，住所地在江苏省仪征市扬州（仪征）汽车工业园。法定代表人周军，董事长。委托代理人徐恒敏，江苏友诚律师事务所律师。申请执行人国农业银行股份有限公司仪征市支行，住所地在江苏省仪征市真州西路2号。负责人张连华，行长。委托代理人翟立新、周恩祥，该行职员。被执行人仪征市卡麦尔进出口有限公司，住所地在江苏省仪征市真州西路139号中央花园12幢304室。法定代表人周兵，董事长。被执行人周兵。本院在执行中国农业银行股份有限公司仪征市支行（以下简称仪征农业银行）与仪征市卡麦尔进出口有限公司（以下简称卡麦尔进出口公司）、仪征卡麦尔照明电器有限公司（以下简称卡麦尔电器公司）、周兵金融借款合同纠纷一案中，委托扬州新悦房地产咨询评估有限公司（以下简称新悦评估公司）对卡麦尔电器公司名下的房地产进行评估，评估报告作出后，卡麦尔电器公司不服，向本院提起异议。本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭于2015年6月26日公开听证进行了审查。异议人委托代理人徐恒敏，仪征农业银行的委托代理人翟立新、周恩祥，新悦评估公司的评估师薛虞、朱勇到庭参加听证。本案现已审查终结。卡麦尔电器公司异议称，新悦评估公司的评估结论与实际情况和市场行情严重不符，与2014年我公司委托仪征市恒信房地产评估有限公司（以下简称恒信评估公司）的评估结果相差920万元，且恒信评估公司的评估的资产不包括附属用房，另新悦评估公司的评估报告未体现水泥地面、道路、管网、弱电、强电、绿化设施及办公室装潢的价值，为保护我公司的合法财产权益，现申请重新评估。另抵押资产已足够申请执行人的债权。抵押范围外的财产申请执行人不享有优先受偿权，也不应在拍卖范围内。申请执行人仪征农业银行答辩称，1、异议人提出评估报告与实际情况、市场行情严重不符，应由其举证证明。2、异议人提出的水泥地面、道路等漏评项目是不成立的。上述项目均为房地产评估内容不可分割的部分，而且在评估报告估价的假设和限制条件中，已经予以明确说明。评估人新悦评估公司认为，首先，我们根据客观、独立、公正的原则对估价对象进行了评估，与委托人和相关当事人没有任何利害关系，所评估的价格也是根据土地市场的正常交易行情和建筑物市场的正常建筑行情来测算的房地产价值。所评估的价值也是市场公开的价值。至于异议人提出的估价结果与实际情况与市场行情严重不符，以及恒信房地产估价公司出具的估价报告所评估的价值，并无证据证明。经审查查明，仪征农业银行与卡麦尔进出口公司、卡麦尔电器公司、周兵金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出的(2014)扬商初字第0061号民事判决已发生法律效力，依该判决：1、被告仪征市卡麦尔进出口有限公司于本判决生效后十日内，偿还原告中国农业银行股份有限公司仪征市支行借款本金800万元，支付相应利息（计算至2014年12月4日为559570.83元，自2014年12月5日起至实际给付之日止，按年利率10.35%计算）；2、如被告仪征市卡麦尔进出口有限公司不履行本判决第一项确定的给付义务，原告中国农业银行股份有限公司仪征市支行有权以其抵押的房地产（以抵押登记为准）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；3、被告仪征卡麦尔照明电器有限公司、周兵对本判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向仪征市卡麦尔进出口有限公司追偿等。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请执行，本院于2015年1月13日立案受理。2014年4月17日，本院对卡麦尔电器公司抵押给仪征农业银行的位于仪征市汽车工业园康明路9号的房产（仪房权证真州xxx、xxx、xxx号）及土地使用权（仪国用2009第xxx号）进行了诉讼保全。2015年3月20日，本院依法定程序委托新悦评估公司对上述房地产进行司法评估。2015年5月11日，新悦评估公司出具扬新评报字（2015）第045号估价报告，确定卡麦尔电器公司位于仪征市汽车工业园康明路9号的工业房地产，总建筑面积为135959.58㎡，土地使用权面积33339.6㎡，及彩钢瓦棚等附属设施，在2015年3月20日的市场价格为2534.32万元。除抵押房地产外，还包括在该土地上的未领取房产证的附属房屋9幢及彩钢瓦棚等。新悦评估公司选用成本法对房屋进行估价，采用市场比较法和成本法对土地使用权进行估价。估价不确定事项假设中明确：2、房地产评估价值中包含该房地产房屋价值和享有的合理分摊的公共配套设施，如水、电、通讯、道路交通等使用的权益以及相应的土地使用权和附属设施价值；4、本次评估房屋价值中包含有装修价值，所采用的装修项目由估价人员现场勘查所得。2014年3月，卡麦尔电器公司曾委托恒信评估公司对其有证房产及全部土地使用权进行评估，恒信评估公司确定该房地产在2014年3月20日的市场总价值为3455.15万元。本院认为，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，新悦评估公司及其评估人员具有评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。卡麦尔电器公司提供恒信评估公司的评估报告证明新悦评估公司的评估结果明显低于市场价，但恒信评估公司的评估报告系异议人单方委托的评估，其评估目的与本案不同，且已超过一年有效期，该证据不足以证明异议人主张。新悦评估公司已对相应的配套设施及房屋装修进行了评估，异议人认为新悦评估公司漏评的异议理由，本院不予采信。在异议人抵押的土地使用权上有取得房产证的的抵押房产，尚有未取得产权证的附属房屋，为保证房地一致，本院将未抵押房产一并评估拍卖并无不当，异议人认为未抵押的房产不应纳入评估拍卖范围的理由，本院亦不予支持。综上，新悦评估公司根据该评估对象的现状及评估目的，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，确定评估对象的市场价值，其评估结论并无不当，异议人的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回仪征卡麦尔照明电器有限公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 戴 涛审判员 尹祥明审判员 方恒荣二〇一五年八月三日书记员 汪进蓬 来自