（2015）东民四终字第139号

裁判日期: 2015-08-03

公开日期: 2015-08-13

案件名称

王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司与东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会建设用地使用权二审民事判决书

法院

山东省东营市中级人民法院

所属地区

山东省东营市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王聪,东营市鲁北经贸有限责任公司,东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省东营市中级人民法院民事判决书（2015）东民四终字第139号上诉人（原审被告）：王聪。上诉人（原审被告）：东营市鲁北经贸有限责任公司，住所地东营区西四路180号。法定代表人：王聪，总经理。共同委托代理人：韩飞，北京浩东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会，住所地东营市东营区辛店街道办事处南庄村。代表人：姜清连，主任。委托代理人：仇凤英，山东领先律师事务所律师。上诉人王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王聪及上诉人王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司（简称鲁北公司）的共同委托代理人韩飞、被上诉人东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会（简称南庄居委会）委托代理人仇凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南庄居委会向原审法院诉称，1997年12月8日、1998年4月30日原、被告先后签订两份合同，约定原告将位于东营区泰山路256号，东营市家具建材市场的所有土地和房屋，建材市场南侧二栋平房及平房前后所使用的土地交给被告经营和使用，并对双方的权利义务进行了约定。在合同签订后，被告未能如约履行合同义务，目前被告拖欠原告使用费669645元，其行为符合《合同书》第四条约定的解除条件，原告有权解除合同并要求被告支付所欠租金及违约金。《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然涉案合同项下的部分土地所有权在租赁期间内发生了变动，但并不影响租赁合同的效力。合同解除后，1997年12月8日合同书项下未予改造的平房60余间的所有权人系原告，被告应当返还。原告请求判令解除1997年12月8日的合同，被告返还该合同项下的地上建筑物平房68间，被告向原告支付费用本金669645元及利息60000元，诉讼费由被告负担。王聪在原审中辩称，原告与被告签订的《合同书》因出现不可抗力而不具备继续履行的条件，合同已经解除，原告的请求无事实及法律依据。第一，原告诉称被告拖欠使用费与事实不符。东营市东营区土地管理局已与原告签订《收回土地协议书》，将9391平方米的土地全部收归国有，原告因此丧失了对涉案土地的全部权利，导致原告与被告签订的合同因出现不可抗力而不能继续履行，此时合同已实际终止。第二，被告一直按照合同约定履行合同义务，但原告违反合同约定，未对使用地界内的私人非法建筑进行清理和拆除，无法保证被告对该区域的建设和管理，导致被告不能及时办理二期改造的土地使用权证。根据2002年7月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”因此合同因国家政策已不具备继续履行的条件，应当予以解除。第三，原告诉请被告返还涉案土地上的房屋无事实和法律依据。土地使用权与其地上建筑物具有不可分离性，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”按照合同的约定，原告将土地转让被告，东营市东营区土地管理局涉案的土地全部收归国有，原告对该土地及地上房屋不享有相关权利，原告没有权利收回房屋，更没有权利请求被告王聪返还房屋。第四，导致合同无法继续履行是原告违约在先。被告一直按合同约定向原告支付费用，原告却未按合同约定对使用地界内的私人非法建筑进行拆除，导致被告二期改造无法进行。自2002年7月1日起原告无权收取未能给被告办理土地使用权证的4969.2平方米土地的使用费，对于被告交纳的这部分土地使用费原告应当退还。被告对于多交纳的土地使用费及为原告垫付的土地出让金，被告保留向原告主张的权利。综上，双方签订的合同书无法继续履行，应当依法解除，请法院依法判决。鲁北公司在原审中辩称，根据合同的相对性，涉案合同与被告鲁北公司无任何关系；1998年9月21日东营市规划局已将本案所涉9391平方米的土地全部规划为鲁北公司使用，并办理了土地所有权证，鲁北公司代王聪支付的租金原告应予返还。原告的请求无事实依据，应予驳回。原告南庄居委会为证明其主张，提供以下证据：证据1、1997年12月8日的合同书1份。证明被告拖欠使用费满两年时，原告有权终止合同、追回所欠费用。被告王聪对合同真实性无异议，由于涉案土地被收回，原告已经丧失了土地使用权，双方对合同享有的权利和义务已经终止，该合同事实上已经解除。被告鲁北公司认为根据该合同书的双方主体，该合同与鲁北公司没有关联性。证据2、2011年8月17日结算明细及截止2013年8月8日被告累计欠租赁费明细表各1份。证明截止2011年8月17日被告欠原告租金共计984982元，被告承诺在2011年9月8日全部付清。但此后被告仅支付部分租赁费，至今尚欠669645元。根据合同约定，原告有权解除合同，追回所欠费用。被告王聪对证据的真实性无异议，但结算说明是在2011年8月12日南庄居委会村民对鲁北家具广场的大门封堵了4、5天的情况下，为尽快恢复营业减少损失迫不得已的情况下签订的，并不是王聪的真实意思表示。自土地被收回之日原告已经丧失了对涉案土地及地上附着物的所有权利，其要求被告按照原合同书约定继续向其支付租赁费没有任何依据。被告鲁北公司认为根据结算说明，鲁北公司已经代王聪交纳租赁费2907498元，代缴土地出让金397857元，代缴土地使用税29663元，土地收归国有后合同已经无法履行。证据3、2013年10月16日东营市国土资源局东营分局的证明1份及收回土地协议书3份。证明一、1999年9月2日东营区土地管理局收回原告所有的3宗土地（包括涉案合同项下的所有土地），收回土地时没有对地上附着物进行补偿，地上附着物（房屋）仍归原告所有，原告对涉案合同项下的房屋有收益和处分等权利。二、涉案合同项下的房屋自1999年9月2日开始由两被告共同使用，两被告应当支付所欠原告的租赁费。被告王聪对证据的真实性无异议，但东营市国土资源局东营分局不具备证明原告享有物权的资格，不能证实原告对涉案土地的地上附着物享有收益和处分权，而且在涉案土地收归国有之后被告向原告支付的租赁费已经远远超过原告应得的租赁费，对于超出的部分原告应该返还。被告鲁北公司对证据的真实性无异议，认为本案所涉土地全部收回，根据土地管理法的规定，土地收归国有时国家应当补偿相关的费用，如果原告未取得相关费用，应该向国土资源局主张，不应该向被告主张。证据4、1998年4月30日合同书复印件1份。证明1998年4月30日原告将自己所有的东营市家具建材大门南边20间平房租赁给被告使用，2003年至2013年这十年的租赁费每年14万元，由于被告已经对地上附着物进行改造，原告不主张解除这份合同。被告王聪对该证据的真实性无异议，该合同项下的土地已经收归国有，原告已丧失了该土地的有关权利，该合同也因此不能履行，合同实际已经解除。被告鲁北公司认为原告不应该仅仅主张解除1997年的合同。证据5、1999年8年31日原告与两被告签订的协议复印件及证明各1份。证明涉案合同项下的土地出让不影响两份合同的继续履行，两被告认可原告对合同项下的平房享有收益权、所有权；经原告现场清点，1997年12月8日合同项下的平房尚有68间没有改造重建。被告王聪、鲁北公司对协议的真实性无异议，但不能说明原告对涉案土地及原告主张的平房享有占有、使用和收益的权利；证明是原告单方出具的，不予认可。根据合同书的约定，原告应当负责协调对地界内的私人非法建筑进行拆除，保证被告对该区域建设使用的完整统一性，正是由于原告没有履行该义务，导致被告在改造完67间平房后没有实现二期改造，现剩余60余间没有改造。被告王聪、鲁北公司为证明其主张，提供以下证据：证据1、提交收回土地协议书复印件一份。证明两份合同书所约定的9391平方米的土地于1998年9月25日已经全部收为国有。当时该协议记载的是国有未利用土地，没有地上附着物。原告质证对证据真实性有异议，该证据是复印件无法看到签章，不能证明被告的证明目的。证据2、建设用地规划许可证（复印件）1份、国有土地使用权证（复印件）3份。证明1998年9月21日，东营市规划局将本案所涉土地9390.58平方米全部规划给鲁北公司，鲁北公司先后于1999年9月16日、2002年8月30日、2012年12月10日通过出让方式取得3000平方米、750.4平方米、671.4平方米的国有土地使用权，并进行建设取得了相关产权证书。被告鲁北公司是涉案两宗合同项下的国有土地合法使用权人，也是涉案土地地上建筑物的合法所有权人。原告对该组证据的真实性无异议，但对被告证明目的有异议。两份合同涵盖了9000多平方米的土地，对于被告已改造的部分原告没有要求返还，仅仅对于没有改造的多间平房要求返还。两被告在2012年、2013年一直缴纳使用费的行为是对原告享有平房所有权的确认，被告以该组证据证明合同项下的所有地上附着物都归被告所有是错误的。证据3、收据复印件2份。证明2012年3月13日鲁北公司缴纳土地出让金661878元，按照合同约定该费用应该由原告交纳。原告认为该证据与本案无关。这两份收据对应1998年合同项下的1228.75平方米土地，土地局在出让时进行了变更，扩大了169.1平方米，被告支付的出让金是多规划部分的出让金，与本案原告无关，169.1平方米不属于合同项下的标的物，自然应由被告自行承担。原审法院审理查明，1997年12月8日，南庄居委会（甲方）与王聪（乙方）签订《合同书》（简称97年合同），主要内容有：“一、使用时间及地点：甲方将座落于东营区泰山路256号，东营市家俱建材市场的所用土地和房屋交给乙方经营使用，使用地界为：东从西营村地界起往西到泰山路边，南从家俱建材市场南面房屋南空地起至家俱建材市场北面房屋北空地之间的土地和地面上建筑物（即127间平房、大门），在合同期内归乙方自主经营使用，使用时间为40年，即1998年7月1日起至2038年7月1日止；二、付费方式和土地出让费的负担：前20年乙方每年向甲方支付人民币20万元，后20年每年支付30万元，于1998年7月1日前甲方同意将土地出让给乙方，乙方代甲方向国家交纳土地出让费，按实际票据结算，双方各负担50%，甲方应承担的50%出让费从乙方应交甲方的土地使用费中扣除，出让年限40年；三、双方的权利和义务：甲方负责协调使用地界内的私人非法建筑的清理和拆除，保证乙方对该区域管理使用的完整性，甲方负责协调水、电的供给及其它地界争议，确保乙方良好的建设环境和经营环境，甲方按合同协商时间把土地使用转让证、房产证等有关手续移交于乙方，确保乙方对改造筹划工作的顺利进行，使乙方在八年内完成二百万协议投资计划，乙方使用期间有权对所使用地点进行改造、扩建和重建，有权对现有建筑无偿拆除，并承担合同期内的全部修缮费用；四、违约责任：乙方无故拖欠使用费满两年时，甲方有权终止合同并追回所欠费用，因甲方未按时移交有关手续和其他因素乙方不能进行筹划和组织资金进行投资，促使乙方违约，责任和损失由甲方承担；五、其它：合同期内乙方未投资前土地和地面上资产经营使用权归乙方，合同期内乙方投资建设后资产产权归乙方，使用期满后所有产权无偿归甲方。”合同并约定其他条款。1998年4月30日，南庄居委会（甲方）与王聪（乙方）签订《合同书》（简称98年合同），主要内容有：“一、使用时间及地点：甲方将座落于东营市泰山路256号东营市家具建材市场大门南侧二栋平房20间及平房前后所使用的土地交给乙方经营使用，乙方在五年内实现投资150万元进行改造、扩建，甲方将土地使用权交给乙方使用经营四十年，如乙方投资总额未达到本合同约定投资额度时土地使用权为三十年，乙方未实现投资前此合同为房屋租赁合同，乙方实现投资后该合同书原条款不变，由房屋租赁合同自动变更为土地使用合同书；二、付费方式：合同生效之日付清一年的使用费，先付费后使用，自合同生效之日起至2003年5月1日止，每年向甲方付费120万元，自2003年5月2日起至2013年5月1日止，每年向甲方付费140万元，自2013年5月2日起至2028年5月1日止，每年向甲方付费160万元，自2028年5月2日起至2038年5月1日止，每年向甲方付费180万元；三、双方的权利和义务：甲方负责协调水、电供给，保证乙方正常经营，乙方办理土地规划手续后，甲方持土地规划手续办理土地出让手续，出让费由甲方承担，甲方无力向国家交纳土地出让费时，可由乙方先向国家交纳土地出让费，出让给的单位为乙方，出让费从付给甲方的费用中扣除；乙方使用期间有权对所使用地点进行改造、扩建或重建，有权对现有建筑无偿拆除，并承担合同期内的全部修缮费用等。四、违约责任：乙方无故拖欠使用费满一年时，甲方有权终止合同，并追回所欠费用，合同期内土地和地面上改造时的资产经营、使用权归乙方，所有权属于甲方，合同期内由乙方投资建设的资产产权归乙方所有，土地使用期满后所有权归甲方。五、其它：合同期内乙方未投资前土地和地面上资产经营使用权归乙方，合同期内乙方投资建设后资产产权归乙方，使用期满后所有产权无偿归甲方。”1999年8月31日，南庄居委会与鲁北公司签订协议1份，约定在履行合同过程中，由鲁北公司办理土地出让手续，但不影响两宗合同的正常执行，双方同意继续履行两份合同。1999年9月2日，东营市东营区土地管理局根据《土地管理法》及市政府有关文件的规定，为提供鲁北公司改造项目建设用地之需，与南庄居委会达成收回土地协议，将南庄居委会使用的位于东营区西四路以东、北二路以南的土地三宗，面积分别为1228.75平方米、3000平方米、5051.75平方米的土地收归国有，地上附着物未予补偿。1998年9月21日东营市规划局将涉案两宗合同项下的9390.58平方米土地规划给鲁北公司用于家具市场改造。鲁北公司先后于1999年9月16日、2002年8月30日、2012年12月10日通过出让方式取得4421.8平方米土地的国有土地使用权。2011年8月17日，南庄居委会与王聪就涉案的两份合同涉及的鲁北家具城租赁费问题进行结算，按两份合同的截止日期分别为2011年4月30日、2011年7月1日计算，总累计应付租赁费4320000元，已付租赁费2907498元，代缴土地出让金397857元，代缴土地使用税29663元，余欠租赁费984982元，欠款于2011年8月17日付300000元，2011年8月18日付100000元，剩余部分于20天内付清，双方约定今后的租赁费按合同要求执行。结算后，鲁北公司于2011年8月19日至2013年5月3日陆续支付原告1120000元。结算协议签订后至原告提起诉讼时，2012年、2013年应付费用合计680000元。原告诉讼请求中主张的费用669645元含上述拖欠的费用544982元、土地使用税29663元及被告王聪答应支付原告的95000元。东营市国土资源局东营分局出具证明，证明于1999年9月2日收回了南庄居委会位于东营区西四路以东、北二路以南的土地三宗，土地收回时，地上附着物未作评估补偿，其所有权仍归南庄居委会。原审法院认为，一、关于涉案两份合同的性质及效力的认定。从两份合同的内容看，原告的主要义务是提供土地并办理土地出让等事宜，被告王聪有权使用土地并进行投资建设，原告在提供该宗土地之后获得相应的对价，因此双方的缔约目的是土地使用权的转让，合同的性质应认定为土地使用权转让合同。在合同履行过程中，被告鲁北公司陆续取得了1997年12月8日合同书项下的部分土地使用权及1998年4月30日合同书项下的全部土地使用权，已部分实现了土地使用权的转让；对于1997年12月8日合同书项下被告未取得土地使用权的部分，由于原告对于该部分未改造的地上建筑物享有所有权，被告对于该部分建筑物的使用应当按照租赁关系认定。合同约定土地使用权的转让以原告办理土地出让为条件，原告与被告王聪在签订合同后与有关土地管理部门协议将两份合同项下的土地使用权自原告处收回后与被告鲁北公司办理土地出让，因此两份合同经土地管理部门的批准转让，合法有效。二、1997年12月8日的合同是否应当解除及其法律后果。原告提出解除1997年12月8日合同的诉讼请求，被告王聪及鲁北公司亦提出合同应予解除的主张，对原告的请求予以准许。合同解除后，承租人应当返还租赁物。合同项下被告未办理土地使用权证的部分土地有地上建筑物平房68间，被告应予返还。三、所欠费用的支付。被告王聪作为合同的相对方，被告鲁北公司作为土地的受让方及实际使用人，两被告应当共同履行合同约定的付款义务。至原告提起诉讼时被告王聪及鲁北公司按合同约定应付费用为544982元，另根据结算书的约定，原告代被告交纳的土地使用税29663元被告还应当偿还，但原告的诉讼请求中包含被告王聪答应支付的95000元，在被告王聪不予认可的情况下原告无证据予以证实，对该部分请求不予支持。因被告王聪及鲁北公司逾期付款，应当承担逾期付款的利息，自逾期之日至原告起诉之日按中国人民银行同期贷款利率分段累加计算利息为54731.28元，原告主张超出的部分不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会与被告王聪于1997年12月8日签订的合同；二、被告王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会费用544982元、偿还土地使用税29663元并支付逾期利息54731.28元；三、被告王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会位于东营市东营区西四路鲁北家具广场的平房68间；四、驳回原告东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会其他诉讼请求。案件受理费11096元，由原告东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会负担1525元，由被告王聪、东营市鲁北经贸有限责任公司负担9571元。上诉人王聪、鲁北公司不服原审判决上诉称，一、原审法院以我方亦主张解除合同为由认为双方对于解除合同协商一致，故判决解除合同是断章取义的错误认定。被上诉人主张解除合同的前提是认为涉案的地上建筑物平房是属于自己所有，要求解除合同后涉案平房返还。而我方主张涉案土地及地上平房已收归国有，解除合同后涉案平房不返还，被上诉人违约，并未将合同项下土地范围内的私人非法建筑进行清理和拆除，导致我方无法进行三期工程建设，被上诉人应当赔偿我方损失，双方当事人的意思表示完全相反，并没有达成一致。二、原审法院认定97年合同涉及上诉人已将土地使用权登记在上诉人名下部分的合同为土地使用权转让合同，未登记到上诉人名下所涉及部分为租赁合同是错误的。合同的性质应当从合同中规定的主要内容来判断，不能以合同履行的结果来判断。97年合同第2条第1款、第2款、尤其是第2款明确约定的是土地使用权转让合同。一份合同所涉及的一宗土地是一个整体，没有任何法律依据将其分成两部分不同性质、不同类型的合同关系。三、97年合同项下土地自1999年9月2日被国家征收后被上诉人丧失了所收回土地的使用权，不享有该土地的占有、使用、收益和处分的权利，其无权依据合同收取收益。我方从东营市土地管理局以出让方式取得的土地使用权，被上诉人无权向我方主张任何权利。我方支付的合同款远远超过被上诉人应当得到的合同款，上诉人没有违反合同约定，被上诉人无权主张解除合同。四、若不考虑我方已经从国家出让取得土地的事实，仅以我方与被上诉人所签订97、98合同约定计算应当支付给被上诉人的费用的话，我方也不欠被上诉人合同款。因为东土合字（1999）第35号中涉及的调整的169.1平米土地是在总土地规划规划范围内，土地规划是依据上诉人与被上诉人所签订的两宗合同所占土地作出的，二者土地范围是一致的，即调整的169.1平米土地在我方与被上诉人所签订两份合同项下的土地范围内，具体在98年合同的土地范围内。我方为该调整土地支付了土地出让费64.26万元。根据我方与被上诉人所签订的98年合同第3条第2款的约定，土地出让费由被上诉人承担，被上诉人无力交纳土地出让费时，可由我方先向国家交纳土地出让费，该费用从我方应当付给被上诉人的费用中扣除。我方支付的64.26万元，应当抵扣支付给被上诉人的合同款项。我方已支付给被上诉人的款项加上64.26万元（112000＋642600=1762600）已超过依据结算单及合同计算出的我方应当支付的款项（984982＋680000=1664982），还多支付97618元。五、原审法院以东营市国土资源局东营分局出具的证明为依据，认定涉案平房的所有权归被上诉人，属于明显的认定事实错误，适用法律错误。东营市国土资源局东营分局无权限、无职责、不具备证明房屋产权归属的资格。物权是法定的，当物权出现争议时，是否享有物权应当依据法律规定来判定，房随地走，地随房走，《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规都规定房随地走、地随房走，土地与地上房屋是不可分割的，房屋离开土地将会成为空中楼阁，任何有意将土地与房无人分割是有意制造矛盾而不是解决矛盾，东营市土地管理局收回被上诉人土地后，地上房屋也归国家所有，至于未给予地上房屋补偿，那只是补偿问题，不能改变房屋所有权归国家的事实。综上所述，我方并未与被上诉人就解除合同协商一致，上诉人并不拖欠被上诉人合同款，被上诉人无权解除合同。请求贵院依法查清事实，正确适用法律，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人南庄居委会答辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人的上诉请求及陈述的事实与理由，没有任何事实根据和法律依据。首先我方要求解除的是97年合同，原审判决第11页第5-8行写明“对于1997年12月8日合同书项下被告未取得土地使用权的部分，由于原告对于该部分未改造的地上建筑物享有所有权，被告对于该部分建筑物的使用应当按照租赁关系认定。”据此，原判决根据涉案合同第四条第1款的约定解除了双方均同意解除的合同，符合双方的意愿和法律规定。其次，合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。虽然，涉案合同项下的土地所有权在租赁期间内发生了所有权变动，但并不影响租赁合同的效力。且68间小平房所占用土地的所有权人-东营市国土资源局东营分局在2013年10月16日出具证明，确认被上诉人对涉案68间平房具有所有权。涉案68间小平房是原审主审法官与上诉人、被上诉人共同到现场清点的结果。综上，请求驳回两上诉人的上诉请求。二审中，上诉人王聪、鲁北公司为支持其主张向本院提交以下证据：证据一、东土合字（1999）第35号合同书复印件和证据二、土地规划许可证及其附图。证明：调整的169.1平米的土地包含在671.4平米的土地范围内，671.4平米的土地在总的规划许可证的范围内。证据三、上诉人与被上诉人签订的97年和98年合同附图原件一份。证明：两宗合同项下的土地在涉案的土地规划证范围内。以上三份证据共同证明在出让合同项下的土地是从土地部门出让所得，不应当再支付费用。调整的169.1平米的土地，在98年合同项下，该部分土地出让金应当抵扣上诉人支付的款项。证据四、土地出让合同东土字（1999）第34号复印件。证明：该部分土地是上诉人在土地部门出让所得，上诉人不应当支付被上诉人该部分的土地出让费。该部分土地对应的是97年合同项下与南庄居委会的土地。证据五、现场照片。证明：671.4平米的土地在98年合同范围内，68间平房有部分是鲁北公司自建的。实际上，由我方管理使用只有60间。证据六、土地使用证原件一份。证明：上诉人在91年就在使用涉案土地。该土地使用证对应97年合同，土地使用权登记在鲁北经贸有限公司名下。被上诉人南庄居委会质证认为，对证据一、二的真实性无异议，但该组证据与法庭总结的焦点问题一没有关联性，因为该组合同是98年项下的，不属于97年合同约定的内容。对证据三的真实性没有异议，但是不能证明上诉人的证明目的。因为本案两份合同中，发了土地使用证的土地出让金百分之八十是被上诉人交纳。被上诉人收取费用是基于投资行为。对证据四，因不属于被上诉人在原审中要求返还的68间小平房所占用的地，故该证据与68间小平房所占用的地没有关系。对证据五，因为拍摄的时间不明确，不能证明上诉人的证明目的。对证据六，该证据与本案没有任何关联性，与东营区国土资源局东营分局所出具的证明相矛盾，与上诉人提供的其他证据也相矛盾。二审中被上诉人南庄居委会无新证据提交。本院对上诉人提交的证据认证如下：被上诉人对上诉人提交的证据一、二、三的真实性没有异议，并且双方在证据三中标注了97年与98年合同的搭界线，本院认为该三份证据可以证明上诉人通过土地出让的方式取得了1228.75平米土地的使用权，该1228.75平米的土地属于98合同项下的土地，并且取得了9390.58平米土地的建设用地规划许可证，至于调整的169.1平米土地的位置及其是否处于98年合同项下，本院将结合其他证据综合予以说明。对证据四，被上诉人对上诉人提交的该份证据的真实性没有异议，本院认为该份证据可以证明上诉人通过出让方式取得了3000平米土地的使用权，该土地属于97年合同项下的一部分。对证据五，由于被上诉人对该组照片不予认可，并且通过照片无法反映出上诉人主张的671.4平米土地的位置，也无法证实有上诉人自建房屋的情况，因此对该份证据本院不予采信。对证据六，该份土地使用证书由东营区土地管理局建设用地股于1992年5月22日颁发，但没有写明使用土地年限，其土地四至也无法明确，无法达到上诉人的证明目的，因此对该份证据本院不予采信。二审另查明，庭审中经两上诉人与被上诉人共同确认，上诉人王聪与被上诉人南庄居委会签订的97年合同土地的南边界与98年合同土地的北边界完全相接，该搭界线自鲁北家具广场西门南门柱向东，东至97年合同项下南平房的最西侧。供水公司的东西通道将98年合同项下的土地分成南北两部分。1999年上诉人鲁北公司与东营市土地管理局签订东土合字（1999）第35号国有土地使用权出让合同书，取得1228.75平米土地的使用权。根据合同书所附宗地图，对比97、98合同附图，该1228.75平米的土地全部位于98年合同项下，亦分为南北两部分，但并非98年合同项下的所有土地，该1228.75平米土地的北边界位于97、98合同搭界线的南侧，即1228.75平米南侧部分土地与98合同项下南侧部分土地重合，但北侧部分土地面积小于98年合同项下北侧部分土地。2011年12月28日，东营市国土资源局向东营市人民政府提交关于上诉人鲁北公司土地使用面积调整方案，该调整方案涉及土地为东土合字（1999）第35号项下土地1228.75平米中的北侧部分，该部分土地登记面积为502.3平米方。根据市规划局出具的规划设计条件，北侧土地证登记的502.3平米被西四路道路红线占用21.5平米，将被占用的21.5平米土地置换入超占的190.6平米，实际超占169.1平米。所以，将北侧土地证登记面积502.3平米调整为671.4平米。调整面积应当补缴土地使用差价64.26万元。2011年12月29日，东营市人民政府作出东政土批字（2011）60号批复，同意东营市国土资源局拟定的上述调整方案。2012年1月29日，东营市国土资源局与上诉人鲁北公司签订东土合字（1999）第35号《国有土地使用权出让合同》变更协议，将原东土合字（1999）第35号合同项下1228.75平米土地中的北侧部分由登记的502.3平米调整为671.4平米，并补缴土地使用面积调整差价64.26万元。该变更协议附有调整土地测绘图纸。2012年3月13日，上诉人鲁北公司交纳土地面积调整差价64.26万元及契税19278元，共计661878元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。根据上诉人的上诉请求、被上诉人的答辩理由，二审归纳当事人争议的焦点问题是：一、上诉人王聪与被上诉人在1997年12月8日签订的合同是否符合解除条件；二、两上诉人应否支付被上诉人费用、土地使用税及利息；三、涉案68间小平房上诉人应否返还被上诉人。本院认为，上诉人王聪与被上诉人南庄居委会签订的97、98合同，上诉人鲁北公司与被上诉人南庄居委会签订的继续履行97、98年合同的协议均是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人鲁北公司与被上诉人南庄居委会签订的协议表明双方均同意上诉人鲁北公司成为97、98年合同的一方当事人，根据该协议，97、98年合同对上诉人鲁北公司与上诉人王聪均有效，两上诉人均应当按照97、98年合同的约定进行履行。虽然97、98年合同项下的所有土地在1999年被东营市东营区土地管理局收回，但东营区国土资源局出具的证明可以证实被上诉人南庄居委会仍拥有地上附属物的所有权。并且在土地收回之后两上诉人继续按合同约定向被上诉人南庄居委会交纳合同费用，被上诉人南庄居委会也依照合同约定支付其中部分已出让土地的土地出让金，双方在2011年还就97、98年合同费用及其他应缴纳的费用进行了结算并约定了欠款的支付方式，结算后两上诉人又陆续向被上诉人南庄居委会交纳了112万元费用。由此可见，两上诉人与被上诉人均在实际履行97、98年合同，该两份合同并未解除。故两上诉人提出的被上诉人南庄居委会已经失去对涉案土地及房屋的所有权，97、98合同因国土部门收回土地而实际上已经解除，其不需再向被上诉人交纳任何费用的主张本院不予支持。但是，对于涉案合同的标的物，本院认为，1999年97、98年合同项下的所有土地在被东营市东营区土地管理局收回后，被上诉人南庄居委会已不再拥有97、98年合同项下所有土地的所有权，因此97、98年合同的标的物已经发生了变化，合同中关于小平房的使用和合同费用的支付等条款仍然有效，并且两上诉人与被上诉人南庄居委会也实际按照合同约定的付费方式和土地出让费的承担方式继续履行了合同。关于焦点一，本院认为，97年合同第四条第1款约定“乙方（王聪）无故拖欠使用费满两年时，甲方（南庄居委会）有权终止合同并追回所欠费用”系双方当事人关于解除合同的约定，因此97年合同是否解除取决于合同约定的解除条件是否成就，即两上诉人是否无故拖欠被上诉人使用费满2年。针对该问题，被上诉人南庄居委会主张截止起诉之日，两上诉人共欠被上诉人97、98年合同费用544982元（该费用中的97、98年合同费用已计算至2013年应交费用），至于两上诉人提出的调整169.1平方米土地位于98年合同项下，出让金661878元应由被上诉人承担的主张是不成立的，该169.1平方米不在97、98年合同项下。两上诉人则主张调整的169.1平方米土地位于98年合同项下，根据98年合同关于土地出让金承担方式的约定，661878元的费用应当抵扣两上诉人欠缴的97、98年合同费用544982元，抵扣后两上诉人实际多交纳了116896元。本院认为，针对该争议焦点，两上诉人与被上诉人争议的实质是调整的169.1平方米是否位于98年合同项下，169.1平方米土地的出让金661878元应否由被上诉人南庄居委会交纳。根据东土合字（1999）第35号《国有土地使用权出让合同》变更协议及附图可以确定，调整的169.1平方米土地位于东土合字（1999）第35号已出让1228.75平方米土地的北侧，两地块相接无缝隙。再根据调整后671平方米土地使用权证书的附图及97、98年合同附图对比可确定，671平方米土地与97、98合同附图中98年土地的北侧部分是同一地块，其四至与东西、南北连长一致，因此调整的169.1平方米属于98年合同项下的土地。根据98年合同约定，该土地出让金661878元应当由被上诉人南庄居委会承担。该费用抵扣两上诉人欠被上诉人的合同费用544982元后，仍剩余116896元，即截止2013年7月，两上诉人的实交费用比应交费用多116896元。因此，两上诉人并不拖欠被上诉人南庄居委会97、98年合同费用，97年合同约定的解除条件并未成就，被上诉人南庄居委会要求解除97年合同的诉讼请求不能成立。至于原审法院以上诉人、被上诉人均同意解除合同为由判决解除双方97年合同与事实不符。被上诉人南庄居委会要求解除合同的理由为截止起诉时止，两上诉人无故拖欠合同费用满两年。而两上诉人在原审中提出合同解除的前提是97、98年合同项下所有土地已被国土资源部门收回，地上附着物亦应同时收回，涉案土地及房屋均不属于被上诉人，因此97、98年合同已经无法继续履行，该两份合同在国土资源部门收回土地之时已经实际解除。并且两上诉人提出即使解除97年合同，被上诉人也要先对违反合同约定未对违法建筑拆除给两上诉人带来的损失进行赔偿。由此可见，就97年合同应否解除两上诉人与被上诉人并未达成一致意见，因此原审法院以双方当事人均同意解除合同为由判决解除97年合同与事实不符。关于焦点二，两上诉人并不拖欠被上诉人合同费用544982元，理由如前所述。关于两上诉人是否应偿还被上诉人南庄居委会代缴土地使用税29663元的问题，被上诉人南庄居委会主张该费用应由两上诉人在欠付的544982元之外另行支付，两上诉人则主张该费用系由其代被上诉人缴纳，在本案中不应作为欠付费用。本院认为，被上诉人南庄居委会在原审提交的证据二2011年8月17日上诉人王聪与被上诉人南庄居委会结算说明中已经对该笔费用进行了结算，明确该费用属于两上诉人已经交纳的费用，并且已经在应付费用总额中予以扣除。由此说明，被上诉人南庄居委会认可两上诉人已经交纳了该笔费用，其再在诉讼请求中要求两上诉人重复支付没有事实依据。故被上诉人要求两上诉人支付所欠合同费用、土地使用税及利息的诉讼请求不能成立。关于焦点三，因97年合同未达到解除条件，两上诉人与被上诉人应继续履行，因此两上诉人不需返还涉案小平房。至于两上诉人主张的68间小平房有部分由其建造完成的主张，因其未提交证据予以证明，其主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2232号民事判决；二、驳回被上诉人东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会的诉讼请求。一审案件受理费11096元，二审案件受理费11096元，均由被上诉人东营市东营区辛店街道办事处南庄居民委员会负担。审　判　长　　杨秀梅审　判　员　　晋　军代理审判员　　李　宁二〇一五年八月三日书　记　员　　王　丹来源：百度“”