（2015）怀中民一终字第175号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-12-18
案件名称
王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生与卿奡、卿怡、周日德房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省怀化市中级人民法院
所属地区
湖南省怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王财和,陈武生,陈腊梅,陈凯生,卿奡,卿怡,周日德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第175号上诉人（原审原告）王财和，住所地湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审原告）陈武生，住所地湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审原告）陈腊梅，住所地湖南省怀化市鹤城区。三上诉人共同委托代理人陈凯生（系王财和之子），住所地湖南省龙山县。上诉人（原审原告）陈凯生，住所地湖南省龙山县。委托代理人蔡日东（特别授权），执业证号：14312200810397100。被上诉人（原审被告）卿奡，住所地北京市宣武区。委托代理人赵胜权。被上诉人（原审被告）卿怡（曾用名卿轶），住所地湖南省怀化市鹤城区。二被上诉人共同委托代理人彭峰平，执业证号：14312200881567577。被上诉人（原审被告）周日德，住所地湖南省怀化市鹤城区。上诉人王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生因与被上诉人卿奡、卿怡、周日德房屋买卖合同纠纷一案，因不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民二初字第302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员向淑莉担任审判长，代理审判员罗雪花、龙欣参加的合议庭，于2015年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人陈凯生及四上诉人的共同委托代理人蔡日东、被上诉人卿奡的委托代理人赵胜权及二被上诉人的共同委托人理人彭峰平均到庭参加诉讼。被上诉人周日德经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院认定，怀化市鹤城区嫩溪垅14栋1-2两商业门面曾系王财和与丈夫陈惠风（已故）的夫妻共同财产（本案争议房产）。因怀化市农村改革区办公室与怀化市宝庆经济互助会、第三人陈惠风借款纠纷案，原湖南省怀化地区中级人民法院于1995年11月14日作出（1995）怀中经初字第70号民事裁定，对陈惠风在怀化市嫩溪垄的房屋即伍栋5112号、5113号（本案争议门面）、5501号，陆栋315号进行了查封。因周日德与陈惠风借款纠纷案，陈惠风的妻子王财和作为陈惠风的委托代理人与周日德达成调解协议即陈惠风欠周日德借款20万元，陈惠风用座落在本市嫩溪垅西106号相连的两个门面产权作价12万元抵偿给周日德，尚欠8万元由陈惠风出具欠条给周日德等。2001年5月14日，怀化市鹤城区人民法院作出（2001）怀鹤民初字第366号民事调解书。2001年5月，怀化市房产局根据（2001）怀鹤民初字第366号民事调解书、（2001）鹤民初366号协助执行通知书等资料，将本案争议的两个门面从陈惠风名下过户给周日德（建筑面积59.03平方米，丘号50.00-97.00-2-14，房产证号为怀房权证第××号）。2001年12月18日，卿怡、卿奡的母亲王建华以卿怡、卿奡名义与周日德签订《嫩溪垅九九商行第14栋1-2两个门面买卖协议书》，周日德作为卖方，卿怡、卿奡作为买方，双方确定将两个门面（水磨石部分59.03平方米）作价29.8万元，门面后部延伸部分（地板砖部分、楼梯间和厕所）作价4万元（现室内装修和水电设施都在内），以总价33.8万元进行交易。协议签字后由卿怡、卿奡借给周日德6万元，办理好两个门面（59.03平方米）房、地产手续并交付，同时由卿怡、卿奡支付价款23.8万元，剩余款项在办理空门面后面延伸部分房、地产手续再付清。双方在2001年12月6日签订的嫩溪垅第14栋1-2两个门面买卖协议作废。2002年1月10日，卿怡（以曾用名卿轶登记）取得房产证，卿奡作为共有人（建筑面积59.03平方米，丘号50.00-97.00-2-14，房产证号为怀房权证第××号）。2002年1月16日，周日德向卿怡、卿奡出具购买两个门面收款收据，金额为29.8万元。2002年6月2日，卿怡与两个门面的原承租户朱某签订《门面出租合同》，约定租金从2002年7月1日开始计算等。卿怡、卿奡从2002年7月1日起开始收取两个门面每年的租金。2007年8月28日，卿怡、卿奡取得两个门面国有土地使用权，证号为怀国用（2007）第出451号。2001年12月1日，湖南省怀化市中级人民法院在执行怀化市鹤城区经济建设投资公司与怀化市宝庆经济互助会借款纠纷案中，委托湖南怀化思科房地产评估有限公司对已查封陈惠风在怀化市嫩溪垄5112号、5113号门面即本案争议门面进行价值评估，湖南怀化思科房地产评估有限公司与2001年12月21日作出湘怀思估字（2001）第353号报告书，一层门面即5112号、5113号门面价值为425900元。2002年3月20日，湖南省怀化市中级人民法院向本院发出（2002）怀中执字第8号《督办函》，指出湖南省怀化市中级人民法院在审理怀化市农村改革区办公室与怀化市宝庆经济互助会、第三人陈惠风借款纠纷案中，1995年11月原湖南省怀化地区中级人民法院已查封陈惠风在怀化市嫩溪垄的房屋。但查封的5112号、5113号门面（本案所涉门面）被怀化市鹤城区人民法院裁定变卖，要求该院按照审判监督程序对（2001）怀鹤民初字第366号民事调解书（周日德与陈惠风借款纠纷）进行再审。2002年4月10日，该院作出（2002）怀鹤民再初字第5号民事裁定，对（2001）怀鹤民初字第366号民事案件进行再审。2002年9月3日，该院作出（2002）怀鹤民再初字第5-1号民事裁定，撤销本院2001年5月11日作出的（2001）怀鹤民初字第366号民事调解书。因周日德与陈惠风经本院合法传唤，双方均无正当理由未当庭参加诉讼，2002年9月3日，该院作出（2002）怀鹤民再初字第5-2号民事裁定，按撤诉处理。自2002年7月1日开始，涉案门面的租金由卿怡、卿奡收取至2013年6月30日。后王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生认为卿怡、卿奡取得门面不合法，门面应属王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生所有，故要求门面的承租人自2013年6月30日后不得继续承租门面。承租人搬出门面后，王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生则以强行占据门面、自行使用门面、对外出租门面、推倒门面内墙、砸烂卷闸门、阻止卿怡和卿奡修复门面等方式阻止卿怡和卿奡经营、使用门面，双方由此发生纠纷，经相关部门调处未果。2014年2月25日，卿怡、卿奡诉至该院。该院于2014年6月12日作出（2014）怀鹤民一初字第100号民事判决：一、王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生立即停止对怀化市鹤城区嫩溪垅第14栋1号、2号门面的侵占、损坏等侵权行为；二、王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生于本判决生效之日起3日内修复怀化市鹤城区嫩溪垅第14栋1号、2号门面的内墙及卷闸门；三、王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生于本判决生效之日起3日内向卿怡、卿奡支付租金赔偿款人民币40800元。因王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯提起上诉，湖南省怀化市中级人民法院于2014年9月5日作出（2014）怀中民一终字第496号民事判决：驳回上诉，维持原判。原审法院认为，王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯作为本案所涉房产原产权所有人陈惠风的继承人对卿怡、卿奡与周日德签订的房屋买卖合同效力问题有权向本院提起诉讼。但卿怡、卿奡与周日德签订的房屋买卖合同是否有效。纵观本案事实，尽管周日德与陈惠风借款纠纷案的（2001）怀鹤民初字第366号民事调解书已于2002年9月3日被本院裁定撤销，但在此之前，卿怡、卿奡已向周日德交付合理价款并于2002年1月10日依法取得房产所有权，且自2002年7月1日开始收取门面租金至2013年6月30日。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，卿怡、卿奡与周日德签订的房屋买卖合同并没有导致合同无效的情形发生，不管周日德向卿怡、卿奡出卖房屋是属于有权处分还是无权处分，但相对卿怡、卿奡来说显然属于善意取得房屋所有权。王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯亦未能提供其他证据能证实卿怡、卿奡与周日德签订的房屋买卖合同无效。故王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯诉请卿怡、卿奡与周日德签订的房屋买卖合同无效，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯的诉讼请求。案件受理费2856元，由王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯负担。王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯不服上述判决上诉称，被上诉人卿怡、卿奡以127800元购买的本案涉诉门面，而非原审判决认定的298000元，被上诉人以明显不合理的对价购买本案涉诉门面并取得产权，不属于法律上的善意取得，而是恶意损害他人利益的行为。原审法院认定事实错误，对法律理解错误，请求二审法院依法改判。被上诉人卿怡、卿奡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未提交新的证据。二审经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方的争议焦点是被上诉人卿怡、卿奡取得本案涉诉门面所有权是否为善意取得。周日德与卿怡、卿奡于2001年12月18日、2002年1月8日分别就本案涉诉门面签订了买卖合同，根据本案双方当事人于一审庭审时的举证、质证情况来看，被上诉人主张其与周日德实际履行的合同是2001年12月18日所签订的买卖合同，之所以于2002年1月8日又签订买卖合同是为了规避税费，根据两份合同约定的价款和周日德出具给卿怡、卿奡的收款收据来看，被上诉人的该观点成立，被上诉人卿怡、卿奡取得本案涉诉门面所支付的对价是298000元。根据上诉人于原审提交的怀化思科房地产评估有限公司作出的评估报告显示，本案涉诉门面于2002年的评估价值为425900元，可见二被上诉人卿怡、卿奡购买本案涉诉门面时所支付的对价是合理对价，上诉人反驳称被上诉人系以129800元购得本案涉诉门面的主张，因未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。且被上诉人卿怡、卿奡已取得本案涉诉门面的所有权。可见被上诉人卿怡、卿奡取得本案涉诉门面所有权的情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得物权的规定，上诉人称被上诉人取得本案涉诉门面系恶意侵权，并非善意取得的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一项）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2856元，由上诉人王财和、陈武生、陈腊梅、陈凯生负担。本判决为终审判决。审 判 长 向淑莉代理审判员 罗雪花代理审判员 龙 欣二〇一五年八月三日代理书记员 王 维附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 百度搜索“”