（2015）合民一终字第03043号
裁判日期: 2015-08-03
公开日期: 2015-08-20
案件名称
合肥格物文化传播有限公司与六安首建房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
合肥格物文化传播有限公司,六安首建房地产开发有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03043号上诉人（原审原告）：合肥格物文化传播有限公司，住所地安徽省合肥市亳州路1号世纪家园8幢303。组织机构代码77908896-5。法定代表人：李辉，董事长。委托代理人：张媛媛，女。委托代理人：刘刚正，安徽安天行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安首建房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市裕安区青山乡芮草洼村。组织机构代码58724457-2。法定代表人：杨波，董事长。委托代理人：段晓波，北京大成律师��务所律师。上诉人合肥格物文化传播有限公司因商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2012年8月，六安首建房地产开发有限公司（以下简称六安首建公司，合同甲方）与合肥格物文化传播有限公司（以下简称合肥格物公司，合同乙方）签订一份《首建･一品铭城工程全程策划及销售委托合同》（以下简称《销售委托合同》），约定甲方委托乙方就首建･一品铭城项目提供全程营销策划、销售代理服务。上述合同对项目概况、服务范围及完场指标、代理费计算和支付方式、营销策划服务内容、销售代理服务内容、广告策划和广告费用的负担、其他服务内容、协议双方权利和义务、违约责任等做出明确约定。在合同的代理费计算和支付方式部分，双方当事人约定：乙方在合同签订后一周内缴纳20万元的销售保证金，该保证金在乙方按照合同完成项目住宅及商业95%的销售任务后30天内由甲方一次性无息返还给乙方。在合同的销售代理服务部分，双方当事人约定：甲方委托乙方在合同约定的服务期限内，以甲方名义预（出）售项目房屋，并根据双方约定向乙方支付代理费和销售溢价提成……，甲方承诺上述项目于2012年12月31日前符合法律规定及双方约定的对外销售所有条件，正式开盘对外销售……；在合同的广告策划和广告费用的负担部分，双方当事人约定：……乙方按照甲方批准的营销宣传推广计划，前期与甲方各承担部分广告推广费用，达到累计投入资金金额100万元为止，且每次乙方投入资金均需转至甲方指定帐户，由甲方统一对外支付，甲方按年利率10%，以实际投入天数计算支付乙方投入资金的财务利息。在合同的违约责任部分，双方当事人约定：甲方应根据合同的约定向乙方支付销售代理佣金、销售溢价等服务费用，如甲方逾期支付的，则自逾期之日起，甲方应按未付款项的日千分之一承担违约金，逾期超过60日的，乙方有权单方面终止履行合同，并要求甲方返还乙方已支付的保证金。上述合同订立后，合肥格物公司与六安首建公司于2013年4月8日达成一份《六安首建･一品铭城项目销售代理合同争议洽谈会议纪要》（以下简称《会议纪要》），确认原合同中“甲方承诺上述项目于2012年12月31日前符合法律规定及双方约定的对外销售所有条件，正式开盘对外销售”约定条款在实际执行过程中延期，故双方同意将上述条款调整为“甲方承诺上述项目于2013年5月31日前达到符合法律规定及双方约定的对外销售所有条件“，并同意就未能达到符合法律规定及双方约定的对外销售所有条件一事，由六安首建公司向合肥格物公司支付也仅支付26万元经济补偿，自合肥格物公司进场至2013年5月31日期间的其余损失（如有）由合肥格物公司自行承担。该份《会议纪要》还对六安首建･一品铭城销售项目的广告策划和广告费用负担部分、垫付资金的冲抵方式等进行了约定。2014年7月，六安首建公司（合同甲方）与合肥格物公司（合同乙方）订立《六安首建･一品铭城工程全程策划及销售代理合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），双方约定：就2012年8月六安首建公司与合肥格物公司订立《首建･一品铭城工程销售委托合同》进行补充和完善，双方达成补充条款。条款内容：一、前期投入广告费的返还：原合同约定前期广告费投入中，由乙方承担50%，并约定了返还条件。乙方实际投入的前期广告费为22万元，具体返还方式如下：甲方在协议签订后5日内向乙方以现金方式返还12万元，剩余10万元及截止到2014年7月3日的利息27961元，甲方以抵房形式支付，乙方不再承担广告费用投入；二、提成及溢价：31户已签约客户提成为116125元，按合同约定先付80%即92900元，31户已签约客户溢价9574元，提成和溢价合计金额为92900元＋9574元=102474元，针对该部分金额，双方协商一致，甲方以抵房的形式支付；三、合肥格物公司自进场至2013年5月31日的经济补偿款26万元及截止到2014年7月3日利息26679元，甲方以抵房形式支付；四、关于乙方提出的2013年6月1日至2014年7月中旬项目尚未达到对外销售条件，并要求按3万元／月，计算13个月共计39万元经济补偿的要求，双方协商一致：甲方向乙方一次性支付也仅支付总金额为15万元的经济补偿，该补偿款以抵房形式予以支付；五、销售指标：鉴于原合同约定销售指标已不可能实现，故甲乙双方重新约定2014年5月至2015年春节前的销售任务：完成销售200套商品房（含住宅与商业，不含甲方自行销售部分）的指标。目前已售38套，按指标要求，剩余162套未售。若乙方到期圆满完成上述指标，则按《销售委托合同》约定提取并支付提成和溢价分成，若未完成上述指标，则按照任务完成总比例区间计算提成和溢价分成比例（附表显示：任务完成总比例区间为50%-60%的，无提成和溢价分成，低于50%以下的，乙方同意以20万元销售保证金抵偿甲方经济损失）。七、合同未变更条款及事项，仍按原合同约定，双方共同遵守执行。2014年12月16日，合肥格物公司起诉至原审法院，请求判令：1、确认六安首建公司与合肥格物公司于2012年8月签订的《销售委托合同》及2014年7月签订的《补充协议一》已解除；2���六安首建公司向合肥格物公司支付690339元（上述费用包括：六安首建公司应退回的10万元广告费及利息27961元、提成和溢价款125699元、经济补偿金26万元及利息26679元、追加经济补偿款15万元）；3、六安首建公司向合肥格物公司支付销售佣金及销售溢价159696元；4、六安首建公司向合肥格物公司返还销售保证金20万元；5、六安首建公司赔偿合肥格物公司损失3066元（计算方式：以12万元为基数，按年利率10%自2014年7月8日计算至2014年10月8日）；6、本案的案件受理费、保全费等费用均由六安首建公司负担。另查明：六安首建公司于2012年8月24日收到合肥格物公司20万元销售保证金，并于2013年1月17日收到合肥格物公司广告策划费22万元，后于2014年10月8日退还合肥格物公司广告策划费12万元。2014年11月20日，六安首建公司向合肥格物公司去函一份，称截至2014年11月19日，首建･一品铭城项目共计销售商品房66套，与春节前200套销售目标相比尚有134套的差距，故要求合肥格物公司制定切实可行措施及销售方案等。合肥格物公司于2014年11月23日复函称：造成项目销售情况不佳的原因为六安首建公司工作周期长等原因，并要求六安首建公司履行2014年7月3日订立的抵房条款。2014年12月1日，合肥格物公司再向六安首建公司去函一份，要求六安首建公司于2014年12月6日前将欠付的667114元以抵房形式支付。2014年12月12日，合肥格物公司以六安首建公司迟延履行以房抵款义务为由，向六安首建公司去函告知：解除双方之间订立的《销售委托合同》及《补充协议一》。2014年12月20日，六安首建公司向合肥格物公司复函，称合肥格物公司在合同履行过程中存在严重违约行为，对合肥格物公司解除合同的行为提出异议。再查明：六安首建公司在原审庭审时提交了未���明订立日期的一份补充协议，该协议中六安首建公司（甲方）、合肥格物公司（乙方）、案外人徐某（丙方）订立三方协议（以下简称《三方补充协议》），约定：甲方应支付乙方的补偿款667114元以抵房形式支付，甲、乙、丙同意甲方抵给乙方房源以丙方名义与甲方签订《商品房买卖合同》，但不进行网上备案手续；具体抵款房源为7#203房屋，总价307862元，8#104房屋，总价359252元，总价667114元，两不相欠；乙方对抵款房源可以继续公开销售，购房款由客户交给甲方后转入乙方帐户；购房客户与甲方签订正式《商品房买卖合同》后，甲方与丙方原订立的《商品房买卖合同》自动作废，甲方按照正常程序与购房客户签订的《商品房买卖合同》进行网上备案；购房客户首付款由客户交给甲方，甲方在收到首付款30日内将购房首付款转入乙方指定帐户，购房客户银行按揭房��后，甲方在收到银行按揭房款后10日内将房款转入乙方指定帐户等。2014年11月，六安首建公司与案外人李某、金某订立了《商品房买卖合同》一份，约定：六安首建公司向李某、金某出售位于首建･一品铭城8幢104室房屋，房屋价款共计36万元，李某、金某签订合同前已经支付定金1万元，该定金在合同签订时抵做商品房价款，李某、金某应于2014年11月4日前支付首期房价款26万元，剩余价款10万元申请贷款支付。2014年11月4日，六安首建公司收取了案外人李某、金某支付的房屋价款25万元，六安首建公司此后未将首建･一品铭城8幢104室房屋价款支付给合肥格物公司。原审法院经审理后认为：《销售代理合同》与《补充协议一》系合肥格物公司与六安首建公司真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案争议在于合肥格物公司诉请要求确认上述协议业已解除是否符合法律规定，其要求六安首建公司支付的各项款项是否具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中双方当事人在订立《销售委托合同》之后再行订立《补充协议一》，对销售合同部分约定事项作出实质性的变更，根据以上协议约定，六安首建公司承担的合同主要债务如下：1、六安首建公司在协议签订后5日内以现金方式返还合肥格物公司广告费12万元；2、六安首建公司支付合肥格物公司如下款项：广告费10万元及利息27961元、提成及溢价款102474元、合肥格物公司进场经济补偿款26万元及利息26679元、合肥格物公司2013年6月1日至2014年7月中旬因六安首建公司未达到销售条件��生的经济补偿款15万元，上述款项667114元，均以抵房形式支付。此外，该补充协议还对合肥格物公司应完成的销售目标及提成和溢价分成做出约定。关于六安首建公司应承担的合同债务1，该公司虽在迟延履行行为，但尚不足以认定为严重违反合同约定。关于六安首建公司应承担的其他合同债务，因双方当事人均未在补充协议中约定所称的“以抵房形式”履行合同债务的具体期限及操作方法，合肥格物公司此后虽向六安首建公司应履行上述债务进行了催告，但根据六安首建公司提交的《三方补充协议》来看，六安首建公司、合肥格物公司与案外人徐某就以抵房形式履行债务的期间和方式作出了新的明确约定，该协议虽未注明订立日期，但根据协议上下文可推定系在本案《补充协议一》订立之后订立，合肥格物公司在该份协议中认可对抵房房源继续销售，并由六���首建公司将售房款转至合肥格物公司帐户。根据六安首建公司提交的商品房买卖合同，可确认其实际收取的抵房房源之一的首建･一品铭城8幢104室价款为26万元，其应自2014年11月4日起30日内将上述款项支付给合肥格物公司，上述债务最后履行期限为2014年12月4日，结合双方当事人全部约定来看，上述迟延履行的行为亦不足以认定为迟延履行主要债务并足以达到解除合同的程度，故合肥格物公司发函要求解除本案《销售委托合同》和《补充协议一》的诉请不符合法律规定，该院不予支持。关于合肥格物公司主张应由六安首建公司支付的690339元款项问题。根据合肥格物公司计算清单，上述费用包括了六安首建公司应退回的广告费及利息、提成和溢价款、经济补偿款及利息，追加经济补偿款，但根据双方当事人在本案补充协议中关于提成款预付80%的约定以及共同确认的��额，上述款项应为667114元。根据六安首建公司提交的《三方补充协议》，上述款项仅有26万元符合支付条件（系六安首建公司业已收取的首建･一品铭城8幢104室价款）。合肥格物公司并未举证证明六安首建公司已经收取了7#203房屋、8#104房屋价款且相应款项已届支付期，故该院仅对合肥格物公司上述诉请中的26万元予以支持。关于合肥格物公司要求六安首建公司支付2014年12月12日后销售佣金及销售溢价，并返还销售保证金的诉请。根据双方当事人在补充协议中的约定，合肥格物公司仅在2014年5月至2015年春节前完成200套商品房（含住宅和商业，不含甲方自行销售部分）指标的60%以上（即为120套），方可主张六安首建公司支付提成和溢价款，合肥格物公司诉状中陈述2014年12月12日前守成31套商品房销售任务，2014年12月12日后完成36套商品房销售任务，即便按照主张计算，其完成商品房销售任务合计为67套，诉讼中，六安首建公司提交的六安市商品房网上备案确认单、格物代理销售明细表、销售部文件（通知）以及合肥格物公司提交的佣金结算明细表、商品房预售许可证、首建･一品铭城实际销售底价表、认购协议书在房屋销售提成及溢份分割等证明目的上存在矛盾，但结合合肥格物公司实际销售主张套数来看，六安首建公司支付提成和溢价款的条件尚未成就，故该项诉请该院不予支持。此外，根据销售合同约定，返还销售保证金的条件为完成95%的销售任务，合肥格物公司诉请六安首建公司返还销售保证金的条件亦不成就，该院对该项诉请不予支持。关于合肥格物公司主张的损失3066元，该损失系指六安首建公司迟延退还合肥格物公司广告费12万元的利息损失，根据本案查明的事实及涉案补充协议上下文约定，合肥格物公司主张自2014��7月8日计算损失至2014年10月8日的诉请成立，六安道建公司应赔偿合肥格物公司该款项3024元（计算方式：12万元x10%÷365天x92天）。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、六安首建房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付合肥格物文化传播有限公司26万元；二、六安首建房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿合肥格物文化传播有限公司赔偿款3024元。三、驳回合肥格物文化传播有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为7179元，由合肥格物文化传播有限公司负担5410元，六安首建房地产开发有限公司负担1769元，保全费5000元，由合肥格物文化传播有限公司负担3155元，由六安首建房地产开发有限公司负担1845元。合肥格物公司上诉称：六安首建公司在原审开庭时当庭所举的一份无落款时间的由六安首建公司、合肥格物公司及案外人徐某签订的《三方补充协议》的形成时间应在一审起诉之后，理由是合肥格物公司于2014年10月25日催告六安首建公司履行以房抵款义务时，不仅将该《三方补充协议》电子文本发送给六安首建公司，同时将加盖好合肥格物公司印章和徐某签名的书面补充协议送至六安首建公司。此后，合肥格物公司多次致函催告六安首建公司履行以房抵款义务，但六安首建公司从未向合肥格物公司就如何履行合同义务作出任何意思表示，也从未答复合肥格物公司同意签订该《三方补充协议》，更未向合肥格物公司送达过该《三方补充协议》，且该《三方补充协议》实际也并未履行。原审法院在未能准确考量该《三方补充协议》的形成时间、实际履行状况等要素的情况下，采信该证据，认为六安首建公司已完成了以房抵款的主合同义务，导致本案认定事实和适用法律均存在错误，判决显失公平。请求二审法院查清事实后，撤销原判第三项，改判支持合肥格物公司原审第1项至第4项诉讼请求。六安首建公司辩称：六安首建公司在依约与合肥格物公司及案外人徐某签订《三方补充协议》后，六案首建公司即已履行完毕《补充协议一》中约定的全部付款义务，包括支付现金和以房抵款。故六安首建公司在合同履行过程中不存在合肥格物公司据以单方解除合同的违约行为。原审法院认定事实正确，应予维持。本院认为：合肥格物公司与六安首建公司就六安首建･一品铭城项目签订的《销售委托合同》及《补充协议一》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。双方当事人二审争议焦点仍是合肥格物公司要求解除上述合同是否符合法律规定。双方当事人在《补充协议一》中对六安首建公司应承担的合同债务667114元均同意以抵房形式支付，但对以抵房形式履行合同债务的具体期限及操作方式未作约定。双方当事人二审中均认可未作约定的原因是双方还需要对此作进一步协商。六安首建公司在原审开庭时当庭提交的《三方补充协议》对以抵房形式履行债务的期间和方式作出了新的明确约定，即由合肥格物公司对抵房的7#203和8#104两套房屋继续销售，由六安首建公司将售房款转至合肥格物公司帐户。《三方补充协议》上虽然没有落款时间，但合肥格物公司对其真实性无异议。至合肥格物公司2014年12月16日起诉前，7#203未售出，8#104室已售出，六安首建公司在收到8#104室首付款26万元后应于2014年12月4日前将该款付至合肥格物公司帐户，该公司逾期未付，���系迟延履行付款义务，但该迟延履行的行为尚不足以认定为迟延履行主要债务并达到解除合同的程度。原审法院据此认定合肥格物公司要求解除《销售委托合同》和《补充协议一》于法不符并无不当，本院予以维持。合肥格物公司上诉以《三方补充协议》的真正签订时间系在其一审起诉之后及《三方补充协议》实际并未履行为由要求改判支持其原审第1项至第4项诉请，理由不能成立，本院不予支持。故原审法院认定事实正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14358元，由合肥格物文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆建群代理审判员 方玮韡代理审判员 余海兰二〇一五年八月三日书 记 员 鲍晶晶附���本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：